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Un promoteur vient de déposer un permis de construire sur le terrain qui longe ma propriété sur plus de 100 m.
Je me trouve dans un quartier résidentiel, avec des maisons individuelles sur de grandes parcelles. Mon voisin vient de vendre sa maison (avec terrain de 4000m2) à un promoteur. Celui-ci en a détaché une parcelle de 3000 m2, sur laquelle il a le projet de construire une copropriété de 10 logements, en 3 blocs (4+3+3).
J'ai vu les plans en mairie. A la place du verger actuel, ce projet me promet une facade de logements avec un étage, à 6 m de mon grillage. Sur les 3 blocs, 2 seront parallèles à mon terrain, et les facades de 7 logements me feront faces. Cela fera 14 fenêtres en étage, qui regardent chez moi.
Je me suis procuré les règles d'urbanisme locales, et il semble bien que le projet respecte les règles.
N'y a t-il pour autant rien à tenter, pour essayer de minimiser le préjudice ? Vous semble-t-il valable de mettre en avant un préjudice de vue ?
Le permis de construire porte la mention: "DROITS DES TIERS: La présente décision est notifiée sans préjudice du droit des tiers (notamment obligations contractuelles : servitudes de droit privé, telles que les servitudes de vue, d'ensoleillement, de mitoyenneté ou de passage ; règles figurant au cahier des charges du lotissement ...) qu'il appartient au destinataire de l'autorisation de respecter"
Savez-vous ce que celà signifie ? (le bureau de l'urbanisme de la mairie n'a pas pu me dire !!). Est-ce que celà veut dire qu'un permis de construire peut être délivré en sachant qu'il ne respecte pas forcément les règles de vue ?
Merci beaucoup à tout ceux qui pourront m'éclairer sur le sujet. J'ai envie d'agir, mais je voudrais savoir si j'ai vraiment matière pour le faire. Longue vie à ce forum.
Le "sous réserve du droit des tiers" est systématique dans les autorisations d'urbanisme. Cela signifie simplement que la commune prend la resposabilité de légalité (ou de l'illégalité !) du permis en regard des règles d'urbanisme (POS/Plu notamment) mais qu'elle laisse au pétitionnaire la responsabilité du respect des règles du droit civil, c'est à dire essentiellement des gênes diverses de voisinage dont les servitudes citées.
Il y a donc deux niveaux d'action éventuellement parallèles :
le premier consiste à recherche l'illégalité du PC au regard des règles administratives et d'urbanisme, et, le cas échéant, d'engager un recours (gracieux auprès du maire, demande de déféré préfectoral en préfecture, contentieux au TA avec ou sans référé suspension, sans oublier de notifier chaque fois et sachant que le délais pour agir est de deux mois après accord du maire) contre la mairie parce les règles ne sont pas respectées
le second de faire la même recherche au regard des règles de voisinage inscrites essentiellement dans le code civil et, le cas échéant d'engager un recours contre les travaux auprès du promoteur (lettre au maire au titre du L480-1 du code de l'urbanisme, attaque au TGI avec avocat...; là pas ou peu de délais)
Il faut savoir que si le projet respecte le POS et les regles civiles de vue (1.9 m pour les vues droites et 0.90 pour les vues obliques) alors il n'y aura rien à faire, le promoteur - propriétaire voisin ne faisant qu'utiliser les droits à construire attachés au terrain.
Par expérience, je peux cependant vous assurer qu'un recours gtracieux bien senti contre le permis, aussi indigent soit-il, conduira le promoteur à vous écouter, puisque aussi bien un recours contre son pc équivaut pour lui au gel de l'opération. ENsuite, vous pourrez discuter avec lui, étant précisé que si, juridiquement, vous semblez ne pas pouvoir empêcher la réalisation de l'opération, en revanche, d'un point de vue tactique vous pourrez négocier un aménagement du projet, de facon à limiter ces vues (plantations, pare-vues, retrait,...).
je confirme bien sur l'analyse de vinzz que je salue au passage. j'ajoute même que c'est d'autant plus vrai que vous avez à faire à un professionnel (un promoteur) et non à un particulier peu au fait du risque de délais liés à une procédure contentieuse, fut-elle perdante!
Concernant le droit des tiers cité, un mot a une énorme importance : servitude.
Le permis est délivré sans avoir analysé les servitude dû par le terrain à un terrain voisin.
Une servitude est soit un acte écrit, soit un des faits décrit au code civil. La vue ou l'ensoleillement n'est pas un droit cité au code civil.
Si l'immeuble est conforme, il n'y a rien à faire pour empêcher sa construction. Mais on peut toujours chercher à obtenir une indemnité. Cela se passe fréquemment à l'amiable, le promoteur voulant construire vite. Mais si vous êtes trop gourmant, il commencera tout de même à construire et attendra que vous lui fassiez un procès. Il là, c'est la loterie concernant la somme qu'allouera le tribunal.
Le seul moyen a peu près fiable de protéger votre vue et votre ensoleillement, c'est d'acheter les terrains alentours.
Merci à tous les trois pour ces infos et vos remarques.
J'envisage le recours gracieux après du maire, en mettant en avant le nombre de logements, et le problème de vue engendré par des batiments, qui sont orientés à 90 degrés par rapport aux maisons déjà existantes.
Celà fera peut-être aussi bougé le promoteur, qui fait le mort depuis 6 mois que la maison est vendue. (aucun contact, terrain à l'abandon)
Pour l'info, il n'y a pas de servitudes sur les terrains.
J'envisage le recours gracieux après du maire, en mettant en avant le nombre de logements, et le problème de vue engendré par des batiments, qui sont orientés à 90 degrés par rapport aux maisons déjà existantes.
Le recours gracieux auprès du maire a l'avantage d'apporter des délais pour un recours contentieux ultérieur...à condition d'avoir été notifié au pétionnaire (R600-1 du Code de l'Urba...) Le maire ne pourrait cependant y donner une suite favorable (retrait du permis) que pour des raisons d'urbanisme (non conformité au POS ou autres règles du code de l'urbanisme). Prenez garde de vérifier attentivement que les motifs que vous avancez, les vues notamment, sont bien relatifs à l'urbanisme et pas au code civil.
Les vues sont relatives au code civil et non au code de l'urbanisme. Mais ici, vu les distances (6m), il n'y a strictement rien à espérer à ce sujet. Il est tout a fait légale que les voisins habitant un immeuble de plusieurs étages aient des vues plongeantes dans les jardins alentours.
Quand à l'autre définition de la vue, celle que l'on a sur la belle montagne ou sur la mer, aucune loi ne la protège, et heureusement.
Pour lancer un recours, attention d'avoir des arguments valables. Si vous y allez avec seulement "l'immeuble va me boucher la vue et les gens vont regarde dans mon jardin", vous allez vous faire débouter et y laisser des plumes...
L'origine du problème de vue, à mon avis, est l'orientation donnée aux futurs batiments.
Toutes les maisons du quartier sont orientées vers le Sud, Pour optimiser la place au sol (et donc le nombre de logements), les maisons de ce nouveau projet sont orientées vers l'Ouest. C'est celà qui provoque des vues plongeantes, directement sur l'habitat avoisinant.
Les nouvelles maisons ne devraient-elles pas suivrent l'orientation générale ?
Citation : vous allez vous faire débouter et y laisser des plumes...
Quelles pourraient être les conséquences d'un recours injustifié ?
Les nouvelles maisons ne devraient-elles pas suivrent l'orientation générale ?
Si l'orientation générale est prévue dans le POS/PLU, oui, sinon pourquoi et comment en terme d'urbanisme voulez vous l'imposer ?
Citation : Quelles pourraient être les conséquences d'un recours injustifié ?
Pour un recours gracieux, risque nul à mon avis; n'hésitez pas, a priori; ça permet de négocier des aménagements ponctuels qui peuvent améliorer votre perte de jouissance.
Pour un recours contentieux, en revanche, on pourra parler de manoeuvre dilatoire visant uniquement à retarder un projet et à permettre la négociation d'indemnités... ça, c'est pas bien et ça ne plait ni au juge administratif ni au juge civil ! il y a aussi les plumes laissées directement parce que vous devrez (je vous le conseille en tous cas) vous faire assister d'un avocat, professionnel du droit, qui ne vous offrira a priori pas sa prestation.
Donc, cherchez un problème d'urbanisme dans ce dossier...si vous voulez vraiment pouvoir le contester: comme le signale Laurent, 6m. pour une vue c'est très au delà de la distance qui justifierait une gêne de voisinage...
Ne confondez pas votre intérêt à agir (éviter des vues sur votre propriété,même si elles sont éventuellement conformes à la règlementation) et les motifs soulevés (trucmuche devait signer la pièce n°7 et c'est bidule qui l'a fait; la procédure est donc irrégulière...etc...)
Et surtout, comme le dit Wroomsi, n'oubliez pas d'adresser une copie intégrale du recours gracieux dont vous avez saisi le maire (par lettre recommandéée A/R), dans les 15 jours qui suivent, également, par LR/AR au titulaire du permis.
Quant à savoir ce que vous risquez en cas d'echec du recours: rien.
Au pire, vous paumez le recours devant le TA et êtes condamné à payer 1.000 euros au titre des frais d'avocat du promoteur; mais c'est la un scénario catastrophe.
Devant la faiblesse de mes arguments sur la vue, j'avais renoncé à mon projet de recours gracieux. Mais en relisant attentivement les règles d'urbanisme local, je viens de tomber sur un argument qui me parait intéressant et qui m'avait échappé jusque là :
Voici le texte : SECTION III - Conditions de l'occupation des sols
ARTICLE UB 3 - ACCES ET VOIRIE
2 - Voirie Les voies se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules (en particulier véhicules incendie, secours, ramassage des ordures ménagères) puissent faire demi-tour. Cependant pour les lotissements et ensembles d'habitation de plus de 4 lots, les voies se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent tourner sans faire de manoeuvres.
Or, les nouvelles constructions en projet comportent 10 appartements réparties en 3 bâtiments. Faut -il comprendre alors qu'il s'agit de 10 lots ou de 3 ?
Cet argument m'intéresse car la voie d'accès prévue est une impasse où il sera nécessaire de manoeuvrer pour faire demi-tour.
Est-ce que le fait que la voie d'accès soient privée change quelque chose ?
Merci à tout ceux qui pourront m'éclairer pour savoir si ce motif est valable pour excercer un recours sur le permis de construire.
Devant la faiblesse de mes arguments sur la vue, j'avais renoncé à mon projet de recours gracieux. Mais en relisant attentivement les règles d'urbanisme local, je viens de tomber sur un argument qui me parait intéressant et qui m'avait échappé jusque là :
Voici le texte : SECTION III - Conditions de l'occupation des sols
ARTICLE UB 3 - ACCES ET VOIRIE
2 - Voirie Les voies se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules (en particulier véhicules incendie, secours, ramassage des ordures ménagères) puissent faire demi-tour. Cependant pour les lotissements et ensembles d'habitation de plus de 4 lots, les voies se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent tourner sans faire de manoeuvres.
Or, les nouvelles constructions en projet comportent 10 appartements réparties en 3 bâtiments. Faut -il comprendre alors qu'il s'agit de 10 lots ou de 3 ?
Pour moi, il y a 30 lots.
Citation : Cet argument m'intéresse car la voie d'accès prévue est une impasse où il sera nécessaire de manoeuvrer pour faire demi-tour.
Vous tenez quelque chose je pense. D'après le POS, il faut que l'impasse du groupe d'immeuble se termine avec une aire de retournement sans manoeuvre. Ces aires sont plutôt grandes. Dans les 30m de diamètres...
Citation : Est-ce que le fait que la voie d'accès soient privée change quelque chose ?
Non. Cet article concerne justement les voies privées créées.
Citation : Merci à tout ceux qui pourront m'éclairer pour savoir si ce motif est valable pour excercer un recours sur le permis de construire. ratmanoff
Pour le mode de contentieux, voir Emmanuel ou Vincent.
Concernant le nombre de lots, il s'agit de 10 logements en tout, en 3 blocs (4+3+3). Ca doit donc faire 10 lots, non ?
En tout cas, je suis remotivé pour tenter le recours gracieux. J'ai déjà trouvé pas mal d'infos sur le sujet dans le forum (merci notamment à wroomsi).
Si ca pouvait permettre de faire réduire un peu la densité du projet ...
Concernant le nombre de lots, il s'agit de 10 logements en tout, en 3 blocs (4+3+3). Ca doit donc faire 10 lots, non ?
Oui. J'ai mal compris.
Citation : En tout cas, je suis remotivé pour tenter le recours gracieux. J'ai déjà trouvé pas mal d'infos sur le sujet dans le forum (merci notamment à wroomsi).
Si ca pouvait permettre de faire réduire un peu la densité du projet ...
ratmanoff
Vous obtiendrez au mieux simplement que la loi soit respectée, ce qui ne veut pas dire du tout que cela fera diminuer le nombre de logement.
Attention aussi à ne pas vous retrouver finalement avec un projet remanié finalement bien plus embêtant pour vous...
Citation : Attention aussi à ne pas vous retrouver finalement avec un projet remanié finalement bien plus embêtant pour vous...
C'est en effet ce qui me tracasse le plus : ca pourrait encore être pire.
Mais sur ce projet, tout est déjà tiré au maximum par rapport au POS : - COS utilisé à 100% - hauteur des batiments maximale - nombre de logement limite pour ne pas avoir à créer une zone d'espaces verts communs
Le terrain ne faisant que 29m de large, j'ai quand meme l'impression que ca va pas être facile de loger une aire de manoeuvre sans réduire le nombre de construction.
La décision n'est pas facile à prendre. Merci en tout cas pour votre aide.
verifier s'il existe des "arbres remarquables " ou des choses de ce genre sur le terrain et verifier dans le PLU si ces arbres sont a respecter, j'ai vu des pc annulés pour ce genre de choses ...
les prooteurs ont horreur des recours, ils negocient les abandon de recours
ils prennent souvent les devant en rendant visite aux voisins pour éviter ce genre de problèmes
reste que vous aurez un immeuble, à vous de voir si dans quelques temps vous ne vendrez pas vous même à un promoteur si votre parcelle est exploitable ...
verifier si vous avez une assurance protection juridique, les frais d'avocats sont pris en charge si le recours parait jouable
vous tenez quelquechose de tout à fait solide: on a vu des PC annulés à cause de l'absence d'aire de retournement (achetez un code de l'urbanisme commenté, vous découvrirez les jurisprudences correspondantes assez aisément).
donc, en faisant bien attention au délai de deux mois, faites un recours gracieux correctement notifié au bénéficiaire du PC... et allez négocier un projet plus en phase avec vos souhaits.
nul doute qu'un promoteur professionnel sait le risque afférent au moyen soulevé (absence d'aire de retournement)... donc il sera sans doute prêt à vous écouter plus attentivement que sur les préjudices incertains de vues sur votre terrain.
Voici les dernières nouvelles concernant mon problème de construction voisine :
Je n'ai malheureusement découvert le problème de l'absence d'aire de retournement dans le projet, que quelques jours après le terme des 2 mois d'échéance.
Trop tard, donc, pour le recours gracieux. Je suis allé voir un avocat pour prendre conseil sur les procédures encore envisageables à ce stade.
Selon lui, il n'y aurait, en fait, pas de problème d'aire de retournement car un lot est une unité foncière. Donc, dans mon exemple, il n'y a qu'un seul lot, et l'article 3 sur l'aire de retournement ne s'applique pas. (l'article 3 est indiqué plus haut)
C'est contradictoire avec l'avis de Laurent et wroomsi. Il semble que le terme de "lot" puisse donc donner lieu à différentes interprétations, ce qui me laisse perplexe. Qu'en pensez-vous ? (dois-je changer d'avocat ?)
Finalement, la seule solution qui permettrait d'envisager une modification du projet serait de faire une demande d'annulation du permis de construire auprès de la mairie, qui la refusera mais ce qui permet d'aller ensuite au tribunal administratif. Bref, le but est de forcer le promoteur à négocier quelque chose de moins envahissant.
Voilà ou j'en suis.
Merci à holmes pour sa remarque, mais il n'y a pas d'arbres remarquables sur ce terrain. Je note toutefois que la stratégie est la même que celle que me propose l'avocat.
Le second alinéa de l'article UB3 concerne : - les "lotissements" : découpage en plusieurs parcelle d'une unité foncière - les "ensembles d'habitation de plus de 4 lots" : immeubles ou groupe d'habitation dans lesquels il y a plus de 4 logements.
Le mot "lots" de cet alinéa ne veut pas dire "parcelles" mais "logements" ou "appartement". Pour prendre un terme plus généraliste, on utilise dans la rédaction des règles d'urbanisme le mot "lot".
A ce sujet, pour lever le doute, allez donc voir la DDE et demandez lui comment elle le comprend cet article. Vous n'êtes pas obligé de parler du projet en particulier. Demandez leur simplement de vous expliquer cet article, comme si vous aviez l'intention de vous même construire un programme.
Ratmanoff, quand vous dites avoir dépassé les deux mois du délai de recours, il s'agit bien de deux mois après le plus tardif des deux affichages de l'acte litigieux, entre celui affiché à la mairie et celui affiché sur le terrain, pas simplement de deux mois poar rapport à la signature de l'acte ?
A part ça, faites vite: le maire ne dispose que de trois mois à partir de sa signature pour retirer un acte illégal ...
Enfn, je maintiens ma définition des lots... l'aire de retournement correspond au besoin de manoeuvre de véhicules de secours dimensionnés en fonction du nombre d'habitants... donc de propriété, pas de divisions parcellaires !
Permis de construire et préjudice de vue
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Posté - 07 juil. 2006 : 03:36:26
