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 Sujet  |
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baaah
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 07 nov. 2005 : 19:47:16
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Bonjour,
Locataire depuis 6 ans dans un appartement dont le propriétaire est également propriétaire de l'ensemble de l'immeuble, ce dernier me demande pour la première fois :
- rappel des réactualisations des loyers sur les 5 dernières années, ce qui représente environ 3000 €.
- rappel des charges locatives sur les 5 dernières années, ce qui représente environ 2000 €.
Je ne lui ai pas encore demandé le décompte des charges, mais selon son calcul, la provision de 45€/mois que je payais jusqu'à présent se transforme en 75€ (soit une augmentation de 67%), qui vient se rajouter à une réévaluation de 170€/mois de mon loyer hors charges (soit une augmentation de presque 30%).
Au final, mon loyer+charges est augmenté de 200 €/mois.
Je précise que lors de mon emménagement, je lui avais demandé par RAR de me communiquer la répartition par quantième entre les différents lots afin de disposer des répartitions des charges entre les différents locataires, et qu'il ne m'a jamais répondu.
De quel recours puis-je disposer ? Y a-t-il tout ou partie des éléments qu'il me réclame que je suis en droit de ne pas lui verser ?
Puis-je prétexter une augmentation abusive, en arguant du fait que si il m'avait régulièrement appliqué ces révisions, au delà d'un certain seuil, j'aurais pris l'option de déménager (il y a 3 ans par exemple) ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 20:32:03
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légalement le rappel peut se faire sur 5 ans en arrière.
dans le délai d'un mois vous pouvez demander d'avoir accès aux justificatifs.
si l'immeuble est en mono propriété, pourquoi n'avoir pas crée une amicale de locatires??? |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 20:35:23
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Bonsoir baaaaaaaaaaaaaaaaaah,
La prescription en la matière, comme pour le locataire ou le proprio, est de 5 ans.
Il est absolument nécessaire de différencier la question de réévaluation des charges de celle des loyers.
La seconde est soumise, pour le propriétaire, à un respect d’indexation sur l’indice INSEE de votre ville (loyers)
La première est soumise à la production de justificatifs permettent à votre bailleurs de prétendre aux sommes qu’il vous réclame pour les charges.
Pour le reste, fort intéressant ici :
Citation :
Je précise que lors de mon emménagement, je lui avais demandé par RAR de me communiquer la répartition par quantième entre les différents lots afin de disposer des répartitions des charges entre les différents locataires, et qu'il ne m'a jamais répondu.
Comme tous les bailleurs sont gentils et se plient à leur obligation d’information, celui-ci ne vous a pour autant pas éclairé sur le véritable montant des charges. Sa prescription de 5 ans, le protége. Sur justificatif, vous ne pouvez qu’admettre la réalité des choses, pleurer, et payer. Vous lui devez...
Si, dans son rappel de loyer, il est couvert par l’indice INSEE, vous devrez également payer...Bonnes fêtes de fin d’année. Si vous voulez lui cramer sa voiture, évitez les caméras pour passer au 20H...
PS : je rappelle encore que la prescription de 5 ans au bénéfice du bailleur ne peut aucunement le laver de son obligation d’information claire et sans ambiguïté permettant au locataire de savoir exactement ce qu’il doit. A défaut, malgré la prescription, un bailleur peut être retenu pour responsable de lésion et donc devoir supporter un loyer ou charges qui a priori devaient être plus élevés...
Ce principe de droit commun est inclus dans la loi de 89, n’en déplaisent aux bailleurs sans scrupules...[ et épris de liberté... Chapitre III : Du loyer, des charges et du règlement des litiges (art. 16 et suivants)] est opposable à toute augmentation de loyer injustifiée...
Cordialement,
sbx |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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baaah
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 09:51:34
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Merci pour vos différentes réponses. Malheureusement, elles ne font que confirmer ce que je craignais : je l'ai dans le baba. Il ne me reste plus qu'à tenter une négociation avec le propriétaire.
J'espérais pouvoir arguer sur un abus de droit, par exemple (de quoi s'agit-il exactement ?).
Pour Nefer : il n'y a pas effectivement d'amicale des locataires, même si les relations entre locataires sont très amicales 
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 10:29:41
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vous l'avez dans le baba uniquement s'il peut vous fournir les justificatifs des factures sur cinq ans, avec un décompte clair et précis concernant votre lot (ce qui implique le mode de répartition s'il est propriétaire de l'entier immeuble).
S'il ne vous fournit pas les justificatifs, vous n'avez pas à payer.
De plus, comme l'indique Pierre MARIE, vous pourriez obtenir à l'amiable ou par voie judiciaire un étalement, si vous pouvez porter la preuve que votre propriétaire n'est pas blanc blanc (ce qui est le cas puisqu'il n'a pas répondu à votre lettre RAR demamdant le mode de répartition entre les différents lots : ceci étant, ce n'est pas par tantièmes puisqu'il n'y a pas de copropriété) |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 12:46:19
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Bonjour,
Concernant les loyers :
Effectivement, il est tout à fait nécessaire de distinguer la réévaluation du montant du loyer au moment du renouvellement du bail (qui peut être au bout de 3 ans, mais aussi bien au-delà, tout dépend de la durée initiale du contrat [qui ne peut être inférieure à 3 ans])
... de la révision annuelle suivant l’indice (je fais bien la distinction, il me semble que baaah nous expose une situation qui est à relier à cette révision annuelle)
La première chose à regarder est si le contrat de bail prévoit cette possibilité de révision annuelle. Même si ça serait étonnant que rien ne soit prévu, cela est possible. L’absence d’une telle clause interdirait le bailleur de pouvoir réviser le loyer.
Si une telle clause envisage cette faculté, pour le bailleur, de réviser annuellement le loyer, il faut alors regarder comment elle est rédigée. Soit il est clairement stipulé que la révision annuelle sera applicable automatiquement en fonction de l’indice, soit la clause prévoit une simple faculté pour le bailleur de réviser, charge à lui de faire jouer la clause, ou pas.
Quoiqu’il en soit, pour le bailleur, cela ne change rien (automatique ou non) : il a la faculté d’appliquer la révision indexée sur toute la durée du contrat (peut être au-delà de 5 ans, dans la mesure où il n’y a pas de prescription.) Mais il ne pourra demander d’arriérés au locataire, pour paiement partiel des loyers, que sur les 5 dernières années (prescription de son action)
C’est important de le souligner car en imaginant un contrat de 20 ans où le bailleur n’a jamais fait jouer l’indexation : il peut appliquer l’indexation sur ces 20 années, mais ne réclamer que les différences de loyers des 5 dernières années (il serait lésé s’il n’appliquait l’indexation QUE sur les 5 dernières années, les montants seraient moindres [en imaginant que l’indice va toujours dans le sens d’une augmentation])
Pour le locataire ça change beaucoup : si la révision prévue au contrat est automatique, il est en faute s’il ne l’a pas appliquée à ses nouveaux loyers, peu importe que le bailleur ait eu ou non la présence d’esprit de lui-même réviser dans ses quittances et avis d’échéance.
Si la clause se borne à prévoir une faculté pour le bailleur de réviser les loyers à la date anniversaire du bail, le locataire est alors tout à fait de bonne foi si il continue à payer le même montant si le bailleur n’a pas fait jouer la clause (même s’il peut a posteriori la faire jouer et réclamer sur 5 ans, comme dit plus haut.) Dans cette situation, les mécanismes de la prescription que le bailleur est en droit de mettre en oeuvre peut aboutir à un préjudice pour le locataire qui était de bonne foi et qui pensait payer la somme juste.
Là-dessus deux choses m’interpellent :
Baaah a réclamé à son bailleur la communication d’informations essentielles pour lui permettre de s’engager en toute connaissance de cause. Celui-ci n’a pas répondu.
Baaah nous dit que s’il avait constaté, année après année, ses augmentations de loyers suite à indexation, il aurait fini par devoir déménager, ses loyers devenant trop chers pour ses moyens. En effet, le contrat de bail demeure un contrat à exécution successive (tous les mois le locataire paye son loyer), il est normal de pouvoir se désengager (en respectant le préavis) si, du fait de l’indexation, la situation évolue trop en sa défaveur.
C’est la combinaison de ces trois éléments qui m’a fait évoquer la lésion.
C’est notamment en faisant jouer cette notion que l’on aboutit, effectivement, à pouvoir peser dans une négociation amiable pour demander un étalement de la dette dans le temps (comme vous dites, si le propriétaire n’est pas de son côté « blanc blanc »)
J’espère avoir éclairci mes pensées, je ne tiens pas à induire en erreur.
Cordialement,
sbx |
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