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sigebert
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 Posté - 11 sept. 2010 : 08:09:57
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Je suis dans une copropriété à 3 copropriétaires.
Je détiens un lot auquel 31/100e sont rattachés.
L'autre copropriétaire possède 4 lots en pleine propriété auxquels 62/100e sont rattachés et le 5e pour lequel elle est usufruitière - sa fille est nue-propriétaire de ce lot correspondant aux 7/100e de copropriété.
Selon l'article 605 du Code Civil, le nu-propriétaire doit participer au financement des travaux de gros oeuvre mais n'est pas assujetti à la répartition des frais d'administration et de fonctionnement de la copropriété.
Seriez-vous d'accord avec moi que le nu-propriétaire ne devrait donc pas avoir un compte individuel correspondant au lot n°5 ?
Merci par avance.
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Posté - 11 sept. 2010 : 08:40:11
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vérifier dans votre RDC s'il est prévu une clause dite de solidarité entre usufruitier et nu propriétaire :
* si OUI, le syndic ne connait que l'usufruitier OU le nu-propriétaire suivant ce que les deux parties auront choisi.
* si NON, il DOIT connaitre les deux et dans ce cas, il DOIT répartir les différentes charges et dans ce cas, les 2 parties ont chacun un compte dans la comptabilité du syndic.
En général, les syndic préfèrent la première solution ...  , solution qui pourrait être contestée, même si elle est au RDC, par l'une des parties... |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2010 : 08:41:10
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Un lot dont la partie privative est affectée d'un usufruit doit être traité comme un lot en indivision.
Il y a un compte du lot 11. Point c'est tout. Le syndic n'a pas à se préoccuper de la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. D'ailleurs la convention d'usufruit peut comporter des clauses à ce sujet que le syndic ne connait pas.
Le mandataire commun des parties est en général destinataire des comptes, sauf disposition contraire du RC.
Un rappel enfin : si le nu-propriétaire a bien la charge financière de certains travaux, il n'est pas tenu de les faire exécuter.
Dans ce cas l'usufruitier les fait exécuter et fait l'avance du coût. Il récupèrera ses sous en fin de l'usufruit. Généralement, ce sont ses héritiers qui les récupèrent !!!
Le RC comporte parfois une clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire. Si un recouvrement est nécessaire, le syndic assigne les deux.
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Posté - 11 sept. 2010 : 08:52:19
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jpm :
citation: Un lot dont la partie privative est affectée d'un usufruit doit être traité comme un lot en indivision.
où est ce inscrit dans les textes ? merci d'avance |
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sigebert
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Posté - 11 sept. 2010 : 12:13:48
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Je rejoindrais JPM sur le fait qu'il ne doit pas être fait de distinguo entre le nu-propriétaire et l'usufruitier concernant le lot en question.
J'ajouterais que seule, dans le cas où en application des articles 605 et 606 du Code Civil, les grosses réparations restant à la charge du nu-propriétaire, la répartition doit être opérée puisque l'usufruitier assume les réparations et l'entretien de l'immeuble.
Pour répondre à l'une des questions relative à "la solidarité" qui, quoi qu'il en soit subsiste en cas de défaillance de l'usufruitier (déclaré in solidum...)
Notre Règlement de Copropriété qui a été rédigé sous l'empire de la loi de 1938 puisqu'il date de 1954, ne mentionne que la partie relative à la représentation du cas précité aux assemblées générales.
Il est dit ceci : Dans le cas où, par suite d'ouverture de succession [....] soit à des copropriétaires indivis, ces derniers représentés comme de droit, soit par un usufruitier et des nus-propriétaires, tous devront être convoqués et auront le droit d'assister aux Assemblées générales avec voix consultatives, mais ils devront élire un seul d'entre eux comme représentant ayant voix délibérative et qui votera pour le compte de la collectivité.
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sigebert
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Posté - 11 sept. 2010 : 12:17:32
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Si nous nous mettons d'accord sur ce point de départ, j'ouvrirai d'autres brêches...
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nefer
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 Posté - 11 sept. 2010 : 12:26:33
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cela confirme ce qui vous a été dit sur l'indivision |
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sigebert
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Posté - 11 sept. 2010 : 12:53:53
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Maintenant que nous sommes sur la même longueur d'onde, je vais pouvoir développer mon problème.
Donc, à n'en pas douter, la copropriétaire majoritaire s'est fait élire "syndic bénévole" de notre copropriété.
Cette dernière ventile les charges au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire y compris du nue-propriétaire depuis sa donation en mai 2003 et cela malgré mes remarques. |
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sigebert
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Posté - 11 sept. 2010 : 13:01:28
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Vu qu'elle fait de la rétention de documents comptables depuis son élection (en juillet 2003), j'ai récemment découvert qu'en fait, le compte du "nu-propriétaire" était un compte fictif.
Je souhaiterais que quelqu'un m'éclaire sur les avantages qu'un nu-propriétaire aurait en créant un compte fictif ou non.
Y aurait-il un avantage fiscal pour celui-ci ?
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nefer
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:03:33
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citation: Initialement posté par sigebert
Maintenant que nous sommes sur la même longueur d'onde, je vais pouvoir développer mon problème.
Donc, à n'en pas douter, la copropriétaire majoritaire s'est fait élire "syndic bénévole" de notre copropriété.
Cette dernière ventile les charges au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire y compris du nue-propriétaire depuis sa donation en mai 2003 et cela malgré mes remarques.
avez vous demandé la copie de la feuille de présence de la dernière AG pour contrôler si les tantièmes généraux attribués à chaque copropriétaire en application du RDC était conforme ? |
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nefer
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:12:36
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vous avez donc en charges communes générales
propriétaire A : 31/100
propriétaire B : 62/100
propriétaire C : 7/100
cette clé de répartition est à appliquer pour toutes les charges courantes
s'il existe des clés de répartition supplémentaires (escalier...), elles s'appliqueront pour les dépenses concernées
le copropriétaire B voit donc ses tantièmes ramenés à 38 pour les votes en AG
mais en ajoutant les votes du copropriétaire C, le copropriétaire B aura toujours la main mise sur tous les votes
"Cette dernière ventile les charges au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire y compris du nue-propriétaire depuis sa donation en mai 2003 et cela malgré mes remarques.": voulez vous dire que vos charges ne représentent pas 31/100 des charges communes générales ? |
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:40:02
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dans la jurisprudence on trouve tout et son contraire :
"Sauf disposition expresse du RDC, le syndic doit procéder à une ventilation des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire (cas civ. 1ere du 16.11.04, n°02-12.562)"
Il est vrai égalemnt que cette chambre ne traite pas de la copropriété mais des successions, divorces, etc entre eutres,  |
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JPM
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Posté - 12 sept. 2010 : 11:45:28
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S'agissant de démembrements de la propriété, l'indivision et l'usufruit, voire le droit d'habitation sont traités de la même manière par le statut de la copropriété. Voiren particulier l'art. 23 de la loi pour le mandataire commun.
L'arrêt du 16/11/2004 n'est pas aussi formel qu'indiqué par Rambouillet et de toute manière n'avait été saisi de ce moyen dans une affaire jugée par un tribunal d'instance et manifestement mal engagée.
On retient habituellement Cass 23/02/2000 n° 98-17231 pour indiquer que " le syndic n'est pas tenu de procéder à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier et que ceux-ci en sont débiteurs in solidum " Dict. Permanent de gestion immobilière V° Charges de copropriété n° 151 et les arrêts cités.
En vertu de l'article 1213 du Code civil, l'obligation in solidum n'entraîne pas la divisibilité entre les coobligés de la dette acquitée.
Enfin l'argument péremptoire est que le syndic ignore généralement les clauses particulières de l'acte constitutif d'usufruit.
En comptabilité, la répartition des charges est faite entre les lots et pas entre les propriétaires.
Après parachèvement de la répartition, les comptes par lot et groupes de lots sont rattachés respectivement aux copropriétaires.
A cet égard, une indivision est un copropriétaire, un couple nu-propriétaire + usufruitier est aussi un copropriétaire.
Pour un lot, il ne peut exister qu'un compte. Il n'est pas possible de créer un compte d'usufruitier ou un compte de nu-propriétaire.
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sigebert
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Posté - 17 sept. 2010 : 06:27:53
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Je rejoins JPM car j'ai relevé sur la fiche n°14 du Secrétariat d'Etat au logement concernant la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier ce qui suit :
a) L'acte opérant le démembrement de propriété peut comporter des clauses prévoyant la répartition des charges entre le nu-propriétaire et usufruitier.
[...]
b) En l'absence de clause, les charges se répartissent selon les principes posés par les articles 605 et 606 du Code Civil.
J'ai pris connaissance de cet acte de donation-partage qui avait été instrumenté en mai 2003 sur lequel aucune clause n'est spécifié quant à la répartition des charges.
En conséquence, les charges correspondantes aux réparations d'entretien sont supportées par l'usufruitier.
Il s'avère que les frais de ravalement sont aussi supportés par l'usufruitier et non par le nu-propriétaire.
Donc, à la lumière de ces éléments, je comprends mieux pourquoi l'usufruitier qui est aussi syndic de notre copropriété ventile les charges aussi bien à sa fille (nue-propriétaire) qu'à elle (usufuitière de ce lot) car nous avions reçu une injonction de la mairie de refaire le ravalement des trois façades.
Cela lui permet de constituer deux dossiers de demande d'aide financière au PACT en vue de ces travaux de telle sorte "d'amortir" ou d'alléger ses propres charges.
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sigebert
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Posté - 27 nov. 2010 : 07:13:57
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citation: Initialement posté par JPM
A cet égard, une indivision est un copropriétaire, un couple nu-propriétaire + usufruitier est aussi un copropriétaire.
Pour un lot, il ne peut exister qu'un compte. Il n'est pas possible de créer un compte d'usufruitier ou un compte de nu-propriétaire.
Permettez-moi une question récapitulative :
Donc, l'usufruitière étant déjà propriétaire de 4 lots en pleine propriété, cette dernière devrait inclure le 5ème lot dans sa répartition ?
Merci par avance. Cdt |
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sigebert
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Posté - 27 nov. 2010 : 07:23:09
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Mes questions initiales faisaient suite à une campagne de ravalement pour laquelle nous avions demandé (nous, propriétaires du lot n°4) une subvention qui vient de nous être accordée.
En revanche, nous avons appris que l'autre copropriétaire détenant la majorité des lots ainsi que sa fille, nue-propriétaire du lot n°5, n'ont obtenu aucune subvention.
Le but de sa répartition au nu-propriétaire étant à dessein ne semble pas avoir porté ses fruits ...
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répartit° de charges entre nue-propriétaire et usu 
