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nvinvi
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 Posté - 26 juin 2022 : 10:02:02
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Bonjour,
je suis dans une copropriété constituée de plusieurs bâtiments.
Les travaux sont affectées au seul bâtiment concerné.
Une cour intérieure est commune à tous les bâtiments.
Une terrasse a été construite il y a très longtemps (80 ans environ ) sur l'emprise de la cour au premier étage d'un des bâtiments.
Qui est responsable du gros oeuvre de cette terrasse et donc des frais de rénovation ?
le bâtiment en question ou bien l'ensemble de la copropriété.
La juridiction n'est pas claire sur le sujet.
Merci pour vos retours
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Édité par - nvinvi le 26 juin 2022 10:03:29 |
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 Posté - 26 juin 2022 : 13:24:46
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Que prévoit le règlement de copropriété ?
Il pourrait s’agir d’une charge spéciale relative a un seul bâtiment, ou bien un partie commune générale ?
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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GĂ©dehem
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Posté - 26 juin 2022 : 15:13:02
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L.art.3
"Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes. "
(...)"
Si rien n'est mentionné au RDC, ou s'il y a ambiguïté, contradiction, L.art.3 s'applique.
Terrasse partie commune de l'ensemble immobilier., tous en supportant les charges. |
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nvinvi
Nouveau Membre
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3
Posté - 26 juin 2022 : 18:02:26
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rien n'est mentionné dans le RDC ni dans l'acte de propriété du copropriétaire du 1er qui en a la jouissance exclusive (le seul accès étant par son appartement).
les charges sur le gros oeuvre de chaque batiment sont supportés uniquement par le copropriétaire du bâtiment concerné.
Ma question est de savoir si cette terrasse doit être traité comme la cour (commune à tous) ou bien elle ne dépend que du seul batiment auquel elle est adossée.
si je comprend bien L.art.3, les travaux de rénovation sembleraient donc être une charge commune à tous les bâtiments.
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GĂ©dehem
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4
Posté - 26 juin 2022 : 18:40:46
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Vous précisez :
"rien n'est mentionné dans le RDC ni dans l'acte de propriété du copropriétaire du 1er qui en a la jouissance exclusive (le seul accès étant par son appartement)."
Cette terrasse est-elle mentionnée dans le RDC, un acte ?
Une 'jouissance exclusive' est-elle mentionnée quelque part, dans un acte ?
Vous dites qu'il n'y a rien, ni RDC ni acte de propriété de la personne.
Si tel est le cas, il n'existe pas de droit de jouissance exclusif Ă son profit.
Le droit de jouissance exclusif est un droit réel, patrimonial, sorte de "droit de propriété d'un usage". Pour le revendiquer, pour être opposable, il doit être mentionné dans un acte, ici le RDC, un acte notarié enregistré au fichier immobilier (SPF, service de la publicité foncière).
Pas d'acte = pas de droit.
Généralement, ce droit de jouissance est assorti de conditions pour ce qui concerne l'entretien de la chose, une terrasse, un espace vert, etc ...
Sachant que dans votre cas, le gros oeuvre de cette terrasse est indistinctement "partie commune", Ă charge de tous, le titulaire du droit de jouissance (s'il existe !!) n'ayant que l'entretien de surface Ă sa charge.
PS : le fait que cette terrasse n'ouvre que sur le lot du 1er ne suffit pas à attester d'un droit pour son usage. Il faut également vérifier ce qu'il en était lors de sa construction (il y a 80 ans ....?). Il se peut que la construction ait été privative, par le propriétaire du logement de l'époque, mentionnée dans le descriptif du lot (EDD, Etat descriptif de division), auquel cas elle serait compris dans ce lot du 1er, privative à son propriétaire.
On est en France : il y a forcément un 'papier' quelque part ..;  Pas de 'papier', pas de mention= tout est commun, pas de droit de jouissance.
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Édité par - Gédehem le 26 juin 2022 18:49:00 |
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nefer
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Posté - 26 juin 2022 : 18:44:56
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citation: Initialement posté par nvinvi
les charges sur le gros oeuvre de chaque batiment sont supportés uniquement par le copropriétaire du bâtiment concerné.
ce serait Ă©tonnant
pouvez vous reproduire le texte exact inscrit dans le RDC ? |
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6
Posté - 26 juin 2022 : 22:08:30
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nvinvi
Nouveau Membre
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Posté - 28 juin 2022 : 22:04:45
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.....
Vous précisez (Gédehem) :
Pas d'acte = pas de droit.
...
le fait que cette terrasse n'ouvre que sur le lot du 1er ne suffit pas Ă attester d'un droit pour son usage.
...
Comment la propriétaire de l'appartement pourrait-elle être dépossédée de la jouissance exlcusive alors qu'elle en dispose naturellement depuis plus de 30 ans.
Ce que personne ne lui conteste par ailleurs.
le problème est la prise en charge des travaux sur cette terrasse.
- Les copropriétaires du seul bâtiment concerné
- Les copropriétaires de tous les bâtiments de la coproprieté.
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Édité par - nvinvi le 28 juin 2022 22:07:55 |
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Posté - 29 juin 2022 : 08:22:11
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Les travaux doivent être répartis en charges communes générales de tous les bâtiments, la même clé que les honoraires du syndic, l’assurance ….
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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GĂ©dehem
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Posté - 29 juin 2022 : 09:40:43
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Comment la propriétaire de l'appartement pourrait-elle être dépossédée de la jouissance exlcusive alors qu'elle en dispose naturellement depuis plus de 30 ans.
Pour être dépossédé d'un droit il faut préalablement le posséder !
Quel acte, quel titre atteste que cette personne "possède" ? Sur ce que vous exposez, il n'y en a pas.
En revanche, cette personne peut en demander la propriété en faisant jouer la prescription acquisitive (les 30 ans d'occupation sans contestation) :
"La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi."
Il faudra alors bien préciser s'il s'agit d'un simple droit de jouissance (usage de surface) ou si toute la terrasse est privative.
En attendant tous supporte la charge, comme il est précisé. |
Édité par - Gédehem le 29 juin 2022 09:42:31 |
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nvinvi
Nouveau Membre
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Posté - 29 juin 2022 : 13:42:43
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par nvinvi
les charges sur le gros oeuvre de chaque batiment sont supportés uniquement par le copropriétaire du bâtiment concerné.
ce serait Ă©tonnant pouvez vous reproduire le texte exact inscrit dans le RDC ?
dans le RDC, il est Ă©crit :
choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un meme batiment :
....
les ornements extérieurs des facades de chaques batiment y compris les balcons et leur revêtement, les balustres et balustrades, les appuis de balcons et de fenêtres ..
...
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Édité par - nvinvi le 29 juin 2022 13:52:19 |
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nefer
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Posté - 29 juin 2022 : 13:52:18
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donc à la charge du batiment ...et non DU copropriétaire |
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GĂ©dehem
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Posté - 29 juin 2022 : 14:35:59
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Pour que ce soit à la charge d'un seul copropriétaire, il faudrait que cette terrasse lui soit privative.
Si cette construction additionnelle n'a été réalisée que sur tel bâtiment, ce sont les copropriétaires de ce bâtiment qui en supportent la charge.
Pour ce qui concerne son statut : le fait qu'elle ne débouche que sur un seul lot ne créé pas de droit pour le propriétaire, l'utilisateur.
Pour cette propriétaire il faudrait qu'une AG lui concède le droit de jouissance ce qui ne pose pas de difficulté semble t-il et résoudrait le problème, évitant d'en passer par la procédure de la prescription acquisitive.
Ce sera l'occasion de préciser ce qu'est cette terrasse (terrasse partie commune du bâtiment X, grevée d'un droit de jouissance au profit de ..., + conditions d'usage et d'entretien de surface, etc ), avec passage par notaire et enregistrement.
Le conseil du notaire est indispensable. |
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terrasse construite sur emprise de cour commune 
