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Excalibur
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 Posté - 27 juil. 2009 : 04:22:54
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Bonjour
J'ai quitté mon ancien logement mi-juillet 2007. C'était un appart HLM dont le bailleur était une société d'économie mixte (ville+partenaire privé je suppose).
J'ai reçu il y a peu (mi-juillet) une demande de régularisation de charges pour les années 2004-2007 (jusqu'à mon départ) se montant à 600€. Bon.
Je précise, même si je ne sais pas si c'est utile, que j'étais locataire de cet appart depuis 1999.
Il y a deux choses qui m'embêtent cependant:
- Mon ancien bailleur peut-il me demander une régularistion des charges remontant à plus de 5 ans (c'est-à -dire avant juillet 2004) ? D'après ce que j'ai pu voir ici ou là sur le net, j'ai cru comprendre que la prescription quinquénale ne courait que depuis janvier 2005 (date de la promulgation d'une loi, je ne sais plus laquelle...) et que concernant l'avant janvier 2005, c'est la prescription trentenaire qui s'appliquerait... Est-ce exact ?
- Pour cette même année 2004, la provision pour charge qui m'est imputée ne correspond pas à ce que j'ai réellement payé, quittances de loyer à l'appui (je les ai heureusement conservées !). Le différentiel étant d'environ 300€ en ma défaveur (en fait le bailleur n'a pas compté dans son calcul 3 mois de provisions...). Est-ce qu'il y a là aussi prescription, mais qui jouerait contre moi cette fois, pour que je ne puisse pas envisager de me plaindre ?
Voilà , j'espère avoir été clair, mais je dois dire que c'est bien embrouillé pour moi tout ça...
Merci d'avance pour vos précisions et éclaircissements...
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BANZAI
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 Posté - 27 juil. 2009 : 08:35:41
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pour le bailleur la prescription est de 5 ans! |
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RV13
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Posté - 27 juil. 2009 : 12:01:23
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Bonjour.
Quelqu'un me reprendra si je me trompe!
En matière de location HLM la prescription est de 5 ans lorsque c'est le bailleur qui réclame une somme non payée; elle n'est que de 3 ans si c'est le locataire qui réclame une somme payée indûment. C'est la loi de 1948 qui s'applique et non pas le droit commun: donc concernant votre cas le bailleur HLM peut très bien vous réclamer des sommes que vous n'avez pas payées depuis 5 ans, par contre vous pouvez arguer de son erreur ( non prise en compte de 3 mois de provisions) de façon ne pas payer 2 fois la même chose..... je pense qu'il n'y a pas prescription puisque la somme a bien été payée et qu'il fait une erreur en "l'oubliant". Mais attention il est tenu de vous fournir des décomptes année par année et pas un décompte global totalisant les 5 ans. La loi 89-462 ( qui reprend la loi de 1986) dispose que la régularisation des charges doit être annuelle si le paiement s'effectue par " provisions" ............je vous conseille de tout réclamer par LRAR.
Bien cordialement |
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joulia
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Posté - 27 juil. 2009 : 14:43:02
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c'est quand même étonnant cette distinction ! Ne pas oublier qu'il y a encore peu, le locataire avait 30 ans pour réclamer le paiement de l'indû alors que le bailleur a tjs eu 5 ans ....
mais effectivement, d'après le site du service public (maj avril 2009), on peut lire :
citation: VOS DROITS ET DÉMARCHES : Logement
Quel est le délai de prescription pour le paiement des loyers et des charges ?
Le propriétaire qui veut récupérer sa créance auprès du locataire est soumis à une prescription de 5 ans.
Cette prescription en paiement de 5 ans concerne tous les baux.
L'action en restitution des loyers et des charges que le locataire aurait trop versés au propriétaire est soumise à une prescription :
++ de 5 ans pour les meublés et les locations en vide ;
++ de 3 ans pour les baux de la loi 1948 et les HLM.
Textes de référence
Code civil : Articles 1235, 1376 et 2224 du code civil (modifié par l'article 1er de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008)
© La Documentation française, 01 Avril 2009 - Réf. : F1859
source: http://vosdroits.service-public.fr/.../F1859.xhtml
PS: les articles de loi donnés en support ne parlent pas des 3 ans pour les HLM ... 
 j'ai du mal á croire qu'un juge pourrait accepter ce déséquilibre ...
en faisant qq recherches, je tombe aussi sur un lien se référant à la réforme des prescriptions civiles ...
http://www.anil.org/fr/analyses-et-...iere-civile/
extrait du tableau recapitulatif donné:
citation: Location : baux d’habitation loi 6.7.89
les actions en paiement/ en répétition de l’indu des loyers ou des charges locatives (loi 1989) : regime antérieur 5 ans (code civil : art.2277)
regime depuis la modif de la loi 17/6/2008: 5 ans (code civil : art.2224)
Les actions en paiement du loyer ou des charges (baux loi 1948 et baux HLM)
regime antérieur 5 ans (code civil : art.2277)
regime depuis la modif de la loi 17/6/2008 : 5 ans (code civil : art.2224)
conclusion: d'apres cette lecture, ce serait bien 5 ans.
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Édité par - joulia le 27 juil. 2009 14:59:47 |
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RV13
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Posté - 28 juil. 2009 : 06:17:22
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Bonjour
Le texte cité par Joulia ( loi du 17/06/2008) est une modification du code civil: il ne modifie pas la législation spécifique aux HLM ( CCH art L.353-15 ou CCH art L. 442-6 ou loi du 01/091948)
Dans le secteur social l'article 68 de la loi de 1948 garde toute sa valeur: " les actions en nullité et les actions en répétition se prescrivent par trois ans" Confirmation est donnée par la Cour de Cassation 3ème chambre civile 18/02/2003.
Par contre le bailleur bénéficie d'une prescription quinquennale pour récupérer des sommes non payées ( loyers ou charges).
Le point de départ de la prescription triennale est différent de celui instauré par la loi de 2008; il court à compter de chaque paiement et non à compter de la date à laquelle le paiement a été fixé( Cass.civ. 3 du 24/03/1971, CA Paris 6ème chambre C, 19/10/2004 N° 2002/14876) |
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Excalibur
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Posté - 04 août 2009 : 21:52:13
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Re-bonjour
Suite à vos divers éclairages, j'ai envoyé un courrier LRAR à mon ancien bailleur, lequel m'a répondu ce jour que:
- il reconnaissait une erreur dans le calcul des provisions de charges locatives pour l'année 2004 (la moindre des choses, mais je me demande quand même si j'ai pas bien fait de ne pas foutre au feu mes anciennes quittances de loyer, car j'avais précisé dans mon courrier que je les avais encore, enfin bon...)
Dois-je attendre un nouveau document de sa part avec les bonnes sommes imputées ou faire le calcul moi-même en modifiant le précédent décompte de charges 2004-2008 qu'il m'avait envoyé (et qui est de facto caduc... Je me dis que ce n'est pas à moi de le faire à près tout !)
- Concernant la prescription de 5 ans le bailleur m'écrit (je cite): "La presription est bien de 5 années, mais au terme de la période qui fait l'objet de la régularisation. Soit 5 années au terme du 31 décembre 2004, ce qui nous amène au 31 décembre 2009. Je vous informe donc que la régularisation des charges sera bien effectuée pour la totalité de l'année 2004 et non pour 6 mois."
Si je comprends bien, d'après lui, la régularisation des charges ayant lieu une fois par an, je dois la totalité de l'année 2004. Je veux bien le croire, mais j'aimerais avoir votre avis (d'autant plus que cette régularisation pour 2004 intervient bien tard, plus tard en tous cas que ce que prévoit la législation, non ?) .
- Sinon, comme je le lui avais demandé, il me propose un échéancier de paiement (60€/mois), ce qui me semble raisonnable.
Voilà , encore merci d'avance pour vos conseils.
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Édité par - Excalibur le 04 août 2009 23:48:54 |
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RV13
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Posté - 05 août 2009 : 07:01:59
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bonjour
Petite mise au point: la prescription est triennale en HLM pour une action en répétition de charges ou de loyers indus; le point de départ de cette prescription court à partir de chaque paiement illicite
Quand c'est le bailleur HLM qui agit pour récupérer des arrièrés de loyers ou charges la prescription est quinquennale (elle l'a toujours été); par contre le point de départ de cette prescription quinquennale est donné dans l'article 2224 du code civil " court à compter du jour où le titulaire prend connaissance des faits"
Dans votre cas vous avez quitté les lieux mi juillet 2007 et le bailleur vous a fait connaitre votre dette à la mi juillet 2009: vous êtes donc redevable des régularisations entre mi juillet 2009 moins cinq ans et votre date de fin de location: soit période mi juillet 2004 à mi juillet 2007.
Votrebailleur est en tort: demandez lui sur quel texte il se fonde pour affirmer que la régul des charges peut remonter à début 2004.
Bien cordialement |
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Excalibur
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Posté - 05 août 2009 : 13:57:08
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Bonjour
Je comprends votre raisonnement (et il m'arrangerait plutôt !) mais si je me mets à la place du bailleur je me dis: la régularisation des charges doit être faite chaque fin d'année (on sait que ce n'est pas toujours le cas, notamment ici pou moi), donc "j'ai connu ou j'aurai dû connaître les faits me permettant d'exercer mon droit" (de régularisation des charges) fin 2004, donc j'ai jusqu'à fin 2009 pour réclamer.
Pour info, cela fait (d'après mes calculs, en attendant un nouveau décompte des charges, de la part du bailleur, rectifié de son erreur , s'il me l'envoie...) environ 50€ d'écart entre une demi-année 2004 et l'année 2004 complète. Ce n'est donc pas si important que cela financièrement parlant (enfin pour moi...) mais c'est plutôt une question de principe et de loi. Cette histoire de provisions pour charges "oubliée" et, à l'époque, une certaine attitude assez méprisante de la part de cette société me rendent méfiant... et peu enclin à prendre tout ce qu'elle m'écrit pour argent comptant.
Cordialement itou. |
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RV13
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Posté - 05 août 2009 : 14:28:19
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bonjour
La régul des charges se fait rarement avant la fin du 1er semestre de l'année suivante; de toute façon vous ne pouvez connaitre le montant que lorsque votre bailleur veut bien vous le faire connaitre!
demandez lui quand même quel texte l'autorise à inclure complètement l'année 2004 dans les 5 ans de prescription. Je pense que devant la commission départementale de conciliation vous obtiendrez gain de cause.
bon courage |
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Excalibur
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Posté - 05 août 2009 : 21:44:10
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Bon, je vais me fendre d'un nouveau courrier alors...
Mais je ne crois guère dans le fait que le bailleur revienne sur sa position.
Quant à saisir la commission départementale de conciliation, c'est une possibilité (que je ne connaissais pas) mais j'ai cru voir sur le net qu'il faut s'y présenter si les parties ne sont pas d'accord et j'habite désormais à plus de 700 km de mon ancien logement: l'aller-retour me coûterait plus cher que les 50€ que je mentionnais dans mon post précédent !
Peut-être mon ex-bailleur joue-t-il là -dessus d'ailleurs...
Merci neamoins de votre réponse. |
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RV13
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Posté - 06 août 2009 : 11:55:14
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bonjour
Personnellement je ne règlerai pas la demi année en question, en argumentant ce refus dans une LRAR bien claire avec références des lois et en insistant aussi sur le fait que le bailleur doit justifier ( par des chiffres mais aussi par des textes de loi) ses prétentions......et je laisserai venir; vu la modicité de la somme je pense qu'il en restera là surtout s'il ne peut pas le justifier de façon légale. En supposant que ses arguments tiennent la route( à faire vérifier par l'ADIL de votre département) vous pourrez toujours payer.
tenez nous informés, merci. |
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Régularisation charges: prescription ou non ? 
