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 Posté - 26 mai 2009 : 13:12:04
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stéphane marin : citation: Dans ce cas, si le PV signé mentionne que la résolution est adoptée et ce bien que la majorité ne soit pas atteinte, le syndic ne peut pas le modifier.
Cette résolution "adoptée" ne pourra pas être exécutée par le syndic. le gros problème de cette " erreur" du bureau et du syndic ( secrétaire) est qu'elle a modifié les autres résolutions sur les travaux.
Quand on annonce en AG que la vente d'une parcelle est adoptée, les copropriétaires votent des travaux dans la foulée, ce qui parait logique et tout à fait normal.
Le PV non modifé, c'est à dire résolution adoptée mais non exécutable, les copros se verront donc appeler les fonds des travaux votés dans leur totalité, car les fonds de cette vente qui aurait du être affectés aux comptes travaux par décisions de l'AG, ne le seront pas.
Il a certainement un préjudice pour les copropriétaires trompés par cette annonce.
Comment le tribunal peut réagir si un copro le saisit car il refuse de payer les appels de fond travaux votés par l'AG, mais avec la certitude que le produit de la vente paierai une très grande partie de ces travaux.??? ou pour une annulation des résolutions de vcente et travaux ??
A l'AG il fait son calcul de charges avec ses tantièmes : 150 € seulement au lieu de 600 € avec la vente adoptée du terrain. Il vote donc tous les travaux.
Malheureusement la " légèreté " du bureau va le contraindre à payer les 600 €, car les travaux ont bien été votés, mais une petite " erreur" d'annonce " ne permet plus d'atteindre la majorité pour la vente du terrain!!!
Que faire si le syndic refuse de convoquer une autre AG pour statuer sur les résolutions de la vente et des travaux ???
Que peut faire le syndic si je refuse de payer les appels de fonds des travaux, car j'estime avoir été " trompé" par cette annonce ?? |
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Posté - 26 mai 2009 : 13:28:18
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Le resultat d'une procédure est assez clair. ce sera l'annulation de la décision, avec à la cléf une situation juridique abhérante. Plus grave, ce genre d'erreur n'est pas couvert par la prescription de 2 mois car il s'agit en fait d'un constat d'inexistance de la décision et dans ce cas, on est sur les 10 ans.
La difficulté pourrait résulter du vote des travaux, mais dans la mesure où le mode de financement est vicié, je pense que la résolution devient caduque.
L'autre difficulté, c'est que si rien n'est fait, le syndic devra exécuter la décision.... si vous refusez de payer, dans la mesure où les travaux ont été votés, vous serez en porte à faux et un juge vous condamnera tant que la résolution n'aura pas été invalidée.
Bref, c'est la loi de murphy (la tartine qui tombe du coté de la confiture)
Donc la convocation d'une nouvelle AG est la meilleure des options.
La convocatin est de droit lorsqu'elle est demandée par le conseil syndical.
Charge Ă ce dernier de mettre en demeure le syndic de le faire.
Vous connaissez la suite de la procédure si le syndic n'obtempère pas
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oldman24
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Posté - 26 mai 2009 : 15:09:58
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citation: ...
Donc la convocation d'une nouvelle AG est la meilleure des options.
La convocation est de droit lorsqu'elle est demandée par le conseil syndical.
D'accord sur cette proposition de solution, avec prise en charge , par le syndic, des frais résultant de cette nouvelle assemblée générale.
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Posté - 26 mai 2009 : 16:36:24
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stéphane marin : d'accord avec votre démonstration, mais si le CS ne veut pas de deuxième AG ??
Le président du CS fût le président de séance, il est donc également responsable de cette "erreur" d'annonce et de comptage des voix. Comme il est assez têtu il ne voudra pas reconnaitre cette faute, la rejettant sur le syndic.
Un statu-quo entre CS et syndic en restant sur des travaux approuvés avec des fonds spéciaux qui n'existeront pas me parait pas acceptable par un tribunal. Il ne pourra qu'annuler la résolution sur la vente et les votes des trvaux faussés par la première annonce de la vente, qui etéait liée par une affectation des fonds sur un compte spécial travx,approuvée également.
Comment peux t'on appeler des fonds travaux lorsque ce vote est influencé par une résolution annoncée approuvée ??? Je ne crois pas qu'un juge puisse codmaner un copor qui a subit un préjuduce réel, puisqu'il a été trompé par une résolution donnée adoptée, et qu'il découvrira lors de la réception du PV qu'elle fût rejetée.
Je crois que le syndic commettra une réelle faute de gestion en ne convoquant pas de lui-même une autre AG.
Il ne reste plus qu'aux copropriétaires de refuser de payer, en attendant que le syndic les attaque au TI. Il faudra bien que le syndic explique que la résolution de la vote adoptéte en AG n'est pas adoptée APRES recomptage des voix. Aucun tribunal ne pourra condamner un copro à payer las appels de fonds. En laissant les choses en l'état, le syndic commet, à mon gout une faute de gestion; CS et syndic seront assez malhonnêtes avec les copropriétaires sur ce coup-là .!!
Comme je l'ai écrit auparavent, l'erreur de vote affecte également l'adoption de cette résolution par l'Union des 5 syndicats. L'adoption des travaux ( l'Union gère les parties communes) également sans que le fonds de travaux éxiste, devient caduque.
Lors de notre AG ( un autre syndicat), certains copropriétaires étaient au courant de l'annonce de l'adoption de la vente par ce syndicat. Si notre Syndiat adoptait cette vente, cette vente obtiendrai la majorité des 2/3 sur l'ensemble des 5 syndicats., et notre syndicat aurait voté l'ensemble des travaux également car ce fond aurait permis de les financer à 75%. J'ai eu la confirmation par le directeur de l'Union le matin de notre AG de l'erreur d'annonce; ce qui a totalement changé les votes de notre AG. rejet de la vente, 1/5 des travaux votés, les plus urgents.
Un autre syndicat peut mettre en doute la réalité de ses votes, car forcément faussés par cette erreur d"annonce.
Le directeur de l'Union étant le syndic de ce syndicat ayant commis cette erreur, je ne vois pas comment il pourrait appeler les fonds sans avoir fait une deuxième AG.
Attendons donc l'AG de l'Union, et les décisions du syndic de ce syndicat, du directeur de l'Union ( même cabinet), du CS de ce syndicat, et des présidents des CS des 4 autres tranches.
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Posté - 26 mai 2009 : 16:59:35
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Il reste l'option des copropriétaires représentant 15% des voix.
Pour en revenir Ă votre question de position d'un juge dans le cadre d'une assignation en paiement, il se contentera d'appliquer la loi.
Soit aucune demande en rectification n'a été faite et auquel cas, la décision est valable et le copro devrait (je dis bien devrait et non sera) etre condamné. Soit une demande a été faite et auquel cas, l'ensemble des décisions en seront affectés.
Je persiste neanmoins à dire que s'enteter dans un cas comme celui là est une énorme c.......... cela d'autant qu'il semble que vous soyez dans une union de syndicat et que la décision de travaux affecte tous les SDC
Je persiste aussi à dire que lors d'une ag, il convient dans la convocation, de prévoir une note d'info sur l'importance et la responsabilité des membres du bureau. Cela eviterai bien des difficultés ultérieures ! |
Édité par - Stéphane Marin le 26 mai 2009 17:00:54 |
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Posté - 26 mai 2009 : 19:30:43
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Le CS qui a été très léger est en place depuis longtemps, il a fait confiance au syndic et à son ordinateur, point.
Il est trop tard pour parler d'information maintenant. Je crosi qu'il très facile de vérifier pendant l'AG plusieurs fois les votes de 40 copros, surotut sur la résolution la plus importante.
Je ne partage pas votre avis sur une dédcision de justice, vous parlez la en syndic " la loi, rien que la loi ". Rien ne vous permet d'affirmer une condamnation contre le copro.
Un copro qui se déplace à l'AG, qui vote pour une résolution de vente et d'affection des fonds aux travaux, à qui l'ensemble du bureau - syndic compris - annonce l'approbation de la vente, de l'affectation des fonds à ces travaux, est sur de ne payer que 75 % des travaux soit 150 €uros, est tout à fait dans son droit de croire qu'il a été berné car on va a lui demander 600 €. Dire qu'une "erreur" a été commise est un faible mot pour ce copro.
Il y a faute, alors le syndic et CS doivent prendre la décision immédiate de refaire une AG. Dire que les copros mécontents doivent aller au tribunal est une parole habituelle des syndics, car ils sont sur que ces copros n'attaqueront pas.
De plus comme le copro a vote Pour, il ne peut faire annuler l'AG sur ce point. Le CS disparait sous la table, le syndic s'en fout, qui est le "pigeon" dans cette affaire.???
En tant que président du CS d'un des autres syndicats, et je pourrais également le faire en tant que simple copro, je vais demander la copie du PV SIGNE après l'AG, sur la partie concernant les charges communes gérées par l'Union et me rapprocher de l'ARC pour un conseil, et attaquer l'Union si le directeur prend en considération le vote Non de la vente de la parcelle et le vote POUR sur les travaux votés après l'annonce du OUI. |
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Posté - 26 mai 2009 : 21:01:35
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Vous aurez sans doute noté que j'ai "devrait" condamner et non sera. J'ai suffisamment d'expérience pour savoir qu'en procédure, rien n'est gagné ou perdu d'office.
Sur le principe de la procédure, je ne fait que suivre la jurisprudence.
Un juge se prononce sur la demande. si on ne lui demande rien, il ne soulèvera pas d'office la nullité de la décision.
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Posté - 26 mai 2009 : 23:26:11
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wait and see !!! |
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oldman24
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Posté - 27 mai 2009 : 08:11:26
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citation: Initialement posté par philippe388
...
Un copro qui se déplace à l'AG, qui vote pour une résolution de vente et d'affection des fonds aux travaux, à qui l'ensemble du bureau - syndic compris - annonce l'approbation de la vente, de l'affectation des fonds à ces travaux, est sur de ne payer que 75 % des travaux soit 150 €uros, est tout à fait dans son droit de croire qu'il a été berné car on va a lui demander 600 €. Dire qu'une "erreur" a été commise est un faible mot pour ce copro.
Etes vous sur de ces résultats ?
150€=25%
600*75%=450 €
450€= moins perçu
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Posté - 27 mai 2009 : 18:28:50
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oldamnn24 : mon calcul n'est pas juste, ce n'était qu'un exemple, et mon erreur est que ce copro pense payer que 150 €, 25% ( et non 75%)d'un montant de travaux votés, sa quote-part estimée à 600 €.
La vente annoncée adoptée financerai 75 % de ces 600 €, le copro pense ne payer que 150 €, il vote tous les travaux
le vente annoncée est rejetée, ce copro doit donc payer 600€, il ne vote pas tous les travaux proposés, mais le quart sans doute!!!
Je pourrai vous donner une idée très précise de la situation lorsque l'AG de l'Union aura eu lieu, avec la réalité du montant des travaux votés. |
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oldman24
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 Posté - 27 mai 2009 : 19:12:23
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philippe388,
Merci pour vos explications. L' erreur est humaine ...
J'en sais quelque chose. Mais , je m'accroche en attendant
de partir dans un autre monde d'oĂą l' on ne revient pas !
Quant à votre copropriétaire , il faudrait lui rappeler les
règles sur les majorités , à condition que les résolutions
tiennentl la route... |
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