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CONNEXY
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 06 déc. 2006 : 10:57:49
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Bonjour à tous et merci par avance de l'aide éclairée que vous voudrez bien m'apporter.
Voici ma question. Je suis propriétaire d'un terrain dont la surface cadastrale est de 347 m2 et dont je viens de faire vérifier la surface par un géomètre expert. J'ai fait vérifier cette surface et borner le terrain car j'ai l'intention de construire en limite de propriété. La surface réelle après bornage contradictoire de ce terrain ressort à 315 m2 et non à 347 m2. Le COS est de 0,40.
Vais-je obtenir une SHON basée sur la surface cadastrale ou une SHON basée sur la surface réelle de ce terrain ?
Est ce que je prend un risque à me "contenter" de déclarer la surface cadastrale qui est plus favorable à mon projet dans le dossier de demande de permis ?
Si j'obtiens un permis de construire avec une SHON basée sur la surface cadastrale est-ce que quelqu'un peut le remettre en cause plus tard ?
Et si oui, dans quel délai après la construction ?
Cette question est très importante pour moi car la réponse peut modifier profondément mon projet de construction : 347 m2 X 0,40 = 138,80 de SHON dans le cas le plus favorable et 315 m2 X 0,40 = 126,00 m2 de SHON dans le cas le plus défavorable.
Une précision qui peut avoir son importance : avant d'acheter ce terrain il y a 3 ans j'avais demandé juste avant la vente un certificat d'urbanisme opérationnel à l'ancien propriétaire. Ce CU mentionnait bien la possibilité de construire une SHON de 138,80 m2, basée sur une surface de terrain de 347 m2.
J'ai vérifié ce qui est demandé sur le formulaire de demande de CU. Il est demandé les références cadastrales, la surface du terrain (celle du cadastre ?) ainsi que de fournir un plan à une échelle comprise entre 1/500 et 1/5000 mais pas nécessairement un plan de géomètre.
Une dernière précision qui peut être importante : ce terrain a une disposition "bizarre" ni carrée ni rectangulaire. Les dimensions des 4 côtés fournies par l'ancien propriétaire ont bien été retrouvées par le géomètre. C'est le calcul de la surface réelle qui diffère entre la surface cadastrale et le calcul du géomètre.
Je suis déolé d'avoir été si long mais je voulais vous donner tous les éléments.
Merci beaucoup par avance de vos commentaires !
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:08:43
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D'où l'intérêt du bornage avant d'acheter...
Si vous obtenez un PC sur la base de la surface cadastrale qui n'est pas la surface réelle, il faudra bien le faire afficher par un huissier, et faire constater au bout de deux mois par le même huissier qu'il est toujours affiché. Vérifiez aussi l'affichage en mairie.
Les voisins auront ces deux mois pour exercer un recours à l'encontre de ce PC. L'administration, elle, aura quatre mois et non deux pour exercer un recours en annulation d'un permis illégal. Une fois ce délai expiré, le permis sera acquis même si sa SHON dépasse le maximum réel possible sur votre parcelle. Si vous avez le temps d'attendre ces quatre mois, au risque d'avoir à déposer une demande pour un nouveau PC pour une maison plus petite en cas de recours, je pense que le jeu en vaut la chandelle. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:15:28
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Au fait, le plan de la parcelle demandé par les services d'instruction peut parfaitement être une photocopie du plan cadastral...
Après, ils peuvent tiquer et essayer de vérifier, mais c'est relativement peu probable (je ne m'avancerais pas... mais là, s'agissant de quelques semaines, quelle que soit la probabilité, le risque est faible). |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:17:44
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La surface cadastrale n'a aucune valeur.
Si vous déclarez cette surface à la place de la surface réelle (surtout en connaissance de cause puisque vous avez fait faire un bornage) le permis de construire peut être retiré à tout moment pour fraude et fausse déclaration.
Le certificat d'urbanisme que vous avez demandé il y a 3 ans n'est plus valable (sauf s'il y a eu des prorogations...) mais de toute façon la réponse de ce CU a été basée sur vos déclarations (et la superficie donnée était déjà erronée à l'époque).
A mon avis si vous voulez éviter les problèmes et dormir tranquille mieux vaut vous en tenir à la réalité.
Votre terrain fait 315 m² et non pas 347, c'est tout.
A vous de voir |
Elisabeth |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:25:54
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Marilys,
Je ne suis pas du tout certaine que l'existence d'un bornage permette de conclure à une fraude.
Connexy a deux surfaces possibles, il n'est pas professionnel de la chose, il peut par exemple transmettre au constructeur les éléments cadastraux et omettre le calcul de la surface par le géomètre...
Le PC, s'il est accordé, l'aura été sur des bases illégales, mais une fois le délai passé, il n'y aura plus de recours. |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:37:02
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Le bornage je pense est le seul acte permettant d'attester de la réalité de la surface du terrain.
le fait de le savoir et de donner volontairement une autre surface c'est une façon de "tromper" l'administration.
Peut être aussi va se poser le problème des distances par rapport au voisin et à la voie si les limites du terrain qui sont données sont fausses non?
Maintenant libre à connexy d'agir en son âme et conscience |
Elisabeth |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:43:27
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Marilys,
Ce n'est pas Connexy lui-même qui va déposer la demande de PC!
Par ailleurs, il a estimé avoir acheté 347m² permettant de construire 138m² de SHON, en toute bonne foi, enfin le législateur ne cesse d'insister sur la nécessité d'une densification de l'habitat...
Cela vous pose réellement un problème de conscience? |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:50:07
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| non non pour moi aucun problème |
Elisabeth |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 12:22:01
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| Les agents administratifs ne souffrent pas de ces cas de conscience. La qualité de propriétaire du pétitionnaire n'est même pas vérifiée : l'affichage est fait pour qu'un tiers conteste éventuellement...(sic) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 12:31:10
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je rejoins totalement Elisabeth dans son analyse: après bornage, il faudra bien reconnaitre que le pétitionnaire, ou son vendeur, aura connaissance de la surface réelle du terrain.
Déclarer une autre surface sera constitutif de fraude, du pétitionnaire ou du vendeur, ce qui permettra de rendre inexistant tout acte (vente du terrain, PC, ...) obtenu fondé sur cette fraude.
Il n'y a en ce cas plus de délai pour l'autorité pour déclarer une éventuelle construction construite sans PC avec notamment risque d'amende et de démolition pendant 3 ans après la fin des travaux, risque de demande de DI pendant 2 ans à la demande des voisins, impossibilité ad aeternam de régulariser la construction !
A choisir... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 13:03:11
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| heureusement que la peine de mort a été supprimée...!! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 13:12:55
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Citation :
Initialement entré par Mout
heureusement que la peine de mort a été supprimée...!!
où ? 
depuis quand ? 
rappelons nous quand même que la question de Connexy portait sur des commentaires relatifs au "risque" de déclarer une réalité par véridique (ou l'inverse ?)... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 13:13:43
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| l'avantage du forum ce sont les discussions et les échanges. Si le but est d'aller toujours dans le sens de la question ou de l'affirmation, sans apporter le moindre élément contradictoire, alors quel intérêt... |
Elisabeth |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 14:18:04
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| Ce que je veux dire, c'est que la fraude doit être caractérisée, et qu'avec un plan cadastral qui indique 347m² (ce n'est pas Connexy qui a inventé ce chiffre, qui figure dans son acte de vente), un PC déposé par un constructeur, malgré le bornage, je ne vois pas comment prouver une fraude plutôt qu'une erreur. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 14:35:35
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mouais...
la trace du bornage doit être facile à retrouver; un voisin pourra alors dire qu'après un bornage, Connexy savait la bonne surface... il y aura alors fraude, soit lors du dépot de PC, soit dans l'acte de vente.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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CONNEXY
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 18:44:59
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| Je vous remercie toutes et tous pour vos réponses qui m'apportent des éléments de réflexion, mais pas encore de certitudes car les avis divergent. Y a t'il un texte de loi qui s'applique dans mon cas précis ? Je voudrais apporter quelques précisions concernant le sujet. J'ai effectivement acheté ce terrain de toute bonne foi, sur la base de sa contenance cadastrale (je ne ferai plus cette erreur à l'avenir !). J'ai mandaté un géomètre davantage pour la délimitation définitive des limites que pour la vérification de la surface (ça c'était la "surprise"). J'ajoute que personne à part moi ne connaît la surface définitive qui ressort après calcul du géomètre et qu'il n'est pas demandé de relevé de géomètre pour le dossier du PC. Je crois que je peux donc en rester à déclarer la surface cadastrale, même si je sais (mais je suis le seul) que la surface réelle est inférieure. Le dépôt de ce permis doit être fait par mon architecte et non par moi. Ce dernier est au courant du problème et me certifie que seule la contenance cadastrale est à prendre en compte. Au stade où j'en suis de mes réflexions je me demande simplement quels seraient les recours possibles contre moi en cas de contestation puisqu'en résumé : je suis le seul à connaître ce problème de surface. D'autre part, si un voisin conteste il faudra qu'il apporte la preuve de sa contestation or un géomètre coûte cher. De plus, si l'administration peut revenir a posteriori sur un permis accordé pourquoi se contente t'elle d'un simple plan indicatif et non d'un plan de géomètre obligatoire pour le dossier de PC ? Il est important de préciser que les dimensions aux 4 points cardinaux du terrain sont bonnes dans l'acte de vente et correspondent au relevé du géomètre. C'est le résultat du calcul du géomètre qui crée cette différence de surface car le terrain a une géométrie assez complexe. En résumé quels sont les risques que je prend vraiment et quels sont les délais de recours contre moi en cas de contestation fondée par un nouveau relevé de géomètre qui serait demandé par un tiers ? Merci encore pour vos réponses ! |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 21:53:28
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Pendant l'instruction du permis et les quatre mois qui suivent l'affichage, les risques ne sont pas négligeables, car c'est bien normalement la contenance réelle, et non la contenance cadastrale, qui détermine la SHON. Il vous faut impérativement prouver l'affichage, et éviter de commencer la construction avant l'expiration desdits quatre mois.
Après, on pourra bien prouver (et encore... Il faudrait aller chercher le géomètre, lui demander d'exhumer ses résultats...) que vous avez eu sous les yeux la contenance réelle (et puis, après tout, c'est peut-être lui qui s'est trompé?), mais certainement pas que vous y avez prêté attention, vous n'êtes pas un professionnel, et la contenance cadastrale est nettement plus facile à lire qu'un relevé de géomètre. Donc, a priori, vous aurez commis une erreur, pas fraudé. Et l'erreur, elle, sera entérinée après le fameux délai de 4 mois pour recours administratif. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 08:21:16
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Et encore : le bornage effectué n'est pas un bornage judiciaire...
Il ne peut être pris en compte QUE par CONNEXY, sans être opposable.
Comme disait ma grand-mère : le mieux est l'ennemi du bien! |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 21:00:07
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Bonjour à tous,
Je me permets de relancer le sujet car je suis dans un cas se rapprochant de celui de Connexy.
Je suis propriétaire d'un terrain nu de 478 m² (superficie dans les actes de propriété). Or, au cadastre, ce terrain fait 410 m² sans que je sache d'où vient cette différence (cession à la voirie non-reprise, grignotage par les voisins...). Cette superficie (410 m²) semble être la bonne après une mesure faîte par moi-même.
Cependant, la maison que je compte construire respecterait tout à fait une shon basée sur le cos appliqué à la surface réelle (410 m²).
Quels risques y-a-t'il à déclarer la surface prévue par les actes (465 m²) ?
Cela ne poserait-il pas un problème quant au plan de situation du terrain ?
Les services techniques des communes vérifient-ils les surfaces des terrains (hors cas de différence énorme visible à l'oeil nu sur un plan) au cadastre ou par des mesures réelles (sachant qu'ils ne demandent pas de bornage ou même d'acte de propriété pour un permis de construire) ? Le font-ils au moment du certificat de conformité ?
Sachant que mon PC serait tout à fait régularisable (a priori car respectant malgré tout les règles d'urbanisme), peut-on considérer qu'il y a fraude (donc pas de délai pour les recours) si la superficie déclarée reprend celle des actes en "toute bonne foi" (j'ai mis les guillemets lol) et sans intérêt à une fraude ? ou alors une fois les délais passés (2 mois pour les tiers, 4 pour le maire), tout est ok ?
Pourquoi m'embêter me direz-vous, alors que j'ai la surface minimum pour construire et que cette surface est suffisante pour la SHON de ma maison ? Et bien car je suis tout à fait d'accord avec la grand-mère de Mout ("le mieux est l'ennemi du bien") et que connaissant les loustics de ma commune, qui semblent a priori être basés sur la superficie de 478 m²), mieux vaut que tout soit le plus simple possible ?
Merci beaucoup pour vos réponses. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 22:26:58
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le document le plus simple d'accès pour les services instructeurs est et reste le cadastre, même s'il est faux... et, en tous cas, ne forme pas propriété !
si vous voulez être sur qu'on ne vous pose pas de question, présentez effectivement le chiffre du cadastre... ou celui de l'acte de propriété qui a l'avantage d'être facile à présenter en "toute bonne foi" ( )
la contenance de la parcelle n'a d'intérêt que pour la densité (COS) et la surface constructible minimale... Pour toutes les autres règles, ce sont des longueurs qui entrent en jeu (distances aux limites, rapport hauteur/distance, ...). Le plan montrant lesdites distances est donc "suffisant", le calcul d'une surface à partir d'un plan n'étant pas à la portée de tous les intructeurs (qu'ils me pardonnent si ça les choque !) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 22:52:43
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| ... et votre permis, une fois purgé des recours, reste valable. |
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Sujet |
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Base de calcul de la SHON ?
Forum fermé
