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 Posté - 02 août 2022 : 19:50:04
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Bonjour à tous,
Je viens vers vous afin de trouver de l’aide ,des conseils à ma situation .
Je suis propriétaire depuis le 20 juillet 2022 d’un lot en copropriété de 3 lots. C’est une maison divisée en 3 lots avec espaces verts privatifs et communs, les deux derniers lots dont le mien se sont respectivement vendus en juin et juillet 2022. L’autre lot , a été vendu en 2019 à un monsieur , qui après avoir pris récemment attache avec le syndic , j’ai pris connaissance qu il est défaillant dans ses charges de copropriété depuis la mise en copropriété en 2020 . L impayé s’élève environ a 3000 euro.
La gestionnaire de syndic m’a informé que la copropriété était en cessation de paiement et que de ce fait qu elle allait solliciter leur service juridique afin qu’un administrateur provisoire soit nommé auprès du tribunal.
Pour info , ils n’ont fait aucune Ag, ni convocation depuis leur mandat de syndic juste une procédure de recouvrement auprès du copropriétaire débiteur qui en est resté à la sommation de payer, et auquel il n’y a eu aucun retour de la part du débiteur .
J ai demandé à la gestionnaire de syndic , des détails de décompte de charges , elle m’a dit qu’elle avait tout remis à la vendeuse , me disant que celle ci les a récupérer afin de nous cacher aux acheteurs la situation fragile de la copropriété.
Elle n’a pas conservé de copies
À ce jour , et surtout ni connaissant pas grand chose , malgré que j’essaie depuis quelques jours de glaner des informations sur le net , je ne sais pas trop comment réagir face à tout ça .
Il semble qu il n y ait pas non plus de conseil syndical .
J’ai rencontré les deux autres copropriétaires, je les ai trouvé courtois et motivés pour donner de la valeur à cette copropriété.
Toutefois , je suis quelque peu inquiète pour ces impayés .
Les deux autres copropriétaires souhaiteraient passer en bénévole , bien que le deuxième copropriétaire ayant pris connaissance des impayés se pose aussi des questions.
je ne sais pas trop comment réagir face à tout ça .
Est il préférable de garder le syndic actuel et demander qu ils fassent une Ag pour 2022, et éventuellement poser ma candidature au conseil syndical afin de contrôler leurs obligations , et afin de trouver une solution pour l impayés ou les laisser saisir le tribunal pour nommer un administrateur judiciaire, qui fera le nécessaire et si oui est ce plus onéreux pour la copropriété ?
D’autre part , je pense parler de l impayé de copropriété directement au concerné à savoir le débiteur, est ce une bonne idée ?
Merci d’avance pour votre retour
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nefer
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 Posté - 02 août 2022 : 21:22:45
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bonjour
il y a des informations obligatoires à transmettre à un candidat acquéreur d'un lot de copropriété
le vendeur avait l'obligation de vous fournir les 3 derniers PV d'AG : les avez vous eu?
avez vous pris connaissance de l'état daté avant de signer chez le notaire ?
pour pouvoir poursuivre le débiteur devant le tribunal judiciaire il faut avoir un dossier complet:
PV d'AG avec le vote du budget prévisionnel
PV d'AG ayant approuvé les comptes des exercices
copie des appels de fonds
quand a été nommé le syndic? son mandat est il en cours de validité ? |
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Help63
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Posté - 02 août 2022 : 21:54:46
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Bonsoir merci tout d’abord pour votre retour
Non pas de pv d’assemblée générale joint , le vendeur a indiqué dans l acte de vente ne pas avoir été convoqué à une assemblée générale par le syndic donc pas de pV , et à indiqué que la copropriété était récente ( ( 2020)
concernant l état date le vendeur était à jour de toutes ses charges il est nullement indiqué dessus qu il y avait un copropriétaire débiteur .
Quand j’ai contacté le syndic ils m’ont dit ne plus être syndic , pourtant dans mon acte de vente il est stipulé que c’est eux , et ont facturer l état date .
Si le mandat a expiré , que faut il faire ?
Le syndic que j’ai eu aujourd’hui me dit qu elle va transmettre au juge pour nommer un administrateur provisoire mais si elle est plus syndic le peut elle ?
J avoue que tout ça est flou, et pas très clair |
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PCS1975
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Posté - 03 août 2022 : 02:47:11
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Bonjour,
Si je comprends bien :
- il s'agit d'une construction neuve, initialement vendue par voie de VEFA
- votre copropriété est récente (2020), et l'année de la livraison, il n'y avait qu'un acquéreur, celui qui est aujourd'hui en situation d'impayés qui a signé son acte de vente en 2019 et qui a acquis son lot par voie de VEFA
- le règlement de copropriété a prévu la désignation d'un syndic provisoire
- vous et votre autre voisin avez acquis les deux lots restants directement des mains du promoteur, mais pas en VEFA.
Si j'ai bien compris votre situation, il n'est donc pas normal que le syndic provisoire n'ait pas organisé la toute première assemblée générale en 2020, puisque l'article 1-1 de la loi de juillet 1965 indique "En cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.
Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot."
Donc, sauf situation juridique contraire, la copropriété est née dès que l'achèvement des travaux a été prononcée (2020); à ce moment-là il y avait deux copropriétaires : votre voisin pour 1 lot, et le promoteur pour les 2 autres lots.
En tant qu'acquéreurs en juin et juillet 2022 (vous et votre autre voisin) auriez du être en possession de tous les PV d'AG depuis la naissance de la copropriété, puisque la loi impose 3 PV et que votre copropriété aurait du avoir une AG en 2020 (la première) et une en 2021. Ces 2 PV auraient dû être joints à ce qu'on appelle le pré état daté.
Il serait intéressant de voir ce que votre notaire vous répond à ce sujet (si vous en avez eu un pour représenter vos intérêts) puisqu'il est censé vérifier les documents du pré état daté et de l'état daté
Que votre vendeur (que je suppose être le promoteur) soit à jour des charges de votre lot au moment de votre achat signifie donc que le syndic a bien procédé aux appels de fonds depuis 2020, mais sans AG, comment le budget prévisionnel a-t-il été adopté?
Avez-vous vérifié cela dans vos documents?
La quote-part des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel est indiquée dans l'état daté et sur les deux exercices dont les comptes ont été approuvés en AG et précédant votre achat.
Sur l'état daté figurent aussi les impayés de charge au sein du syndicat ainsi que les impayés auprès des fournisseurs.
S'il n'y a eu aucune AG, comment le syndic a-t-il pu établir cet état-daté et ne pas mentionner les impayés de charges?
Enfin, si le syndic a terminé son mandat (quelle est la date de fin de son mandat?), cela signifie que vous n'avez plus de syndic pour gérer votre copropriété, ce qui est interdit. En principe dans ces situations, les copropriétaires ont la possibilité de convoquer une AG pour désigner un syndic. Un seul copropriétaire (n'importe lequel) peut donc convoquer une AG pour désigner un syndic qu'il soit professionnel ou non.
Un administrateur provisoire vous coûtera bien plus cher qu'un syndic professionnel.
Prenez les devants, et si le mandat de votre ancien syndic s'est terminé depuis peu, il est encore possible d'agir.
Votre "syndic" a fait plusieurs fautes (pas d'AG, et s'est rendu complice de vous avoir caché la situation des impayés), mais il n'est peut-être pas nécessaire de prendre un avocat tout de suite. Essayez de régler la situation, et faites vous aider en adhérant à une association de copropriétaires (qui ont un service juridique).
Votre situation est pour le moins confuse... |
Édité par - PCS1975 le 03 août 2022 03:12:58 |
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Help63
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Posté - 03 août 2022 : 07:45:59
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Bonjour ,
Merci pour réponse ??
Non il ne s'agit pas d'une construction neuve, mais d’une création de copropriété récente . Initialement l’ensemble des 3 lots appartenait à une même personne qui les a vendu bout par bout depuis 2019. Il a fait appel à un syndic pro en 2020.
Oui effectivement je ne comprends pas si les charges ont été payées par le vendeur c’est bien que le budget a été voté , mais j’ai l’impression qu il n’en est rien, le vendeur a juste payé en répondant aux appels de fonds sans se poser de questions.
Oui je pense qu il y a beaucoup de manques de la part du syndic . D’ailleurs une question , du fait de ne pas avoir envoyer de convocation pour faire une Ag aux copropriétaires, le débiteur défaillant peut il obtenir l annulation des créances ou alors devrons nous tous les supporter ( charges eau depuis 2020 et honoraires syndic) et le syndic a t il les moyens n’étant plus syndic de saisir le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire ?
Je pensais pas à tout ça en achetant , c’est mon premier achat, je me trouve vraiment nulle de pas avoir pensé à tout ça , j’essaie de comprendre depuis 1 semaine avec internet comment ça marche réellement une copropriété. C’est très complexe.
Que me conseillez vous commen association de copropriétaire?
Et du fait des impayés existants ne vaut il pas mieux éviter un syndic bénévole ?
Un grand merci pour votre aide
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nefer
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Posté - 03 août 2022 : 08:57:21
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comment savez vous que le mandat du syndic est expiré? |
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Posté - 03 août 2022 : 09:04:32
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La case AJ est faite pour votre copropriété !
Oui, cela coûte beaucoup plus cher.
Je m’interroge sur le syndic en place, ne serait-il pas pour le moins négligent ?
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 03 août 2022 : 09:12:42
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Help63
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Posté - 03 août 2022 : 10:13:10
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Merci à tous pour vos retours
Il est clair que le syndic est négligent , c’est la gestionnaire qui m’a dit que leur mandat a pris fin en février 2022. Elle m’a dit n’avoir conserver aucun document et avoir tout rendu au vendeur . Qu elle n’a aucune obligation à garder des copies
Je n’arrive pas à joindre le vendeur pour qu elle me confirme la date de fin de mandat
Après je trouve que le syndic est incohérent dans ses propos , d un côté leur mandat a expiré et d’un autre ils veulent saisir un administrateur judiciaire. J’en viens à me demander si cest pas pour nous faire peur afin qu on revienne vers eux.
pardonnez moi l’expression mais c’est un bordel sans nom
J ai l’impression en plus que les deux autres copropriétaires sont dans une passivité totale , et que tout repose sur mes épaules pour essayer de mettre ça au clair .
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Help63
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Posté - 03 août 2022 : 10:17:27
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PCS1975
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Posté - 03 août 2022 : 10:50:29
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Bonjour,
OK, puisque ce n'est pas une VEFA, c'est donc l'ancien propriétaire de la maison qui a du faire les démarches et qui a du aller chez un notaire pour qu'il rédige les documents, notamment le règlement de copropriété.
La responsabilité de votre situation est donc partagée entre l'ancien propriétaire et le syndic provisoire.
Le syndic a remis tous le documents au vendeur en février 2022, à cette époque-là , le vendeur était encore copropriétaire. Soit, mais il aurait du faire en sorte de désigner un syndic.
Maintenant qu'il a tout vendu (en vous cachant cet élément capital à savoir qu'il n'y avait plus de syndic), il s'est rendu coupable de duplicité voire de complicité avec le syndic. Mais le syndic n'avait plus de mandat...
C'est très compliqué comme situation, je vous conseille vraiment de vous rapprocher d'une association, il y en a plusieurs :
- Association des Responsables de Copropriété (ARC)
- Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires (ANCC)
- Coproconseils,
- etc..
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Help63
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Posté - 03 août 2022 : 13:27:54
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citation: Initialement posté par PCS1975
Bonjour,
OK, puisque ce n'est pas une VEFA, c'est donc l'ancien propriétaire de la maison qui a du faire les démarches et qui a du aller chez un notaire pour qu'il rédige les documents, notamment le règlement de copropriété.
La responsabilité de votre situation est donc partagée entre l'ancien propriétaire et le syndic provisoire.
Le syndic a remis tous le documents au vendeur en février 2022, à cette époque-là , le vendeur était encore copropriétaire. Soit, mais il aurait du faire en sorte de désigner un syndic.
Maintenant qu'il a tout vendu (en vous cachant cet élément capital à savoir qu'il n'y avait plus de syndic), il s'est rendu coupable de duplicité voire de complicité avec le syndic. Mais le syndic n'avait plus de mandat...
C'est très compliqué comme situation, je vous conseille vraiment de vous rapprocher d'une association, il y en a plusieurs :
- Association des Responsables de Copropriété (ARC)
- Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires (ANCC)
- Coproconseils,
- etc..
Oui je pense que le vendeur a caché sciemment le fait qu’il n’y ait plus de syndic. Toutefois , après recherches il semble vain d’invoquer un vice caché .
Je pense qu’il faut en un premier temps que je convoque le syndicat des copropriétaires afin de décider ensemble d’un nouveau syndic , afin d’éviter l’administrateur provisoire , à voire si syndic bénévole ou professionnel et pour ce qui concerne les impayés on verra ça par la suite .
Merci pour les noms des associations de copropriétaires, je vais m y intéresser de plus près |
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PCS1975
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Posté - 03 août 2022 : 15:54:08
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citation: Initialement posté par Help63
Je pense qu’il faut en un premier temps que je convoque le syndicat des copropriétaires afin de décider ensemble d’un nouveau syndic , afin d’éviter l’administrateur provisoire , à voire si syndic bénévole ou professionnel et pour ce qui concerne les impayés on verra ça par la suite .
Oui, c'est exactement ce que je ferais aussi. La priorité est de convoquer le plus rapidement possible pour désigner un syndic, et vous envoyez une copie de la convocation au syndic par courrier RAR avec avis de réception afin que la procédure de la nomination d'un administrateur provisoire soit stoppée. Ce syndic n'a plus de mandat, ça ne le regarde plus, mais il vaut mieux être prudent.
Vous avez de la chance qu'on soit en plein mois d'août en fin de compte, le service juridique du syndic doit être réduit à peau de chagrin...!
Pour la rédaction de la convocation, l'association peut vous y aider aussi, notamment pour évaluer le budget prévisionnel.
Vous pouvez aussi leur demander si, compte tenu de votre situation, vous pouvez convoquer l'AG en urgence, c'est-à -dire que vous n'êtes pas tenue de respecter le délai des 21 jours. Je crois que ce motif est valable pour convoquer en urgence.
Sinon, il ne s'agit pas d'un vice caché. Vous verrez en temps et en heure s'il faut poursuivre l'ancien propriétaire et le syndic pour faute grave, seulement si le syndicat des copropriétaire a été financièrement lésé. En l'espèce, si vous rattrapez le coup en désignant un syndic et en votant un budget prévisionnel rapidement, vous ne serez pas lésé.
Le fait qu'il y a un copropriétaire qui ne paye pas ses charges ne pourra pas être directement relié aux manquements du syndic et à la dissimulation du vendeur. |
Édité par - PCS1975 le 03 août 2022 16:11:14 |
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nefer
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Posté - 03 août 2022 : 16:27:30
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le syndic, dont le mandat est expiré, légalement ne pouvait transmettre les archives de la copropriété qu'à un syndic élu en AG? |
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Help63
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Posté - 03 août 2022 : 18:17:18
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citation: Initialement posté par PCS1975citation: Initialement posté par Help63
Je pense qu’il faut en un premier temps que je convoque le syndicat des copropriétaires afin de décider ensemble d’un nouveau syndic , afin d’éviter l’administrateur provisoire , à voire si syndic bénévole ou professionnel et pour ce qui concerne les impayés on verra ça par la suite . Oui, c'est exactement ce que je ferais aussi. La priorité est de convoquer le plus rapidement possible pour désigner un syndic, et vous envoyez une copie de la convocation au syndic par courrier RAR avec avis de réception afin que la procédure de la nomination d'un administrateur provisoire soit stoppée. Ce syndic n'a plus de mandat, ça ne le regarde plus, mais il vaut mieux être prudent. Vous avez de la chance qu'on soit en plein mois d'août en fin de compte, le service juridique du syndic doit être réduit à peau de chagrin...! Pour la rédaction de la convocation, l'association peut vous y aider aussi, notamment pour évaluer le budget prévisionnel. Sinon, il ne s'agit pas d'un vice caché. Vous verrez en temps et en heure s'il faut poursuivre l'ancien propriétaire et le syndic pour faute grave, seulement si le syndicat des copropriétaire a été financièrement lésé. En l'espèce, si vous rattrapez le coup en désignant un syndic et en votant un budget prévisionnel rapidement, vous ne serez pas lésé. Le fait qu'il y a un copropriétaire qui ne paye pas ses charges ne pourra pas être directement relié aux manquements du syndic et à la dissimulation du vendeur.
Merci pour cette réponse très pratique
Pour la convocation du syndicat du copropriétaire, faut il y mentionner un budget prévisionnel où se fait il lors de la premier Ag du nouveau syndic en place ?
Concernant les charges impayées elles regroupent l eau et les honoraires du syndic . Ok pour les charges d eau , c’est consommé il faut payer mais pour ce qui est des honoraires de l ancien syndic , du fait qu’il n’y a pas eu de convocation ni Ag, n’est ce pas un manquement grave de leur part et de ce fait la créance des honoraires peut etre annulée ?
Merci bien pour votre aide précieuse , j’ai l’impression déjà d’avoir avancé . |
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PCS1975
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Posté - 03 août 2022 : 18:52:22
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citation: Initialement posté par nefer
le syndic, dont le mandat est expiré, légalement ne pouvait transmettre les archives de la copropriété qu'à un syndic élu en AG?
Mais absolument : à la fin de son mandat, le syndic aurait du prévenir le syndicat (à l'époque le vendeur + le 1er acquéreur) qu'il fallait désigner un syndic. Donner tous les documents à un seul des copropriétaires est une faute supplémentaire.
citation: Initialement posté par Help63
Pour la convocation du syndicat du copropriétaire, faut il y mentionner un budget prévisionnel où se fait il lors de la premier Ag du nouveau syndic en place ?
Concernant les charges impayées elles regroupent l eau et les honoraires du syndic . Ok pour les charges d eau , c’est consommé il faut payer mais pour ce qui est des honoraires de l ancien syndic , du fait qu’il n’y a pas eu de convocation ni Ag, n’est ce pas un manquement grave de leur part et de ce fait la créance des honoraires peut etre annulée ?
Le budget prévisionnel est voté en AG, c'est elle seule qui décide. A charge du syndic nouvellement désigné d'appliquer ce que l'AG aura adopté comme budget prévisionnel et d'appeler les fonds trimestriels.
Pour les honoraires du syndic non payées, vous pouvez laisser tomber. Il faudra que le syndic vous poursuive pour réclamer son dû, et je crois que vous avez assez d'arguments pour lui rappeler ses manquements. Et vous poursuivre pour cela lui coûtera de l'argent, donc il serait culotté de le faire!
En revanche, pour l'eau, il faudra effectivement payer ce qui n'a pas été payé au fournisseur d'eau. |
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Posté - 03 août 2022 : 23:31:51
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Votre « syndic de fait » n’est pas en mesure d’obtenir une ordonnance sur requête pour la désignation d’un AJ puisqu’il ne peut saisir le tribunal.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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PCS1975
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Posté - 04 août 2022 : 00:30:36
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Votre « syndic de fait » n’est pas en mesure d’obtenir une ordonnance sur requête pour la désignation d’un AJ puisqu’il ne peut saisir le tribunal.
C'est tout à fait exact, et je dirais même que c'est encore plus simple : ce "syndic de fait" n'a jamais été désigné puisqu'il n'y a jamais eu d'AG. Il n'a donc jamais eu de mandat pour cette copropriété et aucun contrat n'a été signé.
Néanmoins, je pense qu'il est prudent de lui envoyer une copie de la convocation désignant un autre syndic, avec une lettre polie mais bien sentie, en lui rappelant qu'il n'a jamais obtenu de mandat et qu'il ne peut ni réclamer d'honoraires, ni saisir le tribunal. |
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nefer
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Posté - 04 août 2022 : 12:06:24
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je suppose que le syndic nommé lors de la mise en copropriété, l'était jusqu'au 31/12/2021
pouvez vous vérifier ce qui est indiqué dans votre d’achat ? |
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Help63
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Posté - 04 août 2022 : 15:54:05
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nefer
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Posté - 04 août 2022 : 16:05:39
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il faut d'abord que vous ayez en main l'état daté qui aurait été rempli par ??? et signé le 12/07/2022
il faut connaitre l'identité de la personne ayant rempli ce document
ce document a du vous être présenté à la signature pour vous informer de la situation administrative et financière de votre lot
demandez à votre notaire à qui il a transmis cet état daté à remplir avant la vente
avez vous acheté par intermédiaire d'une agence immobilière ? |
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Problème de syndic et d impayés 
