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elungb
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 Posté - 27 mars 2011 : 11:05:59
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Bonjour,
j'ai reçu une mise en demeure qui commence par "Nous recevons votre dossier qui fait apparaître que vous êtes redevable au 15/03/2011 de NNNN selon le détail ci-dessous"'
solde antérieur débit n-1
chèque crédit 05/07/10 n-2
honoraires huissier procédure moi-même n-3
chèque crédit 28/10/10 n-4
appel 01/01/2011_30/06/2011 débit n-5
chèque 17/01/2011 crédit n-6
solde négatif n-7
Sous peine de voir notre responsabilité engagée, ..., sans règlement de n7, dans un délai de huit jours...recouvrement par voie de justice ... frais à votre charge
mes questions :
Nous avons un compte global, le syndic doit-il avoir une autorisation de l'AG pour faire traiter la comptabilité du SDC à l'extérieur ?
Le solde antérieur n'est pas détaillé, c'est une somme qui correspond a de gros travaux votés en avril 2009 dont j'ai contesté en justice la répartition parties privatives/parties communes qui n'a jamais été établie, et le détail des comptes travaux pas fournis à l'AG de mai 2010, le détail de mes appels et versements 2009 n'a pas été fourni lors de la convocation
lors de l'ag de mai 2010 le budget 2010 a été voté, mais pas 2011, je comprends donc que l'appel de fonds pour le premier semestre 2011 qui devrait être trimestriel n'est
pas exigible
les honoraires d'huissier concernant la procédure de contestation d'AG me sont facturés, ne devraient-ils pas être en charhes communes générales ?
QUESTIONS
ne devrais-je pas avoir le détail de la somme NNNN solde antérieur que j'ai demadé plusieurs fois par LAR?
les charges et les travaux ne devraient-ils pas apparaître séparemment ?
le budget 2011 n'ayant pas été proposé au vote dois-je répondre par LAR que les appels de fonds ne sont pas exigibles ?
le budget voté pour 201 était de 52 000 euros alors que le syndic a proposé 55 000, il appelle sur 55 000 dois-je le dire par LAR ?
Dois-je m'inquiéter d'une éventuelle action en justice ? Car si je paie les travaux de parties privatives (balcons et garde-corps, privatifs dans notre RP) comment vais-je récupérer cette somme dans 3 ou 4 ans à l'issue de ma procédure alors que des copropriétaires auront vendu et que nous n'aurons plus le mêe syndic ? Les arguments que j'ai développés concernant les anomalies de cette mise en demeure sont-ils recevables ?
Merci d'avance
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1
Posté - 27 mars 2011 : 11:38:39
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Bonjour,
j'ai reçu une mise en demeure qui commence par "Nous recevons votre dossier qui fait apparaître que vous êtes redevable au 15/03/2011 de NNNN selon le détail ci-dessous"'
solde antérieur débit n-1
chèque crédit 05/07/10 n-2
honoraires huissier procédure moi-même n-3
chèque crédit 28/10/10 n-4
appel 01/01/2011_30/06/2011 débit n-5
chèque 17/01/2011 crédit n-6
solde négatif n-7
Sous peine de voir notre responsabilité engagée, ..., sans règlement de n7, dans un délai de huit jours...recouvrement par voie de justice ... frais à votre charge
mes questions :
Nous avons un compte global, le syndic doit-il avoir une autorisation de l'AG pour faire traiter la comptabilité du SDC à l'extérieur ?
Qu'est ce qu'un compte global dans votre écrit ?.... Faire traiter la comptabilité à l'extérieur n'est pas interdit, si cela n'entraine aucun frais supplémentaire au SDC. Il n'y a pas obligation d'une autorisation de l'AG. Mais si c'est le cas, ne vous leurrez pas cela doit être prévu dans le contrat gestion courante et payé sous forme d'"honoraires gestion courante", donc transparent.
Le solde antérieur n'est pas détaillé, c'est une somme qui correspond a de gros travaux votés en avril 2009 dont j'ai contesté en justice la répartition parties privatives/parties communes qui n'a jamais été établie, et le détail des comptes travaux pas fournis à l'AG de mai 2010, le détail de mes appels et versements 2009 n'a pas été fourni lors de la convocation
Vraisemblalement le solde antérieur est inscrit sur les avis à payer antérieurs. La contestation en justice si elle n'a pas été tranchée par le tribunal, ne suspend pas la dette. En mai 2010, il n'y a vait pas obligation à fournir avec la convoc le projet de régularisation du compte propriétaire.
lors de l'ag de mai 2010 le budget 2010 a été voté, mais pas 2011, je comprends donc que l'appel de fonds pour le premier semestre 2011 qui devrait être trimestriel n'est pas exigible.
les provisions trimestrielles sont égales au quart du budget de 2010, encore faut-il que l'AG l'ait autorisée ; à vérifier sur les AG précédentes.
citation: Article 43
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
les honoraires d'huissier concernant la procédure de contestation d'AG me sont facturés, ne devraient-ils pas être en charhes communes générales ?
a quoi correspondent ces honoraires d'huissier ? Si cela correspond à une charge du SDC, étant propriétaire, vous devez payer votre quote part, même si cela correspond à des frais de défence du SDC suite à l'assignation que vous avez faite vous-même. Mais il faudrait en connaitre plus sur ces "honoraires"? Ces honoraires ont-ils été approuvés par l'AG à l'intérieur des comptes 2010 ?
le budget voté pour 201 était de 52 000 euros alors que le syndic a proposé 55 000, il appelle sur 55 000 dois-je le dire par LAR ?
votre question n'est pas claire à cause du 201 (2010 ou 2011 ?) Avez vous vérifié ce qui est inscrit sur le PV 2010 ?
[*]
Dois-je m'inquiéter d'une éventuelle action en justice ? Car si je paie les travaux de parties privatives (balcons et garde-corps, privatifs dans notre RP) comment vais-je récupérer cette somme dans 3 ou 4 ans à l'issue de ma procédure alors que des copropriétaires auront vendu et que nous n'aurons plus le mêe syndic ? Les arguments que j'ai développés concernant les anomalies de cette mise en demeure sont-ils recevables ?
Si le tribunal vous donne raison, le SDC devra exécuter le jugement et vous pourrez déduire ces sommes des avis si le syndic ne le fait pas. Mais tant que le tribunal n'a pas décidé vous devez payer ce que l'AG a décidé.
Quant au cas précis que vous énoncez, il faudrait être plus explicite. |
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elungb
Contributeur actif
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 2
Posté - 27 mars 2011 : 12:18:43
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Merci,
En ce qui concerne les budgets, lors de l'AG de mai 2010 le seul budget voté a été 2010 pas 2011, de même lors de l'AG d'avril 2009 le seul budget voté était 2009, les budgets prévisionnels sont systématiquement votés en cours d'exercice, pas par anticipation.
Pour les frais d'Huissier le seul libellé est : frais d'huissier procédure MOI, merci pour les textes. |
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3
Posté - 27 mars 2011 : 16:39:50
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pour le vote de l'année en cours et les deux premières provisions, il faut que vous recherchiez dans les années antérieures si une AG n'aurait pas voté la disposition dont je vous parlais.
Dans le cas contraire (et si vous etes sure de vous), refusez de payer ces provisions en demandant au syndic sur quel décision d'AG il s'appuie pour demander ces provisions ; en effet, la disposition que je vous ai cité comporte "préalablement autorisé".
en ce qui concerne l'huissier, ce n'est pas l'intitulé qu'il vous réclame, mais le libellé de la facture que l'huissier a du envoyer au syndicat (via le syndic). |
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ALH14U
Contributeur senior
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4
Posté - 27 mars 2011 : 18:53:01
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Au niveau de la procédure, ..... elle ne parait pas respectée,....
Il y a d'abord une lettre simple, signée par votre syndic professionnel (nom prénom à vérifier auprès de la Préfecture de votre département),..
Il doit vous demander pourquoi vous n'avez pas payer ou bien vous avez Ă vous expliquer ou Ă dire : je paierais Ă telle condition rglementaire.
Celà c'est il passé déjà ,
Sinon comme d'habitude vous faîtes l'objet d'un chantage par huissier et avocat, et assignation déposée à la chambre des urgences,...
Le delai de huit qui vous ai accordé me parait l'arnaque totale, ;;; d'autant qu'il n'y a eu aucune demande antérieure de lettre simple semble t'il ! Poursquoi celà car il semble tout de même que vous êtes débiteur depuis juillet 2010, ... est ce vrai ?
Méfiez vous,... réagissez rapidement avant d'être roulé dans la farine car tout va vite,
Voyez si vous ĂŞtes dans votre bon droit en refusant
Voyez si le mandataire est un professionnel
Comment est géré votre immeuble entre deux AG
et surtout voyez si la facturation est exacte
Payez sinon sauf délits et préjudices +++ que vous pouvez prouver. |
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ALH14U
Contributeur senior
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5
Posté - 27 mars 2011 : 19:05:19
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Je relis votre courriel :
Nous recevons votre dossier,....
CelĂ sent le prĂŞte nom, ou homme de paille :
avocat ?
Service contentieux ?
La mise en demeurre doit être faite par votre syndic professionnel (ou son délégué), ... que vous voyez habituellement en AG et qui suit votre dossier entre les AG.
Ce n'est certainemment pas votre mandartaire ou gestionnaire d'immeuble qui vous Ă©crit, ...
Même s'il fait traiter à l'extérieur ce qui le regarde c'est lui qui signe.
A moins qu'il l'ai déjà fait et passé la main,... mais celà n'est pas possible non plus, car c'est à lui de demander les charges et honoraires (voir réglement de copropriété, qui semble bafoué !).
Alors qui ?
Commencez par celĂ !
Renseignez vous auprès de l'Agence et du conseil syndical +++
Il y a embrouille
Pourquoi n'avez vous pas payé ou pourquoi refusez vous et n'essayez vous pas chiffre à l'appui ou avec des arguments de créer une situation positive pour tout le monde !
Il faut tout de même y penser quand il y a des procés successifs !
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elungb
Contributeur actif
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6
Posté - 30 mars 2011 : 18:16:06
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Bonjour ALH14U,
Je fais attention de payer les charges appelées bien que le budget n'ait pas été voté et qu'il appelle plus que le budget 2010 voté précédemment.
Je ne suis pas d'accord sur la répartition des travaux, il a fait 8 étages de garde-corps alors que ceux-ci sont privatifs dans notre RP et les passe en parties communes, j'en passe et des meilleures. Je suis donc sûre de moi, mais préfère connaître exactement les démarches que peut engager le syndic pour contrôler si elles s'appliquent à mon cas, ce qui est négatif d'après les réponses des intervenants.
Je lui demande des explications par LAR auxquelles il ne répond pas.
Merci Ă tous. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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7
Posté - 31 mars 2011 : 09:50:11
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Elungb : citation: Je ne suis pas d'accord sur la répartition des travaux, il a fait 8 étages de garde-corps alors que ceux-ci sont privatifs dans notre RP et les passe en parties communes
Cette question présente un intérêt pratique certain.
Quelle a été la nature des travaux effectués sur les garde-corps : la peinture sans doute ? Mais aussi des travaux de serrurerie, ou de raccords de pierre ? Voire même la consolidation des ancrages dans le gros oeuvre ?
Dans votre immeuble, est-il techniquement concevable qu'un copropriétaire puisse faire réaliser de tels travaux sur " ses " garde-corps ?
Est-il pratiquement concevable que les copropriétaires concernés s'entendent pour faire réaliser de concert les travaux nécessaires ?
Et si, comme vous l'indiquez, 1) ce chantier a été organisé par le syndicat des copropriétaires 2) le coût a été réparti au prorata des tantièmes comme une charge commune, doit-on considérer qu'il existe des écarts significatifs entre les quotes-parts ainsi calculées et les coûts individualisés ?
A noter que le cumul des coûts individualisés est sensiblement augmenté quand il est demandé à l'entrepreneur d'établir des devis et des factures individualisés. C'est parfaitement compréhensible.
Autre question, votre RC ne comporte-il pas une clause précisant que dans le cadre d'un ravalement général, les coûts peuvent être globalisés et répartis comme charges communes ?
Le classement dans les parties privatives des balcons, garde-corps et autres accessoires est une solution absurde puisque, dans la pratique, les copropriétaires n'ont pas la possibilité raisonnable de faire exécuter individuellement les travaux qui présentent souvent une nécessité et une urgence caractérisées.
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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8
Posté - 02 avr. 2011 : 18:00:02
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J'ai vécu la même chose que vous et j'ai refusé de payer l'Agence qui disait s'occuper via un gestionnaire de mes biens. En fait le syndic professionnel était parti et n'importe qui gérait !!!
Relisez la lette en RAR que vous avez adressé :
Est elle correcte ? compréhensible ? sérieuse ? demadez vous des informations ou des rectifications sur des points précis sur lesquels il devrait y avoir une réponse.
Comme je vous le disais en général il n'y a pas de huissier au démarrage d'un appel de charge mais une lettre simple de votre syndic professionnel ou de son délégué, gestionnaire d'immeuble.
C'est un abus de droit et une pratique irrégulière du réglement de copropriété par votre syndicat de vous facturer des frais d'huissier que vous avez le droit de refuser. C'est le mandataire de l'immeuble qui doit justifier les factures du syndicat.
Avez vous vu les conseillers syndicaux et ont ils avec votre gestionnaire des rencontres entre AG. Ont ils abordés votre demande et ont ils pris une position. Vous pouvez possez une question à ce sujet à la prochaine AG (demande écrite), vous spécifierez que le gestionnaire de votre immeuble doit répondre à votre lettre R AR).
En effet il me parait curieux et louche que la personne ne vous réponde pas,
Enquêtez auprès du bureau des professions immobilères de votre département si cette personne est habilitée à percevoir des charges et honoraires par l'Agence (demander une photocopie de la demande "cerfa" de carte de gestion immobilière et demandez si l'agence est un siège principal ou secondaire, avec éventuellement une déclaration de Directeur ou d'autre personne bénéficiant d'attestation d'emploi).
Celà vous aidera notamment s'il y a irrégularité et si vous allez de nouveau au tribunal (c'est à votre syndicat de vous poursuivre pour non paiement).
Il y a théoriquement une répartition selon les tantièmes ou quota,
A moins que celà soit un immeuble neuf et que celà n'a jamais été fait, quel est là dessus la reponse des autres copropriétaires, car il serait temps d'appliquer des règles de répartition des frais !
Si je comprend bien vous êtes actuellement en procès, votre avocat doit également étudier la personnalité morale de votre Agence mandataire de votre syndicat et si le représentant légal est bien habilité !
C'est relativement le B A BA de tout dossier à son début, surtout quand une personne ne vous répond pas,....
Obtenir ces documents administratifs demandent parfois du temps (ils me sont parvenus bien après la poursuite de mon syndicat !)
De ce fait informez votre conseil syndical du pourquoi de votre non paiement (je n'ai pas reçu de réponse et il y a surfacturation) et faites vos démarches administratives auprès de la Préfecture.
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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9
Posté - 02 avr. 2011 : 21:42:08
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"'ai reçu une mise en demeure qui commence par "Nous recevons votre dossier "
Question QUI est ce NOUS.... |
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ALH14U
Contributeur senior
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10
Posté - 03 avr. 2011 : 13:34:40
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Moi aussi c'était intitulé comme celà "Nous" , toutes les procédures judiciaires.
A 400% je parie qu'il s'agit d'******* et d'escroqueries en bandes organisées !
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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11
Posté - 03 avr. 2011 : 16:33:36
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ALH14U
Contributeur senior
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12
Posté - 03 avr. 2011 : 16:45:34
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Nefer Ă©crivait
"en l'absence de budget prévisionnel voté, le syndic n'a pas le droit de faire des appels de fond"
ou du moins les copropriétaires qui ne veulent pas régler cet "appel" ne pourront pas être poursuivis
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1499
Votre budget 2011n'a pas été voté dites vous !
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