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JPM
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 Posté - 30 oct. 2010 : 09:34:14
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De Syndic citation: Si tel était le cas le syndic en l'occurence Foncia ne pourrait disposer de la signature du compte, et chque fois qu'un chéque devrait etre emis et signé il nécessiterait la signature du président du conseil syndical, vous imaginez donc les contraintes que cela occasione.
Une bourde de plus à la collection ! Il n'y a pas si longtemps, c'est la Ministre du logement elle-même qui indiquait devant le Sénat qu'un syndicat de copropriétaire ne pouvait pas détenir de fonds !!!! Elle en déduisait qu'il ne pouvait obtenir l'ouverture d'un livret A !!!
Cher " syndic ", vous devriez au moins changer de pseudo ! Vous connaissez le proverbe : "Parole de syndic, Parole d'évangile"
évangile sans majuscule, bien sûr.
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JB22
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Posté - 30 oct. 2010 : 09:41:22
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"Niki, si vous avez payé des agios, il y a de bonnes chances qu'il s'agisse d'un compte séparé, un vrai !"
Absolument pas, sur un compte individualisé la banque peut débiter des agios que le syndic impute à la copropriété. Ce n'est donc pas un moyen de preuve d'un compte séparé. |
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JB22
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43
Posté - 30 oct. 2010 : 09:52:58
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xfg45878841
Comme vous avez F....A comme syndic, je vous conseille de voir dans le contrat de syndic ce qui est dit au sujet des honoraires. Il y a certainement une mention que les honoraires s'entendent pour la tenue d'un compte ouvert au nom du syndic...et vérifier le montant appliqué.
Bien souvent la "majoration" pour tenue d'un compte séparé ne figure même pas dans la proposition...
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malin
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 Posté - 30 oct. 2010 : 12:12:37
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JPM a raison depuis le début les ouvertures de compte se font au nom de la personne morale et le libellé des comptes transmis aux Syndics sont conformes à cette ouverture à défaut la banque engagerait sa responsabilité en transmettant des faux.
Par contre et JPM a du sûrement se poser la question, les fameux grands groupes sont souvent des banquiers, un d'eux me vient à l'esprit "BANQUE POPULAIRE", elle n'a pas besoin de l'autorisation des Syndicats des Copropriétaires pour utiliser et placer comme elle l'entend les fonds déposés puisque à la base l'activité principale d'un banquier est de "jongler" avec notre argent pour en "récolter" les fruits. Ladite banque ouvrirait-elle les comptes du Syndicat dans une autre banque ?? je n'y crois pas et un revirement du législateur pour n'autoriser que le compte séparé ne résoudra pas le problème de fond quant à l'intérêt des banquiers d'acheter des cabinets d'administrateurs de biens.......surement pour leurs beaux yeux |
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JB22
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Posté - 30 oct. 2010 : 14:10:11
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"JPM a raison depuis le début les ouvertures de compte se font au nom de la personne morale et le libellé des comptes transmis aux Syndics sont conformes à cette ouverture à défaut la banque engagerait sa responsabilité en transmettant des faux."
Certes les banques ne "transmettent pas des faux"
Mais des documentys "alambiqués" dans lequel il n'est pas facile de distinguer si le compte est vraiement ouvert au nom du syndicat et qu'il n'est pas fusionné avec tout autre compte.
IL est dit:
"compte courant professionnel ouvert au nom d'une société" Le syndicat est une personne morale mais n'est pas un professionnel ni une société.
"toutes les opérations traitées entre le client (Qui est client ?) feront l'objet d'un compte courant unique et indivisible" (mentions inutiles s'il s'agit d'un compte séparé).
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JPM
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46
Posté - 30 oct. 2010 : 15:43:54
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Il est vrai que sur cette question on navigue entre le réel et le virtuel dans une véritable relativité juridique
Pour la relativité juridique :
Si par malice ou négligence la banque ouvre un sous-compte avec l'immatriculation SDC Les Fleurs Cabinet Dupont 12 rue Machin Paris la situation est la suivante :
1) Pour la banque et le syndic il s'agit d'un sous compte
2) Pour le syndicat et les tiers c'est un compte séparé
3) Idem pour les juges puisque le syndicat est le titulaire du compte
En général la situation est identique pour les autres syndicats administrés par ce syndic. Dans la pratique il recevra donc une rémunération de la banque.
MAIS si le syndicat révoque le syndic, le banquier ne pourra pas refuser au nouveau syndic, ou à un administrateur provisoire la remise immédiate des fonds sans nécessité de l'accord du syndic Dupont.
Un compte séparé est un compte de dépôt. En l'état des pratiques bancaires, il doit être assimilé à un compte d'association. Quel que soit l'avis de la banque sur la nature du " compte " qu'elle a ouvert, ce sont les règles du compte de dépôt qui peuvent être invoquées par le syndicat titulaire en vertu de l'immatriculation. Celle ci est généralement renforcée par l'absence de dispense.
On doit considérer que le compte unique est aussi un compte de dépôt dès lors que le syndic n'est pas propriétaire des fonds et agit comme mandataire social des syndicats. Mais sur ce point, la situation juridique n'est pas aussi claire que pour le compte séparé.
Une chose certaine dans les deux cas : Les fonds déposés à un compte séparé ou à un compte unique ne peuvent en sortir que pour des paiements régulièrement effectués pour le compte des syndicats ou pour des placements décidés par une assemblée générale sur des comptes de placement toujours séparés (même si le compte de trésorerie courante est un compte unique).
Les maniements de fonds effectués par les banques avec ou sans le consentement du syndic concerné (comme ceux dont on parle dans l'affaire URBANIA) ne peuvent être qu'illégaux.
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JB22
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Posté - 30 oct. 2010 : 20:38:08
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"3) Idem pour les juges puisque le syndicat est le titulaire du compte"
Avec le libellé:"avec l'immatriculation SDC Les Fleurs Cabinet Dupont "
Le syndicat n'est pas le titulaire du compte.
Avec le libellé:
"SDC Les Fleurs CHEZ Cabinet Dupont"
le syndicat EST le titulaire du compte, nous étions d'accord sur ce point.
"Pour la relativité juridique "...
Où est la réalité juridique ? |
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JPM
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48
Posté - 30 oct. 2010 : 23:05:33
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Il est vrai que l'immatriculation comportant CHEZ est mieux encore.
Mais la jurisprudence a statué favorablement en présence d'une immatriculation ne comportant pas " CHEZ ". Elle a même admis la suffisance de " copropriété Les Fleurs ". Dans ce cas, il y avait bien un compte séparé mais un copropriétaire débiteur contestait sa nature pour faire juger que le syndic était irrecevable à agir en recouvrement.
Il est vrai que j'ai laissé la réalité juridique le pied en l'air.
En fait j'en traite avec le compte de dépôt et l'interdiction de déplacer les fonds. Ce sont de vraies réalités.
Il y a deux ans j'ai écrit qu'il y n'y avait comme comptes reflets que ceux des établissements à succursales. Quelques banquiers ont gentiment souri. Je pense à eux parfois.
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alex41
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Posté - 31 oct. 2010 : 01:20:47
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boîte de code:
Jb22, la banque le peut en théorie, mais aucun compte individualisé (c'est à dire un sous compte du compte professionnel du syndic) de mon cabinet donne lieu à paiement d'agios. Je ne pourrais pas l'accepter. C'est pourquoi je dis que si agios il y a, probablement s'agit-il d'un compte vraiment séparé... |
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JB22
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Posté - 31 oct. 2010 : 09:26:28
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"Niki, si vous avez payé des agios, il y a de bonnes chances qu'il s'agisse d'un compte séparé, un vrai !"
Réponse à alex41
Peut importe que les agios ait été débités sur un compte du syndic ou sur un compte individualisé, Niki a été débité d'agios.
J'ai souvenir, au temps ou nous avions L..y comme syndic de cette pratique ?
Il est regrettable que le décret comptable n'ait pas prévu de compte au nom du syndic.
Il aurait été normal, en cas de compte individualisé dans le compte unique du syndic, que le "montant que le syndicat puisse revendiquer" figure dans l'annexe 1 dans un compte au nom du syndic.
Faire figurer dans l'annexe 1, un compte de banque dans le cas de compte individualisé aurait constitué la présentation d'un faux en écriture.
Sur le plan comptable tenir un compte de banque ou un compte de tiers (Syndic) ne pose pas de problème.
Sur le plan pratique on peut tenir un "Journal Syndic" comme un "Journal de banque" : la contre partie de chaque écriture est unique,: le compte du syndic.
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alphonse
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Posté - 02 nov. 2010 : 09:28:46
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bonjour,
Notre copropriété parisienne a bien un compte sépré mais il fonctionne avec un compte pivot au nom du cabinet A.... G.... Je m'explique : les chéques des coprpriétaires sont encaissés par le syndic puis reversés plus tard sur notre compte.
Les factures sont en majorité payées par le compte du syndic qui fait des virements globaux sur son compte pour le provisionner.
Pour l'année 2010 seulement 20 chéques émis à partir de notre compte.
Impossible des vérifier l'encaissement des factures.
Cela me semble parfaitement illégal ?
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JPM
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52
Posté - 02 nov. 2010 : 09:45:06
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Pour Alphonse :
Cette pratique est en effet illégale.
Elle présente sans nul doute un intérêt pratique pour le syndic. Il vaudrait mieux écrire "elle présentait ...". De nos jours en effet, il existe des logiciels permettant d'effectuer des séries de virements au profit d'un même fournisseur à partir de nn comptes bancaires séparés.
Dans certains cas, le syndic effectue des paiements par compte pivot instantanés, - si l'on peut dire -. Le travail est soigneusement préparé. En un quart d'heure le compte pivot est alimenté pour les virements à effectuer. Dans la foulée il est ensuite vidé par l'envoi des virements. Le risque est moindre.
Mais, dans la plupart des cas, il est alimenté pendant une dizaine de jours puis vidé au profit des fournisseurs. Pendant ce délai les fonds sont maintenus sur un compte ouvert au nom du syndic. L'infraction est caractérisée.
Si l'on pinaille, elle l'est aussi dans le cas des virements instantanés puisque les fonds sont sur le compte du syndic pendant 5 minutes.
La règle est que les fonds ne peuvent sortir du compte séparé que pour aller directement chez les créanciers du syndicat.
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alphonse
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Posté - 03 nov. 2010 : 08:31:12
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Merci pour votre réponse.
Que faire pour rétablir la situation sachant que le CS est au courant et complice de la situation ?
Faut il engager une procédure et contre qui ?
Cela est il une faute professionnel de la part du syndic ?
Cordialement
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JPM
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Posté - 03 nov. 2010 : 10:30:16
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Bonne question d'Alphonse ; que faire ?
Il y a deux types de situation :
Le conseil syndical n'est pas bien informé. Il ne sait pas que cette procédure est prohibée. Cela était admissible jusqu'à ces derniers temps parce qu'il y avait des controverses sur le compte séparé, les sous-comptes, le compte-pivot, etc...
De nos jours, la situation est un peu plus claire. On sait ce qu'est un compte séparé même si certains entretiennent le flou sur cette question.
Le conseil syndical (en réalité ses membres) peut être reconnu responsable de n'avoir pas relevé des irrégularités manifestes. Manifestes ? parce qu'on ne peut reprocher aux conseillers syndicaux de n'avoir pas décelé des manoeuvres camouflées. Il est bien certain que nombreux sont les CS à mettre la tête sous l'aile en présence de procédures irrégulières.
Ceci étant, on ne peut envisager la condamnation des membres du conseil à des dommages et intérêts que si le syndicat a subi un préjudice. Il faut donc un sinistre financier. Or la vérité est que la pratique du compte pivot est irrégulière et présente un risque mais qu'on connaît peu de réalisations effectives de ce risque.
On peut ajouter d'ailleurs que la pratique des sous-comptes d'un compte unique ou celle du compte-privot pourrait parfaitement être légalisée si des dispositions réglementaires étaient adoptées pour assurer la sécurité financière des syndicats.
Par prudence, disons mieux que leur légalisation pourrait au moins être étudiée.
Du point de vue pratique, et pour répondre à la question : il est possible de rappeler par LRAR au Président du CS, avec copie simple aux autres membres, des avis incontestables donnés à propos de procédures irrégulières. Il peut s'agir des recommandations de la Commission de la copropriété, de réponses ministérielles, d'arrêts dela Cour de cassation ou d'avis concordants émis par des juristes qualifiés.
Il est également possible de demander l'inscription d'une question appropriée à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Il n'est pas possible ici de négliger des aspects pratiques comme le fait qu'une procédure irrégulière ait été admise par les pouvoirs publics pendant des années. Les syndics se sont organisés en conséquence et ils ne peuvent pas toujours modifier immédiatement leur organisation.
Les associations négligent à tort les difficultés que connaissent les syndics professionnels lorsque des modifications réglementaires leurs tombent dessus de manière abrupte. Or de telles modifications pleuvent sur eux depuis des années.
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Vrai ou faux compte séparé ? 
