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ainohi
Contributeur vétéran

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 61 PostĂ© - 27 oct. 2022 :  21:29:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Copropriétaire33

Comme une pièce de la chaudière en panne pendant l’hiver ?
Par exemple.

citation:
Pour quelle raison un syndic ne serait-il plus capable d’exécuter sa mission ?
Lisez bien l’article 37 du décret. Un syndic capable d’exécuter sa mission :
- prend en urgence des mesures de sauvegarde,
- convoque immédiatement une assemblée générale.

citation:
L’on peut aussi obliger le syndic à consulter le CS dans la limite de 2500 € pour qu’il réalise des travaux non prévus qui se révèlent nécessaires.
Non, on ne peut pas. Les seuils mentionnés à l’article 21 ne concernent que les dépenses courantes.






GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 62 PostĂ© - 03 nov. 2022 :  10:54:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
.... Ce n'est pas pour rallumer la 'flamme', mais il serait bon que certains intervenants, qui manifestement ont sauté quelques cours de droit, se penchent un peu sur ce qu'est une "délégation de pouvoir", ses effets juridiques, sur le "mandat", ses effets juridiques, et à y être sur la "procuration" et ses effets juridiques.

Ensuite, sur cette base, on pourra discuter de la 'délégation de pouvoir", au CS ou autre, de son adoption selon L.25a, de la condition fixée D.21, du cadre de sa mise en oeuvre lorsqu'il s'agit du CS, selon L.21 et suivants.

ainohi
Contributeur vétéran

2119 message(s)
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Revenir en haut de la page 63 PostĂ© - 03 nov. 2022 :  12:07:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
1 . Vous rallumer la flamme.

2. Je peux vous retourner l’argument : c’est plutôt à vous de retourner à vos cours de droit.

En fait, c'est moins une question de droit qu'une question de psychologie : une disposition de la loi est en vigueur depuis plus de cinquante ans et vous en avez fait un dogme. Le législateur a modifié la loi. Comme vous ne pouvez admettre que le législateur transgresse un dogme, vous lisez dans la loi le contraire de ce qui y est écrit.

andre78fr
Pilier de forums

France
3183 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 64 PostĂ© - 03 nov. 2022 :  12:50:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Tout a été dit, laissez donc le dernier mot à Gédéhem sinon ça sera sans fin ;-)

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 65 PostĂ© - 03 nov. 2022 :  12:54:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Rappel post 53 :
Gédehem : "Déléguer un pouvoir de décision sans préciser sur quel(s) acte(s) ou décision(s) il porte n'a pas d'effet juridique."
Réponse Ainohi : "C’est faux. Le code civil (articles 1987 et 1988) prévoit bien deux types de mandat : le mandat spécial (article 25-a en copropriété) et le mandat général (article 21-1)."

Et ici : "En fait, c'est moins une question de droit qu'une question de psychologie "
Ce qui explique tout ce baratin !!

Ce n'est qu'une question de droit !

Lorsque vous saurez faire la différence entre la 'délégation de pouvoir" et le 'mandat' du Code civil, nous en reparlerons.
Si besoin !

Accessoirement : L.25a traite de la 'délégation de pouvoir', qui est une chose, et non du 'mandat', qui est autre chose.
Une piste : la 'délégation de pouvoir' entraine transfert de responsabilité juridique, pas le 'mandat', le mandant restant toujours responsable des actes de son mandataire.
Cas connu pour le syndic, pour le représentant en AG.

Lorsqu'on veut discuter de points de droit, il ne s'agit ici que de cela, encore faut-il avoir quelques connaissances en la matière pour ne pas se planter.
Sur ce point, lorsqu'on ne sait pas, on ne prétend pas donner des leçons.

Ajout : n'étant pas bon en compta, je ne m'amuse jamais sur le terrain d'André ....

Édité par - Gédehem le 03 nov. 2022 13:07:46

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 66 PostĂ© - 03 nov. 2022 :  13:32:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr

Tout a été dit, laissez donc le dernier mot à Gédéhem sinon ça sera sans fin ;-)
Vous avez raison.

sonia75
Contributeur vétéran

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Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 67 PostĂ© - 24 nov. 2022 :  12:14:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Copropriétaire33

citation:
Initialement posté par Gédehem


La délégation de pouvoir n'ayant pas précisé l'acte délégué, le CS ne pouvait engager des fonds pour le service du syndicat.
Quelques arrêts dans le même sens, résumés ainsi : "il ne peut y avoir de délégation générale, qui plus est consentie pour une durée indéterminé.
La délégation ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés

Autrement dit, la prétendue délégation n'est pas valide.


Et la résolution adoptée est annulable si elle est contestée au fond dans les deux mois de la réception du PV.



Sauf erreur si cette résolution n'a pas été opposée par voie judiciaire dans les 2 mois, cela signifie qu'elle est donc valablement adoptée et s'applique même si irrégulière...

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 68 PostĂ© - 24 nov. 2022 :  15:30:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, bien entendu, comme il en est de toute décision d'AG.

Mais sur le présent sujet, ce n'est pas la question de la décision, licite ou pas, qui se pose.
C'est celle de la délégation de pouvoir : l'acte contesté a t-il été délégué ?

Dans le cas exposé (modif étiquettes boites aux lettres), où est la décision d'AG déléguant au CS la mise à jour des étiquettes, ou plus globalement la mise en conformité de ces boites ?

Il faut revenir aux règles qui s'imposent à toute délégation de pouvoir, question sur laquelle le juge s'est penché depuis longtemps. La copropriété ne fait qu'enfoncer des portes ouvertes dans ce domaine, n'apportant aucune nouveauté..

Que dit le juge (résumé) :

- Conditions de fond tenant au délégataire : la compétence, l’autorité et les moyens nécessaires pour accomplir sa mission. (1)
- Conditions de fond tenant à la délégation : la délégation doit être circonstanciée, et ne peut donc pas porter sur l’ensemble des pouvoirs du délégant. Elle doit également être limitée dans la durée et dans l’espace. Elle doit en outre être certaine et dépourvue d’ambigüité. Il est indispensable de lister les pouvoirs délégué de la manière la plus exhaustive et détaillée possible.
– Préciser les moyens donnés au délégataire : humains, matériels, financiers…
- Indiquer les obligations du délégataire dans l’exercice de sa délégation.


Sans perdre de vue que la délégation de pouvoir entraine transfert sur le délégataire de la responsabilité pénale que portait le délégant. (*)
S'il y a litige, c'est le délégataire qui sera seul poursuivi.
S'agissant du CS, bien du plaisir, puisqu'il n'est pas doté d'une personnalité juridique propre, qu'il n'existe pas en tant que "personne".

En résumé, parmi tous les actes de la compétence exclusive du syndicat, celui-ci peut en déléguer certains, sous réserve de préciser de quels actes il s'agit.

Dans l'exposé de Jany, la résolution adoptée par l'AG était :
"l'AG autorise le CS à engager certaines dépenses sans décision d'AG jusqu'à un montant de 2 500 € HT "
Pas besoin d'être grand juriste pour constater que cette rédaction ne veut rien dire, et que la mise en conformité des boites aux lettres n'a pas été déléguée au CS, entre autres actes ou décisions qui pouvaient l'être.

(*) a la différence du 'mandat', le mandant gardant toujours la responsabilité des actes de son mandataire.

(1) "Compétence ...; autorité ..." S'agissant du CS, de beaucoup, il faut se poser la question ....



Édité par - Gédehem le 24 nov. 2022 16:01:22

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 69 PostĂ© - 24 nov. 2022 :  16:54:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Oui, bien entendu, comme il en est de toute décision d'AG.


Je suis d'accord, SAUF pour le cas d'une décision d'AG qui approuve une grille de répartition des charges non conforme aux dispositions de l’article 10.

Signature de CopropriĂ©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 70 PostĂ© - 24 nov. 2022 :  19:03:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Désolé : même punition !
Une décision d'AG irrégulière, y compris celle portant atteinte à la jouissance privative d'un lot, s'applique à tous passé le délai des 2 mois de contestation.

Dans le cas exposé par Jany, la mise en cause ne porte pas sur la décision de l'AG.
Elle porte sur la nature d'une prétendue délégation de pouvoir, aucun acte déterminé explicitement n'ayant été délégué, ainsi que l'impose D. art 21. (*)

Faute de préciser quel ou quels actes/décisions sont effectivement délégués, la décision de l'AG est inapplicable.
Où est précisée la délégation de pouvoir donnée au CS pour mettre en conformité les boites aux lettres ?
Sur quel acte ou pièce peut s'appuyer le CS pour affirmer "j'ai délégation pour les BAL !"
Il n'y en a pas trace dans un PV d'AG, seule compétente ! Un coup d'épée dans l'eau !

(*) condition imposée dans nos copropriétés comme il en est partout, que reprend le juge : une délégation de pouvoir "... doit être certaine et dépourvue d’ambigüité. Il est indispensable de lister les pouvoirs délégué de la manière la plus exhaustive et détaillée possible. "

Rappel D.art.21 :
"La délégation de pouvoir accordée en application du a de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l'acte ou la décision déléguée. A l'issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l'assemblée de son exécution.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.


Impossible de l'occulter !

Édité par - Gédehem le 24 nov. 2022 19:13:07

zaroc
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Revenir en haut de la page 71 PostĂ© - 24 dĂ©c. 2022 :  23:44:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je ne veux pas raviver les tensions entre les uns et les autres mais que penser de la résolution suivante inscrite à l’ordre du jour de notre prochaine AG. Son objet n’est pas le même que celui évoqué par Jany mais il donne au CS et au syndic un pouvoir ( une délégation de pouvoir ) qui , selon moi, n’est pas conforme à la législation.
« Fixation du montant des dépenses, par intervention, que le syndic peut engager après accord du conseil syndical pour exécuter des travaux sans convocation d’une assemblée générale, en vertu des dispositions de la loi du 31/12/1985
L’assemblée fixe le montant maxi des dépenses par intervention que le syndic peut engager après accord du conseil syndical entre deux AG en cas d’urgence pour l’entretien de l’immeuble et hors budget de fonctionnement à la somme de 2997,00 euros TTC "

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 72 PostĂ© - 25 dĂ©c. 2022 :  10:52:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Cette résolution est totalement illégale ou bien le syndic a interprété à sa façon les articles 21-1 et suivants, mais cela n'en reste pas moins illégal.

La loi ne confère pas cette possibilité.

Jany2718
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 73 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2022 :  13:46:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

Cette résolution est totalement illégale ou bien le syndic a interprété à sa façon les articles 21-1 et suivants, mais cela n'en reste pas moins illégal.

La loi ne confère pas cette possibilité.

? mais la loi ne l'interdit pas , donc elle le permet... Il doit évidemment s'agir de travaux concernant des parties communes et aucunement des travaux pouvant être réalisés régulièrement par les copropriétaires ou ordonnancés par leurs soins par une entreprise de leur choix et à leurs frais ( comme cela est le cas pour la confection d'une étiquette de boite à lettres ).
Si la résolution ne convient pas à un copropriétaire, il lui appartient de la contester comme cela est prévu par la loi ( art 42...).

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 74 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2022 :  17:18:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il ne faut pas inventer, inverser le sens des choses !
Les pouvoirs du syndic en matière de finance sont limités par ce que décident les propriétaires de l'immeuble lors d'une AG.
AG 'normale' (annuelle, supplémentaire), ou AG 'en urgence', convoquée sans délai.
(sautons les 3 ou 4 pouvoirs qu'il détient en propre)

S'agissant de passer contrat pour des travaux précis, une prestation définie, c'est le syndicat qui en décide.
Syndicat qui peut déléguer au syndic " le pouvoir de ...." (délégation de pouvoir), qui doit répondre à un objet précis ("....la délégation de pouvoir mentionne expressément l'acte ou la décision déléguée").
De plus, le budget délégué pour réaliser l'acte doit être compris dans le budget courant.

En résumé, la proposition rapportée par Zaroc est hors les clous, donc irrégulière.

Jany2718
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 75 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2022 :  19:55:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem



En résumé, la proposition rapportée par Zaroc est hors les clous, donc irrégulière.

Peut-être, mais si ladite résolution "irrégulière" n'est pas contestée régulièrement dans les 2 mois de la réception du PV, elle devient exécutable ...
La contestation judiciaire pourrait d'ailleurs être jugée abusive, car en définitive, cette possibilité donnée au syndic d'engager certaines dépenses modérées avec le seul accord du CS ( sans convoquer l'AG pour cela )est bien normale, s'il s'agit bien de dépenses visant les parties communes . Cette possibilité a bien été votée en toute connaissance de cause par l'AG ... il faudrait donc démontrer que son exécution ferait grief à un ou quelques copropriétaires , ou qu'il s'agirait d'un abus de majorité ... cela semble voué à l'échec. En outre ce type de résolution est pratiquement systématique et est passé dans l'usage normal.

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 76 PostĂ© - 30 dĂ©c. 2022 :  11:19:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Inventer, inverser, tordre le cou .....

Ce dont vous parlez (autoriser le syndic à .....) relève de la délégation de pouvoir prévue L.25a. Il n'y a rien à inventer ou transformer d'un dispositif prévu !

L'AG souhaitant déléguer au syndic certaines actes (ici des travaux), elle doit suivre la procédure prévue pour cela. Hors cette procédure, c(est irrégulier, ici illicite. Pas besoin de mettre en avant un préjudice pour une chose illicite, irrégulière.

ajout sur : "cette possibilité donnée au syndic d'engager certaines dépenses modérées avec le seul accord du CS ( sans convoquer l'AG pour cela )est bien normale, s'il s'agit bien de dépenses visant les parties communes "

Le syndic (le syndicat) ne s'occupe que des choses communes.
En cas d'urgence (il s'agit ici de cela), les textes font obligation au syndic de convoquer une AG sans délai. L'AG pourrait décider 'normalement" contre cette disposition ?

Finalement, faisons nos propres règles, à notre sauce, et vogue la galère .....

Édité par - Gédehem le 30 déc. 2022 11:46:48

zaroc
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 77 PostĂ© - 30 dĂ©c. 2022 :  19:34:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J’aurai tendance à être de l’avis de Gedehem et Rambouillet :
-le CS ne donne pas d’accords mais des avis. Sinon, il engage sa responsabilité et il n’a pas d’assurance pour ça sauf délégation 21-1 qu’il n’a pas dans notre copro
-le syndic à un budget voté par l’AG pour l’entretien et tx mineurs et il peut un peu le dépasser sans qu’on lui en fasse grief...
-pour les tx 14-2, il faut une décision AG
-pour les tx urgents, il y’a une procèdure en principe à respecter
Quel est donc ce besoin de piocher dans la caisse en relation ( connivence ) avec le CS en s’appuyant sur une loi qui ne rien de tout cela!

Jany2718
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Revenir en haut de la page 78 PostĂ© - 30 dĂ©c. 2022 :  19:51:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Certaines petites dépenses sont très souvent ou "régulièrement" décidées sans décision d'AG ni urgence . Exemple : l'achat d'un sapin de Noël pour la décoration du hall d'entrée ...
Faudrait-il une décision d'AG pour cela ? la contestation judiciaire d'un copropriétaire ne serait-elle pas jugée abusive par le tribunal ? voire: le demandeur ne serait-il pas condamné à une amende civile pour procédure abusive ?
Considérant la relative modicité du budget accordé pour ces dépenses que peut engager le CS , il semble qu'il pourrait être dérogé aux règles relatives à la délégation de pouvoir , selon lesquelles il faut que l'objet des dépenses soit exactement convenu par avance et par une décision d'AG .
Toutefois, ce qui importe, à mon avis, c'est qu'il doit s'agir d'une intervention sur parties communes , excluant toute possibilité d'être effectuée par un copropriétaire par ses propres moyens, sur un espace considéré comme privatif ... Cela était d'ailleurs le propos de ma question à l'origine de cette intéressante discussion.
En fait la question peut être contournée en considérant que les frais en question sont préfinancés par le CS sachant que les frais engagés par le CS pour le fonctionnement du SDC sont remboursés et comptabilisés comme dépenses communes dans les comptes du SDC établis par le syndic... Dans cette analyse des choses il n'est plus question de délégation proprement dite ni de mandat .

rambouillet
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Revenir en haut de la page 79 PostĂ© - 31 dĂ©c. 2022 :  09:24:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
" Exemple : l'achat d'un sapin de Noël pour la décoration du hall d'entrée ..." à mon avis, ce n'est pas le bon exemple en effet cela ne répond pas à l'objet du syndicat et en sus peut choquer certains résidents ...... ceux qui veulent un sapin se l'achètent à plusieurs éventuellement (c'est un peu comme les gerbes pour les décès ...)

"En fait la question peut être contournée en considérant que les frais en question sont préfinancés par le CS sachant que les frais engagés par le CS pour le fonctionnement du SDC sont remboursés et comptabilisés comme dépenses communes dans les comptes du SDC établis par le syndic... " et là on biaise : ne pas confondre "frais de fonctionnement du CS et dépenses pour le syndicat

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 80 PostĂ© - 31 dĂ©c. 2022 :  11:11:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On ne peut pas d'un coté crier au scandale lorsque le syndic dépense n'importe comment faisant grimper les charges, et de l'autre considérer "normales" des dépenses engagées sans rapport avec l'objet du syndicat.

Il faut revenir à la base de tout : les copropriétaires décident de répondre à leurs besoins collectifs en votant le budget prévisionnel. Idem pour les travaux hors prévisionnel.
Prévisionnel qui peut prévoir, pourquoi pas, le sapin de Noël, le pot annuel ....
Prévisionnel qui comporte une ligne budgétaire pour les frais administratif du CS (ceux nécessaires à la mission du CS, pas pour autre chose).
Ligne budgétaire pour "entretien divers, imprévus".
Il faut voir en face : il s'agit là de décider des "revenus affectés au syndicat", comme il en est de nos salaires ou retraites, le syndicat n'ayant pas d'autre ressource que ce que lui affectent les propriétaires.

C'est dans le cadre des ces divers budgets que l'AG peut décider de déléguer certains pouvoirs, au CS ou au syndic.
Le syndicat (son syndic) ne peut donc engager 1€ de plus de ses "revenus", de ce qu'il détient. D'où l'importance de l'élaboration concertée (syndic/CS) des divers budgets nécessaires au fonctionnement du syndicat, des ressources affectées au syndicat pour répondre aux besoins collectifs.

C'est dans ce sens que l'on s'engage dans une véritable politique de maitrise des charges, et non dans une fuite en avant sans contrôle.
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