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Pascal78000
Contributeur débutant
France
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 Posté - 03 août 2026 : 08:52:38
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Pour avis des experts, voici ce que Google AI a sorti comme suggestion de conclusions :
### I. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le demandeur est propriétaire du lot n°[Numéro de lot] au sein de la copropriété située [Adresse de l'immeuble].
Par une délibération de l'assemblée générale en date de **1999**, les copropriétaires ont voté la modification du règlement de copropriété afin de qualifier une véranda, accessible directement par le hall d'entrée commun et donnant sur le jardin, de « partie commune spéciale ».
Cette modification contractuelle a exclu de manière ciblée et individualisée le demandeur du groupe des bénéficiaires de cette partie commune spéciale, alors même que **tous les autres copropriétaires de l'immeuble** en détiennent l'usage et la propriété indivise.
Le règlement de copropriété a été mis à jour par acte notarié et publié au Fichier des d'immeubles. Cependant, cette clause s'avère manifestement illégale au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
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### II. DISCUSSION JURIDIQUE
#### A. Sur l'imprescriptibilité de l'action en nullité d'une clause réputée non écrite
Le syndicat des copropriétaires ne saurait arguer du fait que la décision d'assemblée générale remonte à 1999 pour opposer une quelconque prescription.
* **Article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :** Cet article d'ordre public dispose que : *« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et à celles des règlements pris pour leur application sont réputées non écrites. »*
* **Jurisprudence constante :** La Cour de cassation rappelle de manière constante que l'action visant à faire déclarer réputée non écrite une clause du règlement de copropriété n'est soumise à aucun délai de prescription.
* *Jurisprudence clé :* **Cour de cassation, 3e Chambre civile, 12 novembre 2020 (n° 19-22.113)** : L’action tendant à voir réputer non écrite une clause de répartition des charges ou de propriété disproportionnée peut être intentée à tout moment par tout copropriétaire, sans que puisse lui être opposée la prescription de l'article 42.
#### B. Sur la violation des critères légaux de la partie commune spéciale
La création de cette partie commune spéciale « véranda » contrevient directement aux définitions légales fondamentales de la copropriété.
* **Articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 :** Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l'usage et à l'utilité de *plusieurs* copropriétaires. La notion de spécialité est intrinsèquement liée à un critère d'**utilité objective et matérielle** par rapport à la configuration des lots.
* **L'absence d'utilité objective exclusive :** En l'espèce, la véranda est accessible directement depuis le hall d'entrée général de l'immeuble. Elle ne présente aucune spécificité technique ou géographique qui justifierait l'exclusion du seul lot du demandeur. Dès lors que l'élément est utile à l'ensemble du bâtiment ou accessible par une partie commune générale, la clause d'exclusion revêt un caractère purement arbitraire.
* *Jurisprudence clé :* **Cour de cassation, 3e Chambre civile, 1er juin 2022 (n° 21-11.836)** : Une clause ne peut valablement créer une partie commune spéciale ou sectoriser des charges que si l'élément présente une utilité structurelle ou géographique exclusive pour les lots concernés. À défaut, la clause est réputée non écrite pour violation de l'égalité entre copropriétaires.
#### C. Sur la rupture d'égalité et l'abus de majorité
Le fait que l'intégralité des copropriétaires — à l'exception unique du demandeur — utilise et jouisse de cette véranda démontre une volonté manifeste d'exclusion ciblée.
L'assemblée générale a détourné le mécanisme des parties communes spéciales pour prononcer une sanction ou une éviction de fait du demandeur, commettant ainsi un abus de majorité flagrant et insérant une clause discriminatoire d'ordre public dans le règlement de copropriété.
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Sunbird
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5137 message(s)
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 22
Posté - 03 août 2026 : 11:56:13
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1/ ne pas perdre du temps avec les IA elles ne vous sortiront que la daube.
2/ achetez vous un code la copropriété (dernière version) commenté.
3/ demander conseil à un autre avocat... |
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Pascal78000
Contributeur débutant
France
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23
Posté - 04 août 2026 : 15:11:32
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bonjour,
Merci Sundbird pour votre message.
J'ai passé un quart d'heure avec l'IA Google, je trouve que le résultat est assez correct.
Mais l'idée de mon message est surtout de critiquer le fond de l'argumentation (fraude aux articles 8 et 9), indépendamment de celui qui l'a rédigée.
J'avais acheté le Dalloz en 2021, je n'ai pas vraiment trouvé d'argument ou d'exemple adapté à la situation, beaucoup de jurisprudence mais sur des problématiques très différentes. J'ai passé des heures à lire ce pavé pour rien.
On pourrait effectivement demander à un autre avocat, mais il prendrait combien de temps (et d'argent) pour donner un avis ?
D'ailleurs quel avocat fait autorité en matière de copropriété ?
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Sunbird
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24
Posté - 05 août 2026 : 01:40:52
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Il est toujours intéressant d'avoir un second avis si vous envisagez de faire appel.
Si vous disposez du Dalloz, consultez la jurisprudence relative à l'article 8, et plus particulièrement le point 15 intitulé « Office du juge ».
J'ai repris l'ensemble des échanges : dès l'achat, vous aviez été informé que votre lot ne bénéficiait pas de la jouissance de ce jardin/véranda. Je ne vois donc pas comment vous pourriez aujourd'hui revendiquer la jouissance d'une partie commune spéciale dont vous n'avez jamais bénéficié. |
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Pascal78000
Contributeur débutant
France
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25
Posté - 05 août 2026 : 12:19:13
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Bonjour Sunbird,
Dans mon Dalloz le point 15 est intitulé "Annulation". Je ne vois pas de point intitulé "Office du juge".
Effectivement le lot acheté n'avait pas de jouissance de la véranda et du jardin dès la signature de l'acte d'achat, puisque le même jour était signé la modification du règlement de copropriété supprimant ces droits de jouissance par la création de parties communes spéciales qui ne sont plus accessible par le lot en question.
Le but est donc de demander à ce que les clauses de création des parties communes spéciales soit réputées non écrites. |
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Sunbird
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Posté - 05 août 2026 : 14:59:35
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Pour résumer ma compréhension de la jurisprudence de l'article 8.
1/ Vous avez été informé lors de la vente donc pas possibilité de contester cette modification du RC pour ce motif.
2/ Le pouvoir du juge est très limité voir Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 septembre 2021, 20-11.674.
Je ne vois pas en quoi cette modification du RC serait contraire à la loi sachant que vous avez acheté un lot qui n'avait pas (plus) la jouissance de ce jardin.
Après la contestation sur la modification des charges peut être légitime à condition de le démontrer, mais si c'est uniquement un problème de charge je ne vois pas comment cela pourrait annuler cette création.
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Pascal78000
Contributeur débutant
France
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27
Posté - 05 août 2026 : 22:18:18
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1/ oui il n'est pas possible de plaider l'ignorance du RCP car il a été signé le même jour que l'acte de vente
2/ j'ai du mal à comprendre ce qui a été jugé et le rapport avec notre affaire
Ce que nous essayons de faire juger est que la création d'une partie commune spéciale à 4 lots à partir d'une partie commune générale à 5 lots revient à exclure le 5ème lot est contraire aux articles 8 et 9 (il n'y a pas de raison objective d'exclure le 5ème lot, qui peut accéder à la véranda aussi bien que les autre copropriétaires).
Sinon pour l'absence de charges charges spéciales vous semblez confirmer que l'argumentaire n'est pas très fort.
Enfin, j'ai testé l'IA de Doctrine, cela semble quand même assez bien fait pour un profane. |
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Sujet |
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Exclusion de droit de jouissance dans règlement CP 
