| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
erci7527
Contributeur actif
301 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 27 mars 2013 : 15:42:58
|
Bonjour, je profite de ce post ou est abordé la valeur de l'amortssement à prendre en compte, dans 2 cas, des travaux préalables à la location meublée, qui renchérissent la valeur du bien, et la location meublée, d'un bien acquis auparavant;
je suis d'accord avec ce qui est dit: intégré dans la valeur a prendre pour l'ammortissement, la valeur du bien estimé après travaux, et dans le cas d'un appartment antérieurement acquis, faire faire une ou plusieurs estimations;
Cependant je pense qu il faut faire attention a une chose, si on a le projet de revendre le bien dans quelques années..
Tant que le marché de l'immobilier est en hausse , pas de problème, mais avec ce qui s'annonce, ne faut il pas faire attention à ce que la veleur prise pour l'amortissement ne se découvre pas plus élévée que la valeur réel du bien dans quelques années;
car autant il n y a pas dans le bilan de cloture du lmnp une réintégration des amotissemnts lors de la vente, autant le fisc pourrait être en droit de nous dire que nous avons amorti sur une valeur fictive ,car la valeur restant à amortir est encore supérieure à la valeur vénale du bien
( en entreprise les commissaires aux comptes ont cette vérification à leurs charges)
Conclusion ,je pense pour un bien acheté en 2012, dans lequel j'ai fait des travaux, et que je mets en loc meublé en juin 2013, je compte prendre la valeur d'achat sans travaux , qui elle ne pourra jamais m'être reproché
***Modération Ui : sujet créé à partir de la scission du sujet : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15057 ***
|
|
|
|
|
|
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 27 mars 2013 : 16:58:21
|
Bonjour,
Je vous remercie tout d'abord de vos reponses (bailleurx) mĂŞme si le sujet semble avoir un peu derive et si j'ai du mal a suivre la suite...
Un peu perdu, j'ai vu un controleur du centre des impots (Je rentre a l'instant) qui m'a recu et conseille.
Voici donc la synthese :
Je dois declarer pour 2012 ( d'ici quelques jours) en foncier au reel mes revenus de cette location vide reprise.
Pour l'année 2013, j'aurai encore un peu de foncier reel sur le même principe....et du BIC micro (50%) pour ma remise en location meuble.
Tout semble donc simple comme cela.
Merci beaucoup |
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 27 mars 2013 : 19:46:05
|
Bonsoir,
j'aurais été surpris qu'il vous conseille autre chose
En effet, les services des impots sont eux-même perdus et évitent le réel simplifié quand ils le peuvent pour les lmnp.
Ainsi, selon moi, soit :
-1- vous êtes non imposable ou faiblement imposable, de plus, vous tirez des revenus faibles de vos locations et la différence ne mérite pas de se creuser le cigare : le conseil est judicieux
-2- vous êtes imposables, tirez des revenus conséquents, avec un crédit en cours et là , il est judicieux de passer au réel simplifié.
Bien sûr, c'est vous seuls qui pouvez juger, mais personnellement, j'avais commencé en micro-bic (à ce moment, c'était abattement de 70%) et je regrette.
Je termine en précisant que même si vous êtes faiblement imposable, il y a les prélèvements sociaux : environ 15%¨du résultat... Autant dire que dans de nombreux cas, ça peut même payer un comptable quand on n'y connait rien.
Pour erci7527, savez-vous ce qui se passe techniquement lors de la vente d'un immeuble ?
Je veux dire, comment cela se traduit dans le 2033 ?
En effet, je vais être concerné et ne trouve pas de réponse claire. |
|
|
|
3
Posté - 29 mars 2013 : 16:00:01
|
La question de la sortie d'un bien d'un bilan LMNP est intéressante, et moi non plus je n'ai jamais trouvé de réponse claire à ce sujet.
Ma position est la suivante, et s'il y a des comptables et des fiscalistes un peu pointus sur ce forum, peuvent-ils me donner leur avis : la sortie d'un bien, que ce soit pour le vendre ou pour le retirer du marché de la location meublée, correspond à une réintégration dans le patrimoine privé.
Si un bien est vendu, la plus-value va être calculée par le notaire, à partir des factures acceptées par l'administration fiscale, ce qui ne correspond donc pas forcément à la valeur comptabilisée et prise en compte pour les amortissements (dont le notaire ne tient pas compte). Pour moi on vend en tant que particulier et non en tant "qu'entreprise". Est-ce répréhensible (fiscalement s'entend, voire comptablement) de sortir le bien du bilan sans constater d'écritures de "vente" ?
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 29 mars 2013 : 16:37:31
|
il me semble que lorsque j'avais reflechi à la question c'est à cette conclusions que j'en étais arrivé
tant qu'on reste non pro pas de conséquence puisque
citation: la sortie d'un bien, que ce soit pour le vendre ou pour le retirer du marché de la location meublée, correspond à une réintégration dans le patrimoine privé
et la plus value sera celle des particuliers (quand il ne s'agit pas de leur résidence principale)
mais je ne sais pas s'il faut passer une Ă©criture comptable
et je ne suis pas "pointue" |
|
|
|
5
Posté - 29 mars 2013 : 16:44:45
|
Pour moi, l'écriture comptable consiste, après avoir passé les amortissements jusqu'à la date d'exploitation, à sortir l'immo et à solder le reste à amortir par le 108. Et donc de ne pas constater comptablement la vente dans le bilan de l'EI.
Et pour le dossier en cas de contrĂ´le, les documents indiquant qu'on n'exploite plus le bien en LMNP. |
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 29 mars 2013 : 17:48:08
|
Sur le côté privé de l'opération aucun doute ni souci : aucune différence avec une résidence secondaire.
En revanche, lĂ oĂą j'ai un doute, c'est la comptabilisation de la sortie de l'immeuble.
En effet, j'aurais tendance à transposer les cas de changements (fenêtres ou chaudière).
Dans ce cas-lĂ , on sort le bien des immobilisations en utilisant les cases de la 2033 C :
-424, 434, 444, 454, 464, 474 avec les valeurs "initiales"
-524, 534, 544, 554, 564, 574 avec les cumuls des dotations pour chaque case
On complète par la 300 de la 2033B : valeur COMPTABLE de la maison (c'est à dire la valeur comptable initiale moins les amortissements).
Enfin, on met le montant de la vente...
Et là , je dis que ce que j'ai gagné (en suant à grosses gouttes pour décomposer l'immeuble), je le reperds d'un coup de baguette magique
Ainsi, autant, il me parait difficile de ne pas enregistrer comptablement la sortie d'un immeuble, autant, si je pousse le raisonnement intitial, ça ne colle pas non plus !!! |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
7
 Posté - 29 mars 2013 : 21:29:53
|
La question Ă se poser, du point de vue pratique, est la suivante :
Le fisc admet-il la valeur comptable, c'est à dire sa valeur initiale moins les amortissements pratiqués, du bien qui est sorti de l'actif, et remettra les impôts sur la plus-value pour plus tard, ou bien exige-t-il à réévaluer la valeur réelle du marché de ce même bien et d'en régler les impôts immédiatement ?
|
 |
|
 |
 |
 |
| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
8
Posté - 30 mars 2013 : 08:50:11
|
Si on sort le bien parce qu'on le vend, l'impôt est de ce fait prélevé à la source par le notaire. Donc pour moi, il n'y a pas d'autre "impôt" potentiel concernant l'EI, et je me simplifie alors la vie en sortant le bien du bilan sans générer d'écritures en compte de résultat (à voir si c'est admis de procéder de la sorte, that is the question).
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 30 mars 2013 : 10:04:39
|
je me souviens avoir posé la question à mon CGA ... il y a un an....
et il me semble que sur c'est sur la 2033C qu'il y a une différence et que donc en bas dans la partie plus value moins value
il faut reporter le prix de cession ('ème colonne) moins la "valeur résiduelle" (3ème colonne) dans la dernière colonne ou le % de plus ou moins value est à 0%
la valeur résiduelle étant la valeur des actif - les amortissement pratiqués soit si je me souviens bien
( case 496 - case576)
je retrouve pas mon document...
|
Édité par - bailleurx le 30 mars 2013 10:12:21 |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 30 mars 2013 : 12:27:50
|
|
citation: Initialement posté par Isa-alsace
Si on sort le bien parce qu'on le vend, l'impôt est de ce fait prélevé à la source par le notaire. Donc pour moi, il n'y a pas d'autre "impôt" potentiel concernant l'EI, et je me simplifie alors la vie en sortant le bien du bilan sans générer d'écritures en compte de résultat (à voir si c'est admis de procéder de la sorte, that is the question).
C'est tout à fait ce que m'a confirmé mon comptable pour une vente d'immeuble en 2012 et je me félicite d'avoir choisi le régime LMNP (plus value des particuliers) car pour les LMP (Plus value professionnelle) les amortissements sont réintégrés ce qui ne pose pas de problème si le bien est vendu au delà de 5 ans mais il y a un plafond de 90 000 euros de recettes annuelles à ne pas dépasser ce qui peut poser problème pour les gros LMP |
Édité par - angelle le 30 mars 2013 13:47:49 |
|
|
|
11
Posté - 30 mars 2013 : 17:45:52
|
Question à Angelle : Donc mon hypothèse serait bonne, à savoir qu'il n'y a pas à constater la vente en tant que telle dans le bilan de l'EI, d'après ce que vous a dit votre comptable ?
Moi je ferai comme cela : sur la 2033C on diminue les 4..4 et les 5..4 pour sortir l'immo, et dans le cadre du bas, on a une valeur résiduelle (= valeur nette comptable) = prix de cession et 0 plus-value car immo soldée par le 108. Le bilan est impacté mais pas le compte de résultat.
En OD en compta, on crédite les 21, on débite les 28 et le 108 pour la VNC. |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 30 mars 2013 : 20:25:16
|
|
citation: Initialement posté par Isa-alsace
Question à Angelle : Donc mon hypothèse serait bonne, à savoir qu'il n'y a pas à constater la vente en tant que telle dans le bilan de l'EI, d'après ce que vous a dit votre comptable ?
Moi je ferai comme cela : sur la 2033C on diminue les 4..4 et les 5..4 pour sortir l'immo, et dans le cadre du bas, on a une valeur résiduelle (= valeur nette comptable) = prix de cession et 0 plus-value car immo soldée par le 108. Le bilan est impacté mais pas le compte de résultat.
En OD en compta, on crédite les 21, on débite les 28 et le 108 pour la VNC.
Je ne fais que saisir mes opérations avec le logiciel EBP pour les locations vides et meublées et le comptable fait le reste, je ne sais donc pas comment il va procéder mais il m'a confirmé que je n'aurai rien à régler au titre de la" plus valu".
|
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 30 mars 2013 : 20:39:15
|
|
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 30 mars 2013 : 22:31:34
|
|
citation: Initialement posté par dlyzcitation: Initialement posté par angelle
C'est tout à fait ce que m'a confirmé mon comptable pour une vente d'immeuble en 2012 et je me félicite d'avoir choisi le régime LMNP (plus value des particuliers) car pour les LMP (Plus value professionnelle) les amortissements sont réintégrés ce qui ne pose pas de problème si le bien est vendu au delà de 5 ans mais il y a un plafond de 90 000 euros de recettes annuelles à ne pas dépasser ce qui peut poser problème pour les gros LMP
Vous avez vendu un immeuble en 2012, qui a été sorti de l'actif LMNP. Comment le notaire a-t-il alors calculé la plus-value de cet immeuble ?
L'achat avait plus de quinze ans , le notaire ne s'est pas occupé de la situation comptable puisqu'il s'agit de la plus value des particuliers.
Le comptable m'a dit qu'il pouvait faire la sortie d'actif au 1er janvier,
|
Édité par - angelle le 30 mars 2013 22:37:01 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 31 mars 2013 : 10:17:40
|
|
citation: Initialement posté par angellecitation: Initialement posté par dlyzcitation: Initialement posté par angelle
C'est tout à fait ce que m'a confirmé mon comptable pour une vente d'immeuble en 2012 et je me félicite d'avoir choisi le régime LMNP (plus value des particuliers) car pour les LMP (Plus value professionnelle) les amortissements sont réintégrés ce qui ne pose pas de problème si le bien est vendu au delà de 5 ans mais il y a un plafond de 90 000 euros de recettes annuelles à ne pas dépasser ce qui peut poser problème pour les gros LMP
Vous avez vendu un immeuble en 2012, qui a été sorti de l'actif LMNP. Comment le notaire a-t-il alors calculé la plus-value de cet immeuble ? L'achat avait plus de quinze ans , le notaire ne s'est pas occupé de la situation comptable puisqu'il s'agit de la plus value des particuliers. Le comptable m'a dit qu'il pouvait faire la sortie d'actif au 1er janvier,
allez Angelle.... dites lui que la plus value était calculée comme si nous n'aviez jamais été LMNP (donc exo au bout de 15 ans puisque vendu avant le changement de règles... maintenant ça sera 30 ans)
si c'est moi qui le dit DLIZ a pas l'air de le croire... |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 31 mars 2013 : 12:33:11
|
|
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 31 mars 2013 : 12:42:35
|
|
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 31 mars 2013 : 13:19:35
|
|
citation: prix de revient est 200 ke,
- valeur comptable résiduel est 100 ke,
- et qui serait revendu Ă 200 ke,
Mes questions :
1) aurai je des impĂ´ts Ă payer Ă titre des plus-values ?
2) si oui, sur quel montant ?
]
Oui vous aurez à payer la taxe sur la plus-value de la même façon que n'importe quel particulier puisque le bien a moins de trente ans (selon le nouveau barème).
Le notaire ne tiendra pas compte de vos amortissements, la valeur comptable ne le concerne pas.
Vous ne pourrez pas déduire vos travaux au réel mais le notaire appliquera une déduction forfaitaire de 15% de la valeur d'acquisition
|
Édité par - angelle le 31 mars 2013 13:20:24 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 31 mars 2013 : 14:40:48
|
heu
un particulier peut déduire ses travaux réel pour le calcul de la plus value à la condition qu'il puisse en justifier par des factures
il n'est pas obligé de se limiter au 15% de déduction forfaitaire...
est ce interdit à ceux qui ont exercé en BIC?
pour dliz si vous avez acheté 200 000 hier et que vous revendez 200 000 demain
ca je peux vous dire c'est facile Ă compter mĂŞme sans calculette
la plus value c'est 0 |
Édité par - bailleurx le 31 mars 2013 14:44:33 |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 31 mars 2013 : 16:16:06
|
|
citation: Initialement posté par bailleurxheu un particulier peut déduire ses travaux réel pour le calcul de la plus value à la condition qu'il puisse en justifier par des factures il n'est pas obligé de se limiter au 15% de déduction forfaitaire... est ce interdit à ceux qui ont exercé en BIC? pour dliz si vous avez acheté 200 000 hier et que vous revendez 200 000 demain ca je peux vous dire c'est facile à compter même sans calculette la plus value c'est 0
Ce qui me chiffone, c'est que vous ignorez complètement le montant des amortissements pratiqués en tant qu'actif durant l'excercice LMnP.
|
|
|
|
|
|
| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
LMNP cession et plus value 
