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bailleurx
Contributeur vétéran



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Posté - 10 déc. 2016 :  10:29:36  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous
et merci a ceux qui pourrons m'apporter leurs lumières si petite soit elle


Voilà c'est un peu compliqué j’espère que vous suivrez:

J'étais propriétaire en indivision d'un local commercial depuis 2001, la commerçante locataire était en place depuis plusieurs années et son bail a régulièrement été renouvelé tous les 9 ans par acte notarié, date du dernier renouvellement novembre 2006.

La locataire paye régulièrement les loyers convenus et lorsqu'en 2015 elle me demande la possibilité de fixer un RV avec le notaire pour prévoir le prochain renouvellement du bail qui arrive à expiration en décembre 2015 je n'y vois aucun problème
Je transmets alors mes disponibilités et les éléments utiles à son notaire

jusque là c'est assez simple, tout va à peu prés bien...

Mais déjà dans un premier temps l'indivisaire et moi étions en instance de dissoudre l'indivision, afin que je devienne mono propriétaire...
le notaire souhaitait donc attendre que ce soit fait pour la parfaite validité de l'acte. Nous avons attendu aout 2016
et bien que j'ai fourni au notaire, depuis 4 mois, la preuve que je suis l'unique propriétaire... nous attendons encore...

Le bail s'est ainsi prolongé par tacite prolongation deouis un an, tenant compte que ni la locataire ni moi n'avons envoyé de courrier à l'autre pour demander le renouvellement du bail,
nous nous entendons très bien, nous souhaitons juste que ça dure



mais un autre point fait obstacle,


Le notaire réclame un état des lieux, car la loi imposerait qu'il soit annexé au contrat,

Hors, je sais de diverses sources que la locataire a reçu à l'origine les lieux dans un état très médiocre, mais aucun état des lieux n'a été réalisé à cette époque et les divers contrats successifs ne font jamais mention de l'état des lieux
Si nous faisions réaliser maintenant un état des lieux, selon l'état actuel, ce serait donc largement à mon avantage puisque la commerçante a tout refait dedans à ces frais et je trouverais ça un peu gonflé...

Il me semble que le fait que la loi 2007 précise que le locataire n'est plus réputé avoir reçu les lieux en bon état lorsqu'il n'existe pas d'état des lieux de départ serait beaucoup plus équitable... aléatoire pour moi certes... mais basé sur un risque peu probable de retrouver de local dans un état pire que ce qu'elle l'a reçu réellement
Pour accéder aux demandes du notaire, j'ai donc souhaité laisser la commerçante faire elle même l'état des lieux comme elle le voit

mais le notaire reste toujours désespérément muet malgré nos relances...


Je souhaiterais donc savoir s'il est possible de ne pas faire d'état des lieux pour établir un renouvellement du bail ?


et

J'aimerais aussi savoir si nous pouvons la commerçante et moi convenir amiablement du renouvellement (prolongation) du bail par un simple avenant au contrat , ou d'une autre façon ?
(en fait peut on se passer du notaire d'une façon ou d'une autre)


Puis..

Dans le cas ou nous pourrions renouveler le bail par un simple avenant amiable
voici les questions complémentaires que je me pose :

  • 1) Quelles seraient les formalités à accomplir préalablement (doit on envoyer obligatoirement une demande de renouvellement par acte d'huissier, ou un simple courrier recommandé fait il l'affaire ?, ou l'accord écrit amiable estil suffisant ?)

  • 2) L'avenant doit il reprendre tout les termes du contrat établi en 2006 ?, ou son contenu peut il se limiter aux nouveaux éléments qui modifie le contrat de 2006 ? avez vous peut être un exemple ?

  • 3) Le calcul des revalorisations sur la la base de l'ILC est il obligatoire, tenant compte que le contrat de 2006 prévoir les revalorisation sur la base de l'ICC ?

  • 4) Avez vous une idée de ce que couterait l'enregistrement de cet avenant, pouvez vous me confirmer que ça se passe bien au centre des impôts



En remerciant tous ceux qui auront eu le courage de lire jusqu'ici, et plus particulièrement ceux qui pourrons m'aider a trouver des solutions simples et efficace pour mettre rapidement en musique ce renouvellement.

Passez tous de bonne fêtes

Cdt


**modération**
déplacé à la demande de l'initiateur

Édité par - Emmanuel Wormser le 10 déc. 2016 19:53:41


ribouldingue
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 1 Posté - 10 déc. 2016 :  10:37:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bnjour BailleurX,

Content de vous vour de retour sur le forum, moins content de lire que c'est parce que vous avez des soucis.

citation:
Je souhaiterais donc savoir s'il est possible de ne pas faire d'état des lieux pour établir un renouvellement du bail ?
Chaque bail est un nouveau bail, et la loi ayant changé, je ne vois pas comment vous pouvez l'éviter comme le détail des charges et comme la liste des travaux que vous prévoyez

citation:
J'aimerais aussi savoir si nous pouvons la commerçante et moi convenir amiablement du renouvellement (prolongation) du bail par un simple avenant au contrat , ou d'une autre façon ?
La prolongation est de fait tant que personne n'y met fin, la locataire peut etre désavantagé si elle laisse prolonger plus de 12ans en revanche?

Vous pouvez certes faire un bail non notarié, et même non enregistré, mais cela n'occultera pas les obligations légales liées au bail Pinel.
L'autre souci en cas d'impayé est que le bail notarié dans sa forme exécutoire permet d'éviter le tribunal pour faire agir l'huissier, ce qui n'est pas le cas du bail rédigé entre vous.

En revanche, je ne ferais certainement pas un avenant.
Vous avez vous besoin d'une situation claire et légale, le bail existe peut fort bien se prolonger sans que personne n'y touche pendant 30 ans.
Votre locataire aura certainement un jour, avant une telle durée, a céder son fonds de commerce, et en ce cas, un bail très vieux serait vu comme un inconvénient (risque de déplafonnement, nécessité de faire de toutes facons un nouveau bail).

Édité par - ribouldingue le 10 déc. 2016 12:06:00

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 10 déc. 2016 :  13:50:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
3) Le calcul des revalorisations sur la la base de l'ILC est il obligatoire, tenant compte que le contrat de 2006 prévoir les revalorisation sur la base de l'ICC ?
Le nouveau bail reprend la dernière valeur de loyer, calculée donc sur votre base indexée à l'ICC.

En revanche, la nouvelle indexation repart sur l'ILC


Si vous ne signez que dans trois ans, c'est toujours l'ICC qui court puisque c'est toujours l'ancien bail qui vaut, et qui vaut aussi longtemps qu'il n'y est pas mis fin par une des deux parties.


En général le bailleur n'a pas intérêt a bouger ni a se manifester pour avoir une chance de dépasser les 12 ans.
Dans votre cas ça fait une seconde raison, celle de rester à l'iCC

Normalement le locataire doit vous demander un renouvellement en vosu faisant parvenir un acte extrajudiciaire (= par huissier) de résiliation avec demande de renouvellement. Exceptionnellement ce peut être un RAR si le bail le dit ou si vos l'acceptez.

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 3 Posté - 10 déc. 2016 :  19:13:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci beaucoup ribouldingue
cependant je ne souhaite pas attendre les 12 ans pour déplafonner
je souhaiterais plutôt que ma locataire que j'aime bien, soit tranquille si je vends ou si je casse ma pipe
donc une fois que le locataire a demandé le renouvellement par acte extra judiciaire et une fois que je lui ai répondu par recommandé que je suis ok, est il necssaire de passer par un notaire pour faire un nouveau bail ? ou le renouvellement est t il automatique sans autres paperasses ?

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 10 déc. 2016 :  19:34:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a pas de renouvellement automatique, le renouvellement est obligatoirement un nouveau bail.

IL n'y a pas d'obligation a faire intervenir un professionnel pour la rédaction.
Il n'y a pas d'obligation à faire enregistrer.

Les nouvelles obligations par rapport a votre bail existants sont listées ici par exemple: http://www.village-justice.com/arti...s,18282.html

L'avantage du bail notarié, c'est d'éviter de passer par e Juge en cas d'impayé
L'avantage du bail enregistré c'est de donner une date certaine, rien de plus (125 euros environ).

La paperasse est bien obligatoire, et aujourd'hui plus qu'hier (Moins que demain, qui sait?)

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 5 Posté - 10 déc. 2016 :  19:40:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ha voilà qui se précise
merci !

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 10 déc. 2016 :  19:48:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attention en retranscrivant le bail existant pour l'adapter selon loi Pinel et le faire signer à votre locataire:

1/ Respectez bien les activités autorisées, n'élargissez pas ou alors augmentation du loyer.

2/ Pas de suppression (si elle existe) de la clause de solidarité entre cédant et cessionnaire en cas de cession du bail (par expérience personnelle, supprimer cette clause, ca donne des cauchemars)

3/ N'omettez pas de mettre dans la liste des charges s'i ca existe deja la quote-part de la taxe foncière. Si ce n'est plus marqué dans la liste, c'est cuit.

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 10 déc. 2016 :  20:28:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ok j'y veillerais mais pour la TF elle n'y est dejà pas
 
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