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yber
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 Posté - 19 janv. 2014 : 20:51:22
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Bonjour,
L'hiver dernier, suite à des inondations, la copropriétés où mes parents ont une résidence secondaire à subit des dégâts, principalement esthétiques, en l’occurrence des gravillons devant un des bâtiments ont été emportés et "remplacé" par de la boue.
Un des copropriétaire (ancien membre du conseil syndical et ancien président de celui-ci, mais ne faisant plus parti du conseil lors de ces évènements) a contacter l'ancien paysagiste de la résidence pour qu'il vienne dans les plus brefs délais remettre des gravillons.
Il n'a pas averti le conseil syndical ni le syndic pro semble t'il.
Il s'avère qu'une lourde facture a suivi car le syndic a payé et partagé la facture entre les copropriétaires.
Mes parents n'ont pas insisté sur le sujet, mon père étant gravement malade, cela n'a pas été leur priorité.
Je souhaitais savoir s'il était légal qu'un copropriétaire puisse demander de telle chose dans l'urgence sans consentement sur des problématiques esthétiques et qui ne nécessitait aucune urgence et ne mettait en danger la vie de personne.
Y a t'il un recours pour que le copropriétaire responsable paye lui-même la facture ?
Je trouve, personnellement que le syndic n'aurait pas du accepter de payer la facture.
Merci d'avance pour vos réponses et éclaircissements sur la légalité d'une telle action.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 janv. 2014 : 23:04:50
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Toute cette affaire ne tient pas debout, vous l'avez compris.
Mais dans la mesure où les travaux ont été commandés par le syndic, le "demandeur" n'apparait pas : on ne peut rien lui reprocher.
Quant au syndic, son attitude a été sans aucun doute facilité par la passivité habituelle des copropriétaires.
Qui s'est élevé contre cette pratique, à commencer par le CS ?
Principe : sauf en cas d'urgence, lorsqu'il y a "péril en la demeure" (ce n'est pas le cas ici), le syndic peut engager des fonds, commander des travaux de conservation sans attendre (péril/urgence), tout en convoquant "en urgence" (sans délai, qques jours) une AG destinée à approuver les fonds engagés.
Car un principe qui existe depuis 1.01.2002 : le syndic ne peut engager 1 centime d'€ sans un vote préalable d'une AG, que ce soit pour le "courant" ou pour des travaux hors budget (L.art.14-1 et 14-2).
Ayant commandé des travaux hors urgence et sa procédure, hors décision préalable de l'AG, le syndic est réputé avoir agit à titre personnel et non "es-qualité" au nom du syndicat, donc sur ses fonds propres.
Reste un point : quid de l'approbation de cette dépense par l'AG (lors de l'approbation annuelle des comptes/dépenses du syndicat) ?
Position du CS, manifestement passif (par méconnaissance ?).
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Édité par - Gédehem le 19 janv. 2014 23:06:04 |
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Posté - 20 janv. 2014 : 08:01:47
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seul le syndic est habilité à passer les ordres de service.
des exceptions sont admises par l'usage, comme l'inondation durant un WE (c'est un exemple) avec impossibilité de joindre le syndic. Mais cette commande devrait se faire au moins par le président du CS ou un de ses membres.
d'une part le syndic n'avait pas à payer la facture, mais en plus il devait l'adresser au copropriétaire qui a commandé les travaux.
vos parents sont en droit de refuser de payer cette facture, mais il faudra vous assurer que le syndic n'aurait pas donné un ordre de service a posteriori.
Même dans ce cas, comme il n'y avait pas d'urgence, ces travaux certainement pas prévu au budget devaient avoir été décidé par une AG.
Donc possibilité de ne pas payer et lors de l’approbation des comptes, il faut refuser cette facture. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 20 janv. 2014 : 09:10:45
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La copro a subi un réel dommage. Ancien CS, CS en vigueur et syndic auraient dû s'inquiéter de vérifier si le contrat d'assurance garantit un tel dégât des eaux. Si cela n'a pas été fait, légèreté aussi sur ce point à signaler en AG.
La vérification reste d'actualité tant que rien n'aura été fait pour empêcher l'eau de revisiter cette copropriété d'autres fois.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 20 janv. 2014 : 09:36:18
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yber : c'est très simple; le syndic n'a aucun pouvoir et droit de commander des trvaux sans un accord de l'AG.
Le syndic ne peut appeler des fonds sans un accord de l'AG
EN CAS D'UREGENCE : sauvegarde de l'immeuble, le syndic peut lancer des trvbaux de sauvegarde, et payer un acompte (1/3 de la fature) MAIS il a obligation de convoque ren urgence ( sans respecter le délai légal des 21 jours) afin d'approuver les trvaux de réparation, et d'appeeler les fonds.
Les copropriétraires ne peuvent imposer au syndic d'acheter ces graviers.
Ce copro. pourrait être poursuivi si il a lancé lui-même cet ordre de service.
le CS n' aucun droit d'engager des fonds au nom du SDC.
Ce syndic est à coté de la plaque en suivant les " demandes" de ce copro, et votre CS n'a pas encore fini de réveillonner !!
Sans accord de l'AG, tout coproproiétaire est donc end ropit de ne pas payer cet appel de fond si le syndic en a envoyé un, et surtout refuser cette facture lors de 'lapprobation des comptes.
C'est bien au syndic d'assumer son erreur de débutant !! Il est assuré pour cela.
Prévoir aussi de virer syndic et CS !!  |
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Posté - 20 janv. 2014 : 11:09:07
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citation: Prévoir aussi de virer syndic et CS !! Philippe, attention, je vous l'ai déjà dit : à force de les virer il n'y en aura plus  
en l’occurrence, c'est ce copro qu'il faut virer ... qui en plus a fait appel à l'ANCIEN paysagiste...
non, non là sont en tort, l'entreprise qui a agi sans ordre de service du syndic ou qui a envoyé la facture au syndic. maintenant, il faut voir si tout cela n'a pas été régularisé par la suite par syndic et CS... 
il n'en reste pas moins que si les travaux n'étaient pas urgents et sans budget, la décision devait être prise par une AG ou par une assurance, comme le dit louis, via une déclaration et un expert (quoique si c'est à la suite de phénomènes naturels...) |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 20 janv. 2014 : 11:15:27
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Sur les "dégats" :
"une résidence secondaire à subit des dégâts, principalement esthétiques, en l’occurrence des gravillons devant un des bâtiments ont été emportés et "remplacé" par de la boue."
et leur "réparation" :
"..... pour qu'il vienne dans les plus brefs délais remettre des gravillons."
Non seulement il ne semble y avoir aucun "dégats" sur le bâtiment lui-même, mais la réfection par du gravillon" n'est certainement pas prise en charge par l'assureur....
Sauf "état de catastrophe naturelle", ainsi que cela a été le cas dans ces vallées pyrénéennes.. |
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Posté - 20 janv. 2014 : 12:30:41
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rambouillet :" non, non là sont en tort, l'entreprise qui a agi sans ordre de service du syndic "
Ce n'est pas du tout certain.
Pour vous aucune faute du syndic ?? Il a payé la facture, et sa responsabilioté est engagée.
Il pouvait contacter l'entreprise pour s'informer sur cet OS !!!
Si ce syndic n'a pas émis d'OS et payé cette grosse facture, ce syndic est un mauvais syndic ! il a tout faux sur la gestion de ce dossier. |
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Posté - 20 janv. 2014 : 14:15:58
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citation: non, non là sont en tort, l'entreprise qui a agi sans ordre de service du syndic "
philippe, j'avais bien mis le pluriel, mais le syndic est resté sur le clavier
je crains dans cette affaire que yber trouve bien un ordre de service...
dans ce cas, il ne lui reste plus qu'à contester (mais yber ou parents le veulent-ils vraiment ?) pour travaux réalisés sans accord de l'AG et sans urgence.
j'ai le sentiment aussi qu'une action est trop tard : yber, les comptes n'ont-ils pas été approuvés avec cette facture ?, |
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Posté - 20 janv. 2014 : 15:11:41
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rambouillet : et il est si facile d'établir un OS plusiuers mois après !!  (expérience perso). surtout si le CS n'a pas vérifier que les OS doivent être joints aux factures lors de la vérif.
Et un CS qui ne dit rien pour quelques tonnes de graviers ................ |
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yber
Nouveau Membre
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 Posté - 20 janv. 2014 : 16:27:09
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Merci pour vos réponses.
Le problème date de l'hivers 2012-2013.
Mes parents ont payé la facture et les comptes ont été validés depuis lors de l'AG (d'ailleurs c'est moi qui représentait mes parents, j'ai d'ailleurs fait remarquer mon désaccord sur ce point, mais j'avoue ne pas avoir trop insisté et ne pas être revenu sur le sujet, la maladie de mon père a été prioritaire et ce sujet est tombé dans l'oubli jusqu'à maintenant et c'est les inondations en France en ce moment qui m'y ont refait penser).
Est-il possible de contester maintenant ou cela est-il trop tard
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Posté - 20 janv. 2014 : 16:53:01
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non, c'est maintenant trop tard.... il aurait fallu agir dans les 2 mois de la notification du PV et encore à condition que vous ayez été opposant. 
expliquez nous par ce que vous entendez : "mes parents ont payé la facture " : ont-ils payé la facture ou une quote part appelée par le syndic ? et sur quelle base ? |
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Posté - 20 janv. 2014 : 16:54:05
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yber : pour contester une décision d'AG, il fallait d'abord être opposant ou défaillant lors de cette AG, et le faire dans les 2 mois après réception du PV, article 42.
Il faut ausi vérifier si l'AG a aussi donné le quitus ! quitus qui n'existe pas en copropriété, mais lorsqu'il est voté " absout" le syndic.
Mais ce quitus voté ne concerne pas les actes que le syndic aurait caché aux copropriétaires.
Mais attention, TOUT les copropriéatires ont pu constater que les graviers ont été commandé sans vote de l'AG, et que malgré cette GROSSE faute ils ont adoptés les comptes et cette facture !!
Très diffcile de contester cette facture.
Il sera aussi facile au syndic de faire adopter à postériori, à la prochaine AG, ces travaux. Les copropriétaires n'aiment pas les vieilles histoires et la grande majorité a adopté cette " erreur" en adoptant les comptes !!
Très peu de chances de gagner un tel proçès.
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yber
Nouveau Membre
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Posté - 20 janv. 2014 : 20:20:49
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citation: Initialement posté par rambouilletnon, c'est maintenant trop tard.... il aurait fallu agir dans les 2 mois de la notification du PV et encore à condition que vous ayez été opposant. expliquez nous par ce que vous entendez : " mes parents ont payé la facture " : ont-ils payé la facture ou une quote part appelée par le syndic ? et sur quelle base ?
J'entendais qu'ils ont payé leur quote part.
Je ne crois pas qu'il y ait eu de vote pour valider la commande, mais les comptes ont été validés. |
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Posté - 21 janv. 2014 : 07:58:14
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si le délai est dépassé sur les comptes approuvés, maintenant il est trop tard pour une action. |
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Travaux non votés à la charge de la copro,légal ? 
