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brennec
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PostĂ© - 28 nov. 2022 :  08:31:14  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

J'ai déjà parlé ici du problème posé par une toiture terrasse végétalisée non accessible transformée par le promoteur en une terrasse jardin à accès exclusif et privatif, et cela sans modification de l'EDD. En raison de la configuration des lieux, ces transformations se sont faites à l'insu des syndics et copropriétaires, jusqu' à ce qu'une fuite en toiture révèle le pot aux roses.

Après 15 ans, les nouveaux copropriétaires souhaitent régulariser.
Nous allons faire appel à un architecte pour qu'il détermine les éventuels problèmes techniques d'étanchéité et de sécurité posés par les transformations non autorisées effectuées par les précédents copropriétaires, (surtout que l'accès depuis une partie commune ayant été bouché, depuis 15 ans nul n'a pu vérifier l'état de la toiture, et qu'il semble que les relevés d'étanchéité aient été malmenés.)

Je vous sollicite pour le problème légal :

Le syndic prévoit un vote à la majorité de l'article 26. A-t-il raison ?

La loi Elan pourrait-elle s'appliquer à un espace qui est de fait sinon en droit partie commune à usage exclusif et privatif depuis 15 ans, même si cela ne fait que 2 ans que le reste de la copropriété, syndic compris, est au courant ?

Cette toiture terrasse de 18 m2 environ, la seule de la copropriété, ( le reste de la toiture est en zinc) abrite une gaine d'évacuation VMC qui descend d'un mur (cette partie verticale sert actuellement de support à un rosier grimpant ...) et parcourt horizontalement une partie de la toiture presque au ras du sol (petit muret en béton surmonté d'un grillage), avant de rejoindre le bloc de la VMC de cette partie d'immeuble : est-ce considéré comme un élément d'équipement commun ?

Si oui, est- il possible de transformer officiellement cet espace qui contient un élément d'équipement commun (pas essentiel cependant ) en partie commune à usage privatif ?

Quelles conditions particulières faudrait-il poser pour préserver les droits de la copropriété ?


GĂ©dehem
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 1 PostĂ© - 29 nov. 2022 :  19:14:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vote Ă  la maj. art. 26 sur quelle question ?

Selon votre exposé, en fait comme en droit cette toiture-terrasse est intégralement partie commune, un prétendu droit de jouissance exclusif n'ayant aucun existence.

Si cet équipement "vmc" installé sur cette toiture est à l'usage de plusieurs lots, il est forcément communs, au moins à ces lots.

rambouillet
Pilier de forums

17784 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 30 nov. 2022 :  07:53:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
en une terrasse jardin à accès exclusif et privatif,


ce caractère juridique n'existe pas : soit c'est privatif, soit c'est commun à jouissance privative, soit c'est commun, mais un accès exclusif et privatif ne peut exister.

Ensuite si cette partie commune devait devenir une partie commune à jouissance privative, alors elle devrait supporter des servitudes inscrites dans le RdC et l'EDD. Et de c fait elle devrait définir les moyens d'accès pour le syndicat à ces servitudes.

Et bien sur tout cela aura une conséquence sur les tantièmes de coprorpiété et de charges.

Enfin, condition du vote : oui majorité de l'article 26 :
"a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"

brennec
Contributeur actif

France
160 message(s)
Statut: brennec est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2022 :  07:25:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour ces 2 interventions.

J'ai de mon côté googlé pour comprendre ce que signifiaient sur les plans les termes toiture terrasse inaccessible. Le terme correspond à la destination de la toiture : une toiture terrasse inaccessible ne reçoit qu'une circulation réduite à l'entretien normal du revêtement d'étanchéité et de ses accessoires, lesquels sont dans ce cas précis les 3 gaines VMC. (en revanche une toiture terrasse dite "technique" reçoit une circulation plus fréquente.)
En ce cas à la conception les procédés d'étanchéité et de sécurité (garde corps) sont différents de ceux mis en oeuvre pour une toiture terrasse accessible.
Pour une toiture terrasse accessible, la transformation en terrasse jardin à usage exclusif ne pose que les problèmes légaux pour lesquels vous m'avez donné la réponse. (majorité de l'article 26).
Mon problème à moi est donc au carrefour du problème légal et du problème technique : je n'ai trouvé nulle part encore d'exemples de toiture terrasse inaccessible devenue partie commune à usage privatif, si bien que je ne sais pas quelles clauses autres que la servitude d'accès on peut poser pour protéger ces gaines VMC contre d'éventuels occupants négligents.

A priori la meilleure réponse serait de garder cet espace en partie commune.

Merci


rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2022 :  08:44:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
si cette terrasse est décidé "inaccessible" par le constructeur, il vaut mieux ne pas la rendre commune à jouissance exclusive ou alors en rédigeant des contraintes d'accessibilité et peut-être rendre le copro responsable de l'étanchéité et de la sécurité (cela va peut-être le refroidir ...)

Mais le mieux pour tous effectivement, c'est de laisser cette partie "commune".

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2022 :  09:25:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
" je n'ai trouvé nulle part encore d'exemples de toiture terrasse inaccessible devenue partie commune à usage privatif,"

Il ne peut y avoir d'exemple, et vous avez la réponse dans votre question !
Une toiture terrasse inaccessible ne peut ici être grevée d'un droit de jouissance privatif que par la volonté des copropriétaires (concession du droit par l'AG pris à la maj. art.26)

C'est donc tout simple : la terrasse partie commune Ă©tant inaccessible, l'AG doit refuser la demande de concession, en ne votant pas la proposition.
Point final.

Édité par - Gédehem le 02 déc. 2022 09:26:09

brennec
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2022 :  10:36:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Certes, certes, mais si la demande est refusée, il va falloir une résolution pour demander au copropriétaire actuel de cesser d'utiliser cet espace, d'en supprimer les aménagements antérieurs non autorisés faits par ses prédécesseurs, et même pour la copro de le rendre de nouveau inaccessible, non au sens des règles de construction, mais en ce qui concerne les accès modifiés par le promoteur.
Grosses discussions et problèmes à prévoir lors de l'AG.

Je cite Rambouillet :
citation:
peut-être rendre le copro responsable de l'étanchéité et de la sécurité (cela va peut-être le refroidir ...)
Est-ce possible légalement ?

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2022 :  10:58:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, bien entendu, lors du vote de la concession du droit d'usage exclusif. L'assortir de conditions.

Mais il ne faut pas se faire d'illusion : il est beaucoup plus compliqué de faire respecter ces clauses que de dire "Ben non, cette toiture reste commune, pas de concession d'un droit d'usage, vous devez remettre les choses en l'état sous 6 mois (par exemple), avec constat d'huissier".

Pour les "travaux" dont vous parlez, pour l'accessibilité etc, il n'y a aucune urgence ! A tête reposée il sera toujours temps de voir l'affaire au bout des 6 mois, une fois tout remis en état.

Il ne faut pas faire une montagne d'une chose relativement simple.


Sunbird
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2022 :  11:54:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Depuis quand cette transformation a été faite ?
Vous parlez de transformation par le promoteur, de quand date l'immeuble ?

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2022 :  12:43:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

C'est précisé :
"Après 15 ans, les nouveaux copropriétaires souhaitent régulariser."

brennec
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 16 dĂ©c. 2022 :  21:48:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Du nouveau sur ce problème : Un géomètre a fait il y a 15 ans un projet de modificatif du RCP quand les premiers propriétaires ont relevé une discordance entre le plan commercial qui leur a été vendu et qui comprend bien la jouissance du jardin ( -toiture terrasse végétalisée selon le RDC).
Ce projet est resté inconnu des syndics successifs, des copropriétaires, et des notaires puisque les actes de vente successifs n'en font pas mention.

Selon notre syndic actuel Il est difficile de savoir, à ce stade, si les nouveaux copropriétaires doivent obtenir le droit de jouissance ou bien s’il est déjà acquis.
Que répondre à cela ? quelle est la valeur d'un plan commercial par rapport au RDC ?

rambouillet
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17784 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 17 dĂ©c. 2022 :  09:06:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nulle ....

Lorsqu'on achète chez le notaire, normalement, on signe un plan et c'est lui qui fait foi ....
mais encore faut-il qu'il ne soit pas différent de celui dans le RdC publié au SPF

brennec
Contributeur actif

France
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Statut: brennec est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 17 dĂ©c. 2022 :  12:06:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Alors je ne comprends pas notre syndic, qui présente comme un "minimum" la validation par la prochaine AG du projet de géomètre, bien qu'il soit contraire aux plans initiaux, au RDC et aux actes notariés présentés lors des ventes successives du lot demandeur.

Je vais lui demander de consulter notre assistance juridique !

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 17 dĂ©c. 2022 :  13:43:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce syndic est un âne !!

Le droit dont il est question résulte d'un acte, soit dans l'EDD/RDC d'origine, soit ultérieurement par décision d'AG, avec enregistrement (notaire), et mention ensuite dans les actes lors de mutations (re-notaire).
S'il n'y a aucune mention quelque part dans un acte, en particulier dans le RDC que le syndic doit appliquer et faire respecter, c'est qu'il n'existe pas de droit de jouissance, point final.

brennec
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 17 dĂ©c. 2022 :  22:18:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Question à propos du (vieux) projet de modificatif d'un géomètre, projet jamais porté à la connaissance ou au vote de l'AG :

Lot numéro CENT SOIXANTE DIX SEPT :
Dans le bâtiment B, 5ème étage, jouissance privée et exclusive de 29m² environ de jardin.
Et les sept / dix mille septièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,
ci..………………………………………………………………………………..……….7 / 10007


Je laisse de côté l'appellation jardin (donnée par le plan de commercialisation) à ce qui était à l'origine une toiture terrasse végétalisée.

Mais peut-on vraiment créer un lot (même transitoire) constitué uniquement par une jouissance privative à laquelle sont attribués des tantièmes de propriété ?

PS Dans une seconde modification ce lot est supprimé et est formé un nouveau lot 178 composé du lot initial d'habitation auquel est désormais adjoint une jouissance privative.



Édité par - brennec le 17 déc. 2022 22:24:33
 
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