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paraclitique
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 Posté - 19 mai 2023 : 14:17:56
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Bonjour,
la copropriété en laquelle je réside, va devoir faire de gros travaux d'étanchéité, 3 devis clones sont présentés à l'AG,
pour un total 1 millions d'euros,( travaux, dommage ouvrage, MO)
Pour un logement T3 la somme sera de 18 000€
Le syndic fait suivre le vote de ces devis, d'une proposition de " frais administratifs" de 4%
Le CS peut il conseiller de ne pas voter ces 4% et proposer 0% ?
J'ai du mal à accepter de donner 40 000€ pour simplement faire tourner un ordinateur pour faire des règles de 3 pour les appels de fonds ..
D'autant que dans un premier temps l'employé du syndic m'avait "expliqué" que le chantier était complexe et serait long et qu'il y aurait plusieurs réunions de chantier...
Je lui avais répondu que tant pour les réunions de chantier que pour la réception des travaux cela ne me semblait pas de ses compétences
Que dit la loi et les usages sur ces "frais administratifs" ?
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Neofit92
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Posté - 20 mai 2023 : 08:00:51
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La loi, je crains qu'elle ne dise pas grand-chose sur le pourcentage.
Quand à l'usage, notre expérience d'un ravalement il y a un peu plus de 10 ans, le CS de l'époque a pu "négocié" un pourcentage à 1% (HT) pour un total de 1.3M€.
Ici; la TVA est importante car elle est de 20%...
Ce tarif avait été obtenu car le syndic ne faisait "que" la facturation et aucun suivi, la facturation étant assez simple pour ne pas dire simpliste ...
Pour résumer, il ne semble pas y avoir de règles, tout juste une négociation, mais pour cela il faut un CS impliqué et efficace.
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MIBA
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Posté - 20 mai 2023 : 08:09:53
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Effectivement la loi ne dit rien.
Mais un taux de 4% sur un montant total de travaux important est complètement excessif.
Dans ce genre de travaux, le nombre d’entreprises intervenantes est faible et le travail administratif est donc plutôt réduit.
Pour avoir une idée d’un taux raisonnable, il faut imaginer le nombre d’heures de travail administratif que le syndic va passer au fil du chantier, les valoriser au coût horaire du syndic et recalculer le taux. |
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Neofit92
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3
Posté - 20 mai 2023 : 08:38:59
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Ah, j'oubliai,
les prix que vous annoncez me semblent dans une fourchette très haute.
Il y a un peu moins de 9 ans , 1450m² en 2 bâtiments pour 200 000€ TTC environ.
Sur un toit terrasse probablement beaucoup plus simple. |
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Sunbird
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 Posté - 20 mai 2023 : 10:17:48
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Quelle est la surface ?
Pour les 4%, il suffit de refuser la résolution, et c'est ce que devrait faire l'assemblée. |
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paraclitique
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Posté - 20 mai 2023 : 12:30:44
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Merci bien pour vos réponses,
le conseil syndical (impliqué et soudé, une chance toutes récente depuis le dernier renouvellement de ses membres)
Ă©tait ok pour me suivre avec un 0% mais j'ai eu un doute.
Là , l'employé du syndic me dit que dans ce cas il ne ferait pas les appels de fonds. Je suis sereine, vu que nous votons les travaux en AG faire les appels de fonds me parait relever du travail standard d'un syndic.
Par souci de ne pas ouvrir un conflit trop rude, je garde sous le coude la généreuse proposition d'accorder 3 vacations ( en acceptant postérieurement un dérapage vers 4 ou 5) dont prix (contractuel) est dodu.
Pour le cout des étanchéités/superficie,
nous sommes dans une configuration particulière, il ne s'agit pas de toit terrasse.
Nous avons un "jardin" entourant 3 bâtiments, mais en fait ce n'est pas un jardin, ce sont 3 restanques/ jardinières qui sont au dessus des garages.
Il faut donc enlever la terre (et les plantations, et l'arrosage automatique, et l'éclairage) traiter l'étanchéité, remettre de la terre et replanter...
Au plus profond nous avons 1m50 de profondeur (approximativement : c'est que j'avais évalué, et le cubage de terre à manipuler annoncé par les devis corrobore mon approximation)
Nos devis couvrent, seulement, dépose de la terre, réfection étanchéité, et remise en place de la terre.
J'ai eu du mal à sussurer qu'il nous faudrait ensuite faire appel à un paysagiste spécialisé en plantes peu gourmandes en eau pour remplacer le tilleul (!) et le cèdre(! ) qui sont présentement dans ces jardinières...
Coup de chance, autour d'un prolongement du tramway à 300m de nos bâtiments viennent d'être installées des jardinières supposées pouvoir accueillir arbustes et plantes rustiques sans arrosage !
Je suis donc partie à la recherche de l'entreprise qui a effectué les plantations et j'ai fait un relevé photographique de l'ensemble des plantes utilisées, je verrai bien en octobre ce qui est mort et ce qui a survécu |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 mai 2023 : 13:41:16
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" vu que nous votons les travaux en AG faire les appels de fonds me parait relever du travail standard d'un syndic."
Le travail "standard" du syndic relève de la gestion courante, habituelle, annuelle.
Ici, vous êtes hors de ce cadre, hors du budget courant, une AG devant statuer spécifiquement sur ces travaux.
D'où la rémunération du syndic qui en découle.
Sauf qu'il, il n'aura que la gestion administrative et comptable, les travaux eux mêmes étant l'affaire du MO, rémunéré par ailleurs.
D'où les 4% très exagéré, à négocier, sans doute ici dans les 1 ou 2 %. |
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paraclitique
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Posté - 20 mai 2023 : 16:22:36
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Merci pour cette suggestion,
4000 ou 8000 € me paraissent une sacrée somme pour ce travail administratif..
Le syndic pourrait refuser de faire les appels de fonds ?
Sachant que tout retard à cette reprise d'étanchéité nuit à la structure du bâti...
Je vais laisser le président du CS négocier,
mais perso si nous payons une telle somme, je constitue une commission au sein du CS pour chercher un syndic moins couteux (200€ par lot principal, cela pique) |
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Neofit92
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Posté - 20 mai 2023 : 19:06:45
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Étonnant de vouloir donner 0€ à un syndic pour des travaux.
Personnellement, je chercherai ailleurs ces 4k€ (0.33% HT) ou les 8k€ (0.66€% HT) qui sont déjà assez loin des pourcentages admis (autour de 1%).
Par exemple dans votre devis d'1 Million d'euros.
Nous avons aussi réalisé (300m² d'étanchéité végétalisée au dessus de certains boxes d'environ 70/80 cm de hauteur de terre) , et de mémoire les budgets n'ont pas posé de gros débats donc les prix restaient raisonnables. Mais nous n'avons pas de cèdre, où tilleul...
Combien de surface votre projet?
Enfin pour les 200€, cela dépends de la complexité de votre copropriété, mais cela n'est pas déraisonnable. Les stats ARC vont de 160€ à 250€ pour une résidence de 50 à 100 lots (cf leur outil OSCAR)
Certes c'est toujours trop cher, dixit l'ARC, mais un bon syndic vous fait faire aussi quelques économies... Vaste débat!
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paraclitique
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Posté - 21 mai 2023 : 11:44:55
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La superficie Ă traiter est de 500m2 en 3 restanques.
Oui, je trouve chers ces frais administratifs sur travaux, faire un appel de fonds spécifique ne me parait pas demander autre chose qu'un peu de temps de secrétariat.
Et oui je trouve cher notre contrat de syndic, d'autant que nous n'avons en Ă©change que du travail administratif.
C'est le CS qui recherche les entreprises et les artisans et fait Ă©tablir les devis.
C'est le CS qui renégocie les contrats.
J'ai beau réfléchir je ne vois que du travail administratif fait par le syndic : secrétariat et comptabilité. |
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Neofit92
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Posté - 21 mai 2023 : 12:24:15
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Et bien, chez nous 1 million € pour remettre 700m3 de terre Végétale sur une étanchéité, cela n'aurait pas passé le CS.
Il faut peut-être faire négocier votre syndic  .
Je plaisante mais cela parait très cher tout de même.
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paraclitique
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Posté - 23 mai 2023 : 11:41:22
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Oui, c'est cher.
Ce qui alourdit le total ce n'est pas les nombre de m3 et la réfection de l'étanchéité, c'est tout le reste.
Notamment, des cheminements en pierre à enlever et à remettre.( si on arrive à récupérer les pierres)
Que peut faire le CS ?
Le MO propose 3 entreprises, ok
Et leurs devis arrivent au mĂŞme total pour des lignes qui fluctuent peu. |
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goutelette
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Posté - 29 mai 2023 : 18:57:59
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Bonjour, Attention vous mentionnez :
citation: Le syndic fait suivre le vote de ces devis, d'une proposition de " frais administratifs" de 4% .
En principe les pourcentages mentionnés par les syndic sont toujours HT. De ce fait, le montant du pourcentage est rarement rond. Ce qui fait du 4.8 %
Toujours en principe le % diminue suivant l'importance de la facturation. 2% HT parait un bon compromis.
Il faut d' une part, lui proposer avant l' AG. S'il refuse, il faut que le Président -te d' AG lors du vote d'attribution de cette rémunération, fasse une contre proposition. Faut-il que la majorité des personnes présentes suive la proposition du Président ? |
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Neofit92
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Posté - 29 mai 2023 : 21:15:45
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Il n'y a pas de bonne réponse à votre problématique où seule la copropriété peut trouver une solution.
Car en appliquant à la louche des hypothèses classiques. 500m², où il faudra d'ici 20 ans refaire une étanchéité au même prix. Ceci pour à priori 35 boxes cela représente un coût de près de 1500€ /an pour ce projet.
C'est beaucoup.
Il faudrait peut-être profiter de cette problématique pour reconsidérer si cet espace ne peut être revisiter ou affecter à une autre finalité. En tous les cas je comprends que ce soit un point chaud pour la prochaine AG!
Enfin une dernière remarque.
Votre syndic semble associer la répartition de ces frais aux tantièmes par rapport aux surfaces des appartements. Souvent les boxes ont leur propre grille et les dépenses associées sont supportées par les propriétaires des boxes; sauf si le RDC indique que l'entretien de cette surface est supportée par l'ensemble des copropriétaires.
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Frais administratifs sur travaux 
