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 Posté - 23 août 2010 : 20:12:08
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Bonjour,
Lors de la dernière assemblée générale, j'ai demandé au gestionnaire présent si nous avions un compte séparé, un vrai,
pas un sous-compte ou quelque chose comme cela. Devant tout le monde, elle a répondu que oui.
Quelques jours après, je leur ai envoyé un courrier pour avoir un RIB officiel de notre compte "séparé.
N'ayant pas eu de réponse au bout de quelques semaines, j'ai envoyé une mise en demeure leur précisant que sans réponse
de leur part j'entamerai une procédure d'injonction de faire auprès du tribunal d'instance.
(Je leur demandais également d'autres documents, comme la liste des copropriétaires.)
J'ai enfin reçu les documents (mais pas toutes les informations demandées).
Sur le RIB transmis, je vois en titulaire du compte :
SDC RESIDENCE xxx
AGENCE yyy
XX RUE XXX
BP XXXX
XXXX XXXX CEDEX 1
Ce qui est bizarre c'est qu'il est indiqué le nom de l'agence du syndic, mais surtout son adresse !
En effet, l'adresse de la résidence n'est pas présente !
Or j'ai lu à divers endroits, que dans le cas d'un compte réellement séparé, sur le RIB ne devrait figurer que le nom de
la résidence avec la mention SDC pour désigner le syndicat (et non le syndic, ne pas confondre), suivi de son adresse.
D'où ma question : est-ce que notre compte est un compte séparé ou est-ce que le syndic nous ment ?
Merci pour vos réponses.
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 Posté - 23 août 2010 : 22:10:11
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Un RIB ne démontre rien ni dans un sens ni dans l'autre.
Que le compte soit domicilié chez son représentant légal n'a rien de surprenant et certaines banques indiquent le nom du syndic (la BRED notamment)
Pour savoir s'il s'agit réellement d'un compte séparé, il vous faut demander non un RIB mais une attestation de non-fusion. Seule la fourniture de ce document établira l'existence d'un CBS. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 24 août 2010 : 07:17:28
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Bonjour,
Le fait que sur le RIB soit indiqué l'adresse du syndic me parait normal sinon comment recevrait il les courriers de la banque puisque c'est lui qui gere.
Maintenant lorsque vous avez des appels de fonds , les chèques que vous envoyez au syndic doivent libellés au nom de la copropriété et non à celui du syndic.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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3
Posté - 24 août 2010 : 07:51:35
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il est très difficile aujourd'hui de faire la différence entre un compte séparé et un sous-vompte, car les libellés des RIB sont identiques auprès de certaines banques, surtout celles qui ont en filiale des agences syndics...  Ils vous fournissent également des chéquiers avec le même intitulé pour un sous compte.
je pense que l'une des façons est d'obtenir copie de la convention d'ouverture de compte.... mais pas facile...  |
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Posté - 24 août 2010 : 08:39:01
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Links,
Vous me faites "découvrir"
citation: Pour savoir s'il s'agit réellement d'un compte séparé, il vous faut demander non un RIB mais une attestation de non-fusion. Seule la fourniture de ce document établira l'existence d'un CBS.
Comme je ne "connais" pas... je cherche... et tombe sur cet article d'un avocat
http://www.village-justice.com/arti...nt,8030.html
d'ou j'extrait ce passage
citation: Le compte séparé et les règles de maniement de fonds applicables aux syndics de copropriété, par Nicolas Pillon, Avocat
...
Est également dépourvue de force probante, une attestation de « non fusion » rédigée par l’établissement bancaire dans les livres duquel a été ouvert le compte.
En effet, une attestation de « non fusion » ne démontre pas qu’un compte séparé a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Ce document confirme seulement que le syndic a respecté les dispositions de l’article 55 décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, qui interdit à un professionnel de la vente et de la location immobilière de compenser ou de fusionner son compte spécial d’intermédiaire avec un autre comptebancaire, en signant une convention ayant pour effet :
...
Alors... qui croire... ???  |
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JB22
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5
Posté - 24 août 2010 : 10:41:49
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De rambouillet
"je pense que l'une des façons est d'obtenir copie de la convention d'ouverture de compte.... mais pas facile... "
D'accord avec vous, certes ce n'est pas facile, mais c'est le seul moyen d'avoir accès à la véritable nature du contrat.
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Posté - 24 août 2010 : 11:50:59
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cela devrait être obligatoirement fourni par le syndic au CS, NON !!!!!
C'est un document prouvant que le syndic a bien exécuté la décision de l'AG de souscrire un compte séparé, le CS est dans son rôle de contrôle si il exige ce document.
Pourquoi le syndic devrait il trainé les pieds pour forunir un tel document appartenant au syndicat ?? |
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JB22
Pilier de forums
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7
Posté - 24 août 2010 : 12:27:09
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"Pourquoi le syndic devrait il trainé les pieds pour forunir un tel document appartenant au syndicat ?? "
Ils les trainent, particulièrement ceux des "grands groupes", hostiles aux comptes séparés.
Pour cela ils utilisent toutes les ruses et nons-dits:
-Par exemple, dans les comptes individualisés les fonds sont garantis, laissant supposer que dans le cas contraire ils ne le sont pas. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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8
Posté - 24 août 2010 : 13:57:25
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Bonjour,
À titre d’information, voyez également ces liens :
Le certificat de non-fusion des comptes.
La loi du 2 janvier 1970 sur les syndics oblige ceux-ci à déposer toutes les sommes reçues des copropriétaires sur un compte particulier (lorsqu’il n’y a pas de compte séparé par copropriété) différent du compte " cabinet " et du compte concernant les " gérances ".
Ceci pour éviter les mélanges des fonds.
Les syndics sont, par ailleurs, obligés de présenter à leur caisse de garantie un certificat de " non-fusion " des comptes attestant de cette étanchéité.
Mais, évidemment, ce certificat ne veut pas dire qu’il n’y a pas fusion des comptes des copropriétés !
Or, souvent, les syndics présentent ce certificat aux adhérents qui leur demandent de prouver qu’il y a BIEN compte séparé pour leur copropriété et laisse croire qu’il s’agit d’un certificat de non fusion des comptes (séparés) des copropriétés.
C’est pourquoi le jugement que l’on va examiner sur ce point est fort intéressant.
Le certificat de non-fusion, le syndic et les juges :
Visiblement le syndic a pris les juges pour de simples copropriétaires dans cette affaire.
Voici, en effet, ce que le syndic prétendait :
" Dans ses conclusions, la société …. fait valoir que la Société Générale établit chaque année pour la FNAIM une attestation de non-fusion des comptes ouverts au nom des différentes copropriétés gérées par le Cabinet …. et produit ce certificat ".
C’était sans compter sans la sagacité des juges du Tribunal de Grande Instance de Beauvais.
Citons-les :
" Il convient d’ajouter que les attestations de non-fusion à destination de la FNAIM établies par la Société Générale n’établissent pas que l’obligation édictée par l’article 18 modifié de la loi du 10 juillet 1965 est respectée (obligation concernant l’ouverture d’un compte séparé sauf dispense de l’assemblée générale).
Elles ont simplement pour mérite de mentionner qu’il ne peut y avoir de compensation ou convention de fusion entre le compte exclusivement affecté à la réception des versements ou remises visées à l’article 5 de la loi du 2 janvier 1970 (versements des copropriétés) et tout autre compte dont le Cabinet (…) pourrait être titulaire à la Société Générale ".
Autrement dit : il ne faut pas prendre les enfants du bon Dieu (en l’occurrence les juges de Beauvais) pour des canards sauvages.
Conclusion :
Là où il y a non-fusion, il peut y avoir confusion….
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus368.htm
Et l’article 5 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 de préciser :
« Les personnes visées à l'article 1er qui reçoivent, détiennent des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs, ou en disposent, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion des opérations spécifiées audit article, doivent respecter les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, notamment les formalités de tenu des registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100823
Le vrai compte séparé :
Il s’agit d’un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires qui en est le titulaire.
Le syndicat reçoit des relevés bancaires permettant de suivre les flux entrants et sortants sur le compte.
Tout se passe dans une totale transparence et de surcroît dans l’hypothèse où le syndic est placé en liquidation judiciaire, le compte séparé n’est pas saisissable par les créanciers de ce dernier et ne peut être placé sous la tutelle d’un administrateur.
Seule ombre au tableau : les syndics facturent des honoraires pour la tenue de ce type de compte.
Nous ne sommes pas opposés sur le principe puisque la gestion en compte séparé impose souvent le traitement manuel des chèques et rend difficile le traitement informatisé des règlements par le biais des lettres chèques (ceci dit les prélèvements et virements permettent de résoudre 75 % des problèmes)..
Une majoration de 5 % des honoraires serait acceptable mais les syndics actuellement exigent de 15 à 45 % de majoration pour que les copropriétaires y renoncent.
En fait, c’est surtout la perte des produits financiers générés au profit d’un compte de type unique qui contraint les syndics à ce forcing.
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer...4/compte.htm
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Édité par - ETASPAK le 24 août 2010 14:02:28 |
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Posté - 24 août 2010 : 14:08:33
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Merci Etaspak de ce complément d'infos...
Attendons la réaction de Links qui est un "syndic d'ouverture" non ?... |
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Posté - 24 août 2010 : 14:53:47
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citation: Le vrai compte séparé :
Il s’agit d’un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires qui en est le titulaire.
Le syndicat reçoit des relevés bancaires permettant de suivre les flux entrants et sortants sur le compte.
Tout se passe dans une totale transparence et de surcroît dans l’hypothèse où le syndic est placé en liquidation judiciaire, le compte séparé n’est pas saisissable par les créanciers de ce dernier et ne peut être placé sous la tutelle d’un administrateur.
un petit bémol : un syndic d'un grand groupe m'a montré un sous compte individualisé : même libellé au nom du SDC du compte qu'un compte séparé, relevé bancaire au nom du syndicat, RIB au nom du SDC, chéquier au nom du SDC et c'était un sous compte !!!! |
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11
Posté - 24 août 2010 : 15:01:19
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Bigre... j'ignorais que l'attestation de non-fusion provoquait de tels remous.
Dans le doute j'ai repris la documentation que me fait parvenir ma banque ( le BRED donc mais vous vous en doutiez je pense) à chaque ouverture de compte séparé.
Voici ce que je reçois :
« Monsieur,
Suite à votre demande d'ouverture de compte « loi Bonnemaison », nous avons le plaisir de vous confirmer l'ouverture du compte, régi par la loi du 2 janvier 1970 et par son décret d'application du 20 juillet 1972, par la Loi dite « Bonnemaison » n°851470 du 31/12/1985, et par la loi SRU du 14/12/2000, dont le titulaire est :
SDC adresse Immeuble
Nous vous remercions à l'avance de bien vouloir nous adresser les documents relatifs au titulaire dudit compte, à savoir :
-Photocopie certifié conforme des premières pages du Règlement de Copropriété définissant le constitution du syndicat.»
-----------------------------------------------------------------------------------Est joint à ce courrier le document intitulé Attestation de non fusion – Comptes gestion immobilière, dans lequel il est écrit :
« Nous avons ouvert en notre établissement, sous les numéros dont vous trouverez ci-joint la liste, des comptes intitulés « compte Gestion Immobilière » exclusivement affecté à la réception des versements ou remises visés à l'article 5 de la loi du 2 janvier 1970 et qui fonctionnent dans les conditions fixées par les articles 64 à 71 du décret 72.678 du 20 juillet 1972 »
En annexe, donc sur une page différente, il y a la liste des comptes avec leur numéros et les libellés :
xxx xx xxxx Nom de la société Gérance
xxx xx xxxx Nom de la société copropriétés (le compte unique)
xxx xx xxxx SDC adresse immeuble
Je ne connais pas le document de la Société Générale, mais il me semble que celui de ma banque est particulièrement explicite quant à la nature du compte, et ne m'apparait pas très différent de celui que m'envoyait FORTIS ou le Crédit Foncier il y a quelques années. |
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oldman24
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12
Posté - 24 août 2010 : 15:53:29
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" En mariage trompe qui peut " !
Alors les syndics grands ou petits n'en font ils pas de mème ?
en ce qui concerne , entre autres, le " compte séparé " qui leur
profite bien sur le dos des copropriétaires  |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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JPM
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Posté - 25 août 2010 : 11:53:32
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Il ne faut compliquer les choses simples.
La titularité du compte bancaire résulte de son immatriculation.
Quand le titulaire du compte est une personne morale, l'immatriculation doit préciser la nature de cette personne morale et son nom. Dans notre cas l'immatriculation est donc
syndicat des copropriétaires Résidence des Fleurs
ou syndicat des copropriétaires 18 rue des Roses
Il est possible d'abréger en SDC, sigle reconnu au même titre que SARL ou autres
Il est normal que le nom et l'adresse du syndic figurent à la suite.
Il ne s'agit plus de titularité mais de domiciliation.
Un compte ainsi immatriculé ne peut pas fonctionner en sous-compte d'un compte unique du syndic sans une fraude caractérisée dans laquelle la banque serait complice.
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JB22
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Posté - 25 août 2010 : 12:21:54
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De JPM:
"Un compte ainsi immatriculé ne peut pas fonctionner en sous-compte d'un compte unique du syndic sans une fraude caractérisée dans laquelle la banque serait complice."
Normalement OUI, mais avez-vous lu la réponse de rambouillet
du 24 aout:
"un petit bémol : un syndic d'un grand groupe m'a montré un sous compte individualisé : même libellé au nom du SDC du compte qu'un compte séparé, relevé bancaire au nom du syndicat, RIB au nom du SDC, chéquier au nom du SDC et c'était un sous compte "
Pour les irrégularités, encore et toujours, les "grands groupes"... |
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JPM
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Posté - 25 août 2010 : 14:12:36
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Oui, j'ai bien vu la citation reprise.
Comment pourrait-on nier qu'une fraude est toujours possible ?
Dans un tel cas, il serait intéressant de pouvoir connaître le numéro du compte ou sous compte d'un autre syndicat administré par le même syndic. S'il y a sous-compte, il y a forcément identité d'une partie de chacun des numéros.
Syndicat A : 000168547201
Syndicat B : 000168547320
par exemple.
L'ennui est que les experts désignés par les TGI quand il y a litige ne sont pas toujours très compétents dans ce genre de recherche.
On l'a bien vu dans l'affaire qui a donné lieu à l'arrêt de cassation qui a explicité la caractéristique fondamentale du CBS.
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lonchamps
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Posté - 25 août 2010 : 15:59:05
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En accord avec la banque qui gerait les comptes copropriété et en essayant de rentrer dans le nombre de caractere posssibles prévus par l'informatique de la banque, nous libellions les comptes uniques de la façon suivante
SDC XXXXX
chez XXXXX (Nom du syndic)
Adressse syndic |
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lonchamps
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2010 : 16:03:27
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veuillez rectifier mon erreur , nous libellions les comptes "séparés "au lieu des comptes" uniques"
merci |
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JB22
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Posté - 25 août 2010 : 17:28:51
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De LINKS:
"-Est joint à ce courrier le document intitulé Attestation de non fusion – Comptes gestion immobilière, dans lequel il est écrit :
« Nous avons ouvert en notre établissement, sous les numéros dont vous trouverez ci-joint la liste, des comptes intitulés « compte Gestion Immobilière » exclusivement affecté à la réception des versements ou remises visés à l'article 5 de la loi du 2 janvier 1970 et qui fonctionnent dans les conditions fixées par les articles 64 à 71 du décret 72.678 du 20 juillet 1972 »
En annexe, donc sur une page différente, il y a la liste des comptes avec leur numéros et les libellés :
xxx xx xxxx Nom de la société Gérance
xxx xx xxxx Nom de la société copropriétés (le compte uniquexxx xx)
xxxx SDC adresse immeuble "
Tous ces comptes peuvent avoir pour "titulaire" le syndic, l'intitulé du compte n'étant pas probant, surtout quand le nom du syndic n'est pas précedé de la mention "chez".
Dans les R.I.B de la BNP il n'y a pas de mention de "titulaire du compte", seulement un "nom" et pas d'adresse.
Dans les RIB de la Société Génértale il y a indication: "Titulaire du compte" avec nom et adresse.
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Édité par - JB22 le 25 août 2010 17:30:59 |
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Posté - 25 août 2010 : 18:04:34
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JPM : citation: Dans un tel cas, il serait intéressant de pouvoir connaître le numéro du compte ou sous compte d'un autre syndicat administré par le même syndic. S'il y a sous-compte, il y a forcément identité d'une partie de chacun des numéros.
Syndicat A : 000168547201
Syndicat B : 000168547320
par exemple.
JPM : il parait assez difficile d'être sur que le syndic a ouvert un compte séparé au nom du SDC, comme l'a décidé l'AG; alors connaitre plusieurs numéros de compte d'autres syndicats pour un copropriétaire !!!!! c'est pas très sérieux comme réponse.
Notre SDC a un compte séparé dont le RIB est libellé comme suit :
Banque Populaire :
SDC Résidence XXXXXX
S/C agence YYYYY
adresse de YYYYYYYY
Il est totalement inacceptable pour les coprorpiétaires de ne pas connaitre la position exacte du compte du SDC : compte séparé ou compte individualisé !!!!! le syndic est le mandatiare du SDC, il gère les fonds de ce SDC.
Ne pas être clair sur ce sujet ne peut pas améliorer l'image des syndics.
Pourquoi ce manque de transparence ?? quelque chose à cacher ???, certainement. Le cas Urbania vient de nous le prouver. l'argent des copropriétaires est en grand danger en cas de compte individualisé.
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JPM
Modérateur
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20
Posté - 25 août 2010 : 18:55:16
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Un compte bancaire ouvert avec l'immatriculation SDC Résidence XXXX est sans nul doute un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence XXXX conforme aux prescriptions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est néanmoins souhaitable de faire substituer la mention chez Agence YYYYY à la mention S/C qui pourrait être interprétée comme Sous Compte !!!!!, comme le rappelle judicieusement JB 22.
Sous cette réserve, le libellé permet aux copropriétaires de considérer que le syndicat est bien pourvu d'un compte séparé et de faire valoir cette prétention aussi bien à l'encontre du syndic que de la banque mais aussi d'un tiers créancier d'un autre syndicat, qui prétendrait pratiquer à ce titre une saisie quelconque sur le compte du syndicat XXXX.
De même ce syndicat pourrait opposer l'autonomie de ce compte à l'administrateur du syndic en règlement judiciaire ou en liquidation de biens qui prétendrait appréhender les fonds déposés à ce compte.
Cette immatriculation permet également à tout nouveau syndic justifiant de sa qualité de virer les fonds constituant le solde à l'instant T à un autre compte bancaire qu'il aurait ouvert au nom du syndicat ou à son compte unique s'il a obtenu la dispense. La banque ne pourrait lui opposer que l'existence d'écritures en cours de passation comme des prélèvements, et pour un délai très bref d'une journée.
Quels incidents potentiels en ce cas ? Que la banque, nonobstant l'immatriculation, ait en fait ouvert un sous compte en accord avec le syndic ? Qu'elle invoque de plus une convention quelconque affectant ce compte (fusion ou autre ) ? Une ordonnance de référé suffirait à la contraindre à remettre les fonds et le syndicat pourrait au surplus obtenir une indemnité art. 700.
Théoriquement elle pourrait ensuite poursuivre une procédure au fond pour faire valoir ses " droits ". Cette procédure n'aurait de chances qu'à l'égard du syndic. Les banquiers sont présumés connaître les règles dus statut de la copropriété et du régime Hoguet et ne peuvent invoquer une qualité de profane en cette matière. Que la présomption corresponde à la réalité est une autre affaire.
Pour une solution contraire, il faudrait des documents extraordinaires prouvant que le syndicat était parfaitement au courant, qu'il a consenti, etc ... Comme on voit des choses extraordinaires en droit de la copropriété, un tel cas peut se présenter, mais il ne pourrait s'agir que d'une exception rarissime.
F'aîtes donc remplacer S/C par " chez " qui prouve la domiciliation et dormez sur vos deux oreilles.
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Vrai ou faux compte séparé ? 
