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PCS1975
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295 message(s)
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 Posté - 16 avr. 2026 : 20:39:51
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Bonjour,
Attention, la loi est très claire : l'article 10-1 de la loi 1965 indique qu'il faut commencer par une mise en demeure, puis ensuite d'une relance après mise en demeure.
Le mise en demeure est obligatoirement en LRAR afin de prouver le point de départ, au contraire de la relance (qui peut être en courrier simple).
Ces 2 courriers constituent la phase amiable pré-contentieuse, et il est inutile d'envoyer 25 courriers.
Si cette chronologie n'est pas respectée, l'article 10-1 n'est plus applicable, et les frais de recouvrement resteront à la charge du SDC.
Pendant cette phase amiable, il faut prouver que le syndic a mis tout en oeuvre pour répondre au caractère amiable : proposer au débiteur de se rapprocher du syndic pour notamment établir un échéancier, etc....
Si ce n'est toujours pas payé, il faut passer à la phase contentieuse.
Et pour le coup, je rejoins RIBOULDINGUE : le CS n'a pas le pouvoir de "forcer" le syndic pour une raison simple : le recouvrement des impayés est de la compétence exclusive du syndic.
Il y a même eu des arrêts où les syndics ont été condamnés pour n'avoir pas mis en oeuvre tous les outils mis à disposition par la loi pour recouvrer les impayés.
En revanche, ce que vous pouvez faire, c'est voter en AG un protocole de recouvrement des impayés, en définissant les délais et la chronologie du processus de recouvrement.
Par ex : le délai pour envoyer la mise en demeure, puis le délai pour envoyer la relance, définir ce qu'il est fait pour la partie contentieuse, etc...
Ce protocole devrait être un travail commun entre le syndic et le CS.
Perso, je trouve ça très bien de faire cela, car au moins, tous les copropriétaires sont au courant de ce que le syndic peut faire, et ne pas découvrir cela le moment venu. Mieux vaut prévenir que guérir dit-on !
Ce que vous pouvez faire également, c'est de demander au syndic la situation des impayés 2 fois par an, pour information : le CS a la compétence pour surveiller ce que fait le syndic pour le recouvrement et en discuter avec lui, mais pas de d'obliger le syndic à faire ci ou ça.
Il y a certains EXTRANET qui permettent de savoir la situation des impayés en temps réél sans avoir à "déranger" le syndic.
Et dans tous les cas, lors de l'AG ou lors de la réunion de préparation de l'AG, il est tout à fait possible (et même recommandé) de demander au syndic d e s'expliquer sur la somme qui figure en annexe 1, Créances, Compte 45,qui correspond à la somme des impayés : depuis la date de clôture, ces impayés ont-ils été régularisés ? Si non, où en est-on du recouvrement ? Etc...
Certains syndics ajoutent dans la convocation une annexe non obligatoire qui détaille l'état des soldes des copropriétaires à la date de clôture des comptes. Mais comme ce n'est pas une annexe obligatoire, tous les syndics ne la joignent pas dans la convocation. |
Édité par - PCS1975 le 16 avr. 2026 20:56:20 |
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 Posté - 17 avr. 2026 : 06:30:23
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Je ne lis pas vraiment cela, en particulier la relance après la mise en demeure est une aberration
citation: Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Sur ce point, on appelle cela une notification, mais désolé, la loi ne dit pas cela non plus même si en effet on notifie
citation: Le mise en demeure est obligatoirement en LRAR afin de prouver le point de départ
citation: au moins, tous les copropriétaires sont au courant de ce que le syndic peut faire Par expérience, le copropriétaire qui a voté une résolution en 2022 l'a oublié totalement en 2024, et je pense de mon côté que la loi et les décrets opposables à tous sont essentiels et que les résolutions de ce genre qui ne sont pas écrites au réglement de copropriété ne seront pas opposables au nouveau copropriétaire entré en 2025.
NE faisons pas comme nos députés qui passent leurs journées à inventer des obligations que personne ne peut vérifier et qui s'opposent souvent a d'autres lois. |
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