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tortoise
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 Posté - 06 juin 2011 : 17:44:40
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Bonjour,
J'envisage d'acheter une villa. Concrètement, j'ai fait une proposition d'achat que le vendeur a acceptée (plus exactement, il a fait une contre-proposition que j'ai acceptée), mais la date de péremption est dépassée et je suis donc libre contractuellement.
Voici la situation :
Il s'agit d'une maison qui possède un sous-sol enterré d'un côté (terrain en restanques, la maison étant à cheval sur deux niveaux). Ce sous-sol est apparemment déclaré comme garage, mais le propriétaire y a fait certains aménagements :
- Porte fenêtre à la place, je suppose, de la porte initiale.
- Pose de deux fenêtres (des marques de ciment montrent qu'elles sont postérieures à la construction de la maison, mais cela n'a pas été abordé avec l'agence qui m'a présenté la résidence), et d'une porte à l'arrière (même observation de ma part).
- Le sous-sol a été creusé et deux marches ont été faites à l'intérieur, après l'entrée, afin d'augmenter la hauteur sous plafond. Celle-ci devait être supérieure à 1m80 car je passe sans problème et mesure plus que cela. La hauteur sous-plafond doit être entre 2m10 et 2m20 je pense.
Il paraît évident qu'ainsi aménagée, la pièce ne peut plus garer de voiture, à cause des marches...
On m'a dit oralement que la pièce devait faire dans les 20 m2, mais je pense qu'elle fait bien plus, probablement plus de 30m2, étant donné qu'elle fait toute la longueur de la maison qui doit faire 11 ou 12 mètres, sur environ 3 mètres de largeur (peut-être plus). La pièce est plus étroite que la maison elle-même puisqu'elle ne couvre que la restanque inférieure.
Il y a également des WC dans ce sous-sol (qui se trouvent à l'ancien niveau du sous-sol, donc surélevés par rapport au niveau actuel ; les marches de l'entrée courent sur le mur jusqu'à la porte des toilettes), creusés dans la restanque supérieure ou dans un vide sanitaire (je n'ai pas regardé attentivement).
Une trémie a été creusée au plafond et un escalier construit pour atteindre le rez de jardin.
Pour terminer, une cuisine a été aménagée dans un coin, ainsi qu'un salon. Je n'ai pas la date de tous ces travaux actuellement (je l'ai demandée mais la personne les a fait elle-même et l'agence m'a dit qu'il y avait peu de chances qu'il ait des factures pour attester de leur date de réalisation) et je ne sais pas s'ils ont été réalisés en une seule fois ou en plusieurs (mais je suspecte que ce soit en plusieurs fois).
J'ai compris que le vendeur n'avait pas déclaré ces travaux d'aménagement. Mon contact à l'agence me l'a rappelé par cette tournure : "Il n'y pas eu de déclaration en raison de la destination de cette pièce : garage." (je passe sur les incohérences de cette réponse). Et cela bien que les marches empêchent totalement de l'utiliser comme garage.
Je ne sais pas s'il y avait des cloisons avant que l'aménagement soit réalisé. Actuellement il n'y en a pas.
Je suis en contact avec l'urbanisme pour avoir les informations déclarées (SHOB / SHON etc.) mais cela tarde.
Oralement on m'a dit que la surface faisait 100 m2 habitable (sans compter le sous-sol) et 120 m2 en tout. le POS actuellement en vigueur autoriserait 30 % d'extension. C'est à confirmer car le terrain est un cas particulier, sa surface est inférieure à la surface minimum constructible (terrain en zone NB). Un calcul montre qu'il est possible que la surface du sous-sol ne soit pas régularisable car trop importante par rapport aux possibilités d'extension.
Pour compléter le "dossier", j'ai également droit de construire 50 m2 d'annexes sur le terrain.
Également, un PLU est en cours de validation, je crois qu'il est prévu qu'il entre en vigueur en décembre 2011. En l'état actuel, ce PLU prévoit dans ma zone une possibilité d'extension de 30% à partir de la SHON à la date d'approbation du PLU, et toujours 50 m2 d'annexes.
Je souhaite me faire assister d'un notaire pour rédiger l'avant contrat (et la vente si elle se concrétise). Je ne sais pas précisément quelles sont les conditions suspensives à ajouter, je verrai cela avec lui, mais je voudrais surtout trouver une solution qui me permettrait :
- De régulariser la situation afin de pouvoir faire mes travaux de rénovation sans soucis et plus tard ajouter des annexes et peut-être une extension.
- D'aménager le sous-sol en bas pour de la location saisonnière.
Si je comprends bien la situation, si j'arrive à faire régulariser la situation avant mise en application du PLU, j'aurai alors droit à une extension supérieure puisque basée sur le SHON après régularisation. Est-ce que ma compréhension est bonne ?
Je suis prêt à faire des concessions, par exemple, si cela pouvait être utile, construire une cloison en sous-sol afin de réduire la SHON ajoutée en ss-sol (mais quel type de pièce faudrait il réaliser ?).
Je ne souhaite pas non plus créer trop de problèmes à l'actuel vendeur, je suis un "étranger" qui débarque dans un petit village et je ne voudrais pas trop "faire de bruit" lors de mon arrivée.
Voilà je pense avoir exposé l'essentiel de la situation. Ma demande, en plus des quelques questions ci-dessus, est d'une part que vous me confirmirez si j'ai bien analysé la situation et d'autre part que vous m'indiquiez toute piste de réflexion, démarche à entreprendre, précaution à prendre etc. si je souhaite m'engager sur cet achat.
Merci déjà de m'avoir lu jusqu'ici :)
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tortoise
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 Posté - 06 juin 2011 : 18:01:10
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Je corrige une partie de ce que j'ai dit et ajoute une question :
En fait pour les 120 m2, on ne me les a pas dit que oralement, puisqu'ils figuraient dans le descriptif de l'offre d'achat (et également dans l'annonce, qui portait mention des deux surfaces, le mot "habitable" étant ajouté après "100 m2"). Si je décide de renouveler ma proposition, vaut-il mieux que le descriptif indique 100 m2 (officiel) ou 120 (réel sous-estimé), voire la véritable surface (en la faisant mesurer) ?
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Édité par - tortoise le 06 juin 2011 18:03:45 |
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Posté - 06 juin 2011 : 18:13:49
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c'est quoi cette date de péremption ?
si il y a accord sur la chose et le prix, la vente est faite, non ?
faites faire un certificat d'urbanisme opérationnel pour vérifier que la régularisation est possible, ce sera plus simple.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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tortoise
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Posté - 06 juin 2011 : 18:18:53
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Merci pour votre réponse.
Sur la proposition d'achat, basée sur un modèle fourni par l'agence, il est indiqué : "date de signature de l'avant-contrat, au delà de laquelle la proposition n'est plus valable". Cette date est le 2 Juin.
L'avant-contrat n'ayant pas été signé, la proposition d'achat n'est plus valable. J'ai sans doute utilisé le terme "péremption" par erreur. Par contre je suis a priori toujours intéressé par l'achat, si j'arrive à résoudre ces problèmes, car j'aurai du mal à trouver mieux ou même aussi bien par rapport à mes souhaits et à mon budget.
C'est à la mairie que je dois demander un certificat d'urbanisme opérationnel ? Pour info j'ai rdv avec le notaire vendredi mais je peux encore annuler.
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tortoise
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Posté - 06 juin 2011 : 18:30:05
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Ok, j'ai trouvé les infos sur le certificat d'urbanisme. Mais cela ne résout pas vraiment mon problème je crois. On dirait qu'il faut de toute façon que je commence par obtenir les mesures précises de la maison et du sous-sol. Il n'y a pas de plans de la maison et j'habite actuellement à 850 km donc ce n'est pas évident. Et je suis preneur d'idées qui pourraient me permettre de réduire la SHON si ce n'est pas régularisable en l'état.
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Édité par - tortoise le 06 juin 2011 18:40:24 |
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tortoise
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Posté - 07 juin 2011 : 00:56:59
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A propos de votre réponse Emmanuel, je n'ai pas bien compris : Vous me dites que faire un CU sera plus simple, plus simple que quoi ? Que d'essayer de régulariser la situation ? Est-ce que c'est moins risqué pour le propriétaire actuel ?
Je reviens maintenant sur mon idée : N'y a-t-il pas moyen de "dégrader" du SHON en SHOB en mettant des cloisons pour créer une petite pièce où je pourrais, par exemple, entreposer du bois (je vais faire installer une cheminée) ou des vélos ?
S'il existe une solution de ce type, alors je peux faire un CU avec des chiffres qui seront acceptables (moins de 30% d'ajout de SHON). N'est-ce pas la solution qui a le plus de chances d'aboutir rapidement ?
Tout cela bien sûr, sous réserve que mes estimations soient correctes. Mais j'ai besoin d'anticiper au maximum car mon planning est serré.
Edit : j'oubliais, il faudrait mettre quoi sur le CU ? Tout ce que le propriétaire précédent a fait (porte fenêtre, fenêtres, l'augmentation de la hauteur, ...), plus ce que je compte faire ? Où juste ce que je compte faire ?
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Édité par - tortoise le 07 juin 2011 01:04:12 |
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Posté - 07 juin 2011 : 07:12:53
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Plus simple ... que de gloser sur ce qu'il faut faire ou ne pas faire.
sur la demande de CU vous décrivez ce que vous comptez faire en précisant qu'il faut aussi régulariser l'existant; |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tortoise
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Posté - 09 juin 2011 : 00:05:24
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Malgré tout, est-ce que quelqu'un peut répondre à mes questions ? En particulier sur ce qu'il faut indiquer sur le CU, et (pour ceux qui aiment gloser) sur les solutions possibles en cas de dépassement de COS et sur les risques pour le propriétaire actuel... Merci.
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Édité par - tortoise le 09 juin 2011 00:06:14 |
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tortoise
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Posté - 24 juin 2011 : 14:18:20
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Bonjour,
J'ai appris par l'urbanisme que la surface habitable est apparemment de 80 m2, contre 100 m2 habitable (et 120 m2 en tout) annoncés dans l'annonce de l'agence immobilière qui m'a présenté cette villa.
Je rappelle que nous étions parvenus à un accord sur le prix avant que j'apprenne cela, mais l'offre d'achat que j'avais faite n'est plus valable (date limite de signature d'avant contrat dépassée) je ne suis donc actuellement pas engagé mais toujours décidé à acquérir ce bien. Quels sont les arguments à faire valoir pour renégocier le prix à la baisse ?
Merci.
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