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Louis92
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 Posté - 31 oct. 2013 : 08:33:31
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Depuis plus de 5 ans, les AGs que je connais (plusieurs syndicats) sont telles que les décrivent mespres et Viviane : honoraires syndic en absolu en €. Le % est souvent ridicule pour les petits travaux et excessif pour certains gros. Traiter chacun des travaux isolément est une excellente occasion de se poser la question "qu'aura à faire le syndic ?", de penser au processus de mise en oeuvre pour rémunérer le syndic pour ce qu'il aura à faire. Ces honoraires n'ont pas à dépendre mathématiquement du montant du devis, d'une enveloppe max ou de la facture finale.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 31 oct. 2013 08:35:38 |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 31 oct. 2013 : 23:50:55
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citation: Initialement posté par Louis92
Depuis plus de 5 ans, les AGs que je connais (plusieurs syndicats) sont telles que les décrivent mespres et Viviane : honoraires syndic en absolu en €. Le % est souvent ridicule pour les petits travaux et excessif pour certains gros. Traiter chacun des travaux isolément est une excellente occasion de se poser la question "qu'aura à faire le syndic ?", de penser au processus de mise en oeuvre pour rémunérer le syndic pour ce qu'il aura à faire. Ces honoraires n'ont pas à dépendre mathématiquement du montant du devis, d'une enveloppe max ou de la facture finale.
Cdlt. Louis92.
Le problème n'est pas de rémunérer en forfait ou pourcentage, il est que les choses se fassent de façon équitable et que l'AG ne profite pas de son pouvoir souverain pour prendre des décisions léonines.
Un exemple: d'importants travaux sont prévus dans une grosse copropriété.Il se trouve que je suis très exceptionnellement dans l'incapacité de tenir l'AG et je délègue à une collaboratrice insuffisamment "aguerrie", pas le choix ce jour là .
L'ODJ se déroule très bien...
Réelection à l'unanimité puis vote des travaux
Alors, un copropriétaire à la voix qui porte a harangué l'assemblée etc...
Le CS a suivi contrairement à ce qui avait été convenu avec moi.
Moralité, l'AG a voté ZERO euro d'honoraires alors que le boulot en amont et en aval est considérable.
Le président du Cs regardait un peu ses pompes quand je suis rentré...
Mais le résultat était là .
La loi dispose (de mémoire) que l'AG peut octroyer des honoraires exceptionnels mais pas qu'elle le doit...
Si l'AG le veut, on bossera pour rien. |
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Posté - 01 nov. 2013 : 08:15:38
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citation: Si l'AG le veut, on bossera pour rien.
votre collaboratrice aussi peut-être.... non, je plaisante ; sparte, cela ne semble pas être votre philosophie du monde du travail....  |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 01 nov. 2013 : 15:19:49
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Si l'AG le veut, on bossera pour rien. votre collaboratrice aussi peut-être.... non, je plaisante ; sparte, cela ne semble pas être votre philosophie du monde du travail....
Certes non cher Rambouillet!
Il ne s'agit pas de plumer nos clients mais de percevoir des honoraires convenables contractuels et/ou votés pour permettre à l'entreprise de fonctionner.
Pour ce qui est de la collaboratrice en question, cela m'a permis de lui refaire une petite formation sur la façon de gérer ces problématiques
La règle est de toujours tirer les leçons d'un échec.
Je ne suis pas un méchant donc elle a pu dormir d'un sommeil paisible (pas au bureau, mais une fois rentrer chez elle, bien sûr). |
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Viviane
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Posté - 01 nov. 2013 : 15:53:13
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Effectivement, c'est pas normal.
Mais c'est un peu le problème des honoraires en pourcentage:quand on comprend pas pourquoi, on dit non...
Il aurait fallu faire une proposition chiffrée en montant dans l'ODJ, du genre:
Le syndic percevra TANT correspondant au temps passé à l'exécution des tâches non comprises dans le forfait générées par ces travaux, notamment X appels de fonds, la souscription de l'assurance Dommage Ouvrage, réception et règlement des factures, éventuellement X visites du chantier....
C'est vous qui le rédigez (avec le cs). Si vous motivez vos honoraires, aucune raison qu'ils soient refusés... sauf par des imbéciles... qu'on est pas obligés de garder comme clients si ils poussent mémé dans les orties..
Légalement, l'AG souveraine n'est peut-être pas obligée de vous octroyer un revenu pour cette gestion... Mais rares sont celles qui refusent (sauf collaboratrice inexpérimentée).
Et légalement aussi, si la chose allait plus loin, pas sure que quiconque, même un tribunal, puisse vous obliger à effectuer une tâche non rémunérée. Pas de revenu, pas d'OS. Pas d'OS, pas de travaux effectués...
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Édité par - Viviane le 01 nov. 2013 15:54:32 |
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Posté - 01 nov. 2013 : 16:39:17
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viviane :" Et légalement aussi, si la chose allait plus loin, pas sure que quiconque, même un tribunal, puisse vous obliger à effectuer une tâche non rémunérée. Pas de revenu, pas d'OS. Pas d'OS, pas de travaux effectués..."
AH ! viviane et les décisions de justice !
Le syndic a obligation d'éxécuter les décisions de l'AG, c'est à dire appeler les fonds, ET puis commander les travaux adoptés par l'AG.
Un syndic ne peut PAS faire autrement que d'envoyer les OS !
ET pas du tout ce que vous exposez : pas d'honoraires votés donc pas de travaux !!!
sparte n'a que ses yeux pour pleurer, et il ne pourra pas faire autrement que de lancer les OS ET suivre ce chantier ! la prochaine fois il devra se rendre à cette AG, et "régler " le problème de "copro" à la grosse voix. les " copros" moutons aiment ce genre de personnage, il est si facile de suivre l'argument que le syndic est déjà trop payé. !!!
viviane : pourcentage ou montant fixé par l'AG, c'est la même chose, il faut juste faire l'opération et annocé le montan! 
ET le syndic peut et doit expliquer ce que comporte les honoraires lors de l'AG.
sparte : la dure vie du syndic !
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 01 nov. 2013 : 17:08:40
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citation: AH ! viviane et les décisions de justice !
Philippe, comme je vois que depuis peu vous adorez me citer et écrire mon nom suivi et/ou précédé de un ou plusieurs points d'exclamations, j'ai des suggestions à vous faire pour varier les plaisirs. Vous n'aurez qu'à copier/coller
Mais enfin Viviane!
C'est pas possible Viviane!
Viviane, ça suffit!
Mais....... Viviane.......
Que diantre Viviane!
Palsembleu Viviane!
Viviane, au pied! (bon ça c'est peut-être too much? )
!!!!!!!!!VIVIANEU!!!!!!!!!!!!!!
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Posté - 01 nov. 2013 : 17:30:51
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viviane : un problème avec votre nom ou votre pseudo ? pas besoin de s'énerver |
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Viviane
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Posté - 01 nov. 2013 : 18:45:31
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Diable, un trait d'humour????  C'est noël avant l'heure!  Vous êtes pas malade au moins??? |
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mespres
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Posté - 01 nov. 2013 : 19:49:01
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Sparte écrit
citation: La loi dispose (de mémoire) que l'AG peut octroyer des honoraires exceptionnels mais pas qu'elle le doit...
et la loi stipule
citation: Article 18-1 A En savoir plus sur cet article...
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17
Seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Cela est très clair : mon syndic nous fait voter à ce titre des honoraires exprimés en euros. Je comprends bien le problème que vous a causé votre collaboratrice inexpérimentée, cela ne peut malgré tout justifier la pratique antique du pourcentage fixée par contrat. Etre syndic n'est pas un métier de tout repos, et demande d'ailleurs de plus en plus de compétences dans des domaines très variés. |
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Posté - 03 nov. 2013 : 10:28:35
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***Modération UI : philippe388, la passion avec laquelle vous défendez vos points de vue doit rester compatible avec le respect des personnes...*** |
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sparte
Contributeur senior
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32
Posté - 03 nov. 2013 : 20:58:29
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A titre préalable je ne pense pas en effet qu'un juge puisse obliger un SDC à octroyer des honoraires exceptionnels au syndic.
Il est est laissé à la libre appréciation de l'AG d'en définir préalablement l'opportunité et ensuite le montant.
Il est évident à la lumière de l'expérience dont je vous ai fait part que tout doit être préalablement négocié avec le CS et indiqué de façon claire sur la convocation.
Je remercie chacun d'entre vous sur ce fil de constater qu'effectivement le métier de syndic n'est pas simple. et d'acter le caractère légitime, mais non imposé, des honoraires pour travaux.
Sans aucune considération partisane, ce que nous connaissons de la loi Alur nous laisse à penser que cela ne va pas s'arranger
Je ne suis pas à titre personnel hostile au principe du pourcentage.
On peut considérer que plus c'est cher, plus le syndic aura du boulot...Même si ce n'est pas toujours le cas, cela l'est très souvent.
On va parler au passé.
La vérité est que depuis très longtemps, les honoraires travaux faisaient partie intégrante de la rémunération du syndic et qu'ils étaient intégrés comme tels dans les budgets.
On ne savait évidemment pas à l'avance le montant mais le calcul d'une moyenne sur les dernières années permettait d'inscrire un montant prévisionnel dans la colonne prévue.
L'intérêt de prévoir un pourcentage dégressif contractuel (dans le contrat de mandat) évitait toute discussion (quoi que...il fallait parfois batailler dur avec certains Cs), le contrat ayant été communiqué avec la convocation, accepté en AG et ratifié par le président.
Ce système permettait au syndic d'obtenir une rémunération convenable et transparente.
Aujourd'hui, il va falloir effectivement justifier de tout et convaincre l'AG que le syndic mérite bien des honoraires supplémentaires (faut-il rappeler que dans plusieurs fils, pas mal d'Uinautes qui interviennent régulièrement ici ont admis que le montant des honoraires de base était insuffisant?).
Sachant, comme je l'ai déjà dit, que le syndic n'a pas mission de maîtrise d'oeuvre mais de maître d'ouvrage délégué, sa mission étant la gestion administrative et financière, la tentation sera grande pour certains de dire que le syndic a juste à apposer sa signature en bas d'un devis ou d'un marché privé de travaux.
Je ne vous fais pas un procès d'intention car je sais que beaucoup de ceux qui interviennent ici ont une vision réaliste et pragmatique (on ne va pas aller jusqu'à "bienveillante" ) des syndics.
vous savez que je ne caresse pas toujours dans le sens du poil, alors ne croyez surtout pas que j'essaie de vous "corrompre"!
C'est, vous le savez, bien plus compliqué que cela.
Je crains fort que que la disparition programmée de la simple indication du pourcentage et du pourcentage tout court dans le calcul des honoraires soit de nature à encourager les copropriétaires (déjà "perclus" de charges et impôts divers) à n'octroyer que des oboles aux syndics qui n'auront pour se défendre que leur seule force de persuasion.
J'espère que la sagesse prévaudra.
Le Président MITTERRAND disait :"je crois aux forces de l'esprit".
J'ai foi en la vôtre
Dans cette hypothèse au combien optimiste, mais le principe de réalité nous impose de l'être, somme en euros ou pourcentage, quelle importance? |
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alice78
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 Posté - 08 nov. 2013 : 13:51:05
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Expérience personnelle.
Mise en conformité des ascenseurs.
Le syndic en place n'a rien fait, à part faire voter els travaux et ses honoraires en AG (organisation des devis par le CS), il n'a même pas passé la commande à l'ascensoriste, et nous a quitté !! Mais il a ponctionné ses honoraires avant de partir.
Résultat : son successeur a travaillé à l'oeil. C'est vrai qu'il n'avait qu'à lui réclamer :-) |
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sparte
Contributeur senior
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34
Posté - 08 nov. 2013 : 23:47:52
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Là , c'est un peu différent.
Un syndic s'en va, l'autre arrive...
Avez-vous une idée du boulot fait (ou pas fait) par le précédent syndic.
Pour ma part, sur des gros dossiers, les ascensoristes sont venus défendre leur projet devant le syndic et le Cs avant l'AG.
Tout cela prend du temps...
Les honoraires sont quand même très souvent justifiés.
Sans parler du fait, comme déjà indiqué, qu'ils viennent partiellement compenser l'insuffisance des honoraires de base |
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JPM
Modérateur
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35
Posté - 16 nov. 2013 : 14:48:38
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Observations en fonction du droit applicable à la date de ce jour :
Le contrat de syndic peut reproduire le texte de l'article 18-1-A en supprimant le premier mot " seuls ". Pour autant il ne déforme pas le texte : " Les travaux mentionnées à l'article 14-2 ...".
Cette mention établit contractuellement que le syndic se prévaudra de la faculté ouverte par la loi.
Actuellement : La Cour d'appel de Grenoble, approuvée par la Cour de cassation, a jugé que, dans le contrat, le syndic peut faire connaître ses " voeux ", dès lors que cette mention est faite à titre d'information, sans être opposable à l'assemblée.
Dans le projet de loi, Mme Duflot fait repasser l'aimable couplet des consommateurs : pas d'indication des voeux du syndic. On démarre à zéro à l'assemblée. Elle n'a pas pu supprimer l'insertion du texte puisqu'il s'agit de la loi 
Or les principes élémentaires du droit, confirmés par des textes divers, veulent que lavalidité de tout contrat portant sur des prestations réciproques est subordonné à la mention de l'objet du contrat, de la nature de la prestation (vente, location, travail) et du prix ou de la rémunération.
De plus, le droit plus récent de la consommation impose des mesures tendant à l'information préalable du consommateur sur les prix ou coûts.
Le copropriétaire deviendrait donc le premier consommateur à être privé de cette information préalable.
Nous savons tous que l'apparition de l'article 18-1-A a provoqué une sensible augmentation des honoraires sur travaux.
Enfin sur le pourcentage ? C'est une pratique ancienne, comme pour les architectes, validée au teps de la taxation par les arrêtés préfectoraux.
Il est possible de prévoir la rémunération au temps passé. Elle n'est pas toujours favorable aux copropriétaires.
Il serait souhaitable de distinguer la rémunération correspondant aux prestations imposées de toute anière au syndic, même en présence d'un architecte, et la rémunération correspondant à ce le syndic peut faire au titre de la direction du chantier.
Cette seconde partie est relativement ambigue. Pour l'avenir on pourrait concevoir l'obligation pour la formation initiale des syndics de comporter une partie technique du bâtiment d'une certain niveau.
Certains gestionnaires ignorent tout de la technique, et le patron n'est pas toujours plus calé.
Sparte vous avez bien connu une fois au moins l'ivresse qu'on éprouve à virer un syndicat muffle 
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 16 nov. 2013 : 23:29:09
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Bonsoir JPM,
Absolument jouissif.
Un conseil syndical dirigé en sous main par un représentant d'une association de consommateurs déséquilibré ( je n'ai rien contre l'ARC, CLCV ou autres associations mais ce gars était vraiment gratiné, son but , vous pourrir la vie.C'était un jeu malsain et très pénible) qui essayait de nous mener par le bout du nez, qui remettait chaque décision, chaque devis en question.
Ils pensaient me terroriser
DEMISSION !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Banzai!
Alors qu'ils n'avaient aucune intention de nous fou.re dehors
Un vrai bonheur.
J'aurais du prendre une photo.
Depuis, ils ont encore changé de syndic...
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Honoraires travaux syndic - quand les prélever ? 
