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Baba0
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 Posté - 22 juin 2023 : 14:58:27
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Bonjour,
Quand j'entends parler d'assouplir les conditions d'octroi des prêts immobiliers, je bondis.
Il faudrait plutôt inclure le montant des charges de copropriété dans le taux d'endettement. Plusieurs gros impayés dans notre copro.
L'un d'entre eux : 47 000 € d'impayés. le juge reculait toujours la vente aux enchères. Je fais court : ce n'était pas de la faute des copropriétaires débiteurs s'ils ne pouvaient pas payer et n'avaient pas mis en vente leur appart.
Résultat : récupération sur le vente de 9100 € et perte définitive pour les autres copropriétaires 38 000 € !
Vive la solidarité en copropriété.
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 Posté - 22 juin 2023 : 15:11:58
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Mais qu'a fait le syndic pendant tout ce temps ? Voilà une vrai question !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Gédehem
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Posté - 23 juin 2023 : 11:14:55
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C'est exactement cela ! Avant d'en arriver à 47.000, il y a bien eu un début avec quelques dizaines ou centaines d'€ !
Et le CS ? Quid de son suivi trimestriel de la situation des comptes ????
Pour le reste : "Vive la solidarité en copropriété."
Il faut voir la réalité des choses : nos copropriétés sont des micros Sociétés à l'image de nos Sociétés "pays/nation" ! Selon le bon sens de ma voisine Mme Michu : "au final, il y a forcément un couillon qui paye" !!
Qui paye pour la sécu, l'assurance maladie, des retraites ( , des "trous" qui sont réccurents, et même des 'trous' dans les routes, la réparation des tempêtes, des conducteurs pas assurés, etc etc ....?
Etat, Régions, départements, communes, cie d'assurances, etc ...., les budgets d'ici ou là sont tous alimentés par tous ceux qui payent quelque chose, au travers de l'impôt, des taxes, des cotisations et autres versements faits ici et là (et par la dette !!!) , la 'solidarité par répartition' étant à la base du système dans nos contrées.
Ce qu'on appelle en France globalement "la protection sociale" représente 50 à 55% du budget de l'Etat (et des collectivités territoriales).
Même chose dans le monde de l'assurance : on paye en général pour les autres, qui ont des accidents.
La copropriété n'échappe pas à ce principe, cette règle. Chacun supporte sa part selon sa "taille", selon sa part de propriété sur l'immeuble en indivision.
Mais la défaillance éventuelle de l'un devra être supportée par tous les autres, par "solidarité"..
D'où l'importance du suivi du versement des provisions, au jour le jour, l'action en recouvrement prévue devant être engagée sans attendre l'accumulation.
Un autre sujet est celui de l'accession à la propriété, et ici à la copropriété.
Devenir propriétaire (donc copropriétaire) suppose d'en avoir les moyens. D'acquisition et ensuite d'entretien.
Se pose effectivement le problème de l'accession à la copropriété de ceux qui n'en ont pas les moyens à long terme .....
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Édité par - Gédehem le 23 juin 2023 11:23:15 |
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Jpp13
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Posté - 24 juin 2023 : 09:58:54
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Gédehem
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Posté - 24 juin 2023 : 11:06:16
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Dans ce cadre "assistance du syndic et contrôle de sa gestion", le CS doit (devrait) contrôler les comptes chaque trimestre (factures, trésorerie, situation comptes individuels des copropriétaires).
- ce qui évite d'avoir à contrôler toute une année en fin d'exercice.
- ce qui permet de voir aussitôt la situation des comptes copropriétaires, les retards ou impayés (donc la trésorerie).
Pour les charges courantes, très généralement le 1er jour de chaque trimestre. Un contrôle au début du trimestre suivant permet de voir où en est chacun, et donc la procédure engagée ou non par le syndic dès 15 jours passés la date d'exigibilité.
Idem si travaux : l'affaire est visible au premier contrôle.
1 trimestre de retard, on le gère ! 3 trimestres sans rien faire, bonjour les dégâts.
NB : le CS n'est pas limité au "conseil", passivement. . C'est un acteur essentiel dans la gestion du syndicat, aux cotés du syndic, même s'il est dépourvu de pouvoir décisionnel.
Il peut tirer les oreilles, et même donner des coups de pieds aux fesses ! |
Édité par - Gédehem le 24 juin 2023 11:09:20 |
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Jpp13
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Posté - 25 juin 2023 : 11:32:22
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2023 : 12:04:50
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Concrètement ??
En se mettant dans la peau du gestionnaire : " Moi, CS, je suis chargé de gérer la copro, que me faut-il faire ?
Comme le fait un CScoop d'un syndicat coopératif.
En s'organisant, avec un chargé suivi travaux, un autre finance, un autre relation copropriétaire, le pdt du CS faisant la coordination/animation.
Ce qui suppose un CS structuré, organisé (RFCS), dont les membres ont bonne connaissance du RDC, des textes en général, d'où une documentation de base nécessaire à tout CS. (*)
Une fois l'équipe en route, avec bonne connaissance tant du bâti que des habitants, l'affaire tourne toute seule. En suivant le calendrier des provisions, des finances, des travaux. D'où RDV programmé chaque trimestre avec le gestionnaire pour faire le point sur un peu tout, en particulier des versements, des retards ou impayés, des actions en recouvrement, l'argent étant le nerf de la guerre.
D'où réunion du CS, au moins chaque trimestre (chaque mois ?), et pas que pour dire du mal de son voisin.
Ceci dans une relation étroite avec le gestionnaire, une collaboration bien comprise de part et d'autre (assistance du syndic).
CS acteur actif, par anticipation étant sur place, aux cotés du syndic.
(*) combien de CS disposent 'sous le coude" du RDC, des textes (L +D), s'y réfèrent de temps à autre ?
Ceci en plus des docs spécifiques à la copropriété, type DUER, contrôle ascenseurs, diagnostics divers, copie des contrats permanents (employé/gardien, assurance, entretien, chaufferie, etc ....) etc, etc ???
Un CS qui n'a rien ne peut pas exercer la mission prévue.
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Édité par - Gédehem le 25 juin 2023 12:14:15 |
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nefer
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Posté - 25 juin 2023 : 16:47:55
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bonjour
il ne faut pas oublier aussi que dans chaque convocation d'AG TOUS les copropriétaires ont la lise des débiteurs et le montant des soldes au dernier jour de l'exercice dont les comptes sont soumis à l'approbation |
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Jpp13
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Posté - 26 juin 2023 : 10:57:27
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Pour illustrer mes demandes à Gédehem (un peu hors sujet) :
Que pensez-vous, par exemple, de cet incident :
Nous avons changé récemment de concierge.
Dans le "Relevé Général des Dépenses" de l'exercice le CS a constaté que la "Rédaction du contrat" d'embauche sous l'intitulé "HONORAIRES CONSEILS EXPERTS" est mise en Charges Générales.
Pourtant, cette dépense est prévue dans la "Liste ... des prestations INCLUSES dans le forfait" du Syndic
Dans l'Annexe des prestations incluses dans le forfait, à la rubrique "VI. GESTION DU PERSONNEL",le poste VI-20° stipule : "Établissement du contrat de travail et de ses avenants éventuels".
Le Conseil Syndical a donc demandé au gestionnaire de supprimer cette dépense qui représente l’utilisation d’un juriste par le syndic pour effectuer une mission incluse dans son forfait.
Ci-dessous l'échange de mails entre le syndic et un membre du CS :
Mail du Syndic
Bonjour M. [membre du CS]
Renseignements pris nous avons bien la gestion du personnel mais en ce qui concerne le contrat de travail c’est bien la gestion de son établissement que nous avons pour mission donc la possibilité de le confier à un juriste pour être en conformité avec la loi. Le syndic peut se faire assister d’un auxiliaire de justice pour dresser le contrat de travail d’un salarié de copropriété.
Dans le cadre de la gestion des travaux nous n’avons pas la rédaction des marchés, il n’est pas indiqué non plus que nous devons faire appel à un maître d’œuvre
Bonne réception,
Mail en réponse du membre du CS
Bonjour M. [Syndic]
Comme vous l'indiquez dans votre réponse du xxxx :
"Le syndic peut se faire assister d’un auxiliaire de justice pour dresser le contrat de travail d’un salarié de copropriété."
UNIQUEMENT si l'assistance de cet auxiliaire a été acceptée en AG ainsi que le montant de cette dépense.
Ce qui n'est pas le cas.
Cordialement
Mail en réponse du Syndic
Bonjour M. [membre du CS]
Quelle est votre source car je ne connais pas de disposition légale en ce sens sauf erreur
Bonne réception,
Que peut faire le CS pour "donner des coups de pieds aux fesses" dans cette situation ?
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 26 juin 2023 11:11:48 |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2023 : 12:51:09
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Réponse basée sur le principe que toutes les sommes engagées par le syndic, agissant es-qualité au nom du syndicat, doivent avoir été décidées par une AG (L.17 et 18 : syndic chargé de l'exécution des décisions d'AG).
Ceci au travers des divers contrats et budgets qui ont été approuvés, ce qu'il ne peut ignorer. ( il faut le marteler !!)
La gestion du personnel est prévue dans son contrat de prestations.
Ce qui est conforme à l'Arrêté Novelli du 19 mars 2010, qui prévoit :
V. - GESTION DU PERSONNEL
V-1. Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris) (**).
V-2. Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (**).
V-3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (**).
V-4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (**).
V-5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (**).
V-6. Attestations et déclarations obligatoires (**).
V-7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (**).
V-8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (**).
V-9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (**).
V-I. Divers.
V-I.1. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.
(*) Prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements.
(**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.
En conséquence de quoi il doit supporter personnellement les frais des taches qu'il externalise de sa propre initiative, hors des clauses contractuelles qui ont été convenues, hors vote préalable de l'AG.
Vote préalable de l'AG incontournable pour contracter et engager des fonds au nom du syndicat.
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Accessoirement, c'est la même chose pour les archives : L.18 :
"-d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (*). Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;"
Si on paye l'externalisation, ce que doit autoriser l'AG, on ne paye pas la rémunération !!
Si le syndic externalise sans vote AG, il en supporte personnellement les frais.
(Le contrat ne peut être au nom du syndicat, puisqu'il ne l'a pas approuvé).
Sujet qui montre toute l'importance de la doc que doit détenir, et suivre, le CS, l'un des membres, de l'info qui en est faite aux autres : internet est ici d'une aide précieuse, sans avoir nécessairement 3 tonnes de papiers à stocker.
(*) C'est la maj. prévue par art.25. Mais dans ce cas, pas de passage par 25-1 possible, faute de mentionner cet article.
Ajout : Dans les docs nécessaires au CS, il y a bien entendu la copie de la "liste des copropriétaires", que tient le syndic. Et que doit suivre le CS. |
Édité par - Gédehem le 26 juin 2023 13:33:03 |
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Jpp13
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Posté - 26 juin 2023 : 14:04:37
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Ben ça le CS ne cesse le dire et l'écrire mais ce gestionnaire (employé d'un grand groupe) estme ne pas avoir à respecter les textes, d'où ses réponses.
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2023 : 15:32:07
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Bien entendu, le gestionnaire salarié d'une société commerciale est en général contraint par sa boite de facturer, de marger, comme il en est dans toute entreprise commerciale.
A moins que ce ne soit une démarche perso pour se faire mieux voir.
D'où la LRAR "au syndic" (la ste commerciale) rappelant ces principes et la règle imposée pour l'établissement du contrat de travail des employés, avec avis (au syndic) que la prochaine AG refusera cette facturation au syndicat, sans parler d'un signalement à la DGCCRF pour cette pratique abusive.
On ne peut généraliser, mais on peut constater (c'est mon constat) que là où le syndic (le gestionnaire) prend 'ses aises', contourne, s'arrange, c'est généralement dans les syndicats où le CS n'est pas ou pas bien organisé, un peu passif, où les copropriétaires sont pas ou peu engagés, et où la collaboration (mot tabou en France) ne s'est pas installée.
Personne en face ou 'avec', ou très peu, c'est un boulevard qui s'ouvre.
Constat qui n'est pas spécifique à la copropriété. |
Édité par - Gédehem le 26 juin 2023 15:37:59 |
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Jpp13
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Posté - 26 juin 2023 : 16:01:32
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Pour info sur le site de la DGCCRF:
La DGCCRF est compétente pour sanctionner les manquements ou infractions au droit de la consommation et non pour les litiges résultant de la mauvaise exécution ou de l’inexécution d’un contrat
C'est trés bien vérouillé !
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 26 juin 2023 16:08:45 |
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Gédehem
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13
Posté - 26 juin 2023 : 18:14:14
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Le contournement ou la violation de l'arrêté Novelli de mars 2010, qu'est-ce donc ???
Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels"
Ce n'est pas pour rien que lorsque l'AG est appelée à approuver le contrat du syndic, celui-ci doit être accompagné de la "fiche d'information sur ses tarifs". Pour la validité de la décision.
Voir D67 art.11 4°
Il ne peut donc facturer en plus, par contournement des textes, des prestations incluses au contrat approuvé.
Ce qui est le principe général : il ne peut contracter et engager des fonds que sur décision d'AG.
Vous n'êtes pas d'un un problème de mauvaise ou inexécution d'un contrat.
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Édité par - Gédehem le 26 juin 2023 18:24:01 |
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Jpp13
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Posté - 27 juin 2023 : 09:37:57
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Bonjour,
Est-ce que cela signifie que la DGCCRF est recevable d'un signalement pour "contournement des textes" d'un contrat ?
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Gédehem
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Posté - 27 juin 2023 : 21:30:36
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C'est dans son objet, du moment que le contrat est encadré, réglementé, avec l'information préalable pour protéger le "consommateur".
Ce qui est le cas pour l'arrêté Novelli de 2010, "relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels", dont les syndics.
Il faut monter un dossier sérieux, étayé (se faire aider) et envoyer le tout.
Et attendre le résultat.
"Qui ne tente rien n'a rien.", comme dit sagement ma voisine Mme Michu. |
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Baba0
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16
Posté - 28 juin 2023 : 09:54:40
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Bonjour,
Oui, les agents de la DGCCRF (travaillant en DDPP) sont compétents pour relever ces non-conformités de facturations d'honoraires de syndic, déguisés en facture de prestataires, non conformes au contrat type.
Article 18-1 A de la loi 65-557
I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.
Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.
Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.
Pour info, l'arrêté Novelli n'est plus applicable, même s'il n'a pas été abrogé, car remplacé par le contrat-type de la loi 65-557
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corbard
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France
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Posté - 17 août 2023 : 10:41:26
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citation: Initialement posté par Gédehem
(*) C'est la maj. prévue par art.25. Mais dans ce cas, pas de passage par 25-1 possible, faute de mentionner cet article.
Je rebondi sur ce point qui m'intéroge. L'article 25-1 dit:
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix.. »
Les autres dispositions que celle de l'article 25 requérant la majorité de toutes les voix sont bien prévues dans l'article 25-1, je ne comprend donc pas votre argument pour dire que le passage à l'artilcle 25-1 ne serait pas possible en cas de vote pour externaliser les archives. Ce vote étant à l'ordre du jour de notre prochaine AG, pouvez-vous m'éclairer sur ce point?
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Édité par - corbard le 17 août 2023 11:00:31 |
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Posté - 17 août 2023 : 13:58:09
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l'externalisation des archives est prévue à l'article 18 et non à l'article 25 (et encore moins 25-1).
Et l'article 18 dit :
"-d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. "
Pas d'autres échappatoires .....
Si le législateur avait voulu faire appliquer l'article 25-1, soit il devait écrier suivant les modalités de l'article 25, soit écrire en sus de la majorité des voix, les dispositions de l'article 25-1.
Donc cette décision se prend à la majorité prévue à l'article 18 et non à la majorité de l'article 25 |
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Posté - 17 août 2023 : 16:36:17
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Négatif Rambouillet : l'article 25-1 s'applique désormais chaque fois que s'applique la "majorité des voix de tous les copropriétaires", et il y a une quinzaine de cas dans la loi, pas seulement l'article 18... |
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Posté - 17 août 2023 : 17:01:35
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perso, je n'ai pas votre lecture et j'attends que des cas soient cités dans le sens que vous dites pour revoir ma lecture .... en effet le rapport au Président qui prévaut à l'art 26 de l'ordonnance qui a apporté cette dernière modification de l'article 25-1, ne me parait pas aussi "tranchant" pour s'appliquer à l'article 18. |
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Sujet |
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A quand une assurance contre les charges impayées? 
