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gib
Nouveau Membre
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 Posté - 25 sept. 2012 : 16:40:27
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Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une résidence de 3 bâtiments : immeuble A composé de 25 logements, immeuble B idem, bâtiment C composés de 5 pavillons mitoyens.
La situation est complexe, il y a un grave conflit dans la résidence car les canalisations EU du bât. C + EP sont à refaire et cela coûte cher (40000 euros)
Un historique (un peu long) est nécessaire.
En 2006, suite à un dégât des eaux provoquée par des fissures extérieures dans un pavillon du bât.C, une expertise conclut : canalisations rompues, glissement de terrain. Les 5 pavillons mitoyens sont construits sur un terrain en pente de nature argileuse-calcaire.
Entre 2006 et 2009, la copropriété change 3 fois de syndic : 2006 sdc1, 2007 sdc2, 2008 sdc3 et 2009 retour du sdc1 jusqu'à aujourd'hui. Comme il y avait en plus un désaccord sur qui devait payer, les travaux n'ont pas été votés.
Fin 2008, j'achète un des pavillons du bât. C, le dernier en plus de la pente (celui du sinistre déclaré en 2006) en sachant que des travaux de canalisations étaient prévus, déjà soumis en AG mais non votés.
Depuis l'été 2009, les fissures extérieures s'aggravent, des fissures intérieures importantes apparaissent, le jour passe à travers, le bâtit des fenêtres en bloque le mécanisme, des plaques de plâtre des murs intérieurs se détachent, l'escalier menant à l'étage devient dangereux pour ma petite fille de 3 ans... nous prenons peur et contactons (09/2009) notre assureur qui nous demande de contacter l'assurance de la copropriété.
Nous informons CS et syndic, rien.
Nous contactons nous-même l'assureur de la copropriété qui nous renvoie devant la responsabilité de la copropriété face aux canalisations non réparées.
Nous insistons toujours et encore (mails à l'appui depuis 2009) auprès du CS (nous sommes membres) et du syndic.
Là , nous nous heurtons à un président CS (didacteur) depuis 2008 dont l'action retarde les travaux en recherchant notamment les causes possibles de glissement de terrain.
Nous répétons encore et encore qu'il faut avant tout réparer les canalisations.
Les dégâts continuent de s'aggraver, caves d'un pavillon inondée en permanence, branchement d'EU sur EP, fissures...
Enfin, octobre 2011 nouveau rapport d'expertise :
- les pavillons présentent le défaut d'absence de joint de dilatation
- je cite "Il est certain que les canalisations ont une incidence importante sur les mouvements qui ont fissuré une grande partie des maisons.
Il ont amplifié le phénomène.
L'urgence est à la réfection des réseaux.
...
Vu la complexité et le coût des réparations des maisons, je vous conseille, dans un premier temps, après la réfection des réseaux... de contrôler leur (les principales fissures) évolution.
...
Ce qui nous permettra également de réfléchir sans précipitation à une méthode de reprise en sous oeuvre. "
En juin 2012, sur information du syndic l'AG vote à la majorité la réfection des réseaux répartie aux tantièmes généraux conformément au règlement de copropriété (résolution 17). Le syndic évoque et explique en AG le recours à l'article 18 si besoin.
En septembre 2012, le président du CS sortant (toujours le même) qui n'était ni présent, ni représenté à l'AG (et pourtant élu au CS) réussit (mots dans les boîtes aux lettres, conseil aux copropriétaires de ne pas régler les appels de fond, porte à porte...) à convaincre plus de 25% des copropriétaires à convoquer une deuxième AG avec les résolutions :
- suspension de la mise en oeuvre et des appels de fond de la résolution 17 (vote d'engager les travaux dont les côuts sont répartis aux tantièmes) au motif que l'AG n'était pas suffisamment informée.
- demande au syndic des études complémentaires concernant les mouvements du bâtiment C et les conséquences du rapport d'expert mettant en cause la construction.
Le syndic refuse d'engager les travaux avant de récupérer la totalité des fonds.
Actuellement, en réunion du CS (syndic présent) afin de préparer cette 2ème AG , le copropriétaire président sortant cite l'article 10 de la loi 1965 :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot."
Et qu'Ã ce titre notre RC de 1961 n'est pas de droit.
Nous comprenons et le CS est d'accord pour demander l'avis d'un juriste.
Comme nous (copropriétaires) des pavillons dont la priorité est de lancer les travaux le plus rapidement possible avons pensé à considérer les eaux usées à la charge de notre seul bâtiment C, et les eaux pluviales à charge de la copropriété car en plus de l'eau des toits, cette canalisation est le collecteur principal des eaux pluviales de la route, et du parc sur lequel sont batis les autres bat. A et B, il existe une canalisation EP entre le bât. B et C.
Cette proposition serait-elle légitime ?
Si oui (ou non), qui prendrait en charge les travaux de réparation du notre bât. C y compris dans les parties privatives (murs itérieurs) ?
Et si des travaux très lourds sur le gros-oeuvre étaient nécessaires, que penser devant l'article 14 :
"Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes."
Je suis conscient de la complexité (ou pas) de cette situation.
Nous souhaitons réunir un maximum d'information avant de consulter un avocat spécialisé, ce qui sera probablement inévitable...
Merci pour tous les avis éclairés.
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Posté - 25 sept. 2012 : 17:15:50
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Votre syndic est responsable de cette situation grave; comme vous l'avez souligné il a obligation de veiller à la sauvegarde de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait; sa responsabilité est flagrante.
Vous avez également un rpésident dictateur qui insite par courrier de ne aps payer les charges, alors que l'AG a voté des trvaux importants. Pour cela i a aussi engagée sa propre responsabilité. Il n'a aucun droit de faire, cela et les copros qui ont suivi ces coneils devaient être poursuivi pour non paiement de charges, ce que le syndic n'a pas fait, une autre erreur grave !!!!
Ces travaux sont des travaux d'urgence, et vous avez un rapport d'expert qui le prouve. dans ce cas le syndic pouvait engager des travaux afin de prévenir d'autres dégats plus importants. Il peut peyer une acompte de 33% sur le fond de roulement et cela sans accord préalable de l'AG, car travaux d'urgence. Il devait ensuite convoquer sous huit jours une AG afin d'approuver trvaux et devis.
Cela aurait empecher votre dictateur de président de bloquer ces trvaux d'une façon hors la loi; et mettent le SDC et le syndic dans l'impossibilité de commander ces trvaux.
Votre syndic ne devait pas suivre ce président du CS. Ces travaux sont très urgent et le SDC est dans l'obligation de les faire !! Ce président est un grand irreponsable, comme ce syndic.
Vous parlez d'un sinistre qui a été déclaré en 2006, et rien de fairt en 2012 !!! le tribunal ne va pas apprécier autant d'incompétence.
Le préjudice que vous subissez est grave, demandez de lourds dommages et intérêts. Vous n'allez rien payer des travaux de refection et de reconstruction de votre pavillon avec de tels préjudices.
Votre assurance devait aussi vous aider dans un tel dossier. Ou en êtes vous avec elle ??
Correur rapidement chez un avocat spécialisé et attaquer le SDC, le syndic et ce président. Un beau package.
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Posté - 25 sept. 2012 : 18:30:25
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vous n'avez qu'une solution face à la compléxité de la chose :
* prendre un avocat et attaquer le syndicat pour abus de majorité pour une non réalisation de travaux décrétés URGENT par un expert.
vous ne vous sortirez pas de cette galère, en essayant de faire jouer les AG du syndicat. |
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