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Schnubbel
Nouveau Membre
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 Posté - 01 mai 2011 : 09:37:27
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Bonjour,
J'ai acquis récemment trois studios dans différentes copropriétés. 2 sont occupés, le troisième est vide et j'y prévois des gros travaux de rénovation. C'est ma première expérience en tant que proprietaire-bailleur, et je parcours ce forum depuis quelques jours dans tous les sens, à la recherche d'informations diverses très précieuses pour un débutant comme moi.
J'ai deja pu constater que certain d'entre vous ont une très bonne expérience, visiblement des pros de la location, et je les remercie déjà de m'avoir éclairé sur certaines de mes interrogations.
Cependant, je recherche encore un récapitulatif de procédure qui va de l'entrée à la sortie d'un locataire. J'ai bien saisi quelques éléments important, l'EDL, les documents à fournir, le décompte des charges avant restitution du DG etc..., mais toutes ces informations récoltées se mélangent et à vrai dire je m'emmêle un peu les pinceaux.
Y a t - il sur ce forum un dossier regroupant clairement ces informations?
Dans le cas contraire, auriez vous la gentillesse de bien vouloir, en quelques lignes, synthétiser les grands points ?
En vous remerciant par avance.
Laurent
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 Posté - 01 mai 2011 : 09:53:17
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Vous demandez a des bénévoles un travail de compilation énorme.
Pour vous chiffrez cela, les pros font payer 4à 7% hors taxe des loyers plus charges pour faire tout ca, et c'est leur métier d savoir tout sur le sujet, avec quand même pas mal de défaillance.
Vous voulez presque la même chose gratuitement et faile a lire parce que, désolé de le dire, vous avez un petit poil dans la main. Il y a un HIC.... |
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Schnubbel
Nouveau Membre
France
12 message(s)
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 2
 Posté - 01 mai 2011 : 10:01:03
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Je demande simplement à des bénévoles de partager leur expérience en termes de procédure.
Si ce dossier existe, inutile de le créer une nouvelle fois. S'il n'existe pas, je serais très heureux de pouvoir le partager à l'issue de ma synthèse.
Un poil dans la main vous dites ? |
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MichaelL
Contributeur débutant
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88 message(s)
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Posté - 01 mai 2011 : 15:53:59
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Antésite
Contributeur actif
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254 message(s)
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Posté - 01 mai 2011 : 19:53:57
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Bonsoir,
Mieux vaut avoir un poil dans la main qu'un séquoia dans l'an..s, non? (Proverbe malgache)
Plus sérieusement, je pense que la lecture assidue de ce forum, ainsi que l’achat éventuel de quelques ouvrages traitant de gestion immobilière devrait suffire à parfaire vos connaissances.
Mais, en vous portant acquéreur de trois studios, et en vous souciant seulement APRÈS de la façon dont vous allez les gérer, n'est-ce pas "mettre la charrue avant les bœufs"?
Vous savez, en immobilier, les erreurs par ignorance peuvent couter très cher, et peuvent porter à conséquence sur de nombreuses années.
Méfiance, donc.
A+ |
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Schnubbel
Nouveau Membre
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12 message(s)
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Posté - 01 mai 2011 : 20:32:37
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Bonsoir,
oui MichaelL, un 1 er Mai ! 
J'ai passé commande immédiatement. C'est effectivement confortable d'avoir ces toutes ces informations regroupées dans un "manuel".
Merci pour le tuyau !
Pour répondre à Antésite, j'aurai pu, de façon plus prudente, d'abord me renseigner, et acquérir quelques studios par la suite, mais ce n'est pas mon mode de fonctionnement. Je suis conscient qu'un tel achat présente des risques, mais qui ne risque rien, n'a rien ! Et puis c'est en forgeant, que l'on devient forgeron...
Une dose d'optimisme, une bonne dose de chance, et ça va rouler.
Merci pour votre conseil.
Laurent
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Posté - 01 mai 2011 : 21:30:45
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En matière de location, ne comptez pas trop sur la chance, prenez vos risques plutot en sachant que ca peut ne pas fonctionner, et soyez en conscient.
Il faut comprendre ce que les gens veulent, ce qu'on peut leur demander et ne pas leur demander. Si vous voulez vous faire adier d'un locatare ou d'un voisin alors que vous etes a distance, c'est possible selon le tempérament du voisin, et on a parfois d'excellentes surprises, mais c'est un pari a faire.
En tant que bailleur, quand on vous apporte une mauvaise nouvelle, il faut savoir aussi accepter la seconde qui vient peu apres... |
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Posté - 02 mai 2011 : 06:04:35
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citation: Y a t - il sur ce forum un dossier regroupant clairement ces informations?
Avez-vous parcouru le reste le site http://www.universimmo.com (dossiers, fiches pratiques, lexique) ?
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Schnubbel
Nouveau Membre
France
12 message(s)
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Posté - 02 mai 2011 : 08:27:53
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J'ai fait des recherches dans les dossiers, fiches pratiques, lexique. J'ai effectivement trouvé des infos, mais le livre conseillé par MichaelL me semble très bien. J'en ferais un petit commentaire dès lecture.
Ribouldingue, je suis de votre avis. Je ne suis pas psychologue ni voyant avec une boule de cristal, mais comprendre ce que les gens veulent, savoir ce qu'il faut demander, fait parti de mon quotidien professionnel. Et je compte un peu sur cette expérience pour m'aider dans mon rôle de bailleur.
J'ai choisi mes studios dans un rayon de 10 km autour de mon domicile. J'habite en bordure de frontière, la demande de ce type de logement est relativement élevée.
Aucune copropriété ne possède d'ascenseur, et chaque studio est en chauffage individuel électrique. J'élimine par ces critères des surprises au niveau des charges.
Le troisième studio est pour le moment vide, j'attaque les travaux le mois prochain, en faisant tout moi même. Je choisi des matériaux de qualité, résistants, pour fournir une belle prestation d'ensemble.
Je pense que si le locataire se sent bien, s'il se sent soutenu ou aidé par son bailleur lors des tracas quotidien (fuite, panne, etc) et que je suis réactif, il sera bon payeur.
Il est clair qu'il y a des profiteurs, des brebis galeuses, mais c'est sans doute le cas également du coté des bailleurs.
Avoir un "allier" locataire dans la copropriété est une bonne idée, l'échange physique entre locataire et bailleur est pour ma part très important. Je n'ai aucune envie de laisser mon bien aux mains d'agence immobilière, dont le seul et unique but est de gagner de l'argent sur le dos des autres. Je sais que je vais déclencher un ouragan en écrivant cela, mais c'est mon expérience qui le démontre.
Quoi qu'il en soit, l'avenir me dira si je suis dans le juste, et il est clair que je m'attends à des surprises...
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mai 2011 : 10:55:17
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mai 2011 : 10:57:52
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bonjour,
citation: Je pense que si le locataire se sent bien, s'il se sent soutenu ou aidé par son bailleur lors des tracas quotidien (fuite, panne, etc) et que je suis réactif, il sera bon payeur.
Je ne vous souhaite pas d'avoir des fuites et des pannes quotidiennement 
Etre réactif , c'est une bonne chose mais attention il faut aussi savoir se faire désirer .... car sinon vous avez pas fini de courir dans vos studios.
Le fait d'être réactif ne vous empechera pas d'avoir des problèmes de paiement , "vous comprenez ce mois ci j'ai une dépense imprévue , je ne peux pas vous payez l'intégralité du loyer " voila et ensuite la fête commence ....
autre chose , ce n'est pas parce que vous n'êtes pas payer qu'il ne faudra pas résoudre les problèmes de fuites ou les pannes ( chauffe eau ) ... grand moment de bonheur face à un locataire qui ne paye pas et qui rale parce que rien ne fonctionne dans l'appartement.. 
citation:
Il est clair qu'il y a des profiteurs, des brebis galeuses, mais c'est sans doute le cas également du coté des bailleurs.
C'est plus facile pour un locataire de partir si la brebis galeuse est le propriétaire que le contraire , allez faire partir un locataire qui pose problème ... 2 ans de solitude
citation:
Avoir un "allier" locataire dans la copropriété est une bonne idée, l'échange physique entre locataire et bailleur est pour ma part très important. Je n'ai aucune envie de laisser mon bien aux mains d'agence immobilière, dont le seul et unique but est de gagner de l'argent sur le dos des autres. Je sais que je vais déclencher un ouragan en écrivant cela, mais c'est mon expérience qui le démontre.
Vous avez une expérience des agences mais pas de la location ??
Sachez que la gestion locative demande du temps , suivi , relance , travaux , déplacement , psychologie , fermeté.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mai 2011 : 10:59:36
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philippe : vous avez oublié diplomatie et résignation...
la grande différence en tre une entreprise et être bailleur c'est que si le client paye pas vous être obligé de le servir quand même
moi par exemple j'ai une loc qui veut que je lui rembourse sa facture d'eau depuis 3 ans (pourtant rien de malhonnête je vous l'assure) alors elle à décidé de plus payer... et pourtant j'ai pas le droit de lui couper l'eau (vous voyez),
sur 11 locataires y en a pourtant 10 qui me trouve très bien...  (enfin en ce moment...) |
Édité par - bailleurx le 02 mai 2011 11:10:09 |
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Schnubbel
Nouveau Membre
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Posté - 02 mai 2011 : 13:24:22
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Bailleurx, Philippe30, vous avez très certainement raison. Ca sent le vécu.
Je suis sans doute un peu naïf et optimiste, mais surtout, je n'ai pas 11 locataires à gérer, pour le moment.
Je pense que ces 3 studio vont m'apporter beaucoup de choses, bonnes ou mauvaises, mais en finalité je ne pense pas risquer grand chose.
Dans mon coin, ce genre de studio se négocie environ 45-50 K€ tout compris, donc pour 3 studio, un investissement de 150 K€ maxi. In fine, des cacahouètes par rapport au ROI.
J'ai prévu de subvenir moi même aux mensualités lors d'impayés, ce que j'essayerai d'éviter, bien sur.
J'ai lu certaines expériences de quelques uns d'entre vous. C'est sur que ce n'est absolument pas encourageant ! Mais certains bailleurs ont également eu beaucoup de chance et n'ont jamais connus de cas similaire. Il y a une grosse part de risque dans la location, mais dans quel domaine n'y en a t il pas ?
Je trouve personnellement qu'en matière de location le risque reste modéré.
J'ai en ce moment, plus de soucis avec les 2 syndics en place, qui sont au passage également des agences immobilière, et qui me réclament des frais de ci et de ça tout droit sorti d'une revue de science fiction.
En tous cas, je prends bonne note de vos conseils !
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mai 2011 : 14:35:28
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Bonjour,
Loin de moi l'idée de vous découragez mais plutot vous permettre une meilleure prise de conscience et un atterissage moins difficile
citation: J'ai prévu de subvenir moi même aux mensualités lors d'impayés, ce que j'essayerai d'éviter, bien sur.
Donc pour trois studios environ 1000 à 1200 euros par mois pendant 2 ans et demi plus les charges et le foncier , les frais d'huissier ( 1500 euros de procédure ) .....
citation:
J'ai lu certaines expériences de quelques uns d'entre vous. C'est sur que ce n'est absolument pas encourageant ! Mais certains bailleurs ont également eu beaucoup de chance et n'ont jamais connus de cas similaire. Il y a une grosse part de risque dans la location, mais dans quel domaine n'y en a t il pas ?
Le risque est présent dans tous les domaines sauf que là vous prenez un double risque , un risque personnel de rentabilité ( roi ou autre ) que vous avez calculé mais ensuite les impondérables se nomme le locataire qui paye ou pas , les charges de l'immeuble non prévues ( toiture , ravalement etc ) et l'aspect fiscal , juridique qui change régulièremùent
citation:
Je trouve personnellement qu'en matière de location le risque reste modéré.
Oui tant que tout va bien ........
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 02 mai 2011 : 21:39:15
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citation: Je pense que si le locataire se sent bien, s'il se sent soutenu ou aidé par son bailleur lors des tracas quotidien (fuite, panne, etc) et que je suis réactif, il sera bon payeur. La psychologie d'un locataire chez nous, en douce france, n'est ABSOLUMENT pas celle d'un consommateur ou d'un client, mais celle d'un damné de la terre résistant aux terribles forces oppressantes de l'utralibéralisme dont Schnubbel (qui ne le sait pas encore) est un digne représentant:
Fourbe, avare, prétentieux, irresponsable, voila comment on peut définir un bailleur.
Le bailleur qui a plus d'un logement est en plus un ultra-riche qui exploite éhontément. |
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Schnubbel
Nouveau Membre
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Posté - 03 mai 2011 : 07:19:43
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Rassurez moi, il existe tout de même encore quelques locataires honnête sur cette terre, non ? |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 03 mai 2011 : 09:25:16
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citation: Rassurez moi, il existe tout de même encore quelques locataires honnête sur cette terre, non ?
Hélas non , je ne peux pas vous rassurez sur ce point au contraire un nouveau métier emerge le professionnel de l'impayé.
Voila comment vous pouvez le reconnaitre , il est toujours interessé par votre bien , regarde à peine le logement lors d'une visite , vous rassure toujours qu'il a toujours payé ses loyers ( moi ça me fait l'effet contraire ) , il n'a pas toujours toutes les pièces du dossier mais il ne faut pas s'inquiéter il va les avoir bientot, le loyer sera payé par la CAF , ne pas s'inquiéter , plus il le dis et je m'inquiéte...
Dans ce cas , vous lui dites que vous allez étudier son dossier .....
Ce professionnel de l'impayé reste en général 2 à 2 et demi en fonction de la saison et pars au printemps tranquillement après avoir bénéficié du logement durant une période de 2 ans sans rien payer.
Par contre pour vous , malgré votre super ROI , vous n'aurez pas intégrer les frais d'huissier , les charges, le crédit et autres paiements que bien entendu vous ne pouvez pas reporter car c'est vous l'investisseur , celui qui à pris les risque et comme le dis Ribouldingue en plus vous êtes
citation: Fourbe, avare, prétentieux, irresponsable, voila comment on peut définir un bailleur.
Le bailleur qui a plus d'un logement est en plus un ultra-riche qui exploite éhontément.
Bienvenue Schnubbel dans le monde merveilleux des rapports humains dans le cadre de la location de bien sans l'aide d'aucune sorte de la loi qui bien au contraire vous met un maximum de baton dans les roues tant au niveau juridique , ultra protection du locataire et fiscalité mouvante à souhait....
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 03 mai 2011 : 12:28:45
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Il en existe, et une majorité, une très grande majorité.
C'est juste que la petite minorité qui pollue la vie compense largement et c'est dommage et du coup, on n'est pas incité amiser sur des comportents logiques de consommateurs, car cela coute trop cher en désagrémen. |
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Schnubbel
Nouveau Membre
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Posté - 04 mai 2011 : 20:17:47
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Selon les statistiques, 5 à 10 % de loyers impayés.
Je vais me limiter à 9 locataires, le 10 ème risque de ne pas payer son loyer !
Phillipe30, merci pour cette description, je vais essayer de reconnaitre cet individu indésirable.
Au risque de choquer certaines personnes, existe t il un fichier des mauvais payeurs de loyer ? C'est sans doute illégal, tout comme le fait de ne pas payer son loyer...
J'ai réceptionné ce jour le livre conseillé par MichaelL. Sans vouloir faire de la pub, il est vraiment très bien, il est une mine d'information vraiment utile pour un débutant tel que moi. Encore merci pour cette info MichaelL.
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Posté - 04 mai 2011 : 20:28:39
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Il n'existe malheureusement pas de tel fichier, et c'est bien dommage, j'en conviens. Ce serait malheureusement en efet illégal et trop facile; Le gouvernemùent préfère promouvoir la GRL, une assurance loyer impayé.
Remarquez, elle coute 2,5% du loyer, ca peut vous intéresser, mais elle ne concerne que les locataires a faibles ou moyens revenus. |
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Schnubbel
Nouveau Membre
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Posté - 04 mai 2011 : 22:27:21
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J'ai pensé à la GRL, mais après avoir lu les conditions d'obtentions, mon avis est mitigé.
2 à 4% selon les compagnies qui la proposent, c'est déductible, ok, ce n'est pas mal, mais c'est pas le top non plus.
L'impossibilité de cumuler caution et GRL. C'est la le souci. Il suffit de tomber sur un énergumène décrit par Philippe30, le fait de ne pas demander de caution, c'est de l'incitation à ne plus payer le loyer, le locataire sachant de toute façon que son bailleur est assuré.
vous connaissez ces fameux autocollants collés sur le portail d'une propriété, "maison protégée par trucmuche" ? C'est le meilleur moyen de donner le mode d'emploi au cambrioleur !
Je me pose finalement la question de savoir si les locataires à faibles ou moyens revenus ne sont ils pas plus honnêtes que la moyenne ?
Avoir un loyer assuré par la CAF et le FSL à quasi 70% n'est ce pas plus rassurant qu'une GRL, ou simplement qu'un locataire disposant de revenu confortable ?
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