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lossam
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 Posté - 24 avr. 2011 : 15:08:45
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bonjour a tous
Dans les anciens réglements de copros la répartition des charges des escaliers et des ascenseurs sont réparties a l'identique suivant les étages.
Dans notre cas il est Ă©tabli la ventilation suivante (Notre RdC date de 1971)
1er etage :22/99eme
2eme Ă©tage :33/99eme
3eme Ă©tage :44/99eme
J'ai lu sur internet qu'il y avait eu une décision de la cour d'appel de Paris qui disait que la clause du réglement de copropriété prévoyant pour les charges d'escalier un coefficient d'étage doit être réputé non écrite
Donc il s'avairerait que les charges d'escalier doivent être réparties entre tous les lots au prorata des tantiémes de copropriété
Quelqu'un est-il au courant de cette décision
Si oui, peut-on avoir cette décision juridique et comment
Si quelqu'un a le même probléme et qu'il l'a resolu il est le binvenu
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 24 avr. 2011 : 21:15:32
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Il est admis depuis des lustres (voire même avant ....) que l'escalier desservant les étages d'un immeuble est une installation immobilière composant la structure du bâtiment qui lui est indivisible.
Sauf précision dans les actes, ici votre RDC qui en ferait expressément un "élément l'équipement commun", ce qui serait très surprenant, l'escalier est classé "partie commune" à tous, comme il est dit L.art.3, indissociable du gros œuvre de l'immeuble.
Les charges relatives à l'escalier "partie commune générale", que ce soit son entretien (des marches, des murs de la cage d'escalier, etc .) comme son éclairage doivent être répartis entre tous selon les tantièmes de copropriété de chacun (Cass. 1.04.1987, 4.01.1989, CA Paris 2.07.1993 ...)
Il ne faut pas confondre l'escalier, partie commune soumise à une répartition selon L.art.10 al.2, avec un ascenseur, qui est "élément d'équipement commun" tombant dans le cadre de la répartition prévue par ce même L art.10 mais en son alinea 1 : critère d'utilité de cet équipement pour le lot desservi.
Dans la mesure où votre RDC ne classe pas cet escalier dans les "parties communes spéciales" aux seuls propriétaires des lots en étage, tous doivent en supporter les charges, y compris les lots en Rde Ch, chacun selon ses tantièmes généraux.
Une clause prévoyant une répartition autre, en particulier selon l'étage, serait réputée "non écrite", contraire aux textes.
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lossam
Contributeur actif
200 message(s)
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 2
Posté - 25 avr. 2011 : 07:52:08
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sauf précision dans les actes, ici votre RDC qui en ferait expressément un "élément l'équipement commun", ce qui serait très surprenant, l'escalier est classé "partie commune" à tous, comme il est dit L.art.3, indissociable du gros œuvre de l'immeuble.
Pour information plus compléte voici exactement ce qui est écrit sur le réglement de copropriété:
Art 13 :Charges d'entretien des escaliers,tapis et ascenseurs.
Les charges d'entretien des escaliers,tapis (s'il en existe) et ascenseur dans le batiment A et B comprennent notamment:
-Les dépenses entrainées par le ravalement intérieurs des cages d'escaliers et de leurs paliers.
-L'entretien,les réparations et même le remplacement des ascenseurs, de leur agrés et accessoires et des tapis posés dans les escaliers principaux (mais non ceux des portes paliéres qui sont personnels aux propriétaires)
-L'assurance contre les incendies causés par les ascenseurs:
Ces charges seront réparties entre les propriétaires des lots interréssés, savoir :
Batiment A :
En ce qui concerne les escaliers et l'ascenseur situés dans le bâtiment A entre les propriétaires des lots dix à quarante deux inclus de l&a maniére suivante:
Ă concurrence de 2/99 Ă chacun des lots dix Ă vingt inclus soit ensemble 22/99
Ă concurrence de 3/99 Ă chacun des lots vingt et un Ă trente et un inclus, soit ensemble 33/99
Ă concurrence de 4/99 Ă chacun des lots trente deux Ă quarente deux inclus ,soit ensemble 44/99
total Ă©gal 99/99
Les lots non compris dans la présente répartition n'y participeront pas
Voici ce que dit le RdC
Donc a votre lecture cette repartition ne serait pas bonne
Comment peut-on retrouver les décisions que vous citées a savoir :
Cass 1.04.1987 ,4.01.1989 - CA Paris 2.07.1993
Merci de votre aide |
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| "Le tire-bouchon est un instrument de bon sens, qui retire l'obstacle au plaisir" |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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3
Posté - 02 mai 2011 : 15:15:19
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GĂ©dehem,
citation: Dans la mesure où votre RDC ne classe pas cet escalier dans les "parties communes spéciales" aux seuls propriétaires des lots en étage, tous doivent en supporter les charges, y compris les lots en Rde Ch, chacun selon ses tantièmes généraux.
Ai-je rêvé ou seriez vous finalement en train de me rejoindre sur le fait que le rez-de-chaussée peut être exonéré de charges escalier si ce dernier (l’escalier) est explicitement classé « partie commune spéciale » dans le règlement de copropriété ? 
Si c’est bien le cas, je vous en félicite, car cela m’aura pris deux sujets et des dizaines de messages à le marteler encore et encore pour vous ouvrir les yeux sur ce point.
répartition de quote parts charges escaliers
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8677
Cas d'école : 2 escaliers en charges générales…
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2
Si ce n’est pas le cas, merci pour tous les UI de répondre dans le fil du dernier sujet.
Lossam,
Pour ma part, je considère effectivement le problème comme résolu, voir mes posts à ce sujet.
Pour résumer
1) le rez-de-chaussée peut être exonéré de charges escalier si ce dernier (l'escalier) est explicitement classé « partie commune spéciale » (donc charges spéciales) dans le règlement de copropriété.
Si ce n’est pas le cas (on peut toutefois admettre le terme « partie commune particulière »), cette clause/répartition est illicite et vous avez toutes les chances de pouvoir la faire déclarer non-écrite. La répartition sera alors en charges générales, rez-de-chaussée compris.
2) Cette exonération peut également être admise pour un lot qui n’a pas accès à l'escalier.
3) Il arrive que certains rédacteurs de règlements de copropriété classent par une pirouette l’escalier comme « élément d’équipement commun » (alors que ce n’en est pas vraiment un), seulement pour justifier l’utilisation du critère d’utilité.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Édité par - etc le 02 mai 2011 16:34:44 |
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Posté - 02 mai 2011 : 16:08:43
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en ce qui concerne l'escalier, sauf avis contraire du RDC il est à payer aux tantièmes de chacun.
Par contre, la clause "partie commune spéciale" ne suffit pas à éxonérer le RdC. Il faut qu'à cette "partie commune spéciale" soit associés EXPRESSEMENT des tantièmes dont la liste exonère le RDC !!!
Quant au fonctionnement de l'ascenseur, les charges augmentent avec l'Ă©tage desservi.
D'une manière générale, il est considéré que le rdC ne participe pas (sauf si cet ascenseur dessert un sous sol : parking, cave, etc... et encore dans ce cas, l'ascenseur est attaché à la cave ou au lot), mais le RDC peut prévoir autrement.
Sans bien connaitre votre immeuble A, il semble que votre répartition soit tout à fait légale, même si les coefficients semblent proprotionnellement un peu fort. En effet, la consommation d'électricité est la plus forte au démarrage et ce quelque soit l'étage desservi. Face à un tribunal, il est possible qu'un expert proproserait une autre grille avec coefficient, mais qui tiendrait compte également des tantièmes à chaque étage : en effet, un T4 est sensé utiliser l'ascenseur plus souvent qu'un T2... Peut-être que vos appartements sont tous identiques à l'étage ? |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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Posté - 02 mai 2011 : 16:31:41
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Potus
Contributeur actif
156 message(s)
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Posté - 04 mai 2011 : 10:04:43
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citation: Initialement posté par rambouillet
... En effet, la consommation d'électricité est la plus forte au démarrage et ce quelque soit l'étage desservi....
Attention : ceci n'est plus aussi vrai avec les nouvelles motorisations d'ascenseurs dites" gearless" ou encore "sans réducteur".
Ces types d'ascenseurs sont dépourvus de lourds contrepoids et poulies de renvoi remplacés par un système de mouflage compensateur de longueur de câbles.
L'ampérage appelé par le moteur augmente avec la hauteur desservie : la tension du mouflage s'accroît au cours de la progression de la cabine, opposant une résistance croissante au moteur. Le courant nécessaire augmente de manière significative.
Une légère sur-pondération pour les étage élevés aurait donc un sens...
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Posté - 04 mai 2011 : 16:27:29
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je ne suis pas sur qu'n 1971, on puisse parler d'ascenseur "gearless" , mais peut-être les proprios ont-ils installé un nouvel ascenseur ?..... |
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charges escaliers et ascenseurs 
