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 Sujet  |
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eric14
Nouveau Membre
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 Posté - 09 déc. 2009 : 20:10:55
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Bonjour,
Pourriez-vous me renseigner sur le fonctionnement du crédit relais ?
Il y a quelques années j'ai acheté un appartement avec un emprunt. Aujourd'hui l'appartement vaut 100 000 euros. Il me reste 54 000 euros de capital à rembourser à la banque.
Maintenant je souhaite acheter une maison (financée par la revente de l'appartement + un nouvel apport personnel + un nouvel emprunt pour compléter).
Je cherche à calculer le prix maximum de la maison que je pourrais acheter.
Première question : je suppose que l'emprunt en cours pour l'appartement ne pourra pas être transféré pour financer la maison ? Dès que l'appartement sera vendu, il faudra faire un remboursement anticipé de cet emprunt pour l'arrêter ? Est-ce exact ?
Deuxième question : si je prends un crédit relais pour acheter la maison avant d'avoir vendu l'appartement, quel sera le montant du crédit relais que la banque peut m'accorder ?
Si la banque prend une hypothèse conservatrice à 60 % de la valeur de l'appartement, est-ce que la banque m'accordera un crédit relais pour 100 000 x 0,60 - 54 000 = 6 000 euros ?
Vu le faible montant du crédit relais, ce n'est peut être pas utile que je prenne un crédit relais ? Il serait peut être plus simple de prendre un emprunt pour financer l'achat de la maison, puis faire un remboursement partiel de cet emprunt dès que l'appartement sera vendu ? Est-ce que je me trompe ?
Je vais bientôt demander un rendez-vous à ma banque pour en discuter en détail, mais je préfère me renseigner à l'avance pour préparer ce rendez-vous, donc ce serait sympa si vous pouviez m'éclairer 
Merci
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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1
 Posté - 10 déc. 2009 : 05:36:47
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citation: Initialement posté par eric14
Si la banque prend une hypothèse conservatrice à 60 % de la valeur de l'appartement, est-ce que la banque m'accordera un crédit relais pour 100 000 x 0,60 - 54 000 = 6 000 euros ?
C'est bien ca. Par contre vous pouvez demander à la banque de partir sur 70%, ca vous fera un peu plus de crédit relais. |
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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 2
Posté - 10 déc. 2009 : 21:32:29
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Bonsoir,
citation: Première question : je suppose que l'emprunt en cours pour l'appartement ne pourra pas être transféré pour financer la maison ? Dès que l'appartement sera vendu, il faudra faire un remboursement anticipé de cet emprunt pour l'arrêter ? Est-ce exact ?
Oui
citation: Vu le faible montant du crédit relais, ce n'est peut être pas utile que je prenne un crédit relais ? Il serait peut être plus simple de prendre un emprunt pour financer l'achat de la maison, puis faire un remboursement partiel de cet emprunt dès que l'appartement sera vendu ? Est-ce que je me trompe ?
Vous avez tout à fait raison. La seule chose qui puisse vous bloquer est votre taux d'endettement (enfin plus précisemment votre reste à vivre).
En effet si vous prenez un crédit relais, vous ne paierez que les intérêts sans rembourser de capital... Les mensualités sont plus faibles, mais ça peut coûter TRES cher car vous n'amortissez pas votre crédit... d'autant plus, si vous tardez à vendre votre premier logement.
En revanche si vous prenez un crédit plus important pour votre 2e maison et que vous faîtes un remboursement anticipé partiel suite à la vente du 1er logement, vous aurez des mensualités plus élevés tant que votre 1er logement ne sera pas vendu, mais au final CA VOUS COUTERA BIEN MOINS CHER car vous commencerez à rembourser du capital dès la première mensualité.
En fait, à mon sens, le crédit relais se fait lorsqu'on n'a pas la capacité financière d'amortir un 2nd crédit complet.
Pour résumer, je suis direct : si vous avez la capacité financière, N'HESITEZ PAS, EVITEZ le crédit relais.
Petit détail, généralement, il n'y a pas de pénalité lors d'un remboursement anticipé si vous prenez sur vos fonds propres, toutefois, ça n'est pas forcemment indiqué et vous pouvez avoir une pénalité de 6 mois d'intérêts plafonnée à 3% du crédit.
Donc, si vous optez pour la solution sans crédit relais, demandez à ce que vous n'ayez pas de pénalité pour remboursement anticipé si vous prenez sur vos fonds propres. Généralement cet ajout ne pose pas de souci....
Attention, il sera toutefois toujours noté qu'il y aura des pénalités si vous faîtes un crédit à la concurrence pour le rembourser (ce qui est de bonne guerre). |
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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3
Posté - 11 déc. 2009 : 15:09:01
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citation: Initialement posté par fluo
Pour résumer, je suis direct : si vous avez la capacité financière, N'HESITEZ PAS, EVITEZ le crédit relais.
Et moi encore plus direct, même sans capacité financière, à éviter absolument si vous voulez bien dormir vos nuits
Ne sert que ds des cas bien particuliers, et plutôt en période de cycle de hausse des prix. |
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fluo
Contributeur senior
France
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4
Posté - 11 déc. 2009 : 15:39:00
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citation: Et moi encore plus direct, même sans capacité financière, à éviter absolument si vous voulez bien dormir vos nuits
Ne sert que ds des cas bien particuliers, et plutôt en période de cycle de hausse des prix.
Je suis tout à fait d'accord, je ne voulais simplement pas avoir l'air trop catégorique.
Il faut savoir qu'il y a des drames familiaux à cause de ça : quand le bien ne se vend pas au bout de 2 ans, il faut négocier avec la banque un délai ou vous risquez, entre autres, une saisie (vente aux enchères pas exemples).
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Édité par - fluo le 11 déc. 2009 15:47:08 |
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eric14
Nouveau Membre
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5
Posté - 11 déc. 2009 : 20:48:56
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Bonjour,
Merci pour vos réponses, c'est très intéressant
citation: Vous avez tout à fait raison. La seule chose qui puisse vous bloquer est votre taux d'endettement (enfin plus précisemment votre reste à vivre).
J'essaie de faire des calculs pour voir ce que ça donnerait sans prendre de crédit relais :
Actuellement pour l'emprunt de l'appartement, j'ai des mensualités de 600 euros. Si on calcule 33 % de mes revenus, je pourrais rembourser jusqu'à 800 euros.
Est-ce que ça veut dire que la banque pourra me proposer au maximum un emprunt avec des mensualités de 200 euros pour la maison (tant que je n'aurai pas vendu l'appartement) ?
Ou est-ce que la banque pourra dépasser 33 % de mes revenus et me proposer dès le départ un emprunt avec des mensualités plus importantes (par exemple cumuler pendant quelques mois l'emprunt actuel de 600 euros pour l'appartement + un emprunt de 800 euros pour la future maison) ?
Merci |
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Numero6
Modérateur
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6
Posté - 12 déc. 2009 : 04:29:20
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Ce que les banques font aussi aujourd'hui c'est le prêt relais "déguisé", vous ne remboursez que les intérêts pendant deux ans ,si vous vendez un bien immobilier vous remboursez ....sinon votre prêt continu normalement avec l' amortissement du prêt .Cela coute cher mais vous n'êtes pas pris à la gorge au bout de deux ans |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 13 déc. 2009 : 19:16:27
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citation: Initialement posté par eric14
Bonjour,
...Actuellement pour l'emprunt de l'appartement, j'ai des mensualités de 600 euros. Si on calcule 33 % de mes revenus, je pourrais rembourser jusqu'à 800 euros.
Est-ce que ça veut dire que la banque pourra me proposer au maximum un emprunt avec des mensualités de 200 euros pour la maison (tant que je n'aurai pas vendu l'appartement) ?
Ou est-ce que la banque pourra dépasser 33 % de mes revenus et me proposer dès le départ un emprunt avec des mensualités plus importantes (par exemple cumuler pendant quelques mois l'emprunt actuel de 600 euros pour l'appartement + un emprunt de 800 euros pour la future maison) ?
Je ne suis pas Fernand Reynaud, mais j'ai envie de répondre "ça dépend".
En effet, les 33% dont vous parlez ne sont pas une règle absolue, mais un ordre d'idée...
Il m'est arriver d'octroyer un crédit qui fasse que le client était endetté à plus de 50 % mais le reste à vivre était de plus de 5000 par mois.
Cette notion de reste à vivre est plus importante que le taux d'endettement.
Pour rendre mon propos plus compréhensible :
Reste à vivre = Revenus - Charges fixes
Taux d'endettement = Charges fixes /revenus*100
Pour revenir à votre question initile, je ne pense pas que vous trouviez un organisme qui accepte de vous faire un crédit complémentaire qui fasse en sorte que vos remboursements soient beaucoup au-delà de 800 Euros. Je dirais que 900 serait envisageable (attention, c'est un peu à la louche car il faut connaitre les éléments de votre situation).
Ainsi, vous arriveriez à des mensualités complémentaires de 300... soit un crédit "ridicule" qui ne vous permettra pas d'emprunter pour une maison.
Après, il y a effectivement la solution dont parle Numero6, mais elle reste encore peu courante quoique plus sécurisante que le crédit relais (il n'y a pas le couperet des 2 ans ou l'obligation de renégocier).
Je sais que les (enfin certains)agents immobiliers aim(ai)ent pousser leurs clients à acheter avant d'avoir vendu. Ainsi, ils avaient 2 opérations ET le client qui avait acheté est ainsi plus enclin à vendre à tout prix car le crédit relais qu'il a lui coûte cher.
C'est toujours de l'à priori (qui par définition ne s'applique pas forcemment à chaque cas), mais je conseillerai d'attendre d'avoir signé un compromis pour la vente pour soi-même signer un compromis pour un autre achat.
Evidemment, il y a de nombreux cas où cette situation idéale n'est pas possible. Il n'est pas utile de me dire que ce que je dis est utopique voire impossible dans certains cas j'en suis conscient.
J'essaie juste d'expliquer mon point de vue pour cette solution et d'alerter sur les risques et le coûts
Pour fixer les idées :
-un crédit relais de 50 000 Euros coûtera environ 150 Euros par mois (sans l'assurance).
-Un crédit amortissable de 50000 sur 15 ans fera des mensualité de 325 Euros (hors assurance aussi).
Avec votre crédit relais, les 150 Euros sont A MON SENS pure perte car ça ne vous "apporte rie" : il vous faudra rembourser le capital après la vente (si par chance, vous avez vendu comme vous le souhaitiez).
Ben entendu ce point de vue n'engage que moi, mais je le partage
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eric14
Nouveau Membre
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8
Posté - 15 déc. 2009 : 20:02:50
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citation: Ainsi, vous arriveriez à des mensualités complémentaires de 300... soit un crédit "ridicule" qui ne vous permettra pas d'emprunter pour une maison.
Après, il y a effectivement la solution dont parle Numero6, mais elle reste encore peu courante quoique plus sécurisante que le crédit relais (il n'y a pas le couperet des 2 ans ou l'obligation de renégocier).
Merci pour toutes vos réponses
Je pense que je vais d'abord vendre l'appartement, louer un autre appartement pendant quelques mois, puis ensuite acheter une maison.
C'est la solution la plus sécurisante, mais je ne voulais pas complètement exclure le crédit-relais, c'est pour cette raison que j'essayais d'évaluer mes possibilités en crédit-relais. Je vais quand même en discuter avec ma banque, mais à priori le crédit-relais ne semble pas adapté à ma situation. Je vais tenter de vendre d'abord l'appartement (ça engendre aussi des frais : location pendant quelques mois, 2 déménagements, etc.) mais on dirait que je n'ai pas trop le choix. |
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