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bigoudin
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 Posté - 11 mars 2025 : 13:07:08
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Bonjour,
Je reviens sur ce forum pour avoir des conseils sur une fin de bail de location, et anticiper des conséquences "désagréables". C'est une maison de famille qui était mise en location. J'ai résilié le bail de location en raison notamment d'incidents de loyer. Suite à la résiliation les locataires doivent en principe quitter le logement à la mi avril. Ils viennent de signer le 7 mars un compromis de vente pour un achat immobilier avec une condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire. La banque dispose de 60 jours pour accepter ou non l'offre de prêt et au plus tard le 7 mai..Entre un départ qui était prévu mi avril et la signature d'un acte de vente notarié il y a une "fenêtre " de quelques semaines où le bail de location n'aura plus de validité avec les conséquences sur le loyer et la responsabilité des locataires en cas de sinistre. Quelle serait la meilleure solution pour gérer cette période transitoire (contrat d'occupation précaire, etc) étant précisé qu'un couple avec 4 enfants ne peut envisager un hébergement provisoire dans un délai aussi court Je n'exclue aussi aucune hypothèse car en cas de refus de prêt bancaire la vente ne pourra pas être finalisée,et les locataires pourraient alors se maintenir dans le logement sans aucun titre.. Merci du retour
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Édité par - bigoudin le 11 mars 2025 13:08:06 |
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nefer
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 Posté - 11 mars 2025 : 20:42:36
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bonjour
comment avez vos délivré ce congé ?
est ce une non reconduction du bail ?
il faudrait faire vérifier vos documents.....par l'ADIL...
vos prendrez rendez vous pour l'EDL de sortie à la date du dernier jour du bail....de réference avec un commissaire de justice...qui pourra constater le maintien dans les lieux si besoin |
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yapasdequoi
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 Posté - 11 mars 2025 : 21:50:50
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Bonjour,
Si les locataires restent après la fin du bail, vous pouvez être indulgent quelques semaines, mais ne signez surtout RIEN qui pourrait être requalifié en bail.
S'ils vous versent l'équivalent du loyer, faites un reçu, surtout pas une quittance.
Et prenez une bonne assurance, car on peut parier qu'ils auront résilié la leur.
Et au bout du délai qui vous semblera la limite acceptable, vous ferez constater par huissier leur maintien dans les lieux sans droit ni titre, vous engagerez la procédure judiciaire d'expulsion, laquelle peut prendre jusqu'à 2 ans dans les cas les plus simples.
Bon courage. |
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bigoudin
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Posté - 12 mars 2025 : 13:31:36
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citation: Initialement posté par nefer
bonjour
comment avez vos délivré ce congé ? est ce une non reconduction du bail ?
il faudrait faire vérifier vos documents.....par l'ADIL...
vos prendrez rendez vous pour l'EDL de sortie à la date du dernier jour du bail....de réference avec un commissaire de justice...qui pourra constater le maintien dans les lieux si besoin
Bonjour..le bail a été résilié par LRAR adressée aux 2 conjoints cosignataires du bail qui avait été renouvelé une 1ère fois. Oui je viens de fixer un rdv à l'Adil mais pas avant début avril, leur agenda est surbooké C'est noté pour l'EDL de sortie, j'avais pas envisagé de le faire car vu les délais d'instruction du compromis de vente, les locataires seront dans le logement au-delà de la date de fin de bail . Merci du retour
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Édité par - bigoudin le 12 mars 2025 13:32:26 |
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bigoudin
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Posté - 12 mars 2025 : 13:48:55
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citation: Initialement posté par yapasdequoi
Bonjour,
Si les locataires restent après la fin du bail, vous pouvez être indulgent quelques semaines, mais ne signez surtout RIEN qui pourrait être requalifié en bail.
S'ils vous versent l'équivalent du loyer, faites un reçu, surtout pas une quittance.
Et prenez une bonne assurance, car on peut parier qu'ils auront résilié la leur.
Et au bout du délai qui vous semblera la limite acceptable, vous ferez constater par huissier leur maintien dans les lieux sans droit ni titre, vous engagerez la procédure judiciaire d'expulsion, laquelle peut prendre jusqu'à 2 ans dans les cas les plus simples.
Bon courage.
Bonjour..merci des conseils car j'envisageais un document rédigé par huissier ou autre pour "couvrir" la période transitoire..C'est une agence qui gère la location, lorsque les locataires règlent le loyer, je reçois de l'agence une quittance. Dans quelle mesure l'agence peut se dispenser de cette formalité? ou alors lui demander de consigner les sommes jusqu'au départ des locataires? Je note pour l'assurance. je crois que je ferai l'EDL de sortie le plus vite possible. Je n'exclus pas que leur demande de prêt bancaire est fantaisiste pour "plomber" le compromis de vente avec le refus de la banque.. |
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yapasdequoi
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Posté - 12 mars 2025 : 14:04:41
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Il est surtout important que l'agence ne délivre plus de quittance après la fin du bail. Sinon le locataire pourra faire valoir un renouvellement du bail pour 3 ans.
Ne signez rien qui pourrait servir au locataire de prétendre à un nouveau bail, et peu importe la durée, il serait immédiatement retoqué en bail de 3 ans. |
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Sunbird
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Posté - 12 mars 2025 : 16:07:13
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Puisque votre bien est géré par une agence c'est à l'agence de proposer des solutions.
Cette solution vous permettra en cas de problème d'engager la responsabilité de l'agence si elle a donné un mauvais conseil et que votre locataire décide de squatter.
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bigoudin
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Posté - 12 mars 2025 : 18:39:25
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Bonjour
@yapasdequoi merci .. oui je note pas de quittance
@Sunbird merci ...l'agence gère la location mais j'ai du prendre un mandat de base.
De mémoire avec la mode de saucissonner les services, je ne dois pas avoir le bon "pack" incluant le service juridique 
Du reste l'agence m'a demandé mon "avis" et la marche à suivre  |
Édité par - bigoudin le 12 mars 2025 18:51:20 |
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Posté - 13 mars 2025 : 13:51:20
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Bonjour
citation: Entre un départ qui était prévu mi avril et la signature d'un acte de vente notarié il y a une "fenêtre " de quelques semaines où .../... la responsabilité des locataires en cas de sinistre. Rien à voir avec la date mais tout à voir avec le fait que le locataire reste assuré ou pas, normalement il ne peut pas résilier s'il n'a pas quitté les lieux, à vous de vérifier qu'il reste assuré
citation: Quelle serait la meilleure solution pour gérer cette période transitoire (contrat d'occupation précaire SUrtout pas, en particulier pares un congé délivré pour motif de faute
citation: le bail a été résilié par LRAR adressée aux 2 conjoints cosignataires du bail qui avait été renouvelé une 1ère fois Non, a priori.
Attention aux termes qui sont extremement importants
Sauf à des conditions particulières, le bail n'a pas été renouvelé mais reconduit tacitement.
Sur la rema
citation: le bail a été résilié par LRAR adressée aux 2 conjoints cosignataires du bail par DEUX Rar, un à chacun, ou alors si vous êtes chanceux, un seul mais deux signatures sur l'accusé réception daté.
S'il n'y a qu'une signature, le congé n'est pas valable
citation: j'envisageais un document rédigé par huissier ou autre pour "couvrir" la période transitoire Acte non tarifé dont le cout n'est pas récupérable sur le locataire, et qui en outre ne sert à rien, en résumé le commissaire de justice peut vous prendre 600 euros pour un document qui ne sert en plus à rien qu'à vous engager vous.
Le bail suffit. Il est gratuit et c'ets lui que vous devez utiliser en étant comme le propose yapasdequoi un peu lache sur les délais pourvu que vous soyez payé (surtout pas de quittance) mais pas lache du tout si il n'y a ni paiement ni assurance
citation: Je n'exclus pas que leur demande de prêt bancaire est fantaisiste pour "plomber" le compromis de vente avec le refus de la banque.. Grosso modo, comment avez vous été informé, y'a t'il des écrits?
Je plussoie sunbird, si l'agence gère, c'est à elle de gérer, quel pack de base pourrait l'en dispenser, tout au contraire, il est urgent d'aller voir votre contrat, parce que la, vous semblez.... ignorer son contenu, ce qui est gênant
Ceci dit, il y a beaucoup d'agences qui gèrent très mal, mais ce n'ets pas une raison pour passer outre un contrat de gestion |
Édité par - ribouldingue le 13 mars 2025 13:53:12 |
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Sunbird
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Posté - 13 mars 2025 : 16:48:18
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citation: Initialement posté par bigoudin@Sunbird merci ...l'agence gère la location mais j'ai du prendre un mandat de base. De mémoire avec la mode de saucissonner les services, je ne dois pas avoir le bon "pack" incluant le service juridique Du reste l'agence m'a demandé mon "avis" et la marche à suivre
Tout professionnel a un devoir de conseil.
C'est à l'agence de vous dire les possibilités en vous expliquant les risques, il s'agit du devoir de conseil. Ce conseil doit être fait par écrit (un mail par exemple). A partir du moment qu'on gère un bien il y a obligation de ce devoir peu importe votre contrat avec l'agence.
Perso je refuserai que les locataires restent en place d'autant que vous avez résilié le bail pour défaut.
A l'extrĂŞme limite l'agence pourrait faire un bail civil si les locataires acceptent.
Accepter de laisser les locataires sans bail c'est prendre le risque d'avoir une procédure pendant des années sachant qu'il y a des enfants. |
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Posté - 13 mars 2025 : 19:42:42
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Un bail civil suivant un bail loi 1989 résilié, avec des locataires qui restent donc dans un local leur servant de logement d'habitation à titre principal, je ne vois pas comment ça peut fonctionner, puisque la loi de 1989 est d'ordre publique.
On ne peut donc pas y déroger, même avec l'accord du locataire.
Quand on a résilié un bail, il faut aller jusqu'au bout
On est dans le créneau 01 avril-01 novembre donc pour avoir une ordonnance en référé c'est possible avant le prochain hiver a condition de ne pas dépasser le 1er mais pour demander une audience au tribunal et croiser les doigts. C'est pas comme si on était le 1er octobre. |
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nefer
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Posté - 14 mars 2025 : 09:25:56
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il ne faut surtout rien accepter
vos prendrez rendez vous pour l'EDL de sortie à la date du dernier jour du bail....de préférence avec un commissaire de justice...qui pourra constater le maintien dans les lieux si besoin
il faudra de suite engager la procédure en expulsion |
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bigoudin
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Posté - 14 mars 2025 : 18:17:23
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message supprimé par son auteur
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Édité par - bigoudin le 14 mars 2025 18:43:07 |
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bigoudin
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Posté - 14 mars 2025 : 18:41:12
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Bonjour,
merci pour vos contributions qui me sont bien utiles.
@Ribouddingue je confirme que le bail a été résilié par l'envoi de 2 LRAR à chacun des 2 cosignataires. J'avais bien joint les annexes sur les voies de recours. L'agence a enregistré la résiliation mais avait préconisé de faire appel à un huissier partenaire de l'agence..
citation: ribouldinguecitation: Je n'exclus pas que leur demande de prêt bancaire est fantaisiste pour "plomber" le compromis de vente avec le refus de la banque.. Grosso modo, comment avez vous été informé, y'a t'il des écrits?
Les locataires ont informé l'agence du compromis de vente car ils ne pourront pas quitter le logement à la mi avril. L''agence m'en a informé et transmis le compromis de vente. J'ai lu que la banque avait un délai de 60 jours pour répondre sur l'offre de prêt à compter de la date de signature du compromis, le 7 mars.
citation: Initialement posté par ribouldingue
On est dans le créneau 01 avril-01 novembre donc pour avoir une ordonnance en référé c'est possible avant le prochain hiver a condition de ne pas dépasser le 1er mais pour demander une audience au tribunal et croiser les doigts. C'est pas comme si on était le 1er octobre.
Vous voulez dire le 1 mai comme date butoir de la saisine du tribunal en tenant compte d'un éventuel délai de 6 mois avant la trêve hivernale? Si la banque tarde à faire connaître sa réponse, elle a jusqu'au 7 mai, je risque d'être hors délai.
le commissaire de justice est habilité à saisir le tribunal ou il faut passer par un avocat?
le 'timing "risque d'être serré merci |
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Posté - 15 mars 2025 : 17:40:59
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Tout dépend du tribunal, de l'huissier, de si vous rédigez vous meme ou passez par l'huissier ou par un avocat. Moi, je rédige moi-meme donc je ferais en sorte d'avoir tout pret tout de suite sauf quelques dates, de manière a pouvoir lancer une assignation assez rapidement avec mon huissier, il lui faut une grosse semaine pour agir, parfois deux, et le tribunal va proposer une audience dans deux mois, parfois plus, parfois beaucoup plus.
Vos locataire doivent partir le 15 avril, avec le décompte le plus court, il parait difficile d'avoir une audience avant le 15 juillet si on raisonne en référé, et si l'affaire passe en audience, avec un délibéré au 15 septembre, je vois que c'est deja trop court pour la prochaine treve hivernale, car l'huissier doit signifier l'ordonnance, dresser commandement à quitter les lieux et attendre deux mois, donc on est deja au quinze novembre
Je ne calculais pas tant pour obtenir l'expulsion que pour forcer si l'ex-locataire ne paye pas à ce que le préfet paye à sa palce, ce uqi en général accèlère fortement l'expulsion. La du coup ils seront forcément dans le logement jusqu'au 1er avril prochain
En fait ca ne sert même pas à grand chose de tirer les délais à la corde. |
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Posté - 15 mars 2025 : 17:44:23
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citation: le commissaire de justice est habilité à saisir le tribunal ou il faut passer par un avocat? Il assigne mais ne rédige pas l’assignation. Assigner, c’est apporter au locataire la convocation pour l’audience avec le motif et toutes les protections légales nécessaires, une petite centaine d'euros
En revanche, ce qui est demandé, la rédaction, le raisonnement c’est soit vous soit un avocat. Si vos ne l'avez jamais fait et n'avez aucun modèle, vous allez devoir passer par un avocat ce qui rajoute au bas mot 1 500 euros, plus en région parisienne |
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Posté - 15 mars 2025 : 17:53:12
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citation: J'avais bien joint les annexes sur les voies de recours J'avais compris qu'elle n'est nécessaire qu'en cas de reprise ou de vente du logement loué |
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Sunbird
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Posté - 16 mars 2025 : 15:01:38
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Ne pas faire d'hypothèse sur les délais devant les tribunaux.
Sur des tribunaux de proximité pour lequel on avait des dates d'audience à 8 mois aujourd'hui nous sommes à 20 mois et plus.
Les référés on a des dates aujourd'hui à plus de 6 mois dans ma région et la partie adverse pourra demander un report....
Dans votre dossier, les banques ou courtiers en prêt lorsque le client le demande peuvent faire un courrier d'intention sur la recevabilité du dossier pour le prêt.
Pour mes clients je demande systématiquement ce document avant signature.
La date du 7 mai est une date butoir, par expérience on sait dans les 15 jours 3 semaines si le prêt est accepté après il s'agit plus du montage définitif du dossier.
Attention il arrive qu'on est parfois un très bon dossier pour le prêt mais qui va bloquer au niveau des assurances.
Le 31 mars votre locataire devrait connaître l'état de son dossier sans aucune difficulté. |
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bigoudin
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Posté - 17 mars 2025 : 17:15:46
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Merci pour vos retours  je note qu'avec les délais de procédure une expulsion avant la trêve hivernale n'est pas réaliste. je vais mettre un cierge à la chapelle ou acheter des pieds de poulet pour un rite vaudou afin qu'ils obtiennent leur prêt 
D'ici lĂ je vais me concentrer sur l'EDL. Au besoin je ferai remonter le topic car c'est presque du "direct".. |
Édité par - bigoudin le 17 mars 2025 17:17:00 |
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nefer
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Posté - 18 mars 2025 : 09:58:12
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Je ne eux que vous confirmer mon message du 14 mars 2025 : 09:25:56 |
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