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Jpp13
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 Posté - 23 juin 2024 : 16:44:14
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Bonjour,
Quels textes imposent au syndic de faire parvenir aux copropriétaires la régularisation annuelle des charges après l'approbation des comptes en AG ?.
Notre syndic a publié cette régularisation trois mois avant la tenue de l'AG, et me soutient que cela est légal.
Merci de vos réponses
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Posté - 23 juin 2024 : 19:23:24
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dans la convocation, on doit avoir la liste des copros débiteurs ou créditeurs après répartition pour pouvoir être soumis aux votes (c'est une annexe de l'annexe 1  ).
Et c'est après l'approbation des comptes que ces soldes créditeurs ou débiteurs sont inscrits aux comptes de chaque copro |
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Jpp13
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Posté - 24 juin 2024 : 10:35:28
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Posté - 24 juin 2024 : 11:16:41
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il n'y a pas de texte qui impose APRES l'approbation des comptes donc après la tenue de l'AG., mais il est compréhensible que n'étant pas encore approuvés, ils ne peuvent pas être imputés AVANT l'approbation des comptes , chose qui se passe (ou non) à l'AG ....
Si les comptes ne sont pas approuvés, ils ne peuvent donc pas être imputés !!!
L'approbation des comptes entraine alors l'approbation des soldes de chacun, en général à la date de l'AG, rarement à une date postérieure à l'AG .... |
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Jpp13
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Posté - 24 juin 2024 : 11:57:56
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Posté - 24 juin 2024 : 12:54:38
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c'est toujours pareil ....
mais supposons que l'AG est en avril, et les comptes approuvés en avril, s'il impute à postériori au 31/12 de N-1 (comme certains font) comment remplit-il l'état daté d'un vendeur en février ? qui reçoit l'argent du solde si le solde est positif ou qui paie s'il est négatif ?.... |
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Jpp13
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Posté - 24 juin 2024 : 13:27:37
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Il faudra bien un jour qu'on trouve une solution pour ce type de comportement !
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 24 juin 2024 13:28:09 |
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Jpp13
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Posté - 24 juin 2024 : 13:31:35
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Jpp13
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Posté - 25 juin 2024 : 09:16:15
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Bonjour,
Je continue mon monologue.
A quoi sert l'appobation des comptes si le syndic s'en tamponne ?
La Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 juin 2017, n° 16-14.311 rappelle que l'assemblée générale des copropriétaires doit approuver les comptes de l'exercice précédent, et donc la régularisation des charges, AVANT que les copropriétaires ne soient appelés à payer les soldes éventuels.
(source ChatGPT)
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 25 juin 2024 09:42:22 |
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PCS1975
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Posté - 25 juin 2024 : 11:24:11
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Bonjour,
Je crois que la réponse se trouve au II de l'article 11 du décret de 1967 :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
II.-Pour l'information des copropriétaires :
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
Si c'est un projet de répartition des comptes, l'imputation ne peut pas avoir lieu avant l'approbation des comptes. Sur ce projet (qui doit être intitulé comme tel) doit figurer le solde au débit ou au crédit du compte du copropriétaire. Et comme son nom l'indique, ce solde est à l'état de projet dans l'attente de l'approbation des comptes.
En revanche, il n'existe pas de textes qui spécifient que la répartition définitive doit être envoyée après l'approbation des comptes, mais l'article 13 du décret dispose que L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
C'est donc l'assemblée générale qui décide d'approuver les comptes ou non, et c'est au syndic d'imputer les soldes une fois que les comptes sont approuvés et pas avant cette approbation.
Si votre syndic vous fait cette réponse, c'est que son logiciel de comptabilité n'a probablement pas prévu de faire un "projet" de répartition après la clôture sans affecter les comptes des copropriétaires, dans l'attente de l'approbation des comptes. |
Édité par - PCS1975 le 25 juin 2024 11:31:35 |
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Jpp13
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Posté - 25 juin 2024 : 11:42:13
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Merci PCS1975, mais notre syndic ne "notifie" JAMAIS de projet de répartition.
Comme je l'ai déjà mentionné, le syndic rejette cette interprétation et m'invite à recourir aux tribunaux.
C'est une lacune de la législation actuelle, qui crée un déséquilibre entre les parties (syndic et copropriétaires) lorsque le syndic ne respecte pas la loi.
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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PCS1975
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Posté - 25 juin 2024 : 11:52:16
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Oui, je comprends.
Avant d'aller devant les tribunaux, il faut évaluer le risque de ce non respect des textes.
Perso, le seul risque important que j'y vois, c'est dans le cas où une vente à lieu, avec édition d'un état daté, entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale.
Il faudra poser la question à votre syndic de ce qu'il a prévu dans ce cas, car il sera obligé de ne pas affecter cette répartition juste sur le compte du vendeur.
Sinon, le risque d'affecter les comptes avant l'assemblée générale n'est pas si grand :
- si les comptes sont approuvés, les comptes restent en l'état
- si les comptes sont rejetés, le syndic annule la répartition
- si les comptes sont approuvés mais modifiés (facture rejetée par exemple), le syndic modifiera en conséquence.
Il faudra que le CS soit plus que vigilant... |
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Jpp13
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Posté - 25 juin 2024 : 13:11:38
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Ce que je déplore, c'est que le syndic, chargé entre autres de faire respecter les règles au sein de la copropriété, ne les respecte pas lui-même.
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 25 juin 2024 13:12:11 |
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Sunbird
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Posté - 25 juin 2024 : 16:18:57
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citation: Initialement posté par Jpp13
Ce que je déplore, c'est que le syndic, chargé entre autres de faire respecter les règles au sein de la copropriété, ne les respecte pas lui-même.
Éternel débat.
Tant que les syndics ne seront pas condamnés lourdement et que les assurances arrêteront de couvrir ce type de comportement les abus continueront.
En tant que professionnel les assurances proposent des avocats qui sont compétents dans le domaine, la majorité des frais sont supportés par l'assurance y compris certaines condamnation.
En tant que particulier ce sont déjà plusieurs milliers d'euros dépensés, lorsqu'on a un peu de chance l'article 700 permettra de couvrir les dépens, en espérant que le juge ne déboute pas en demandant de payer un article 700 au SDC et un article 700 au syndic. |
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Textes de lois pour régularisations charges annuel 
