| Auteur |
 Sujet  |
|
|
erbé
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 14 nov. 2008 : 17:27:38
|
Bonjour,
Le contrat de notre syndic a été consenti pour une durée de 15 mois, du 09/04/08 date de notre AG au 09/07/09 (notre syndic gère notre copropriété depuis plus de 15 ans).Notre nouvelle AG devrait se dérouler le 08/04/09. Nous voulons changer de syndic, pour cela peut-on ne pas renouveller son contrat lors de l'AG 2009 et voter pour le nouveau syndic?
Le syndic va t-il prendre cette décision comme un non renouvellement ou une révocation, son mandat allant jusqu'au 9 juillet 2009.
Doit-on fournir des motifs graves et légitimes?
Merci de vos réponses
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 19:06:00
|
Du moment qu'une AG est convoquée avec à l'ODJ la question
"-Designation du syndic"
avec joint la candidature d'un autre, c'est que l'AG est appelée à élire soit le nouveau soit le sortant !
Notez que le syndic sortant qui sollicite un nouveau mandat n'est pas "renouvelé" : il est "désigné à nouveau".
Dans l'hypothèse où le nouveau syndic est désigné, le mandat du syndic sortant prend fin aussitot sans qu'il y ai là "révocation".
Dans un tel cas, il n'y a aucune justification à apporter au changement de syndic !
NB : il est extremenet important de bien préparer l'AG. Petite fiche :
"" Tout d'abord, lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Ensuite il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", qui n'existe pas le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, ce qui n'est pas du tout la même chose.
Autrement dit, que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la quetion : "Désignation du syndic".
Dit autrement : c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance.
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complete s'il manque des infos à celle préparée à l'avance.
Ensuite, une fois élu, le pdt de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement controlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Vous savez qu'il ne faut JAMAIS le donner ...
Après vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Vous comprenez que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. ""
Voyez votre CS et au travail !
N'oubliez pas l'inscription de la question :
"LRAR
M. le syndic,
Conformément à l'art.10 du décret du 17.03.167 modifié, je vous demande dinscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la(les) question suivante :
- désignation du syndic. (proposition de contrat de mandat jointe).
Remerciements ..
Erbé."
|
Edité par - gédehem le 14 nov. 2008 19:06:37 |
Signaler un abus  |
|
|
erbé
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 08:50:43
|
Gèdehem merci pour votre réponse claire nette et précise.
A nous CS à préparer pour faire voter le changement
Erbé |
| Signaler un abus |
|
|
SEZARY
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 15:56:18
|
Bonjour
A quelle majorté doit être élu le nouveau secrétaire de séance? Ce changement de secrétaire doit-il être mentionné dans le compte-rendu de l'AG ?
Merci de vos réponses! |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 17:27:19
|
| le secrétaire, comme le président ou les scrutateurs sont élus à la majorité de l'article 24 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 20:37:51
|
La désignation du pdt du secrétaire comme des scrutateurs est nominative.
Donc leur nom doit être rapporté dans le PV.
Notez que lorsqu'il n'y a pas de candidat parmi les présents(copropriétaires ou mandataires), le syndic assure automatiquement le secrétariat sans vote de l'AG.
Enfin, aucun texte ne précise QUI établie le PV d'AG. Le pdt de séance peut donc s'en charger, même s'il est admis que ce soit le secrétaire-syndic par commodité.
|
| Signaler un abus |
|
|
RAYDEMARS
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 17:29:42
|
Bonjour à tous
"le mandat du syndic sortant est censé se terminer le jour de l'AG."
Ce syndic n'est-il pas en droit de contester ce départ et qu'il est syndic jusqu'au 9 Jeuillet 2009 ? (élu valablement en AG).
Merci pour vos précisions.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 18:22:10
|
Du moment que la question "Désignation du syndic" est inscrite à l'ODJ avec 2 propositions, celle du sortant et celle d'un autre, candidatures qui concourent à égalité, induit la fin du mandat du sortant lors de la désignation du nouveau.
A moins que l'AG ne décide avec l'accord des 2, sortant et entrant, d'une prise d'effet différée ce qui est rarissime, le mandat du sortant prend fin à la l'instant même de la désignation de l'entrant, les décisions d'AG étant à prise d'effet immédiate. |
Edité par - gédehem le 17 nov. 2008 18:25:31 |
| Signaler un abus |
|
|
RAYDEMARS
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 19:06:55
|
Merci à vous Gedehem pour votre réponse.
je pousse le raisonnement + loin.
"Si le syndic en place ne présente pas sa candidature à cette AG, alors qu'il y a un postulant".
que se passe -t-il ?
Merci par avance.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 21:04:26
|
Que voulez-vous qu'il se passe ? Rien de particulier ! 
L'AG désigne le "nouveau", est on tourne la page !
Le mandat du sortant ?
Il a pris fin à l'instant même de la désignation du syndic 'nouveau' .... |
| Signaler un abus |
|
|
SEZARY
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 12:35:30
|
Notre syndic est venu me voir en me demandant les raisons de notre désir de ne pas le "choisir" à nouveau...j'ai essayé de lui expliquer mais il s'est emporté disant que cela n'allait pas se passer comme ça qu'il allait se défendre...qu'il avait des choses à dire.....qu'il n'appréciait pas qu'on écrive ,qu'on prenne contact avec la banque.....et j'en passe !
Ma question :
Lors de l'AG doit-on exposer à la demande du "syndic sortant "les raisons du changement de syndic sachant que chaque copro a reçu une lettre expliquant la décision du CS ? |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 13:30:05
|
L'AG n'a pas de comptes à rendre au syndic s'il n'y a pas rupture de contrat.
C'est le président de l'AG qui a la clé. Au moment où est discutée la désignation du syndic, il fait passer les 2 candidats successivement, chacun en l'absence de l'autre, dans l'ordre qu'il veut, puis il les fait sortir tous les deux pour que l'AG puisse discuter, et voter.
(cela suppose évidemment que le syndic n'a pas été élu secrétaire,(et si possible que l'AG se déroule ailleurs que dans les locaux du syndic!)
(C'est ainsi que cela s'est passé récemment dans une copropriété où je suis conseiller syndical.) |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 14:57:10
|
Sezary :
Dans un post plus haut en date du 14 nov. je rapportais une petite fiche "pense-bête" sur la préparation et la tenue d'une AG ..
Faites un "copier/coller" et vous l'aurez sous les yeux, ainsi que d'autres si vous faites des copies ....
Concernant le syndic syndic, il faut rappeler qu'il est mandaté pour une durée déterminée par l'AG, qui ne peut exceder 3 ans de date à date !
A l'issue de la période fixée, ou de la date d'AG appelée à désigner le syndic, le mandat du sortant prend fin obligatoirement (sauf décision autre rarissime de l'AG).
Il n'existe pas de "renouvellement" de mandat !
Il s'agit pour le sortant d'une désignation "à nouveau" pour un autre mandat.
La désignation d'un autre syndic que le sortant pour un autre mandat n'a pas a être justifiée autrement que par "Le syndicat le veut ainsi car tel est son bon plaisir."
En la matière, il n'y a ni "renouvellement" pour le sortant ni "abonnement" pour le syndicat ! |
| Signaler un abus |
|
|
alginate
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 15:59:55
|
Bonjour
Lors de notre prochaine AG il était convenu de proposer un autre syndic. Le CS pensait avoir l'accord majoritaire du syndicat.Nous venons de nous rendre compte que certains copropriétaires ont changés d'avis prétextant que finalement tout va bien et que changer de syndic coûte cher....Je comprends mieux maintenant pourquoi ces derniers jours j'ai pu voir tôt le matin notre syndic faire du porte à porte...
Ma question est la suivante : que faire si le syndic potentiellement sortant est secrétaire de séance notamment lors du choix du syndic ?
Merci à vous |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 17:25:27
|
- ce qui montre que lorsque certains veulent changer de syndic il fait qu'ils l'expliquent pour en convaincre le plus grand nombre, au besoin en organisant des "réunions apéro" ciblées en plus d'un éventuel "porte à porte"..
- que voulez-vous faire d'autre s'il n'y a pas de candidat ou qu'il n'est pas élu et que le sortant assure le secrétariat ??
Si c'est le cas, c'est que le changement de syndic a été mal préparé, ou que l'affaire n'est pas mure, et qu'il faudra mieux la préparer l'année prochaine en veillant cette année à ce que le sortant soit désigné "à nouveau" mais pour 1 an seulement !
|
| Signaler un abus |
|
|
alginate
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 17:32:06
|
| Tout a été fait même "les réunions apéro",les lettres distribuées expliquant le choix du CS...!Merci quand même ! |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 18:10:03
|
Donc, c'est que la majorité est satisfaite du syndic actuel ou qu'elle n'est pas prete à sauter le pas ... ou que les petits fours n'étaient pas assez terribles pour convaincre !  |
| Signaler un abus |
|
|
jdgdab
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 17:28:35
|
| oui pas facile de changer de syndic!!!!!! |
| Signaler un abus |
|
|
erbé
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 17:41:57
|
Bonsoir,
Je travaille avec notre CS sur l'ordre du jour de notre AG avec proposition de changement de syndic. Questions :
gédehem dans sa réponse du 14 11 2008 indique l'ordre du jour:
1) élection du président de séance
2)élection du secrétaire et des scrutateurs
3) approbation des comptes
4) quitus au syndic
5) élection du syndic, 2 candidats, l'ancien et un nouveau
Le nouveau syndic est élu,l'ancien s'en va.
L'adoption des budjets prévisionnels 2009 et 2010 se fera sous la présidence du nouveau syndic ?? ou doit-on les passer avant l'élection du syndic?
Merci pour vos réponses
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 18:44:10
|
"L'adoption des budjets prévisionnels 2009 et 2010 se fera sous la présidence du nouveau syndic .."
OUPS !!! 
Vous vouliez dire : "... en présence du nouveau syndic !"
Sinon, à quoi sert d'inscrire la question : " 1) élection du président de séance."
Pas grave, vous aviez rectifié.......
Le prévisionnel sera décidé après la désignation du syndic, puisqu'il comprendra les honoraires de celui désigné.
Pur le 'quitus', vos avez noté qu'il ne faut jamais le voter ..... |
Edité par - gédehem le 10 janv. 2009 18:44:47 |
| Signaler un abus |
|
|
erbé
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 11:25:16
|
gédehem vous me dites l'adoption des prévisionnels se fera après la désignation du syndic puisqu'il comprendra ses honoraires, il faudrait donc les calculer avant l'AG ??
Les prévisionnels à l'ODJ sont ceux calculés par le syndic qui gérait la copropriété.
Donnez moi plus d'explications svp
merci |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Changement de syndic
Forum fermé
