|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 05 juin 2008 : 19:08:45
|
bonjours a tous, nouveau sur le forum
je viens de déclaré un meuble dans le régime des micro-loueurs avec abattement de 71% pour 2007 et pour une location de 6 mois, première déclaration meublé .
une opportunité d'achat me permet de me déclaré en lmp en 2008 ou 2009.
puis-je tenir compte de l amortissement du ou des biens acheté avant inscription lmp sur 20 ans de la manière suivante l'acquisition + notaire + commission avec un coeff de 85%. ce sont des biens anciens
cordialement
|
|
Signaler un abus
|
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 20:42:37
|
Pour amortir, il faut avoir porté le bien au bilan (2033C de mémoire).
En tant que microbic, il est extrêmement peu probable que vous l'ayiez fait. L'avez-vous fait?
Si ce n'est pas fait, vous ne pouvez pas ultérieuremzent, même en passant au réel:
1/ amortir le bien
2/ amortir les meubles achetés au départ.
3/ Déduire les intérêts des emprunts
4/ Déduire les charges non récupérables de l'immeuble.
Enfin, on n'amorti pas sur 20 ans un meublé d'habitation, et on ne peut pas déduire des frais de notaires pris en compte de manière forfaitaire par le régime micro l'année ou vous avez exposé ces frais. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 05 juin 2008 20:44:42 |
Signaler un abus  |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 20:48:34
|
Peut-être pouvez voous encore tenter (ca me parait infaisable, mais qui ne tente rien n'a rien) de demander au centre des impots a qui vous avez envoyé votre déclaration de faire une déclaration au réel au lieu de la déclaraton micro.
Vous aviez:
Jusqu'au 1er février pour exercer l'option me semble t'il,
Jusq'au 30 avril pour envoyer les déclarations 2031 et la liasse 2033.
Sinon, dites que vous avez omis d'envoyer votre déclaration 2033-C en temps et en heure. Je ne sais pas si ca peut fonctionner.
A priori je dirais non. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 21:06:03
|
non je n'aie rien porté au bilan et pas non plus de 2033 c
si j ai bien compris si je passe en lmp et donc changer de régime pour le réel, je ne pourrai rien amortir sur ce bien car je n'aie pas déclaré la 2033.
je pourrai juste porter les recettes ?
CORDIALEMENT
|
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 21:11:20
|
Vous devrez porter les recettes locatives, et pourrez déduires les charges locatives, les consommations d'eau, d'électricité de gaz, et les réparations locatives mais pas les charges non locatives.
Si vous achetez de nouveau meubles, en revanche, rien ne vous interdira de les porter au bilan. MAis vous ne pouvez ni pourrez le faire de ceux deja acheté en 2007. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 21:41:29
|
j'en aie deux sous promesse de vente, je les déclarerai en début 2009 pour le changement de régime et avant avril 2009 la déclaration 2031, rien avant ( j'ai vu un fiscaliste aujourd'hui, je suis passé a coté de ces questions, c est de ma faute )
ce que l'on appelle la PO ? ça ce déclare quand ?
|
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 22:34:53
|
Au moment de la mise en exploitation. La Pézéro est une déclaration de début d'activité.
Vous pouvez la télécharger sur internet.
Vous pouvez d'ailleurs choisir a cette occasion votre fiscalité.
Mais normalement vous auriez deja du faire une pézéro pour votre LMnP.
C'est vrai que avec le microbic, son absence est presque sans conséquence.
Il n'y a pas que la 2031 mais la 2031 ET la 2033.
Conseil: Si vous ne prenez pas de comptable, tenez DES A PRESENT (cad AVANT l'achat) une sérieuse comptabilité, autrement vous ne pourrez pas remplir la 2033, et a fortiori la 2031 qui en découle. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 22:50:51
|
je pense que je vais prendre un comptable, ca peux attendre après le titrage début septembre ainsi que P0 ?
ps, merci pour ces conseils
cordialement |
| Signaler un abus |
|
|
cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 11:44:38
|
je reviens du centre des impots, il ne veule pas entendre de modification pour passé au réel pour 2007 et 2008.
je dois faire une demande avant fevrier 09 pour changement de régime pour année 2009.
par contre ils m'ont dit que je pourrais bénéficier des amortissements immeubles correspondant à l'année en cours meme pour les biens achetés en 2007 et 2008.( Ils m'ont précisé ne pas avoir beaucoups de contribuables lmnp au réel et conseillé aller voir mon comptable ).
les frais notaires et acquisitions seront perdus. |
| Signaler un abus |
|
|
sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 14:40:15
|
Très intéressant votre post et les éléments d'information/réflexion de ribouldingue, j'avais déjà lu des posts par ailleurs sur ce thème, le passage micro BIC au réel, peu abordé.
Très positif ce que vous ont dit les impôts : pour votre logement déclaré au micro BIC en 2007, si vous amortissez sur 25 ans, est-ce que ceci signifie bien que vous pourrez amortir 23/25 de sa valeur à compter de 2009 (puisque vous l'aurez déclaré 2 ans en micro BIC) ?
Je ne vois pas pourquoi vous auriez dû soumettre une P0 (ou alors il y a quelque chose qui m'échappe) alors que vous étiez en LMNP (non professionnel). La P0 concerne les professionnels, ce qui implique une inscription au RCS et la soumission aux cotisations sociales (plutôt pour le LMP, à moins qu'un LMNP ne souhaite cotiser).
Autre point, JL Le Boulc'h (celui qui a écrit un livre sur le LMP aux éditions Maxima) prétend qu'un LMP au micro BIC aura du mal à être exonéré des plus values au terme de 5 ans, car soi-disant qu'en micro BIC on ne peut inscrire l'actif au bilan (mais il soulève plutôt une question à laquelle l'administration fiscale ne lui aurait répondu à ce jour, étant donné tout de même le caractère professionnel d'une entreprise individuelle au micro BIC).
D'après ribouldingue, ce devrait être possible en remplissant le formulaire 2033C. Est-ce recevable par les impôts, 2033C et micro BIC sont-ils vraiment compatibles ? Faut-il aller vérifier ce point aux impôts ?
Ceci pourrait avoir une utilité si vous revendez votre premier logement avant 15 ans, pour ne pas être soumis à l'imposition classique sur les plus values immobilières (dégressivité proportionnelle à compter de 5 ans, de 10% par an).
Dernier point, je suppose que vous empruntez pour vos nouvelles acquisitions, de telle sorte d'avoir un revenu professionnel nul (ainsi pas d'impôts ni cotisations sociales), bref le schéma "classique" en LMP. Sinon, d'après mes calculs et dans mon cas, il vaut mieux rester en micro BIC et pas besoin de comptable.
|
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 17:13:15
|
Je ne vois pas en quoi le fait d'être LMnP dispense d'une déclaration de début d'activité au contraire du LMP, puisqu'il s'agit d'une activité commerciale non professionelle   dans les deux cas LMP et LMnP.
Elle n'est professionelle que fiscalement parlant  .
Par exemple: http://www.cbanque.com/immobilier/loueur-meuble-LMP-LMNP.php
Je sais que remplir une P0 pour un LMnP présente un risque de payer des cotisations sociales et déclanche la taxe professionelle, dont sont assujetis les LMnP (mais lesquels ne doiven tpas apyer de cotisations en revanche). Il est donc prudent en effet pour un LMnP de ne pas faire de P0, même si c'est en infraction.
On ne 'soulève pas de vague'.
Bien entendu quand le contribuable passe de lMnP a LMP c'est la même activité qui continue.
Les impots y mettent d'autant plsu leur nez qu'il y a déduction en tout cas c'est ce que je subodore, car je ne sus en rien pro de ce métier.
Se pose la question de la date de déclaration au RCS (ou de refus d'immatriculation du RCS ce qui est équivalent) laquelle date est la seule, hormis remise en cause par les impots, du début d'activité LMP une fois obtenu les 23 000 euros de recettes locatives au pro-rata.
C'était le sens de ma réponse.
En effet, pour votre seconde remarque, je NE SAIS PAS comment on porte des biens au bilan en étant au micro-bic. Ca a toujours été une énigme pour moi. Je vois le problème simplement de l'autre côté:
Si les biens ne sont PAS PORTES au bilan, ils ne peuvent être amortis. Donc il faut une 2033-C.
Cqfd 
J'avoue aussi enfin ne pas comprendre comment on peut porter au bilan en 2008 des biens déja exploités en 2007 et qui n'étaient pas au bilan en 2007. Certains ont l'air de dire que c'est impossible, et Le Boulc'h cite ce cas sauf erreur de ma part dans ses 'cactus' fiscaux.
En particulier, la question que vous posez mérite réflexion: Amortissement sur 25 ans par exemple (sans entrer dans les détails) ou sur 23 ans puisque deux années d'exploitation ont deja eu lieu?
Je dirais 23, mais comment le traduisez vous sur la 2033-C? Impossible.
Et comment expliqueriez vous que vous auriez constaté en 2006 et 2007 des amortissements auxquels vous n'aviez pas droit, puisque le bien était au régime micro (et de plus non porté au bilan)?
Voila quelques cactus de plus, et je pense qu'il ne faut pas se réjouir trop vite de la réponse des impots, il faut simplement être conscient que ces questions se reposeront l'an prochain, à moins d'utiliser des cette année un rescrit pour être certain du coup, en prenant le risque ... de ne plus pouvoir amortir de facon définitive pour les anciens biens deja exploités  . |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 07 juin 2008 17:17:30 |
| Signaler un abus |
|
|
cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 17:24:08
|
l'amortissement grossier sur 25 ans avec le changement de régime pour le bien acquis en 2007 n 'est pas garanti ou acquis, ( le centre des impots dont je dépends n'ont pas de redevable lmp ou lmnp au réel)
la po c est ce qui permet d'avoir un numéro de prendre date en déclarant et choisir son imposition (trop tard pour moi), ils n'ont pas été étonné et meme m'ont fait remarqué que j'aurai du déclaré en 2007 meme pour microloueur sans insitance et sans préjudice.
pour la référence à mr Ll Boulc'h, j'ai le livre, mais je me garderai bien de faire ce genre d'expérience personnellemnet vu mon manque d'expérience, et peut etre celui de mon centre des impots.
je cherche a dévelloppé cette activité en constituant un stock sur 5 a 10 ans, je ne cherche pas la défiscalisation sauf sortir de l'isf mais effectivement se constituer un capital en amortissement, je sors du revenus fonciers classique avec murs de boutiques et biens classiques, c'est le massacre. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 17:53:43
|
Vous faites ce qui pour un lmp futur est le plus dangereux en effet, la constitution de votre patrimoine d'exploitation petit a petit, avec le risque tres grand d'y perdre deux types de plumes:
1/ La plume amortissement pour la raison deja expliquée
2/ La plume déduction des frais d'achat, lesquels peuvent être déductibles totalement l'année ou ils sont exposés, et créant ainsi l'année d'achat une très forte défiscalisation, la seule défisc en fait que permet le LMP.
Assurez vous d'avoir bien la DERNIERE version du LeBoul'ch.
Lisez le attentivement, et complétez du LMP en 250 questions de Monsieur SALIN, comptable, plus complexes, mais extremement intéressant sur tous ces soucis.
De manière géénrale, il faut bien avouer que les règles fiscales du LMP et LMnP sont très complexes, et que les centre des impôts... n'y connaissent absolument rien.
Le LMP est le truc qu'on met dans le > CFE impôts <, ce qui n'arrange pas les impôts, et dont ils s'occupent parce qu'il faut bien s'en occuper, mais ils auraient préféré que cela soit ailleurs.
Donc méfiance quand ils émettent des conseils. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 07 juin 2008 18:11:35 |
| Signaler un abus |
|
|
cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 18:51:45
|
pour le moment je me bas pour arriver au 23000, j y suis presque, ce n'est pas un problème de financement mais d'opportunité, vous m'avez répondu a ce que je pense en lisant les differents post, je vais essayé de déclaré lmp pour 2008 de facon a bénéficier des premiers frais et amortissement et ne pas trop compliqué.
85 % de l'investissement doit se faire dans les 5 ans, il faut bien démarré, je ne vais pas acheté n'importe quoi non plus juste pour le fiscal.
j'avoue que le démarage fiscal est un peu plus compliqué que prévu.
cordialement
cordialement |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 10:35:44
|
Choisissez donc vore date de démarrage LMP prudemment avec votre déclaration RCS. Cela peut être a plus ou moins 15 jours, laps de temps qui peut etre d'une grande importance pour calculer le pro-rata.
Le plus dur ces d'avoir le ou les locataires pour le moment ou l'on veut.
Pour les 23 000 euros, ce sont les recettes et non les loyers qui comptent.
Donc si vous louez à 500 euros plus 20 charges forfaitaires, c'est 520 par mois soit 6 240 euros par an et non 6 000 pour le calcul des 23 000 euros.
N'oubliez pas qu'il s'agit d'une comptabilité d'engagement, donc si vous avez 10 locataires a 2000 euros le mois de décembre dont aucun n'a rien payé, votre comptabilité indique bien 20 000 euros de loyer plus forfait charge (poste PCG 704 dans mon cas) avec dix comptes clients débiteurs pour un total de 20 000 euros (compte 410 pour moi).
Vous avez donc bien dans ce cas 20 000 euros de recettes. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 juin 2008 10:44:29 |
| Signaler un abus |
|
|
cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 15:23:59
|
bonne remarque pour la comptabilité d'engagement.
quel date compte pour le début d'activité,
la demande de rc avec dépose des pièces aux greffes ou la reception de rc avec enregistrement et numéro si demande en fin année. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 17:32:21
|
| La date d'enregistrement je pense OU la date de refus si on ovus rfuse l'inscription. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 23:12:31
|
ribouldingue,
Je note votre conseil de lire le livre de M.Salin, je vais donc l'acheter et le lire.
Je note aussi votre conseil de remplir une 2033-C, même au micro BIC.
Je vous en remercie, anachronique par rapport au livre de JL Le Boulc'h.
Après avoir signalé une coquille dans son livre à cet auteur (via son éditeur Maxima, il laissait entendre qu'un LMP ne peut être qu'au réel et pas au micro BIC), vu sa réaction, je vais m'inspirer des pragmaticiens comme vous et non des praticiens dont ces personnes se réclament ...
D'autant plus que cette personne a écrit au ministre de l'économie pour défendre le dispositif LMP, mais uniquement vu du côté des purs investisseurs en résidences ... Maxima m'a transmis ce courrier et indiqué que je pouvais le diffuser sur les forums: j'hésite, quelque peu perplexe à me demander le credo véritable de cette personne.
Outre ce trouble sur le micro BIC (plus values exonérées ou non en LMP, amortissement possible ou pas), j'avoue ne pas bien saisir la différence entre P0 et inscription au RCS (via le CFE) : je pensais, sûrement naïvement, que soit il n'y avait pas de formalité particulière en LMNP, soit on allait voir le CFE pour être LMP.
|
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 21:00:01
|
Le P0 est une déclaration de début d'activité, alors que le RCS est une inscritpion au registre du commerce. On peut demander un inscription au registre des métiers, ou d'autrres options encoRE.
La P0 est envoyé à un CFE (centre de formalités des entreprises), qui est un guichet unique (sauf pour l'incription au RCS ou au registre des métiers)
http://annuaire-cfe.insee.fr/AnnuaireCFE/jsp/Controleur.jsp
Le problème est qu'il y a bien un guichet unique, mais vous ne savez pas forcément ou, car il y a plusieurs CFE. Je vous ai donné dans le lien précédent un site qui est sensé vous dire a quel CFE vous devez vous adresser, cad en d'autres mots a quel CFE vous envoyez votre P0.
Pour le LMP c'est le CFE impôts, qui est le CFE par défaut (pas de CFE = CFE impôts). Le porblème est que le site indiqué.... par exemple, ne le dit pas....
On ne va pas voir le CFE pour etre LMP ou LMnP, on va voir le CFE pour uen création d'entreprise individuelle. Le fait d'être LMP ou LMnP ne regarde pas le CFE, car c'est une nuance fiscale.
Le CFE vous attribue un code APE et un numéro SIRET. Il transmet votre dossier aux serives sociaux afin que vous cotisassiez. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
nathea
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 17:12:35
|
Je me permet de m'immiscer dans la discussion.
J'ai éexactement le même cas de figure que cane67.
Depuis 5 ans, je suis en LMnP pour environ 15000 € / An de loyers.
Je viens d'acheter un bien avec 4 appartements potentiels pour lequel je suis en attente de permis de construire, et je suis en promesse de vente sur un bien avec 2 appartement potentiels.
Les recettes provenant de ces biens vont me faire passer en LMP.
J'ai donc le même souci, à savoir que faire de l'amortissement sur les biens qui étaient déjà en LMnP, sachant que je n'ai jamais souscrit de Pzéro.
J'aime assez le fait de réduire la période d'amortissement normale de LMP de la durée ou l'on bénéficiait d'un abbatement forfaitaire incluant l'amortissement, mais effectivement cela est difficile à confirmer.
Je pense que l'on peut s'inspirer du cas d'une entreprise purement commerciale, qui passerait du régime du micro bic au régime du réel par franchissement de seuil de chiffre d'affaire.
Comment sont traitées les immobilisations acquises dans la micro bic dans un tel cas ? Elles sont forcément à l'actif du bilan, et ne peuvent être ignorées.
Qu'en pensez vous ?
Merci de vos réponses.
Cordialement, Luc |
Tout est culturel |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 18:12:49
|
Je vais répondre le plus honnêtement possible, je n'en sais rien.
Je ne suis pas comptable, et votre question est plus que pertinente. J'aimerais bien qu'un comptable réponde.
Depuis cette discussion, j'ai compris que les biens soumis au LMnP sont considérés comme des biens personnels soumis en particulier au régime des plus-value des particuliers.
Quand on devient LMP, ces biens sont des biens soumis dorénavant au régime des plus-values des sociétés personelles ou des SARL si ils sont en SARL, avec exemption de plus-value apres 5 ans.
En cas de vente, le notaire calcule la plus-valmue en tennant compte des deux périodes pendant lequel le mêem bien est sous des régimes différents.
Est-ce que ce raisonnement s'applique en effet quand le bien microbic donc non amortissable spécifiquement (il est amorti de facto dans le forfait) devient un bien amortissable a la condition d'être porté au bilan puisqu'il est désormais PORTABLE au bilan?
Je suis comme vous, je n'ai pas de réponse. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
amortissement rétroactif pour lmp
Forum fermé
