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sonia75
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 Posté - 21 déc. 2021 : 09:42:59
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Bonjour Ă tous,
Je m’interroge sur les modalités/légalité du vote de nouvelles clauses touchant/régissant les parties communes à jouissance privative (PCJP) avec insertion au RCP.
Plus précisément l’AG a -t-elle pouvoir et est-elle habilitée à voter des clauses touchant notamment à l’usage de ces/ses PCJP ? Quelle est sa marge de manœuvre sur le sujet… ? 
Légalement ces PCJP sont la propriété de la copropriété c’est-à -dire de tous les copropriétaires indivisibles et n’appartiennent pas au copropriétaire concerné (pas de droit de propriété).
Dans ce cadre, j’aurais aimé avoir vos avis sur comment s’y prendre de la meilleure façon possible pour faire voter ces nouvelles clauses en toute légalité si cela est possible légalement bien sûr.
Les clauses envisagées à être votées et insérées portent :
- sur la destination/affectation d’une PCJP spécifique qui à l’heure actuelle ne fait pas l’objet de détail sur ce point.
Voter une destination conformément à son appellation exclut l’habitation (au même titre qu’une cave peut être contractuellement interdite d’habitation par un RCP) et tous travaux rendant cette PJCP habitable. L’usage devant rester celui de simple stockage + préciser ses dimensions exactes et que celles-ci ne devront pas être modifiées. Cette PJCP se situe dans une cour avec comme statut « exclue de la zone habitable » selon le géomètre de notre immeuble.
- Sur l’usage d’une cour PJCP : interdire la tenue de barbecue/soirée/fête/réunion de personnes de façon générale à partir de 20h (ou au pire à partir de la tombée de la nuit).
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A ce jour notre RCP est muet sur ces usages, il n’y a pas de détail donc l’idée est de rajouter certaines précisions encadrant l’usage/l’affectation si faisable.
Je m’excuse de ne pouvoir donner plus de détails pour des questions de données personnelles, si vous pouvez me répondre sur le principe général ce serait top !
Mille mercis par avance à ceux qui pourront éclairer ma lanterne quelque peu et très bonnes fêtes de fin d’année par avance à tous
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Édité par - sonia75 le 21 déc. 2021 09:54:44 |
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Posté - 21 déc. 2021 : 10:10:48
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Sur le principe général, les parties communes à jouissance privative sont donc "à jouissance privative" et à ce titre si vous voulez modifier "la jouissance privative", il vous faudra l'unanimité.....
"article 26 :
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L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété." |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2021 : 14:55:01
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Il y a 2 manières d'aborder un problème, un obstacle : soit frontalement, soit, et c'est le cas en présence d'une difficulté, par contournement.
Voir la question sur la fusion/absorption, le remplacement de dirigeants .. 
Pour modifier le droit d'usage de parties communes dont l'usage est privatif, il faut l'unanimité. Le mieux étant d'y penser au moment de concéder ce droit de jouissance exclusif (peu ou pas de syndicats y pensent, hélas !!)
En revanche, adopter un règlement intérieur régissant en général l'usage des parties communes et les règles du "vivre ensemble" ne nécessite que la majorité art.26.
Vous voyez ce qu'il reste Ă faire .... |
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sonia75
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 Posté - 21 déc. 2021 : 15:31:08
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Merci à vous deux de ces premiers éléments, toutefois je suis un peu surprise Rambouillet de l'article que vous me citez car celui-ci touche aux parties privatives or là il s'agit de parties communes...
En 2018, la loi ELAN est venu préciser leur statut distinctement des parties privatives :
(par l’article 6-3, alinéa 1, nouveau de la loi du 10 juillet 1965)
« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
A partir de là , l'article 26 qui vise uniquement les modalités de jouissance des parties privatives ne semble pas s'appliquer aux PCJP sauf erreur ?
@Gedehem, merci de l'astuce, par contre un réglement intérieur est distinct de RCP si je comprends bien ?
Dans l'attente de vous lire sur cet aspect,
mille mercis encore ! |
Édité par - sonia75 le 21 déc. 2021 16:29:09 |
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Posté - 21 déc. 2021 : 17:10:33
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on parle bien de modalités de jouissance de parties privatives que sont les parties communes à jouissance privative. |
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sonia75
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Posté - 21 déc. 2021 : 17:24:17
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citation: Initialement posté par rambouillet
on parle bien de modalités de jouissance de parties privatives que sont les parties communes à jouissance privative.
je comprends que les PCJP ne sont pas, sauf erreur, des "parties privatives" comme l'a clarifié la loi ELAN citée ci dessus ("Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot")... |
Édité par - sonia75 le 21 déc. 2021 17:30:55 |
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nefer
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Posté - 21 déc. 2021 : 18:21:39
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vous ne pouvez modifier un droit de jouissance qu'avec un vote à l'unanimité |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2021 : 18:31:32
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Si le droit de jouissance privatif n'entraine pas propriété de la dite partie "commune" (L.65, jurisprudence), la modification du droit d'user privativement de cette partie 'commune' implique l'accord du bénéficiaire de ce droit.
Etant rappelé qu'il s'agit là d'un droit perpétuel, patrimonial.
D'où l'extrême prudence rappelée ici et là lors de la concession de ce droit par l'AG : nécessité de l'encadrer.
Ce qui n'interdit pas l'adoption de règles générales pour un "vivre ensemble", pour interdire par exemple barbecue ou bruit après telle heure, règlement intérieur. |
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Posté - 21 déc. 2021 : 18:37:48
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coproleclos
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Posté - 21 déc. 2021 : 19:20:11
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Bonjour @GĂ©dehem,
Vous écrivez, je vous cite : "Etant rappelé qu'il s'agit là d'un droit perpétuel, patrimonial.".
Je précise qu'il existe aussi des droits à la jouissance privative d'une partie commune à titre viager. C'est-à -dire qu'il est accordé par l'AG pour un temps déterminé ou une circonstance précise. Exemple : le droit est accordé jusqu'au départ suite à vente des lots du propriétaire qui en bénéficie.
C'est une juriste qui me l'avait recommandé : il s'agissait d'un couloir desservant 2 apparts possédés par la même personne et qui a perdu ce droit en vendant l'un des apparts.
Est-ce que ce sera encore possible quand l'article 209 de la loi ELAN sera modifié ? Je ne le pense pas en lisant les termes du nouvel article 6-3 de la loi de 1965 et créé par la loi ELAN applicable au 01/06/2020.
Bien Ă vous. |
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GĂ©dehem
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10
Posté - 21 déc. 2021 : 22:28:56
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Il y a aussi la concession personnelle, nominative, qui tombe lorsque disparait le bénéficiaire.
Tout ceci est précisé par le RDC. |
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sonia75
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Posté - 23 déc. 2021 : 17:27:06
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Bonjour Ă tous,
Tout d'abord grand merci de vos Ă©clairages qui vont nous permettre d'agir avec la plus grande prudence.
La PCJP en question a été régularisée au RC en 2020 (elle n'y figurait pas avant).
Aucune précision n'a alors été ajoutée sur ses modalités de jouissance, toutefois je comprends qu'ajouter une "précision" pourrait être interprétée ou avoir valeur de "modification" même si dans les faits on ne modifie rien puisque rien n'avait été spécifié...
La question qui reste est comment s'exerce ce droit de jouissance ? Car je suppose qu'il ne peut être totalement "libre", il y a bien des régles à respecter à commencer par les clauses du RC (jouissance paisible, etc.), de ne pas porter atteinte aux droits des autres copros...
C'est une 1e chose.
- La piste détournée proposée par Gedehem paraît intéressante dans ce cas mais quelle est la valeur légale d'un réglement intérieur pa rapport au RC, est-ce aussi fort ? De même peut on interdire des réunions de personnes dans les PC (y compris PCJP) de façon légale... ?
Dans les PC peut ĂŞtre, dans les PCJP je ne sais pas.
Si on reste vague dans la formulation en ne parlant que des PC est ce que ça englobe automatiquement d'office les PCJP (ou faut il aussi les préciser de façon explicite) ?
Autre interrogation : les clauses de ce Réglement intérieur doivent elles aussi être votées à l'unanimité si elles touchent aux PJCP... La réponse n'est probablement pas claire...
2/ Concernant l'affectation/destination de cette PJCP est ce qu'ajouter a posteriori des précisions sur cette affectation serait considérée comme une "modification de la modalité de jouissance" dés lors qu'on reste cohérent avec l'appellation de cette dernière ?
En même temps dans le cas d'un balcon ou d'une terrasse, le seul nom suffit à définir la destination il me semble c'est à dire une zone non habitable donc peut être qu'on peut se contenter de l'appellation qui en elle-même induit la destination...
La PJCP ne constitue pas un lot et ne figure pas Ă l'EDD simple ligne dans le descriptif du lot qui en jouit.
Il me semble que l'AG est souveraine pour définir la destination de ces parties communes, incluant PJCP a posteriori qui restent des PC... Je suis à l'écoute de vos avis sur ce point et éventuelle idée pour pouvoir rajouter des précisions à cet égard sans risque d'opposition (du moins justifiée) !
Mille mercis par avance !
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Édité par - sonia75 le 23 déc. 2021 17:43:14 |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 déc. 2021 : 18:50:12
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Le fait que le syndicat se prononce sur des règles de "vivre ensemble" pour ce qui concerne en général l'usage des parties communes, cela englobe toutes les parties de l'immeuble classées communes, sans distinction. Art. 26.
Si vous voulez traiter spécifiquement des PC grevées d'un droit de jouissance privatif, c'est l'unanimité, donc avec l'accord du bénéficiaire du droit. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 25 déc. 2021 : 16:01:04
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Mille mercis Gedehem votre astuce me semble en effet la plus appropriée pour ce qui concerne la réglementation sur les fêtes et réunions de personnes nocturnes en général.
Quid de précisions ajoutées sur la destination de la PJCP, l'AG peut elle les voter sans unanimité -et sans risques" à votre avis ?
encore merci ! |
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Vote de nouvelles clauses au RCP parties communes 
