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COD94
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 Posté - 14 juin 2023 : 14:12:57
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Ma copropriété au bord de l’Océan se compose de 12 lots répartis dans 3 immeubles d’un étage construit dans les années 1990. Chacun des 12 T2 d’une surface CARREZ quasi identique de 28 m2 se repartissent 6 à l’étage et 6 en rez-de-chaussée . Les 6 lots en rez-de-chaussée disposent tous, chacun attenant à l'appartement ,d’un jardin de surface variable dont le plus grand doit avoir environ 70 m2 et le plus petit 35 m2.
Dans le règlement de cette copropriété , sous la rubrique « Parties privatives » il est mentionné en toutes lettres la liste habituelle qui découle des dispositions de l’article 2 de la loi de 1965 selon lesquelles : « sont des parties privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».
On trouve dans ces parties privatives tout ce qu’il y a « à l’intérieur des locaux construits affectés à l’usage exclusif du copropriétaire du lot considéré » à savoir notamment, les carrelages, les plafonds, les cloisons intérieures, les portes, les installations de salle de bains de cuisine, les placards etc… mais il est aussi ajouté ces parties privatives « comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé , tels que les loggias, terrasses, balcons, parking et jardins ». Il est même ajouté « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » bien que dans le reste du règlement il y ait des dispositions qui viennent à fois confirmer cette propriété du jardin puisque les charges d’entretien correspondantes sont supportés exclusivement par le copropriétaire de lot disposant de l’habitation et du jardin en rez-de-chaussée mais également d’autres dispositions qui restreignent l’étendue de son droit de propriétaire dans ce jardin, en lui interdisant de le transformer en « jardin potager » ou d’installer un cabanon ayant plus de 2 mètres de haut et d’une surface au sol de plus de 5 m 2.
Curieusement, alors que les appartements ont tous, à peu près la même surface habitable de T2 de 28 m2, le copropriétaire qui dispose le plus de tantièmes dans ce même règlement de copropriété ( soit 2 685/30.000ème bien au-dessus de la moyenne 2.500/30.000 ),n’est pas celui qui dispose du plus grand jardin mais un copropriétaire dont le lot est situé à l’étage. On peut donc en déduire que le géomètre de l’époque soit n’a pas bien lu le Règlement de copropriété correspondant soit à appliquer une grille de calcul particulièrement injuste au cas particulier.
Il se trouve que postérieurement à la création de ces lots de copropriété, et pour améliorer l’isolation thermique de chacun des trois immeubles, des travaux ont été effectués par les copropriétaires de lots en 1er étage, à leurs charges exclusives. En contrepartie, ces copropriétaires ont agrandi, en étage la surface habitable de leur lot de 8 m2 lors de ces aménagements des « combles perdus ». Les copropriétaires ayant fait ces travaux sont d’accord aujourd'hui pour régulariser leur situation au niveau de la grille de répartition des tantièmes spéciaux de ce collectif de trois immeubles.
Avant de choisir le bon géomètre qui est aussi l'esprit de finesse, les copropriétaires de lots du 1er étage s'interrogent sur le point de savoir ,eu égard au règlement de leur copropriété, si les jardins sont pris en compte pour déterminer le nombre de tantièmes du lot de copropriété dans lequel le jardin est inclus et si OUI pour quelle quote-part du métrage de la surface du lot habitable.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 14 juin 2023 : 14:53:05
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Difficile de vous répondre sur le fond.
Quelques éléments :
Ne pas confondre tantièmes de copropriété et tantièmes de charges. Même si les uns sont souvent utilisés pour les autres.
Les tantièmes de copropriété, indivisiblement attachés à une partie privative pour constituer le "lot de copropriété", correspondent à la part de propriété sur la fraction commune indivise de l'immeuble.
Ils répondent à L.65 art.5 :
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Consistance .... situation ... : ainsi un apparte au 1er aura plus de tantièmes que le même en RdeCh : plus de vue, plus d'air, moins de nuisance du "raz des pâquerettes".
Ou encore un apparte du 1er donnant sur mer par rapport au même donnant de l'autre coté sur rue.
Plus on est en étage, plus quelques tantièmes s'ajoutent ..., etc selon la situation du lot.
Concernant les jardins, il faudrait se reporter au descriptif des lots précisé dans les actes, et non exclusivement sur votre RDC, afin de déterminer "Qui est propriétaire de quoi".
Exemple pour tel lot :
" Un appartement de X pièces comprenant ..séjour ... chambres ..balcon ... terrasse .... jardin ...., ET les XX tantièmes des parties communes".
Balcon et jardin sont bien inclus dans les parties privatives.
Un autre "" Un appartement de X pièces comprenant ..séjour ... chambres ..balcon ... terrasse ..., ainsi que la jouissance exclusive d'un jardin ...., ET les XX tantièmes des parties communes".
Le jardin est uniquement à jouissance/usage exclusif, privatif du propriétaire du lot. Mais ce dernier n'en a pas la propriété. Ce jardin fait indistinctement parti des partes communes indivises, mais ici grevé pour une part d'un droit de jouissance affecté à tel lot.
Il faut donc creuser un peu du coté des titres de propriétés, des descriptifs des lots. |
Édité par - Gédehem le 14 juin 2023 14:56:35 |
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COD94
Nouveau Membre
25 message(s)
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 2
 Posté - 14 juin 2023 : 15:45:32
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Merci Gedehem pour votre réponse. J’ignore pour le moment comment sont libellés exactement les actes de ventes de lots disposant d’un jardin en rez-de chaussée. Mais j’aurai une réponse sous peu. |
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3
Posté - 14 juin 2023 : 16:59:52
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Un jardin privatif ne peut jamais être autre chose qu'un droit de jouissance privative sur une partie commune, droit réel accessoire attaché aux parties privatives du lot qui en a l'accès. Le sol de la copropriété est listé dans les parties communes générales et n'est pas divisé.
En tant que droit réel, il participe à la valeur du lot et donc des tantièmes de propriété des parties communes générales, qui sont aussi ceux de répartition des charges générales, sauf rare exception... |
Édité par - rédaction Universimmo le 14 juin 2023 17:03:22 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 14 juin 2023 : 19:00:36
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"Il ne faut jamais dire jamais " ! 
On ne peut ĂŞtre que d'accord avec RĂ©dac UI.
Toutefois, il arrive que les actes ( titre de propriété) précisent que le jardin (ou la terrasse) est un élément constitutif de la partie privative du lot, au même titre qu'une chambre, le séjour ou les WC.
Curieux, mais il m'est arrivé de tomber dessus. Un promoteur ou un géomètre qui n'a pas fait attention ?
Le RDC de COD94 ne va pas dans ce sens, à priori, sans être précis pour autant : ".... ces parties privatives « comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé , tels que les loggias, terrasses, balcons, parking et jardins »"
Ce qui est le principe de toute partie privative : droit de jouir exclusivement, privativement, des " .... loggias, terrasses, balcons, parking et jardins ".
Ces éléments étant constitutifs des parties privatives selon le RDC (".... en outre "..)
Mais est-ce uniquement un droit de jouissance (droit réel, il faut le rappeler) mais non un droit de propriété.?
D'où l'indispensable vérification des actes : droit de propriété, ou simple droit de jouissance.
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Édité par - Gédehem le 14 juin 2023 19:22:02 |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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5
Posté - 08 janv. 2024 : 22:42:54
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Je suis d'accord avec Universimmo et Gedehem !
A ma connaissance il s'agit le plus souvent de pratiques locales et c'est le moment de constater qu'à ma connaissance il n'y a rien eu de fait comme travaux d'histoire du droit en ce qui concerne la copropriété...
La proximité de l'Océan renforce mon observation.
ou, du moins qu'ils sont peu connus.
Conclusion, petite balade à Montpellier dans les bibliothèques.
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Sort du jardin inclus dans les "parties privatives 
