| Auteur |
 Sujet  |
|
|
tourneboules
Contributeur senior
76 réponses |
 Posté - 27 mai 2007 : 20:33:37
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Recommande au syndic
de veiller, en cas d'utilisation de convocations contre remise ou émargement à ce que les signatures soient recueillies dans les délais réglementaires et, le cas échéant, de prévoir, pour pallier toutes difficultés, un délai suffisant pour permettre une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception des convocations qui n'ont pu être remises contre émargement.
++++++++++++++++++
Il en résulte que le syndic, qui doit respecter un délai de fait de trois semaines au moins pour l'expédition des convocations par LRAR, doit respecter un délai double, - six semaines au moins -, dans le cas de convocation par remise par émargement.
Le délai doublé d'une remise contre émargement est juste un conseil ou alors une obligation ?
Merci pour la précision.  |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 22:05:26
|
C'est une 'obligation' de fait : dans la mesure où il n'est pas possible de remettre contre émargement, il faut pouvoir ensuite notifier la convocation dans le respect des 21 jours !
En pratique, il faut faire la remise contre émargement 30 jours avant la tenue de l'AG, fixer la durée de la remise à 3 ou 4 jours afin que les convoc non remises puissent être notifiées par le syndic.
En pratique toujours, le syndic n'aura remis à/aux personnes chargées de la remise contre émargement QUE les convocation des copropriétaires habitant sur place.
Les autres sont aussitot notifiées.
De ce fait, il n'y a généralement pas de reste, ou peu de convocations qui n'ont pas été remises contre émargement, lesquelles seront renvoyées au syndic pour notification. |
Edité par - gédehem le 27 mai 2007 22:09:03 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 11:00:46
|
La notification des convocations par remise contre émargement est assortie d'un formalisme restreint mais strict. Il n'est fixé par aucun texte mais il est imposé implicitement par les exigences du droit des preuves.
1) l'agent distributeur doit vérifier l'identité et la qualité de la personne acceptant de prendre le pli, s'il ne s'agit pas du copropriétaire destinataire connu de l'agent.
2) la personne recevant le pli doit porter de sa main la date de remise sur le bordereau, apposer sa signature et son nom s'il ne s'agit pas du destinataire.
Les garanties sont alors identiques à celles d'une remise postale.
Il appartient au syndic de fournir avec les plis et le bordereau d'émargement, des instructions écrites précises.
L'agent distributeur commet une faute s'il ne veille pas au respect de ces prescriptions.
Les juristes considèrent que la remise ne peut être effectuée que par un préposé du syndic ou un préposé du syndicat, gardien ou concerge (En ce sens Kischinewski-Broquisse La copropriété n° 413). Le préjudice résultant d'une irrégularité de la convocation peut alors être pris en charge par l'assurance du syndic ou celle du syndicat.
La remise des plis n'entre pas dans la mission du conseil syndical. Si la responsabilité des membres du CS est couverte par l'assureur de l'immeuble, celui ci peut certainement refuser de couvrir le sinistre.
Le copropriétaire peut dénier la signature apposée sur le bordereau comme d'ailleurs celle apposée sur un AR postal (ce qui est une innovation récente de la jurisprudence). Dans ce cas certaines juridictions imposent une procédure de " vérification d'écriture ".
Quant à la date de remise, elle reste contestable si elle a été apposée par l'agent distributeur.
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 17:41:29
|
Le 2 ème alinéa de l'art 64 (nouveau) du décret N° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi modifiée N°65-557
du 10 juillet 1965 se borne à dire :
"Toutefois, la notification des convocations prévues au présent dècret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement".
Rien n'est dit en ce qui concerne les modalités de la distribution .Par conséquent le syndic fait ce qu'il veut ou ce qu'il peut à ce titre, en fonction du nombre de l'importance de la copropriété.
En conclusion un simple bordereau se présentant comme suit doit amplemement suffire pour se conformer au texte précité et faire des économies :
B O R D E R E A U
_______________________________________________________________
Convocation à l'AGO du : Nom : Date : Signature
: : :
__________________________:______________:________:_____________
|
Salutations
François |
| Signaler un abus |
|
|
BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 19:13:03
|
| Bonsoir, La remise contre émargement est valable si suffissament des copropriétaires habitent l'immeuble et si le Syndic refuse, il le fait par commodité tout en invoquant les inconvenients- pour lui - de ce système. |
| Signaler un abus |
|
|
colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 00:38:36
|
Bonsoir.
Je relance ce sujet car je souhaiterais des précisions.
JPM nous fait comprendre les risques éventuels que comporte la remise contre émargement des convocations à l'assemblée générale.
J'ai compris qu'il n'est pas de la mission des membres du conseil syndical de se livrer à cette remise de convocation (copropriété sans gardien ni concierge) et que l'assurance risquerait de refuser de prendre une erreur en charge et que l'annulation de l'A.G. qui pourrait en résulter incomberait aux fautifs.
Un syndic à qui la demande de remise telle qu'invoquée ici a été faite, dit que cela doit, au préalable, être voté en A.G.
Est-ce vrai ? Si oui, à quelle majorité ?
|
Amicalement |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 09:59:37
|
Ce point ne relève pas d'un vote de l'AG n'étant pas de sa compétence puisqu'il s'agit d'une disposition légale ! 
C'est comme décider de ne pas ouvrir de compte séparé !
La notification de la convocation d'une AG est valablement faite par remise contre émargement !
JPM a justement rappelé les précautions à prendre pour ce faire.
Que ce soit la remise par des membres du CS comme par l'employé (il faut que cela soit prévu dans son contrat de travail), elle doit être faite entre les mains de la personnes copropriétaire (vérifier si doute) et dans un délai suffisant pour, à défaut, permettre l'envoi en LRAR.
Mais je suis beaucoup plus réservé sur l'histoire de l'assurance !
Lorsque la notification est faite hors délai, en recommandé ou remise en main propre, c'est hors délai !
On ne maitrise pas les services de 'Laposte'. oOn peut penser être plus précis lors de la remise contre émargements !
En particulier par une distribution le soir par les membres du CS afin de toucher le plus grand nombre.
Ces modalités de notification des convocations étant prévues par la loi, c'est à celui qui convoque d'apprécier la pertinence ou la faisabilité de ces possibilités selon tel et tel copropriétaire et donc de prendre les délais nécessaires (LRAR ou émargements), pas à l'AG qui ne peut interdire l'une des modalités qu'autorise la loi (LRAR ou émargement).
En revanche, l'AG peut prendre une résolution obligeant le syndic à utiliser cette modalité lorsque ce dernier refuse de la mettre en œuvre ...(maj.art.24)
|
Edité par - gédehem le 12 janv. 2009 10:10:17 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 10:24:56
|
Les observations de Gedehem sont judicieuses mais l'assemblée générale est parfaitement compétente pour prendre une décision sur ce point.
La loi prévoit la notification des convocations par LRAR. Elle permet en outre la remise contre émargement.
Théoriquement la notification par LRAR est la plus sure, bien qu'on ait parfois des anicroches avec la Poste.
La remise contre émargement est très critiquée par les spécialistes parce qu'il y a fréquemment des contestations (déni de signature, date imprécise de remise, qualité de la personne ayant reçu le pli, etc.)
L'assemblée a donc parfaitement le droit d'imposer la notification par LRAR pour la sécurité juriique du syndicat.
Elle a tout autant le droit d'imposer la remise contre émargement si elle estime devoir faire prévaloir les économies liées à ce système. Encore faut-il noter que la gardienne a seule vraiment qualité pour la remise et qu'elle doit alors être rémunérée. Sa responsabilité es couverte par l'assurance du syndicat
La remise est fréquemment effectuée par un membre du CS. Sa responsabilité est engagée s'il y a un couac ! Un membre du CS est garanti par l'assurance du syndicat pour les faits commis " dans l'exercice de sa fonction ". Un assureur peut contester que la remise d'une notification entre dans la fonction d'un conseiller syndical.
Un syndic prudent fait donc délibérer l'assemblée sur ce point.
La majorité requise est celle de l'article 24 puisqu'aucune autre disposition de la loi ne traite cette question.
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 11:54:16
|
Citation :
Initialement posté par JPM
Un syndic prudent fait donc délibérer l'assemblée sur ce point.
c'est surtout un syndic qui veut imputer la responsabilité au syndicat!
la notification des convocations d'AG fait partie de ses obligations professionnelles!
si le conseil syndical souhaite, pour raisons d'économie, commencer par la remise contre émargement,il fait mettre à l'ODJ une résolution....et les copropriétaires décident |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 12:32:21
|
La question posée par Colette était (résumé) :
"- Nous voudrions que le syndic procède aux notifications contre émargement, le syndic nous dit qu'il doit y être autorisé par l'AG !"
Réponse : s'agissant d'une modalité offerte par la loi à celui qui convoque (il l'utilise ou pas), l'AG n'a pas à autoriser préalablement cette possibilité.
Sur le fond c'est celui qui convoque, ici le syndic, qui est juge de la pertinence ou non de cette modalité. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 13:18:10
|
Nefer indique fort bien que le syndic n'entend pas prendre la responsabilité de la décision de recourir à la remise contre émargement.
On ne peut que l'approuver pleinement.
S'il y a un couac, les copropriétaires tomberont sur le syndic.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 13:53:11
|
Nous y voila !
Sur cette histoire d'autorisation de remise contre émargement il ne s'agit que de cela : comment faire en sorte dêtre "dispensé" de toute responsabilité !
Finalement, entre le quitus, l'autorisation de notification contre émargement, la dispense du compte séparé ... à quand la fin de la RCP obligatoire d'une syndic qui n'aura plus aucune resposabilité persnnelle ?? 
|
| Signaler un abus |
|
|
Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 14:32:21
|
Citation :
Initialement posté par gédehem
Nous y voila !
Sur cette histoire d'autorisation de remise contre émargement il ne s'agit que de cela : comment faire en sorte dêtre "dispensé" de toute responsabilité !
Finalement, entre le quitus, l'autorisation de notification contre émargement, la dispense du compte séparé ... à quand la fin de la RCP obligatoire d'une syndic qui n'aura plus aucune resposabilité persnnelle ??
gédehem c'est quand l'adhésion à l'ARC.. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 17:24:48
|
Très mauvais procès !
Ce sont les syndics professionnels qui ont demandé et obtenu la possibilité de remettre les convocations par émargement.
Feu Me Zurfluh l'a rappelé clairement : " Là, le voeu des syndics a été entendu ; " Droit et pratique de la copropriété Tome 2 n° 347.
But à l'époque du décret : éviter l'important travail manuel d'établissement des LRAR.
Le temps a passé. L'ordinateur est arrivé. Les contestations se sont multipliées. Tous les spécialistes non syndics ont signalé les risques de la remise.
Voir Givord et Giverdon 4e édition n° 576 note 3 : "La convocation par voie d'émargement ou récépissé suppose un gardien de toute confiance et de toute conscience, à défaut de quoi la preuve de la convocation pourra être contestée " avec le fameux arrêt de CA Paris 25/10/1982 RDI 1983 494)
Une difficulté nouvelle est apparue : il n'y a pas de procédure officielle de première présentation du pli. Si un copropriétaire de bonne foi est absent, il faut se garder le temps nécessaire pour le convoquer par LRAR.
Gedehem ne peut ignorer que dans un immeuble important, la convocation par LRAR doit partir 30 jours au moins avant la date de l'assemblée, mais que la convocation remise contre récépissé doit être mise en distribution 45 jours avant cette date. Voir la recommandation de la commission de la copropriété à cet égard.
Si le syndic remet au gardien les plis le 2 mai pour une assemblée à tenir le 4 juin, et si le gardien lui indique le 7 mai que Dupont et Durand sont absents et qu'il ne sait pas quand ils rentreront, il risque de ne pas pouvoir respecter le délai de 21 jours pour réitérer la convocation. De Paris à Paris une LRAR met parfois 5 jours ! Et la Poste tenue à l'acheminement, n'est pas tenue par un délai 
Vos observations me surprennent et sont mal venues. Il y a suffisamment de choses qui clochent pour ne pas y ajouter des précautions parfaitement justifiées.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 18:15:42
|
posté initialement par JPM)
Citation :
l'agent distributeur doit vérifier l'identité et la qualité de la personne acceptant de prendre le pli, s'il ne s'agit pas du copropriétaire destinataire connu de l'agent.
2) la personne recevant le pli doit porter de sa main la date de remise sur le bordereau, apposer sa signature et son nom s'il ne s'agit pas du destinataire.
Les garanties sont alors identiques à celles d'une remise postale.
je suis étonné par ces affirmations de JPM "s'il ne s'agit pas du copropriétaire destinataire connu de l'agent" de même pour le 2 voire la remise postale;
Pour moi 1,2 et 3 si ce n'est pas le copropriétaire ou le destinataire de la notification et si il n'y a pas de délégation procuration "type" LA POSTE (donne pouvoir pour effectuer les opérations désignées ci-dessous....) la convocation comme la notification de peuvent être remise à MXXXX qui se trouve là,avec ou sans mention de son identité.
Nous sommes une petite copropriété, dont 20 copropriétaires occupants, si le copro en titre est absent et pas de délégation je repasse mais ne remet rien à M ou Mme X, que je connais pourtant bien. |
Edité par - felix1930 le 13 janv. 2009 08:25:03 |
| Signaler un abus |
|
|
colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 00:52:51
|
Bonsoir.
Ainsi donc pour résumer, aucune jurisprudence qui aille contre le souhait du C.S. :
Dans cette copropriété où il souhaite distribuer les convocations contre émargement (art. 8 - III et art. 64 - III du décret de 67), il suffirait donc que les convocations des résidents soit remises au président du C.S. 5 semaines minimum avant la date de l'A.G., celui-ci se donne 1 semaine (en gros) pour les distribuer et remet au syndic les convocations non distribuées afin que celui-ci les envoie par la poste.
Reconnaissons qu'il y a un va et vient de convocations ...
Reste que malgré cette possibilité offerte par les textes, le syndic peut traîner suffisamment des pieds pour que cela ne puisse se faire pour l'A.G. à venir et demander le vote d'une résolution l'y autorisant uniquement dans le but de dégager sa responsabilité, compte tenu des risques inhérents au fait que le signataire n'a pas forcément la délégation "officielle" pour prendre la convocation.
Merci pour vos précisions.
|
Amicalement |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 09:00:52
|
Il ne s'agit pas ici de faire un procès à qui que ce soit !
Mais il ne faut pas non plus sur une question toute simple partir aussitot dans des histoires de "responsabilité" ou même de délai sans commune mesure avec la réalité des choses !
J'ai dit plus haut que la notification de la convocation de l'AG est possible selon 2 modalités prévue par les textes :
- LRAR
- Remise contre émargement
Dans les 2 cas, il est évident qu'elle doit avoir lieu dans un délai suffisant, à la bonne personne : qui ne connait pas l'AR signé du facteur ... ou la LR remise à l'ainée du destinataire absent ?
Est-ce un motif de refus de la procédure LRAR ?
La remise contre émargement suppose aussi un syndicat qui tourne, avec un CS qui connait son affaire et qui est tout à fait dans son rôle "assistance du syndic", mission prévue par la loi !
Dans cette "asssistance du syndic" peut entrer la notification de la convocation comme de nombreuses autres taches !
Cette histoire de "responsabilité" ou même d'"assurance" n'a aucun sens !
Pour répondre à Colette, un syndic n'a pas à être préalablement autorisé pour utiliser une modalité prévue par la loi !
Que l'AG l'y oblige, pourquoi pas !
Sur le fond de l'affaire un exemple : Copropriété de 320 lots dont 120 bailleurs, CS de 14 membres (7 bâtiments de 8 et 10 étages, chacun 5 cages d'escalier).
8 membres du CS ont en charge la remise des convocation contre émargement.
Chacun dispose d'une liste d'environ 25 noms sur 2 cages d'escalier.
Chacun connait parfaitement "ses" 2 cages et les copropriétaires qui y résident.
Il faut 48 heures au plus (2 soirées 18-20h) pour distribuer 180 convocations aux destinataires prévus.
La vingtaine de non distribuées sont remises au syndic dans la foulée pour notification LRAR. Bien entendu, les convocations des bailleurs ont déja été notifiées.
Nous parlons ici d'un syndicat "normal" avec un CS "normal" qui travaille comme un CS doit travailler pourassister le syndic dans sa gestion.
Distribuer par un conseiller aux bonnes personnes 20 convocations ne prend pas 1 semaine !
Le même travail par les 4 employés de ce syndicat, combien de temps ??
Il faut ici revenir sur terre.
Si le délai de convocation est de 21 jours, parler de 45 jours pour commencer la notification par émargement n'a aucun sens lorsqu'il faut 2 jours pour y procéder !
Pourquoi pas 60 jours !!!
Il n'y a donc pas ici de 'norme' ni de recette miracle !
Il existe 2 modalités, qui ont toutes les 2 des avantages et des inconvénients. Aux syndicats d'apprécier les choses.
Les histoires de responsabilité et d'assurance ne sont que des histoires lorsque les choses sont faites dans des délais raisonnable, de l'ordre de 30 jours maxi !
Mais encore une fois, sur la question de Colette, il n'y a pas d'autorisation préalable à donner au syndic sur une procédure prévue par un texte.
Etant prévue, l'AG peut obliger le syndic qui la refuse.
Cette seule décision ne sudffit pas ! Il faut aussi que le CS soit vigilant pour ce qui concerne la réunion préparatoire de l'AG destinée à fixer l'ODJ, réunion qui doit être largement anticipée, ne serait-ce que pour informer les copropriétaires souhaitant faire inscrire une question !
Il faut donc raisonner dans son ensemble :
Exercice arreté au 31.12, il faut 1 mois pour arreter les comptes, 15 à 30 jours pour tenir la réunion CS/Syndic et préparer la convocation, 30 jours pour la notification, ce qui nous donne des AG annuelle fin mars, début avril !
Qui est dans ce calendrier ??? 
Que les syndics refusent la remise contre émargement par le CS et mettent en avant des délais de 45 jours à 2 mois pour cette notification n'est pas admissible ... lorsqu'ils mettent 2 ou 3 mois uniquement pour arreter les comptes ... histoire de justifier des AG tenue 6 mois après la cloture des comptes !
|
Edité par - gédehem le 13 janv. 2009 09:17:10 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 09:29:48
|
La recommandation n° 1 de la Commission mentionne Citation :
Recommande au syndic - de veiller, en cas d'utilisation de convocations contre remise ou émargement à ce que les signatures soient recueillies dans les délais réglementaires et, le cas échéant, de prévoir, pour pallier toutes difficultés, un délai suffisant pour permettre une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception des convocations qui n'ont pu être remises contre émargement.
L'expérience montre que dans certaines copropriétés tout fonctionne comme indiqué par Gedehem, mais aussi que dans bien d'autres le syndic est tardivement informé de l'impossibilité de remettre l'une au moins des convocations.
Un autre problème, s'agissant des LRAR cette fois, est que la Poste met parfois plusieurs jours pour présenter les plis dans une copropriété importante.
Notons enfin que la télécopie avec accusé de réception reste un mécanisme mystérieux.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 09:42:31
|
| Et comme le pigeon voyageur n'a plus la cote, nous sommes tous très ennuyés avec ces papiers .... |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 09:57:15
|
Mais avec le pigeon voyageur, l'avantage est qu'on peut avoir un AR
Du moins si tout se passe bien !
Avec un chien aussi, d'ailleurs. Je m'en porte témoin.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
remise convocation d'AG contre émargement
Forum fermé
