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philippe30
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 Posté - 16 oct. 2010 : 07:31:40
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Bonjour,
Les banques sont frileuses sur le fait de se vendre à une SCI dont on est associé un bien personnel en argumentant un risque de redressement fiscal ( d'accord les banques ne sont pas les meilleures conseillères dans ce domaine )
Pour faire ce type d'opérations , il faut être en mesure de justifier par un besoin patrimonial ( réorganisation patrimoine ) et non pour une justification fiscale ( échapper à l'impôt en reprenant un crédit pour déduire des intérêts etc ...)
Savez-vous ou je peux trouver une information fiable et légale du cadre de ce type de rachat ?
Est-ce que certains d'entre vous , peuvent me donner un retour sur un rachat perso par une SCI ?
Merci par avance
Philippe
P.S : La position de l'administration fiscale n'a pas de sens car si je revend un bien à une tierce personne et ensuite je rachète un autre bien par une sci pas de problème mais par contre si je veux me racheter un bien perso par une sci alors il faut être prudent ....( je le paye au prix du marché ni plus ni moins bien entendu )
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 17 oct. 2010 : 07:22:33
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Personne ne sais ? |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 Posté - 17 oct. 2010 : 08:01:27
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Je ne comprends pas trop.
Tu possèdes un bien M a titre personnel et tu est associé A d'une SCI a deux personnes ou plus.
Le fait que tu vendes ton bien ou tu l'apportes a une SCI en échange d'un nombre de parts de la SCI a de facto pour justification que le nouveau propriétaire n'est plus une personne unique mais plusieurs associés.
Je ne vois pas quel est le risque de l'opération, à part de faire une vente ou un apport en dehors du prix du marché. Si c'est au prix du marché, l'état y trouve son avantage.
Dans ton cas, il s'agit d'ailleurs certainement plutot un apport, a titre pur et simple pour le logement et a titre onéreux pour l'emprunt associé.
Je pense que tu ne dis pas tout, et que tu exposes sans doute le cas particulier ou la SCI est une sci de famille a deux personnes, sans doute toi & ta femme, et que le propriétaire actuel n'est pas juste toi, mais toi et ta femme.
Auquel cas la justification ne saute effectivement pas aux yeux, et soulève un énorme risque en cas de sous-évlauation du logement.
La situation peut peut-etre etre différentee si la SCI familiale possède d'autres associés.
Elle pourrait etre différente si la SCI familiale est ouverte aux enfants (associés) et si par exemple la gestion locative était assurée par eux dans la SCI alors que c'est vous qui en avecz la responsabilité en direct. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 17 oct. 2010 : 09:55:19
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attention: si vous comptez faire cette opération pour organiser une "forme d'insolvabilité"...... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 17 oct. 2010 : 14:05:40
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Bonjour,
Non il ne s'agit pas de créer une "forme d'insolvabilité mais une opération de type patrimoniale qui consiste à revendre à une SCI détenu par ma femme et moi un bien en nom propre afin de récupérer de la liquidité et ceci au prix du marché bien entendu.
L'intérêt est de récupérer des fonds propres en vendant le bien à la SCI qui de type IS ne paye pas d'impôt durant plusieurs années du fait de la remise en place d'un crédit ( taux bas actuellement) avec des interets déductibles des revenus locatifs , le tout en visant un auto financement complet.
Sauf que certaines ne comprennent pas grand chose et refuse ce type d'opérations.
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Posté - 17 oct. 2010 : 14:44:53
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Tu veux donc revendre et non pas apporter.
Cela signifie que la SCI possède l'argent.
Ou alors, mais ton premier post n'est pas tres clair que la SCI demande un pret pour ce faire, et que la banque refuse?
Du point de vue de la banque, je comprends un peu:
Il y a actuellement un pret sur le logement en question?
Autre question: Quel sureté la SCI accorde a l'emprunteur? Une hypothèque de premier ordre sur le bien en question? |
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doctor
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Posté - 17 oct. 2010 : 20:00:07
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3 remarques en passant :
1) Inutile de monter un tel projet couteux pour récupérer des liquidités ; un prêt hypothécaire sur le bien suffit amplement (tout bêtement)
2) L'imposition à l'IS de la SCI n'est intéressante que pour les hauts revenus (pour éviter l'effet de ciseaux fiscal) ; encore que ...
3) Les avantages de l'imposition à l'IS (pour les hauts revenus, répétons-le) sont en grande partie annulés lors de la revente (2 exceptions toutefois : a) l'option pour l'IS est exercée après 15 ans ; b) un démembrement est envisagé en cédant la nue-propriété à une société assujettie à l'IR)
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Posté - 17 oct. 2010 : 21:04:20
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Quelqu'un a t'il une expérience de ces prets hypothécaires, car il semble y avoir vraiment tres tres peu d'intervenant bancaire les commercialisant en France?
D'autant que, comme ils sont en arrière paln d ela crise des subprimes, ils n'ont vraiment pas bon presse, non? |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 18 oct. 2010 : 18:18:29
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Bonjour,
La SCI va emprunter et je ferais un apport partiel au compte courant pour réduire les mensualités que je récupérerais annuellement par le remboursement de la SCI sur une durée de plusieurs années.
La question n'est pas de récupérer des liquidités uniquement mais de préparer un passage de biens à mes enfants en les intégrant dans la structure SCI à constituer.
Je connais la problématique de la SCI à l'IS mais cela permet durant 10 à 15 ans de fonctionner avec amortissement sans payer d'impôts au sein de la SCI et d'éviter une asphyxie financière au sein de ses propres revenus.
Doctor peut m'expliquer l'intérêt de :
a) l'option pour l'IS est exercée après 15 ans.
J'ai contacté une de mes banques (BNP ) qui finance sans problème ce type d'opérations alors que j'avais eu d'autres retours de banques pour qui cela relevait de l'abus de droit .
Les conseils et possibilité de mise en place d'opérations tiennent en grande partie des intervenants bancaires.
Philippe
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Investisseur immobilier
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doctor
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Posté - 18 oct. 2010 : 19:28:48
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Doctor peut m'expliquer l'intérêt de :
a) l'option pour l'IS est exercée après 15 ans.
Il s’agit là d’un assujettissement volontaire à l’IS en cours de vie de la société civile qui déclenche l’imposition immédiate des plus-values latentes sur les actifs immobiliers
Toutefois, si ceux-là sont détenus depuis plus de 15 ans, l’impôt sera nul (régime des particuliers).
Cette solution présente un avantage indéniable dans la mesure où les associés en profitent pour procéder à une réévaluation de l’actif : les biens apparaissent alors à l’actif du bilan pour leur valeur vénale (réévaluée), les amortissements (obligatoires dans une société ayant optée pour l’IS) n’en seront que plus importants réduisant d’autant la base imposable.
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philippe30
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Posté - 19 oct. 2010 : 07:51:34
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Bonjour,
Merci pour ta réponse Doctor , toutefois dans ce cas de figure tu possèdes le bien pendant 15 ans sous forme de SCI à l'IR donc tu ne peux pas amortir durant cette période et de plus tu récupères dans ta fiscalité personnelle l'imposition des loyers perçus.
Dans le cas d'une SCI à l'IS qui n'est pas la panacée non plus je te l'accorde , tu bénéficies de l'amortissement , tu isoles les revenus de la SCI de ta propre imposition et par le jeu des interets d'emprunts et l'amortissement tu es en imposition quasi nulle pendant plusieurs années bien entendu ensuite le fisc se rattrapes mais dans le principe général soit ut payes durant 15 ans soit tu payes en une fois à la revente ( plus value des sociétés )
Dans le cas que j'ai évoqué , par la revente à une SCI à l'IS et avec un montage financier correct , je peux de plus récupérer des dividendes < 3000 € sans être imposable à titre personnel et ensuite procéder à des remboursements de comptes courants à mon égard également.
Il s'agit de mettre en place une structure auto financée qui de plus me rapporte un peu et de récupérer du financement pour d'autres investissements en incluant mes enfants dans la "boucle"
Philippe
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doctor
Contributeur actif
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Posté - 19 oct. 2010 : 08:31:22
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bonjour,
j'imagine qu'avant de prendre une telle décision (imposition à l'IS), qui plus est, irrévocable, vous avez pris soin de réaliser une simulation sur Excel pour mettre en balance, le gain annuel d'une part et le coût fiscal à la sortie, d'autre part.
Vous pourriez peut-être l'exposer sur ce fil, cela intéressera probablement certains participants qui s'interrogent sur le choix du régime fiscal d'une SCI. Non ?
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 20 oct. 2010 : 07:59:08
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Bonjour,
Je mettrais en ligne une simulation de la fiscalité d'une SCI à l'IS par rapport une un achat privé.
Ensuite le régime fiscale dépend aussi et beaucoup de la finalité de ce que l'on mettre en œuvre , il est sur que si c'est pour faire de la trésorerie par le biais d'un achat , d'une location et ensuite d'une revente au bout de 15 ans sans plus value ( malgré le fait que cela ne me dérange pas ) , ceci je le fait à titre privé au niveau de mon patrimoine.
Par contre comme indiqué plus haut , si il s'agit de mettre en place des achats importants d'immeubles sans subir de plein fouet la fiscalité une SCI à l'IS est une bonne chose et ce qui pourra être payé lors d'une revente équivaut à ce que tu aurais payer pendant 20 ans de mise en place de ton achat sachant que je n'aurais pas la possibilité d'investir sur plusieurs immeubles à titre privé et ensuite la sortie de la SCI n'est pas une obligation tu dois le savoir doctor , il est tout a fait possible de revendre les parts à une autre structure et même de faire un regroupement dans une seule structure par rachat des parts , dans ce cas tu payes l'imposition sans être pénalisé par la plus value des professionnelles qui prend en compte la valeur nette comptable.
Pour un investissement , il y a plusieurs options possibles et il ne faut en fermer aucune mais savoir ou l'on va.
Le débat à un peu dévier mais tant mieux cela peut intéresser d'autres personnes
Philippe
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Vente d'un bien personnel à une SCI 
