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Copropriétés avec ASL pour la production du chauffage et de l'eau chaude
Il y a de nombreux ensembles immobiliers groupant plusieurs syndicats de copropriétaires, dotés en sus d'une association syndicale pour la gestion d'éléments d'équipement commun importants et notamment chauffage et production d'eau chaude.
Les statuts de l'ASL prévoient souvent que ce sont les syndicats qui sont membres de l'ASL, dont l'assemblée est composée de leurs syndics.
La répartition des charges de chauffage et production ECS est effectuée par l'ASL entre les syndicats. La base de répartition est souvent le nombre de mètres carrés construits, voire constructibles quans les statuts et les règlements de copropriété ont été établis avant la construction (cas fréquent).
La réglementation des modes de répartition du chauffage et de l'eau chaude (Art L 131-1 à 131-6 et R 131-1 à 131-7 CCH ; arrêté du 30 septembre 1991 ; art R 131-15 à 131-24 CCH et autres textes) n'a jamais été mise en application.
Toutes ces questions sont importantes pour la vie courante de ces ensembles immobiliers. Faut-il les traiter à l'occasion des adaptations art. 49 (qui ne concernent pas les ASL) ? Si oui : comment les traiter ?
S'il y a des UInautes confrontés à ces questions, ou susceptiblres de l'être, peuvent-ils nous faire part de leurs expériences ou difficultés ?
Comme vous le rappeler judicieusement, l'adaptation des règlements de copropriété (art. 49) ne concerne pas les ASL comme les AFUL, SCI d'attribution et autre forme juridique.
L'adaptation ne concerne QUE les copropriétés relevant du champs d'application de l'article 1 de la Loi du 10/07/1965.
Il appartient donc, en fonction des modalités prévues dans les statuts de l'ASL, d'adapter (voire de modifier) ses statuts.
Pour la prise en compte des paramètres de calcul de la grille de répartition de chauffage, il conviendrait à l'ASL de s'épauler sur les compétences de spécialistes comme au moins les associations de copropriétaires.
Je suis bien d'accord avec vous. Mais il y a en fait un problème plus immédiat : je considère pour ma part que les textes d'ordre public relatifs à la répartition des frais de chauffage et d'eau chaude, qui sont applicables à tous les immeubles collectifs à usage d'habitation, entrent bien dans le champ de l'article 49 qui n'est pas limité aux textes dédiés à la copropriété.
Les ASL et les copropriétés sont donc tenues de la même manière.
Dès lors que l'ASL et les syndicats ne font que se conformer à une obligation d'ordre public, les assemblées peuvent être consultées pour vérifier que les textes ont été correctement appliqués, mais elles n'ont pas à prendre une décision de modification des statuts ou du règlement de copropriété puisque cette modification est impérative.
Si l'article 49 semble faire une fleur aux syndicats, c'est bien parce qu'il n'est pas d'ordre public, ce que prouve l'absence de sanction en cas de carence à l'adaptation.
Je suis surpris par le nombre apparemment important des immeubles concernés. J'ai eu l'occasion de consulter une quarantaine de dossiers d'adaptations en cours. Ce sont finalement les règlements des immeubles moyens antérieurs à 1965 qui posent le moins de problèmes, du moins en ce qui concerne la répartition desz charges.
Sur les clauses de jouissance, les rapports d'audit font entre 20 et 30 pages ! Ils sont en général fort bien faits, du moins ceux que j'ai vus.
Selon moi, il convient de distinguer l'article 49 des articles de la répartion du chauffage et de l'eau chaude du CCH.
La nécessité de se conformer au mode de répartition prévu au CCH est de mise même dans une ASL.
En revanche, ce n'est pas via l'article 49 de la Loi du 10 juillet 1965, loi réservée à la Copropriété.
Les ASL n'ont aucune obligation légale d'adaptation telle que connue dans le monde de la copropriété.
En effet, l'ASL relève de la Loi du 21 juin 1865 et n'a pas de règlement de copropriété mais des statuts qui reprennent souvent, il est vrai, des textes de la copropriété.
OK Clemouel, laissons tomber un instant l'article 49.
L'article 4 de la loi 74-908 du 29 octobre 1974 dit : " Tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif".
L'article R 131-2 CCH idem : " tout immeuble collectif, équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif. Ces appareils doivent permettre de mesure la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représntaztive de celle ci".
La réglementation organise la répartition des frais de chauffage en deux catégories : > les frais communs de combustibles ou d'énergie, répartis en fonction de ces comptages > les autres frais : entretien, remplacement, des installations, etc., répartis en fonction des clauses du règlement de copropriété ou des documents en tenant lieu (baux ou autres).
L'application de ces textes est soumise à certaines considérations techniques et financières. Sous cette réserve tous les immeubles y sont assujettis, quel que soit leur statut juridique.
On a pu prétendre que les ASL n'y étaient pas assujetties en vertu de la loi de 1974. L'article 131-2 CCH a répondu puisque l'ASL est, au moins, un fournisseur de chaleur. En réalité, elle est gestionnaire pour le compte des syndicats, ce qui évite la TVA, du moins pour l'instant.
Si l'on revient à l'article 49 : les textes s'imposent aux syndicats dont les règlements de copropriété sont antérieurs. Il s'agit bien de modifications législatives depuis son établissement. Ils s'imposent tout aussi bien d'ailleurs aux règlements postérieurs qui n'en auraient pas tenu compte.
Les ASL fournissant le chauffage et l'eau chaude ne sont pas soumises à l'article 49. D'accord. Mais elles sont soumises quand même aux dispositions relatives au chauffage et à la fourniture d'eau chaude. En qualité de fournisseur elles doivent donner aux syndics les éléments nécessaires à l'établissement des répartitions de charges en conformité avec la ventilation imposée entre les charges de combustibles et les autres charges. Elles ne peuvent pas continuer à répartir les charges générales de chauffage en fonction de surface habitable ou constructible qui n'ont rien à voir avec les comptages prescrits.
Dans ces ensembles importants, il y a des sous-stations de raccordement pour chaque immeuble desservi. Il est facile et imposé d'y installer des compteurs de chaleur pour déterminer les quantités fournies à chaque bâtiment.
Ce n'est pas en vertu de l'article 49, mais en vertu de ces textes, que les ASL qui l'ont pas fait jusqu'à présent, doivent modifier leur organisation. Et leur caractère d'ordre public réduit à néant les clauses de répartition pouvant figurer dans les statuts.
Il en va de même pour les contrats d'exploitation ou de fourniture qui font eux aussi l'objet d'une réglementation impérative. Ici encore la Commission des clauses abusives a sévi.
Au demeurant les syndics des immeubles sont souvent les seuls membres des assemblées. Ils peuvent donc prendre les dispositions nécessaires sans difficulté.
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Posté - 05 janv. 2004 : 10:53:02
