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Nous sommes Loueur en Meublé Non Pro, LMNP. Je réfléchis aux amortissements des immeubles. Je crois comprendre que l'amortissement est calculé sur la base du prix d'achat diminuée de la valeur résiduelle du bien. Dans le cas de l'immobilier, et plus particulièrement dans le cas d'un immeuble acheté 'pas cher' dans lequel on fait des travaux de rénovation, la valeur résiduelle du bien va certainement être supérieure au prix d'achat... Cela voudrait-il dire que l'on en doit pas calculer d'amortissement pour ledit immeuble???
Si on pousse un peu la réflexion, on peut en effet se demander pourquoi on amortit un immeuble qui est un bien qui garde une valeur importante à la fin de la période d'amortissement???
Merci pour les éclairages que vous pourrez nous apporter ;-)
PS: vous l'aurez compris, cette réflexion étant fiscale nous aimerions surtout connaître la position des impôts sur ce point...
J'achète un immeuble à 500 000 euros. J'amortis la construction hors terrain, car le terrain en perd pas sa valeur. On dit couramment que le terrain vaut 'autour' de 15% du total. Vous avez donc une première décomposition: 500 000 = 75 000 terrain + 425 000 construction amortissable. Plus ou moins.
A ce niveau vous pouvez exercer une option, mais une seule fois, elle doit etre la même les années suivantes: Vos frais d'achat (notaire et mutation, mettons 30 000 euros) peuvent être déduit l'année ou vous les avez exposés en tant que charge, ou ils peuvent être assimilés a l'achat en représentant ue part des couts d'acquisition.
Donc, soit vous déduisez 30 000 euros, soit vous amortissez 85% de 30 000 soit 25 500 euros.
Le montant amortissable total de 425 000 plus 25 5000 le cas échéant (imaginons que vous ayez pris cette option) soit 450 500 euros doit être décomposé en composants:
Par exemple: Gros oeuvre 40 à 80 ans, ici 50% soit 225 000 euros(43% du total) Menuiserie,cloisons, plomberie 20 à 25 ans ici 25% soit 115 000 euros (22%) Electricité, papier peints, chauffage, VMC 15 ans 25 % également sooit le reste, 110 500 euros soit 20%.
Chaque année, votre dotation aux amortissments en année pleine fait donc environ 1/40 de 225 000 = 5 650 euros 1/25 de 115 000 = 4 600 euros 1/15 de 110 500 = 7 367 euros soit un total déductible de 17 617 euros.
CORRECTION des fautes de frappe en ROUGE
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 13 juil. 2008 08:47:43
Citation :Je crois comprendre que l'amortissement est calculé sur la base du prix d'achat diminuée de la valeur résiduelle du bien.
Non. L'amortissement est calculé sur la base du prix d'achat point. La valeur résiduelle = Valeur d'achat - sommes de toutes les dotations aux amortissements faites. Quant tout est amorti, la valeur résiduelle est nulle, ce qui est une tautologie.
Citation : dans le cas d'un immeuble acheté 'pas cher' dans lequel on fait des travaux de rénovation, la valeur résiduelle du bien va certainement être supérieure au prix d'achat...
Faudra m'expliquer ça...
Si vous avez fait pour 100 000 euros de travaux, vous allez porter au bilan 100 000 euros de travaux (ce qui signifie autrement que votre bien amortissable vient de se voir réhausser sa valeur de 100 000 euros) et lesquels travaux sont amortissables sur 15 ans, 25 ans, 40 ans ou 80 ans selon la catégorie dans laquelle ils sont. Vosu allez les amortir sur cette durée a partir du moment ou vous les avez portés en immo.
Citation :Si on pousse un peu la réflexion, on peut en effet se demander pourquoi on amortit un immeuble qui est un bien qui garde une valeur importante à la fin de la période d'amortissement???
Ca c'est une bonne quesiton. Il est logique d'amortir un entrepot. Il est logique d'amortir un meuble qui a une durée de vie limité.
Il n'est absolumeent pas logique d'amortir un immeuble ancien qui prend de la valeur en vieillissant sans qu'on ait a remplacer d'énormes proprotions de celui-ci.
Il y a en effet un côté illogique a amortir sur 40 ans un immeuble de 200 ans d'âge. Mais c'est ainsi que fonctionne et la comptabilité et la fiscalité.
Question: Sur combien d'années faut-il amortir le Parthenon, le pantheon, Notre Dame?
PS: POur connaitre l'avis des impots, demandez le leur, ou plus surement lisez les codes de la fiscalité (code des impots).
NOTE: Ce serait bien que quelqu'un de comptétent dans ce domaine (je ne le suis pas) fasse des commentaires et éventuellement corrige mes imprévcisions ou mes erreurs.
lorsque vous dite on peut passer en tant que charges les frais d'acquisition (notaires ....)en une seule fois, si début d'activité 1/10/08, elles seront passées au 1/4 pour 2008 trimestre déclarés et 3/4 l'année suivante ou la totalité en 2008 meme si je n'ai que 3 mois d'exercice sur 2008 ? cordialement
Si vous avez un an d'exploitation et que vous achetez un immeuble que vous exploitez 3/4 en meublé, vous déduisez 3/4.
Si vous achetez le 31 décembre un immeuble que vous exploitez 100% en meublé, vous déduisez 100% à condition d'être LMnP, déduction reportable sur les futurs bénéfices LMnP pendant 6 ans. ou que vous déduisez sur vos autres revenus si vous êtes deja LMP.
Il est impossible en théorie de déduire en 2009 des dépenses engagés en 2008.
CORRECTION des fautes de frappe en ROUGE
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 13 juil. 2008 08:50:38
Et si j'achète un immeuble que j'exploite d'abord à 1/4 en meublé, le reste étant en travaux, puis que j'exploite à 3/4 en meublé l'année suivante 1/4 restant en travaux et que j'exploite enfin à 100% en meublé l'année suivante???
Je pose cette question pour faire le parallèle de l'exploitation d'un immeuble d'abord à 50% en meublé et 50% en location nue puis l'année d'après 100% en meublé...
Si vous achetez un immeuble dont vous n'exploitez immédiatement que 1/4 car les 3/4 restant sont en travaux, le qualificatif n'est pas de 'EN TRAVAUX' mais bel et bien de :
1/ EN TRAVAUX à destination de foncier nu 2/ EN TRAVAUX a destination d'usage personnel 3/ EN TRAVAUX à destination d'exploitation meublée.
Il semble, tel que vous avez rédigé votre question, que votre cas corespond au 3/. Alors, votre immeuble est bien à 100% en exploitation meublée, dont 3/4 de travaux. Vos travaux sont déductibles ou amortissables.
Il n'y a pas lieu vis a vis des déclarations fiscales de partitionner l'activité meublée au niveau du 1/4 comme vous le faites.
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 13 juil. 2008 09:28:54
Amortissement d'un immeuble (en BIC)
Forum fermé
Posté - 10 juin 2008 : 10:18:32
