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COD94
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 Posté - 16 nov. 2017 : 18:13:18
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Une SCI est propriétaire d’un appartement qu’elle met gratuitement à la disposition d’un associé détenant 98 % des parts. Comme l'associé majoritaire ne dispose pas de revenus suffisants, la SCI envisage de céder ce bien en viager tout en lui accordant un droit d’usage et d’habitation sa vie durant.
Reste à définir la forme que doit revêtir cette vente immobilière.
a) A quelles conditions une SCI peut-elle vendre sous la forme d'un viager traditionnel cet appartement ?
b) En cas de vente de la nue-propriété du bien ainsi occupé, à un acquéreur, la SCI peut –elle rétrocéder l’usufruit, à titre gratuit, à son à associé majoritaire, le jour de l’acte de cession de la nue-propriété?
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 Posté - 16 nov. 2017 : 19:37:39
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C'est quoi le viager d'une société?
Je ne comprends pas.
citation: Une SCI est propriétaire d’un appartement qu’elle met gratuitement à la disposition d’un associé détenant 98 % des parts Déjà la je tique. ca sent la sci fictive. |
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COD94
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Posté - 16 nov. 2017 : 21:22:19
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La SCI n'est pas du tout fictive elle a quatre associés dont l'un est largement majoritaire age de 75 ans..
Cette SCI veut vendre cet appartement en viager en réservant en vertu des dispositions de l'article 1973 du Code civil à cet associé majoritaire sa vie durant, un droit d'usage et
d'habitation dans cet appartement.
Elle envisage de vendre le bien à sa valeur occupée avec une décote de 42 % par rapport à sa valeur vénale réelle.
Elle ne souhaite pas percevoir de rente mensuelle. |
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Posté - 17 nov. 2017 : 07:13:03
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Une vente en viager, c'est une opération qui 'joue' sur la mort du vendeur. La Sci ne meurt pas, le viager est impossible, ça n'a même pas de sens d'en parler.
Si vous parlez de vendre l'usufruit, c'est alors à l'acheteur de cet usufruit de décider de la manière dont il en jouit, par exemple en logeant à titre gratuit ou payant l'occupant actuel.
citation: La SCI n'est pas du tout fictive elle a quatre associés dont l'un est largement majoritaire age de 75 ans.. Je ne conteste pas cela, je dis que placer la résidence principale de Dupont sans une Sci dont Dupont possède 98% des parts et 2% sont possédés par 3 autres, c'est toujours un montage étonnant qui coute cher, ne permet pas de bénéficier d'un certain nombre d'avantages attachés à la résidence principale.
Je ne comprends pas votre référence à l'article du code civil cité. Quand on vend l'usufruit, ou vend le droit d'occuper.
CORRECTION TARDIVE: Erreur de ma part la Sci vend la nupropriété |
Édité par - ribouldingue le 17 nov. 2017 08:24:12 |
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COD94
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Posté - 17 nov. 2017 : 07:46:12
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L’histoire de cette SCI fait qu’a un moment donné à la suite de modification du capital social , la répartitions des parts entre les associées s’en est trouvé modifié et que l’associé majoritaire a pu obtenir des autres associés la mise à sa disposition de l’appartement appartenant à cette SCI.
Vous avez raison de dire qu’une personne morale ne « meurt pas » mais une personne morale peut très bien vendre un bien immobilier occupé par une personne physique et dès lors que cette SCI accorde également à cet occupant personne physique un droit d’usage et d’occupation dans ce bien, par définition limité à la durée de vie de l’occupant, la vente correspondante de la pleine propriété de ce T3 occupé à un autre tiers ( personnes physique ou personne morale) s’apparente à contrat aléatoire, catégorie de vente dont fait partie la vente en viager entre deux personnes physiques.
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Posté - 17 nov. 2017 : 08:33:14
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La Sci possède un bien immobilier;
Votre Sci désire dissocier l'usufruit et la nue propriété, et souhaite vendre la nue-propriété. (J'ai fait une erreur dans le post précédent que j'ai partiellement corrigée)
C'est possible.
En revanche, le calcul de la durée de vie vendue ne peut se faire sur le principe d'un viager, il doit se faire sur le principe de la vente de l'usufruit pour x années.
L'aléa de la durée de vie du principal occupant n'est pas un choix possible, c'est bien la l'un des inconvénients d'avoir compliqué les choses en logeant la résidence principale de l'associé ultramajoritaire dans une Sci.
Il existe des tables de calcul des valeurs US-NP. Ici par exemple, mais attention, lisez bien le cadre usufruit à durée fixée https://www.notaires.fr/fr/lusufruit
citation: une personne morale peut très bien vendre un bien immobilier occupé par une personne physique et dès lors que cette SCI accorde également à cet occupant personne physique un droit d’usage et d’occupation dans ce bien, par définition limité à la durée de vie de l’occupant, la vente correspondante de la pleine propriété de ce T3 occupé à un autre tiers Il semble que vous désiriez cumuler un certain nombre de décotes en sortant le bien de la Sci et le faisant entrer dans le patrimoine de Y.
Je vous conseille de voir votre notaire, mais par principe, ce genre de montage est très surveillé du côté des impots, puisque c'est évidemment une façon de donation déguisée.
Par ailleurs, quand on crée une Sci, une des volontés qui peut guider ce montage est de permettre une succession plus aisée par diminution de valeur de la part avec un emprunt ET cession de part.
Il smeble qu'ici le montage dans une SCI soit plus un gros inconvénient qu'autre chose. |
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COD94
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Posté - 17 nov. 2017 : 08:55:04
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L’article 1973 du Code civil traite uniquement du versement de la rente viagère.
Il stipule que « la rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix (généralement une personne physique vendeur du bien immobilier dans lequel il se réserve un droit d’usage et qui demande à l’acquéreur le versement d’un bouquet et d’une rente viagère) soit sur la tête d’un tiers qui n’a aucun droit d’en jouir ( ici un autre personne physique qui n’est pas le vendeur du bien en question mais sur qui pèse l’’aléa ). C’est du moins de cette manière que j’interprète cet article.
Mais dans notre cas de figure et comme la SCI concernée par la vente du T3 occupé par son associé, ne réclame pas le versement d’aucune rente, elle s’en prévaut néanmoins pour justifier la nature viagère de ce contrat de vente.
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COD94
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Posté - 17 nov. 2017 : 09:21:38
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La SCI souhaite surtout vendre ce bien à un tiers soit en pleine propriété tout en réservant un droit d’usage et d’habitation à cet associé dans ce T 3 soit en nue- propriété et en cédant à titre gratuit la jouissance de ce T3 à ce même associé .
Ainsi cette associé majoritaire pourra disposer d’un toit pour continuer à vivre le restant de ses jours dans l'appartement qu'il a toujours occupé mais également d’un capital (puisqu’il est associé à 98 %) lui permettant de compléter sa modeste retraite |
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nefer
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Posté - 17 nov. 2017 : 09:32:28
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donc il s'agit d'un démembrement ( nu-propriété et usufruit) que vous voulez faire |
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Posté - 17 nov. 2017 : 09:46:42
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citation: vendre ce bien à un tiers soit en pleine propriété tout en réservant un droit d’usage et d’habitation Je ne comprends absolument pas ce qui pour vous fait la différence entre vendre en pleine propréité, l'acheteur donnat de fait l'usufruit, et vendre la nu propriété
il y a des éléments qui manquent à la compréhensoin sur un forum, demandez à votre notaire
citation: soit en nue- propriété et en cédant à titre gratuit la jouissance de ce T3 à ce même associé . On atteint un comble ici
Vous vendez la nue propriété à Durand
Vous donnez l'usufruit à l'associé majoritaire.
La Sci devient donc une coquille vide, et accessoirement les associé minoritaires sont dépouillés d'une partie de leurs droits.
Puisque vous avez choisi de mettre le bien dans une Sci il faut faire les choses correctement, et manifestement vous n'avez pas la compréhension de cela, donc adressez vous à un professionnel.
citation: cette associé majoritaire pourra disposer d’un toit pour continuer à vivre le restant de ses jours dans l'appartement qu'il a toujours occupé mais également d’un capital (puisqu’il est associé à 98 %) Non puisque le capital comme vous dites est dans la Sci. Il faut en outre que la Sci procède a une distribution, et ai payé le cas échéant l'impot sur la plus-value immobilière;
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Édité par - ribouldingue le 17 nov. 2017 09:49:14 |
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nefer
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Posté - 17 nov. 2017 : 13:14:01
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donc il faut
- procéder au démembrement
- puis vendre la nu propriété
question: avez vous déjà un acquéreur pour la nu propriété? |
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COD94
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Posté - 17 nov. 2017 : 15:03:53
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Le bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation n’est pas à proprement parler un usufruitier puisqu’ il ne dispose que l’usus et non du fructus comme n’importe quel usufruitier.
Dans ces conditions si une SCI cède un bien dont elle est propriétaire en démembrant la propriété de ce bien, elle peut valablement céder simultanément dans le même acte, à titre gratuit le droit d’usage et d’habitation à son associé majoritaire sans léser pour autant les autres associés et à titre onéreux à un autre tiers la nue-propriété du même bien ainsi occupé par son associé.
La SCI a trouvé un acquéreur pour la nue-propriété du T3. Ce dernier ne retrouvera le fructus que dans 12 ans. Mais d'ici là le bien étant situé dans une zone résidentiel ou la demande est forte, il récupérera au décès de l'occupant un bien dont la valeur vénale sera, sans doute multipliée par 1.75 voire 2.
Dans ce cas le produit de la vente de la nue-propriété de ce T3 se traduira par une rentrée de liquidités dans la caisse sociale de la SCI (cette rentrée a été qualifiée improprement de capital dans mon post précédent).
Il est totalement inexact de dire que la SCI sera une coquille vide. Il n’y aura certes plus le T3 à l’actif mais à son compte bancaire trouvera le produit de la vente.
Le montant de la vente de la nue-propriété sera naturellement imposable à l’impôt sur la plus-value mais comme ce T3 est la résidence principale de l’associé majoritaire, la SCI n’aura qu’un impôt limité à régler à hauteur de 2% de l’impôt correspondant.
Reste à régler la question de savoir comment va être taxée aux droits de mutation la « cession du droit d’usage et d’habitation » ou éventuellement de l’usufruit. |
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Posté - 17 nov. 2017 : 17:29:51
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C'est marrant comme entre le post initial ou vous faites d'Ă©normes erreurs et ce dernier post, il y a une Ă©volution colossale.
Oui, vous avez raison, la PV ne vaudra que sur les 2% qui correspondent à la part du bien qui revient aux autres associés.
Pourquoi apres avoir cafouillé sur le viager on en arrive au chiffre de 12 ans, je ne comprends plus, mais vous semblez avoir vos réponses et la solution.
Vous garantissez la plus-value de 75% voire 100% sur 12 ans, tant mieux. Yen n'a pas beaucoup sur ce forum si ont une telle précision dans la vue à long terme.
citation: Il est totalement inexact de dire que la SCI sera une coquille vide. Il n’y aura certes plus le T3 à l’actif mais à son compte bancaire trouvera le produit de la vente. Typiquement, c'est ce qu'on appelle une coquille vide puisqu'au post #7 l'occupant et associé à 98% a besoin de cet argent pour vivre, j'ai donc compris qu'il est sorti ENTIEREMENT de la Sci... sauf revirement. |
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COD94
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Posté - 18 nov. 2017 : 19:31:48
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Est-ce qu’une SCI peut vendre un bien dont elle est propriétaire tout en faisant bénéficier à l’un de ses associés d’un doit d’occupation dans ce même bien sa vie durant? Une sorte de pseudo-viager.
Telle aurait dû être la question posée.
Est la réponse à cette question est oui mais cela suppose plusieurs conditions.
A) Un démembrement du droit de propriété du bien . Nefer est celui qui a donné une direction. Dans le même acte de vente, la SCI pourra vendre à un tiers la nue-propriété de ce bien occupé et à l'occupant du bien vendu elle doit lui céder l'usufruit, même à titre gratuit, pour qu'il puisse rester dans les lieux et se prévaloir du contrat aléatoire, caractéristique du viager ( Art. 1973 du C. Civ).
B) Il faut que le bénéficiaire du droit d’usage soit un associé largement majoritaire et qu'il y ait un accord des de tous les autres associés de cette SCI pour vouloir une telle opération immobilière.
C) En matière de droit de mutation, la taxation s’opèrera sur la valeur vénale totale du bien. La charge fiscale sera repartie de la façon suivante : le nu-propriétaire règlera les droits calculés sur la valeur du bien occupé tandis que l'usufruitier paiera l'impôt calculé sur la valeur d'usufruit. Au total l’Etat percevra le même impôt que si le bien avait été vendu en pleine propriété.
D) Dans la SCI la plus-value se calculera sur le seul prix de vente à titre onéreux (conformément aux dispositions de l’article 150 U du C.G.I ) réglé par le nu-propriétaire dès lors que la SCI a décidé de céder l’usufruit à titre gratuit à son associé.
Pour Ribouldingue : Comme l’occupant est âgé de 75 ans, il dispose selon les tables de l’INSEE d’une espérance de vie de 12 années. En retenant ces éléments il est alors possible de déterminer la « valeur du bien occupé ».
Par ailleurs, le bien vendu à connu un accroissement annuel de sa valeur vénale entre 1998 et 2017 de l’ordre de 7.20 %. Ce qui est effectivement remarquable. Et c’est la réalité.
En réalité cette SCI va continuer de jouer à l'égard de cet associé- occupant le rôle d'une organisme de retraite complémentaire puisque elle lui versera tous les mois une mensualité quasi-viagère.
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Posté - 19 nov. 2017 : 07:16:51
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citation: cette SCI va continuer de jouer à l'égard de cet associé- occupant le rôle d'une organisme de retraite complémentaire puisque elle lui versera tous les mois une mensualité quasi-viagère. Ma foi si c'est dans les statuts 
Sinon sur le fonds, c'est évidemment faux, puisque la Sci n'a rien pour pouvoir gérer la distribution au-dela de12 ans. Il ne s'agit rien de viager ni quasi-viager.
Je pense que cette Sci va jouer à l'égard de tous les associés le même role  , cependant limité évidemment à la valeur de leurs parts respectives (98% - 2%).
citation: Comme l’occupant est âgé de 75 ans, il dispose selon les tables de l’INSEE d’une espérance de vie de 12 années. Les 12 ans inscrits à la vente sont une certitude.
Les autres 12 ans de durée de vie prévisible de l'occupant sont une valeur statistique. La Sci / L'occupant / aura un problème s'il meurt donc à 92 ans (17 ans ou lieu de 12 donc).
C'est bien la qu'est le problème de votre montage.
citation: En matière de droit de mutation, la taxation s’opèrera sur la valeur vénale totale du bien. La charge fiscale sera repartie de la façon suivante : le nu-propriétaire règlera les droits calculés sur la valeur du bien occupé tandis que l'usufruitier paiera l'impôt calculé sur la valeur d'usufruit. Au total l’Etat percevra le même impôt que si le bien avait été vendu en pleine propriété. En fait mes précédents propos vous ont induit en erreur, il semble que l'usufruit reste dans la SCi dans votre montage, donc il n'y a pas à taxer sa vente.
Seule la vente de la nue-propriété entraine taxe et droits de mutations.
L'usufruit disparait naturellement au bout de 12 ans, et la Sci ne possède plus alors que l'éventuelle trésorerie résiduelle (Ma 'coquille vide'). |
Édité par - ribouldingue le 19 nov. 2017 07:59:01 |
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COD94
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Posté - 22 nov. 2017 : 11:04:07
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Une SCI propriétaire d’un T3 (A) peut céder simultanément, l’usufruit ou un DUH de ce T3 à un tiers (B) en l’occurrence l’occupant dont les caractéristiques sont décrites ci-dessus et la nu-propriété à un autre tiers ( C) .
Si ces cessions se font simultanément entre ces trois parties ( A B et C) il est alors possible de prévoir dans cette convention qu’au décès de l’occupant(B) le T3 reviendra au nu-propriétaire du T3 (C) et qu’en cas de conversion du prix de vente du bien occupé en rente viagère, l’usufruitier ou le titulaire du DUH (B) pourra alors percevoir les mensualités de cette rente sa vie durant puisque la SCI lui aura céder au préalable l’ usufruit ou le DUH correspondant.
Naturellement pour que cette vente viagère puisse se faire il faut l’accord unanime de tous les associés de la SCI puisqu’ils ne percevront qu’une partie du prix de cession de ce T3 (à savoir le bouquet) Mais comme l’occupant B) est par ailleurs détenteur des 98 % parts de cette SCI cette SCI, aucun des minoritaires ne se sentira spolier.
L’occupant ( B) et le nu-propriétaire() seront ainsi exactement dans la même situation qu’un propriétaire qui vend la nue-propriété d’un bien immobilier à un tiers et se réserve, sa vie durant soit l’usufruit ou un DUH de ce même bien.
C’est lors de cette vente à trois que se constituera la vente viagère dans laquelle la SCI sera partie .
Si cette vente a été consentie au nu-propriétaire ( B) moyennant le prix valeur occupée celle-ci sera perçue en totalité par la SCI qui procédera comme bon semble aux associés mais surtout comme bon semble à l’associé majoritaire.
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Posté - 22 nov. 2017 : 13:38:56
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citation: Si ces cessions se font simultanément entre ces trois parties ( A B et C) il est alors possible de prévoir dans cette convention qu’au décès de l’occupant(B) le T3 reviendra au nu-propriétaire du T3 (C) Non non!
Pas le T3, l'usufruit du T3.... je me prmts d'insister lourdement.
Ca me parait pas possible aussi simplement, vous allez vendre une nu-propriété en démembrant. Le prix deven,te, que vous souhiatez bien entendu le plus élevé possible, résultera pourtant de la durée d'usufruit choisie.
Si vous choisissez 12 ans (votre précédente valeur), et que l'occupant meurt au bout de six mois, cela consiste à donner gratuitement au dépend des associés les 11ans et 8 mois restant.
Outre que c'est étonnant, ca va couter trés cher en droit de mutation.
Il ne s'agit pas de donner un bouquet de fleurs Ă Noel...
citation: Naturellement pour que cette vente viagère puisse se faire Aucune vente viagère ne peut se faire, s'agit de vendre la nu-propriété issue d'un démembrement;
Vous avez décidément du mal à vous y faire
Votre montage complexe qui ne sert pas à grand chose rend ce que vous voulez faire très délicat.
Si en plus vous n'y mettez pas les bons termes..... |
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COD94
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Posté - 23 nov. 2017 : 15:38:58
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1) Vous avez raison il s’agit de l’usufruit du T 3 qui reviendra au nu propriétaire.
2) Vous dites : « Ca me parait pas possible aussi simplement, vous allez vendre une nue-propriété en démembrant » Pour quelles raisons serait il interdit à une SCI de vendre simultanément la nue-propriété à un tiers et l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation à un autre tiers en l’occurrence un associé majoritaire si tel est le choix des 3 parties (A) (B) et (C).
3) S’agissant du prix de la nue-propriété les parties sont totalement libres de le fixer comme ils l’entendent. Avez-vous une objection précise sur ce point. Mais il est préférable de retenir dans ce domaine les pratiques utilisées en matière viagère. Le prix de vente de ce bien occupé a été déterminés selon les usages sur le marché du viager (Pourquoi pas ?) et en tenant compte de la valeur vénale du bien du prix des loyers du T3 et de l’âge de l’occupant (75 ans) à qui la SCI va céder gratuitement le DUH. Le prix de vente de la nue-propriété représente dans ce cas de figure 56 % de la valeur vénale. La décote pour occupation est donc de 44%
4) Cout fiscal pour cette opération pour le titulaire du DUH : 6.808 €.
Si le mot viager vous gêne on peut le remplacer par une autre expression : vente simultanée par une SCI d’un T3 à deux personnes différentes à l’une cession de la nue-propriété du T3 et à l’autre cession soit l’usufruit soit le DUH du T3.
Est-ce que vous doutez toujours de la faisabilité de cette opération ?
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Posté - 23 nov. 2017 : 17:05:34
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citation: S’agissant du prix de la nue-propriété les parties sont totalement libres de le fixer comme ils l’entendent. Avez-vous une objection précise sur ce point. Mais Les impots vont tiquer, perte de droits de mutation, puis donation hors impots
De toutes façons Nu propiété + usufruit = valeur totale du bien.
citation: La décote pour occupation est donc de 44% Vous n'y allez pas de main morte... Bigre...
Regardez des tables de viager pour 75 ans, je pense que vous ĂŞtes loin du compte.
Je réitère, faites vous aider par un pro, vous tentez de cumulez les petites ou moyennes magouilles, deja vous aurez du mal a avoir le notaire avec vous, en plus ca ne va pas le faire. |
Édité par - ribouldingue le 23 nov. 2017 17:15:33 |
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nefer
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Posté - 23 nov. 2017 : 17:13:50
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et pourquoi l'actionnaire majoritaire ne rachete t il pas les parts des autres, procède ensuite à un démembrement en vendant la nu propriété? |
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COD94
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Posté - 23 nov. 2017 : 19:23:55
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Ribouldingue
Sur la fiscalité : Contrairement à ce que vous pensez, le nu-propriétaire paiera les droits de mutation sur la valeur du bien occupé et l’usufruitier sur le montant correspondant à la décote. Puisque décote + valeur du bien occupé = valeur vénale, l’état récupère, dans cette opération un total de droits égal à celui qu’ il percevrait si la vente du T3 s'était effectuée libre de toute occupation. Dans cet acte, le nue propriétaire retrouvera l’usus et le fructus ’au décès de l’associé occupant. Comme dans un viager.
Pour la décote : la décote est celle que l’on retrouve habituellement pour des ventes de T3 en viager occupé par un homme de 75 ans.
Vous ne démontrez pas en quoi ce projet de cession de ce T3 dont la propriété est démembrée serait, comme vous dites un peu sans trop réfléchir « une accumulation de petites magouilles ».
Quant au notaire, et dès lors que les 3 parties sont d’accord sur la procédure et sur les conditions de cette vente qui sont toutes légales, ce dernier sera obligé de les prendre en considération et de rédiger l’acte conformément à la volonté des parties.
A nefer la solution du rachat des 2 % des parts par l'associé majoritaire est à l’étude.
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Vente en viager par une SCI 
