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 terrasse construite sur emprise de cour commune
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nvinvi
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18 message(s)
Statut: nvinvi est déconnecté

Post√© - 26 juin 2022 :  10:02:02  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

je suis dans une copropri√©t√© constitu√©e de plusieurs b√Ętiments.
Les travaux sont affect√©es au seul b√Ętiment concern√©.
Une cour int√©rieure est commune √† tous les b√Ętiments.

Une terrasse a √©t√© construite il y a tr√®s longtemps (80 ans environ ) sur l'emprise de la cour au premier √©tage d'un des b√Ętiments.

Qui est responsable du gros oeuvre de cette terrasse et donc des frais de rénovation ?
le b√Ętiment en question ou bien l'ensemble de la copropri√©t√©.
La juridiction n'est pas claire sur le sujet.

Merci pour vos retours

√Čdit√© par - nvinvi le 26 juin 2022 10:03:29


Copropriétaire33
Contributeur senior

France
938 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

 1 Post√© - 26 juin 2022 :  13:24:46  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Que prévoit le règlement de copropriété ?

Il pourrait s‚Äôagir d‚Äôune charge sp√©ciale relative a un seul b√Ętiment, ou bien un partie commune g√©n√©rale ?

Signature de Copropri√©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15594 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 26 juin 2022 :  15:13:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
L.art.3
"Sont communes les parties des b√Ętiments et des terrains affect√©es √† l'usage ou √† l'utilit√© de tous les copropri√©taires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des b√Ętiments, les √©l√©ments d'√©quipement commun, y compris les parties de canalisations y aff√©rentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
-tout élém
ent incorporé dans les parties communes. "
(...)"

Si rien n'est mentionn√© au RDC, ou s'il y a ambigu√Įt√©, contradiction, L.art.3 s'applique.
Terrasse partie commune de l'ensemble immobilier., tous en supportant les charges.

nvinvi
Nouveau Membre

18 message(s)
Statut: nvinvi est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 26 juin 2022 :  18:02:26  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
rien n'est mentionné dans le RDC ni dans l'acte de propriété du copropriétaire du 1er qui en a la jouissance exclusive (le seul accès étant par son appartement).


les charges sur le gros oeuvre de chaque batiment sont support√©s uniquement par le copropri√©taire du b√Ętiment concern√©.
Ma question est de savoir si cette terrasse doit être traité comme la cour (commune à tous) ou bien elle ne dépend que du seul batiment auquel elle est adossée.

si je comprend bien L.art.3, les travaux de r√©novation sembleraient donc √™tre une charge commune √† tous les b√Ętiments.




Gédehem
Pilier de forums

15594 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 26 juin 2022 :  18:40:46  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Vous précisez :
"rien n'est mentionné dans le RDC ni dans l'acte de propriété du copropriétaire du 1er qui en a la jouissance exclusive (le seul accès étant par son appartement)."

Cette terrasse est-elle mentionnée dans le RDC, un acte ?
Une 'jouissance exclusive' est-elle mentionnée quelque part, dans un acte ?
Vous dites qu'il n'y a rien, ni RDC ni acte de propriété de la personne.
Si tel est le cas, il n'existe pas de droit de jouissance exclusif à son profit.

Le droit de jouissance exclusif est un droit réel, patrimonial, sorte de "droit de propriété d'un usage". Pour le revendiquer, pour être opposable, il doit être mentionné dans un acte, ici le RDC, un acte notarié enregistré au fichier immobilier (SPF, service de la publicité foncière).
Pas d'acte = pas de droit.

Généralement, ce droit de jouissance est assorti de conditions pour ce qui concerne l'entretien de la chose, une terrasse, un espace vert, etc ...
Sachant que dans votre cas, le gros oeuvre de cette terrasse est indistinctement "partie commune", à charge de tous, le titulaire du droit de jouissance (s'il existe !!) n'ayant que l'entretien de surface à sa charge.

PS : le fait que cette terrasse n'ouvre que sur le lot du 1er ne suffit pas à attester d'un droit pour son usage. Il faut également vérifier ce qu'il en était lors de sa construction (il y a 80 ans ....?). Il se peut que la construction ait été privative, par le propriétaire du logement de l'époque, mentionnée dans le descriptif du lot (EDD, Etat descriptif de division), auquel cas elle serait compris dans ce lot du 1er, privative à son propriétaire.
On est en France : il y a forcément un 'papier' quelque part ..; Pas de 'papier', pas de mention= tout est commun, pas de droit de jouissance.

√Čdit√© par - G√©dehem le 26 juin 2022 18:49:00

nefer
Modérateur

14271 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 26 juin 2022 :  18:44:56  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nvinvi




les charges sur le gros oeuvre de chaque batiment sont support√©s uniquement par le copropri√©taire du b√Ętiment concern√©.



ce serait étonnant

pouvez vous reproduire le texte exact inscrit dans le RDC ?

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
938 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 26 juin 2022 :  22:08:30  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nvinvi

si je comprend bien L.art.3, les travaux de r√©novation sembleraient donc √™tre une charge commune √† tous les b√Ętiments.



Oui, en effet.
Signature de Copropri√©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

nvinvi
Nouveau Membre

18 message(s)
Statut: nvinvi est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 28 juin 2022 :  22:04:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
.....


Vous précisez (Gédehem) :
Pas d'acte = pas de droit.
...
le fait que cette terrasse n'ouvre que sur le lot du 1er ne suffit pas à attester d'un droit pour son usage.
...



Comment la propriétaire de l'appartement pourrait-elle être dépossédée de la jouissance exlcusive alors qu'elle en dispose naturellement depuis plus de 30 ans.
Ce que personne ne lui conteste par ailleurs.



le problème est la prise en charge des travaux sur cette terrasse.
- Les copropri√©taires du seul b√Ętiment concern√©
- Les copropri√©taires de tous les b√Ętiments de la copropriet√©.



√Čdit√© par - nvinvi le 28 juin 2022 22:07:55

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
938 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 29 juin 2022 :  08:22:11  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Les travaux doivent √™tre r√©partis en charges communes g√©n√©rales de tous les b√Ętiments, la m√™me cl√© que les honoraires du syndic, l‚Äôassurance ‚Ķ.

Signature de Copropri√©taire33 
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Gédehem
Pilier de forums

15594 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 29 juin 2022 :  09:40:43  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Comment la propriétaire de l'appartement pourrait-elle être dépossédée de la jouissance exlcusive alors qu'elle en dispose naturellement depuis plus de 30 ans.

Pour être dépossédé d'un droit il faut préalablement le posséder !
Quel acte, quel titre atteste que cette personne "possède" ? Sur ce que vous exposez, il n'y en a pas.

En revanche, cette personne peut en demander la propriété en faisant jouer la prescription acquisitive (les 30 ans d'occupation sans contestation) :
"La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi."

Il faudra alors bien préciser s'il s'agit d'un simple droit de jouissance (usage de surface) ou si toute la terrasse est privative.
En attendant tous supporte la charge, comme il est précisé.

√Čdit√© par - G√©dehem le 29 juin 2022 09:42:31

nvinvi
Nouveau Membre

18 message(s)
Statut: nvinvi est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 29 juin 2022 :  13:42:43  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

citation:
Initialement posté par nvinvi




les charges sur le gros oeuvre de chaque batiment sont support√©s uniquement par le copropri√©taire du b√Ętiment concern√©.



ce serait étonnant
pouvez vous reproduire le texte exact inscrit dans le RDC ?


dans le RDC, il est écrit :
choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un meme batiment :

....

les ornements extérieurs des facades de chaques batiment y compris les balcons et leur revêtement, les balustres et balustrades, les appuis de balcons et de fenêtres ..
...

√Čdit√© par - nvinvi le 29 juin 2022 13:52:19

nefer
Modérateur

14271 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 29 juin 2022 :  13:52:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
donc à la charge du batiment ...et non DU copropriétaire

Gédehem
Pilier de forums

15594 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 29 juin 2022 :  14:35:59  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour que ce soit à la charge d'un seul copropriétaire, il faudrait que cette terrasse lui soit privative.

Si cette construction additionnelle n'a √©t√© r√©alis√©e que sur tel b√Ętiment, ce sont les copropri√©taires de ce b√Ętiment qui en supportent la charge.

Pour ce qui concerne son statut : le fait qu'elle ne débouche que sur un seul lot ne créé pas de droit pour le propriétaire, l'utilisateur.

Pour cette propriétaire il faudrait qu'une AG lui concède le droit de jouissance ce qui ne pose pas de difficulté semble t-il et résoudrait le problème, évitant d'en passer par la procédure de la prescription acquisitive.
Ce sera l'occasion de pr√©ciser ce qu'est cette terrasse (terrasse partie commune du b√Ętiment X, grev√©e d'un droit de jouissance au profit de ..., + conditions d'usage et d'entretien de surface, etc ), avec passage par notaire et enregistrement.
Le conseil du notaire est indispensable.
 
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