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jumper22
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 Posté - 05 juin 2011 : 00:03:04
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J'ai acheté une propriété en 97 dans laquelle il y avait, outre la maison, 3 box à chevaux construits en même temps que la maison en 1980 mais non prévus au permis (nov 1980). En 99, j'ai transformé ces box en chambres.
Après avoir parcouru le forum en long et en large, je me demande encore si la construction peut être considérée comme un non respect du permis initial donc prescrite au titre des 10 ans ou s'il s'agit d'une construction sans permis donc imprescriptible. S'il y a prescription, je suppose qu'il y a aussi prescription pour l'aménagement en chambre. Ces box n'étaient plus utilisés comme tels depuis 1992 mais comme dépendance.
Merci de votre aide.
Cordialement.
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 00:06:59
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J'ai oublié de préciser que je n'ai pas modifié la façade et laissé les portes des box telles qu'elles étaient, ce qui fait qu'une fois fermées, aucune différence n'est visible. |
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 Posté - 05 juin 2011 : 07:38:43
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Une partie de votre construction est donc illégale.
Les infractions sont prescrites et ne peuvent plus faire l'objet de poursuites.
Si l'ensemble de la construction ne contrevient pas aux règles d'urbanisme d'aujourd'hui, je ne saurais que trop vous encourager à déposer un Permis de Construire ou une Déclaration Préalable de régularisation !
Nb: le fait que vous ayez conservé les portes des box en tant que volets n'a strictement aucun intérêt (vous avez bien modifié la façade en rajoutant des portes-fenêtres...).
Ces box à chevaux ont toujours été de la SHON et vous auriez du déposer une Déclaration Préalable ou un Permis de Construire (suivant la SHOB des box) lors de ces travaux pour "créer" officielement ces surfaces déjà construites. Par contre, l'autorisation n'aurait été accordable que si les règles d'urbanisme le permettaient.
pour rajouter les porte-fenêtres et par là même régulariser
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 09:03:52
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Merci pour cette réponse. Aucune autorisation n'aurait pu être accordée étant donné que le pos de l'époque était déjà dépassé. Sans doute la raison pour laquelle l'ancien propriétaire n'avait rien déclaré. Depuis, ce pos a encore baissé.
Quand vous écrivez que la construction est illégale, mais les infractions prescrites, cela vaut-il aussi par rapport à l'urbanisme? Donc personne ne peut plus me chercher des noises?
Cordialement |
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 09:11:11
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Précision également, ces box sont cadastrés depuis 25 ans. je ne sais si cela présente un intérêt par rapport à l'urbanisme. |
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Posté - 05 juin 2011 : 09:23:41
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 09:52:47
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Me voilà parfaitement rassuré. Pour l'entretien, il suffira de le faire discrètement, rien n'étant visible de l'extérieur de la propriété.
Dernière question concernant les assurances. ( cela sort peut-être de vos compétences). J'ai déclaré ces surfaces comme chambres et elles sont donc assurées. En cas de sinistre, style incendie, je ne pourrais donc pas reconstruire puisque construction illégale. Mais les assurances rembourseront-elles quand même la valeur du bâtiment?
Cordialement.
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Posté - 05 juin 2011 : 10:01:41
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 10:53:59
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Vous avez raison, les dénonciations existent et il faut rester prudent. Pour les années à venir pas de travaux en vue! L'imprescriptibilité s'appliquerait-elle à chenil en dur construit sur une parcelle non constructible, près de chez moi avec nuisances à la clé, sans aucune autorisation, ou bénéficie-t-il aussi de la prescription de 10 ans?
Cordialement. |
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 13:43:48
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Si je reprends les dispositions applicables à la zone NC correspondant à l'époque où j'ai acheté, il est dit que la SHON totale ne peut excéder 250m2 contre 150m2 aujourd'hui. Par contre il n'est pas fait, à aucun moment, mention de la SHOB. Est-ce à dire qu'il n'y avait pas de règle et que l'on pouvait faire à sa guise des terrasses, garages ou autres ? Une régularisation se fait sur la base du pos de l'époque où la construction a été faite ou sur la base du pos actuel? De plus dans le nouveau pos il n'est pas fait mention de la reconstruction en cas de sinistre. Quid en cas de sinistre: reconstruction à l'identique dans les limites de l'ancien pos? Rien ne paraît clair!
Cordialement. |
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Posté - 05 juin 2011 : 14:34:04
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citation: Initialement posté par jumper22
Vous avez raison, les dénonciations existent et il faut rester prudent. Pour les années à venir pas de travaux en vue! L'imprescriptibilité s'appliquerait-elle à chenil en dur construit sur une parcelle non constructible, près de chez moi avec nuisances à la clé, sans aucune autorisation, ou bénéficie-t-il aussi de la prescription de 10 ans?
Cordialement.
Même règles pour les prescriptions.
Et elles varient de 3 ans à 10 ans suivant les types de poursuites.
Mais c'est Emmanuel le spécialiste ici. 
citation: Si je reprends les dispositions applicables à la zone NC correspondant à l'époque où j'ai acheté, il est dit que la SHON totale ne peut excéder 250m2 contre 150m2 aujourd'hui.
Si la construction date de l'époque, elle n'était donc hors la loi que par la non demande de construction de box (le permis était régularisable à l'époque et la construction n'était donc pas hors la loi).
Par contre le POS ayant changé, cela donne aujourd'hui un mic-mac pour ces box...
citation:
Par contre il n'est pas fait, à aucun moment, mention de la SHOB. Est-ce à dire qu'il n'y avait pas de règle et que l'on pouvait faire à sa guise des terrasses, garages ou autres ?
Si la SHOB n'est pas réglementé (comme c'est extrèmement souvent le cas), cela veut bien dire qu'on peut construire à sa guise ce type de surface (enfin, tant qu'elles respectent les autres points des règles d'urbanisme). De nombreux POS ou PLU permettent effectivement de batir entièrement sa parcelle.
citation:
Une régularisation se fait sur la base du pos de l'époque où la construction a été faite ou sur la base du pos actuel?
Une régularisation ne peut se faire que par rapport aux règles du POS en vigueur au moment de la demande.
citation:
De plus dans le nouveau pos il n'est pas fait mention de la reconstruction en cas de sinistre. Quid en cas de sinistre: reconstruction à l'identique dans les limites de l'ancien pos? Rien ne paraît clair!
Cordialement.
Au maximum, reconstruction à l'identique de ce qui a été autorisé à l'époque.
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 14:47:28
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En fait j'aurais pu tout régulariser à l'époque si j'avais eu les bonnes infos mais internet n'existant pas, je suis passé à côté. Par contre j'ai lu sur le site Service public.fr que : e cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :
surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m),
surface des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée,
surfaces des bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées.
Les box sont affectés au logement des chevaux donc ce serait de la SHOB donc pas de demande pour construire. Pareil pour mon abri voiture? De plus en plus compliqué cet urbanisme!
Cordialement.
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Posté - 05 juin 2011 : 15:10:26
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citation: Initialement posté par jumper22
En fait j'aurais pu tout régulariser à l'époque si j'avais eu les bonnes infos mais internet n'existant pas, je suis passé à côté. Par contre j'ai lu sur le site Service public.fr que : e cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :
surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m),
surface des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée,
surfaces des bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées.
Les box sont affectés au logement des chevaux donc ce serait de la SHOB donc pas de demande pour construire. Pareil pour mon abri voiture? De plus en plus compliqué cet urbanisme!
Cordialement.
Les box n'étaient déductible de la SHON qui si vous étiez éleveur de chevaux (où qu'ils étaient utilisés par un éléveur de chevaux).
Le garage est par contre déductible oui.
Au sujet des SHOB/SHON, allez lire mon éclairage.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 15:53:10
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citation: Si la construction date de l'époque, elle n'était donc hors la loi que par la non demande de construction de box (le permis était régularisable à l'époque et la construction n'était donc pas hors la loi). Par contre le POS ayant changé, cela donne aujourd'hui un mic-mac pour ces box...
Ce mic-mac pourrait concerner les autres constructions de type abri (SHOB dans ce cas), faites il y a 14 ans ou plus. Comment cela pourrait être interprété? Une chance de pouvoir régulariser ou vaut-il mieux rester comme ça, construction illégale mais intouchable?
Cordialement.
**modération**
correction de balises
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Édité par - Emmanuel Wormser le 05 juin 2011 18:42:29 |
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Posté - 05 juin 2011 : 18:42:54
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quels abris formeraient SHOB non SHON ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jumper22
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Posté - 05 juin 2011 : 19:11:21
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un abri voiture avec 6 poteaux en bois et une toiture. |
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Posté - 05 juin 2011 : 20:05:53
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ok..
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jumper22
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Posté - 06 juin 2011 : 10:04:27
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par jumper22
Vous avez raison, les dénonciations existent et il faut rester prudent. Pour les années à venir pas de travaux en vue! L'imprescriptibilité s'appliquerait-elle à chenil en dur construit sur une parcelle non constructible, près de chez moi avec nuisances à la clé, sans aucune autorisation, ou bénéficie-t-il aussi de la prescription de 10 ans?
Cordialement.
Même règles pour les prescriptions. Et elles varient de 3 ans à 10 ans suivant les types de poursuites. Mais c'est Emmanuel le spécialiste ici.
Je reviens sur ce point car ce chenil ne m'appartient pas, pas plus que la parcelle sur laquelle il est édifié. Il a été construit dans une zone agricole non constructible, il n'y a que ce chenil, pas d'habitation sur la parcelle. S'il y a prescription, je ne peux malheureusement rien faire pour obtenir sa démolition?
**modération**
correction de balises |
Édité par - Emmanuel Wormser le 06 juin 2011 10:26:15 |
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Posté - 06 juin 2011 : 10:27:09
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exact, sauf si la base de la gêne excessive de voisinage... mais ce n'est franchement pas gagné ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jumper22
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Posté - 07 juin 2011 : 23:35:45
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par jumper22
Vous avez raison, les dénonciations existent et il faut rester prudent. Pour les années à venir pas de travaux en vue! L'imprescriptibilité s'appliquerait-elle à chenil en dur construit sur une parcelle non constructible, près de chez moi avec nuisances à la clé, sans aucune autorisation, ou bénéficie-t-il aussi de la prescription de 10 ans?
Cordialement.
Même règles pour les prescriptions. Et elles varient de 3 ans à 10 ans suivant les types de poursuites. Mais c'est Emmanuel le spécialiste ici.
Je reviens vers vous pour ce point car si je reprends l'article L111-12, je lis que la prescription administrative ne s'applique pas si la construction a été réalisée sans permis. Elle ne s'applique que si les travaux irréguliers ont été exécutés en non-conformité avec un permis de construire ou en l'absence de DP alors qu'ils auraient dû être déclarés.
J'ai du mal à m'y retrouver!
Cordialement.
***modération***
correction de balises |
Édité par - Emmanuel Wormser le 08 juin 2011 07:03:17 |
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Posté - 08 juin 2011 : 07:12:19
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le L111-12 permet d'absoudre les travaux soumis à DP seule.
Le sont aussi les travaux réalisés non conformément au PC initial lorsque ceux ci ne modifient pas l'économie générale du permis de construire : on parle donc d'absence de PC quand le PC est totalement absent et, également, quand l'écart entre la construction réalisée et le PC accordé est tel qu'il aurait fallu demander un nouveau PC et pas un PC modificatif pour régulariser à l'époque de la construction.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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