http://www.paris.notaires.fr/art.ph...=147&nID=194Le bail d'habitation La forme écrite du bail
Un contrat de location doit être établi par écrit si le propriétaire loue à un locataire :
des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d'habitation principale),
des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur;
des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel.
Acte sous seing privé ou acte notariéLes parties sont libres de conclure le bail :
soit sous seing privé. Ce bail peut être enregistré, ce qui lui confère « date certaine ». Ainsi il est opposable à tous les tiers.
soit par acte notarié.
La forme authentique est obligatoire pour les baux d'une durée supérieure à 12 ans.
Elle présente dans tous les cas un certain nombre d'avantages :
l’acte notarié est le gage d’une convention équilibrée, qui tiendra compte des intérêts du locataire et du bailleur ;
son intervention permet d’assurer la conformité du bail avec les lois en vigueur, dont la violation entraîne parfois la nullité du contrat ;
le bail notarié a force probante, c’est-à -dire qu’il ne peut être contesté (sauf par la voie de l’inscription de faux) ;
le bail a "date certaine", ce qui signifie qu'il est opposable aux tiers. Ainsi, si le bailleur souhaite vendre le logement occupé, le locataire pourra opposer le bail en cours au nouveau propriétaire qui ne pourra l'expulser.
le bail notarié, revêtu de la formule exécutoire, constitue un titre exécutoire. Cela permet au propriétaire de procéder, par l'intermédiaire d'un huissier de justice à des mesures de saisies (notamment sur salaires, sur des comptes en banque ou sur des meubles), à l'égard du locataire qui ne remplit pas ses obligations en matière de paiement de loyer.
Bien sûr le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire
Quelle que soit sa forme, les frais d’établissement du bail (émoluments du notaire, frais, droits et honoraires ; voir aussi "les frais") seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Les obligations du bailleur
Le bailleur doit fournir et annexer au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique qui comprend :
- un diagnostic de performance énergétique : il contient la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation normale du bien (depuis le 1er juillet 2007) ;
- un constat de risque d'exposition au plomb (depuis le 12 août 2008) ;
- un état des risques naturels et technologiques, qui est renouvellé à chaque changement de locataire.
Le bailleur doit également :
- indiquer la surface du logement dans le bail ;
- transmettre une quittance au locataire (et non plus la lui remettre) ;
- ne plus réclamer de caution, s'il a souscrit une assurance impayés de loyer ;
- ne pas exiger que le locataire bloque sur un compte une somme superieure à un mois de loyer, s'il ne réclame pas de dépôt de garantie.
Enfin, en cas de vente ou de donation du logement loué, c'est au nouveau propriétaire de remettre le dépôt de garantie au locataire qui part.
La loi portant engagement national pour le logement dite "loi Borloo", adoptée le 30 juin 2006, prévoit que dans certaines communes, la première location d'un logement de plus de 30 ans est soumise à une autorisation que le bailleur doit solliciter.
bail notarié 
Posté - 25 août 2010 : 18:25:26
Posté - 25 août 2010 : 18:56:19
