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cfp06
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 Posté - 23 févr. 2011 : 08:42:25
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Bonjour,
J'envisage la surélévation d'une maison, dont le rez-de-chaussée est loué en bail commercial. Pour faire les travaux, cela nécessite l'accès au rez-de-chaussée, voire le relogement temporaire (à mes frais) du locataire pour la poursuite de son activité.
N'étant pas juriste, puis je m'appuyer sur l'alinéa .II de l'article 145-17 ?
L'alinéa est-il indépendant du .I ?
Puis je me prévaloir tout simplement de l'article 145-21 pour lui signifier mon souhait (il est noté dans le bail qu'il accepte tout travaux que le bailleur juge nécessaire) et n'avoir donc à l'indemniser que sur la base de 3 ans de loyer au maximum (le projet étant irréaliste en terme financier s'il faut indemniser le locataire sur des bases classiques de non renouvellement de bail). Quels sont les recours du locataire (avec qui je suis en très bon terme, mais autant connaitre ses droits !)
Merci d'avance
Merci de vos contributions éclairées.
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 Posté - 23 févr. 2011 : 12:38:24
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Ce ne sont pas des travaux que vous jugez nécessaire pour le local loué, mais de la construction que vous jugez utile, j'ai des doute sur le nécessaire, pour vous, qui ne se justifie absoluement pas du coté du locataire.
Arreter un bail pendant 3 ans sur une durée de neuf ans, a mon avis ce la ne justifie pas l'application de ces clauses, et comme il s'agit d'un bail commercial, je ne doute pas que votre locataire saura obtenir au tribunal des dommages et intérets copieux et le remboursement de tous les frais liés a cette expulsion.
Logiquement si vous êtes en début de bail, on vous dira que vous deviez prévoir, et si vous êtes en fin de bail que vous pouvez attendre... |
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cfp06
Nouveau Membre
23 message(s)
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 2
Posté - 23 févr. 2011 : 14:34:43
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Bonjour,
Je ne suis pas en fin de bail, mais à 6 ans et demi.
Le locataire est présent depuis 1960, et je n'ai pas l'intention de casser le bail et de l'expulser, ni lui de partir. Mon propos est plus de savoir sur quel pied danser, légalement parlant.
Comme vous le dites, je juge utile la construction car elle me permet de valoriser mon bien. Par contre, je dois intégrer le locataire dans ce schéma.
Concernant les travaux, j'ai deux possibilités, et c'est la 2 qui me pose question.
1: Transformer ce qui est la toiture du local commercial en terrasse, puis surélever la construction. Le désordre pour le locataire est de quelques semaines au maximum, sans qu'il y ait d'incidence notable pour son activité. je peux arguer du remplacement de la toiture (80 ans !), qui rentre dans des travaux "classiques" et donc le locataire bénéficiera.
Je suppose que cela peut se faire sans tribunal interposé !
2: dans un projet de plus grande ampleur (démolition, puis reconstruction d'un bâtiment complet), il faudra que le locataire déménage. Comme je l'évoquais, l'art 145-17 laisse deux possibilités I: l'insalubrité... ce qui n'est pas le cas, II: la reconstruction
dans ce dernier cas, l'art 145-21 stipule:
"Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer."
cet article est-il une suite logique de l'application du 145-17 ?
Bien évidemment, le locataire ne souhaite pas être gêné et encore moins déménager, mais je souhaite aussi faire quelque chose de ce bien. Bien évidemment, je pourrais pour faciliter les choses, négocier lors du renouvellement un même loyer, dans des locaux neufs...
Merci de vos lumières |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 23 févr. 2011 : 15:12:12
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4
Posté - 23 févr. 2011 : 15:41:19
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Sauf que l'article 145-21 parle de renouvellement, et que vous parlez d'intervention au milieu d'un bail.
L'article 145-47 est plus pertinent dans votre cas: citation:
Article L145-4
.../....
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9.
Le bailleur a la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
.../...
Article L145-7
Le locataire dont le bail est reporté a droit à une indemnité de dépossession qui comprend l'indemnisation des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte tenu, s'il y a lieu, de l'installation provisoire réalisée aux frais du bailleur et du remboursement de ses frais normaux de déménagement et de réinstallation.
Lorsque l'offre a été acceptée ou reconnue valable par la juridiction compétente, et après l'expiration du délai d'un an à compter de la ratification de l'offre, le locataire doit quitter les lieux dès la mise à la disposition effective du local offert et le versement d'une indemnité provisionnelle dont le montant est fixé dans les formes prévues à l'article L. 145-19.
Les prix et les conditions accessoires du bail peuvent être modifiés à la demande de la partie la plus diligente
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Édité par - ribouldingue le 23 févr. 2011 15:42:45 |
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cfp06
Nouveau Membre
23 message(s)
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Posté - 23 févr. 2011 : 17:46:25
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Effectivement Philippe, une période de moindre activité serait choisie dans le cas de "petits" travaux.
Dans la deuxième hypothèse, Ribouldingue, si je comprends bien, soit j'attends la fin du bail, et en invoquant l'article 145-21, je "retarde" le renouvellement, soit je me base sur l'article 145-4 et 7, avec indemnités à la clé.
En ce qui me concerne, je n'ai pas de dates imposées, sauf peut-être celles liées au bail ! |
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Gros travaux-déménagement temporaire du locataire 
