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vince5962
Contributeur senior
94 réponses |
 Posté - 01 sept. 2008 : 10:00:23
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Bonjour, quel est l'intérêt de créer une sci par logement acheté ?
En gros, à chaque achat de maison, création d'une sci domiciliée au logement acheté qui est mis en location.
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 11:17:04
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Bonjour, quel est l'intérêt de créer une sci par logement acheté ?
Beaucoup de complications pour rien.
Toutes les formalités de création,de publicité,de gestion, de déclarations fiscales annuelles, de convocation et tenue d'assemblée générale, seront multipliées par....X.... SCI au lieu d'une seule. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 11:24:56
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| n'est ce pas utile pour faciliter les "donations" de SCI à différents enfants ...? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 11:27:14
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| de plus la répartition des parts n'est pas obligatoirement la même... |
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vince5962
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 11:31:33
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J'ai vu faire cette démarche par des propriétaires qui possèdent plus d'une centaine de logements.
Il doit exister un intérêt...que je cherche. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 11:38:05
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| j'en connais beaucoup d'autres aussi....pas avec 100 locaux!! |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 21:21:33
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Pour moi les intérêts de constituer une SCI par logement peuvent être multiples :
Lors de la revente du bien qui appartient à une SCI il est possible soit de sortir le bien de la SCI et de payer la plus-value si durée de détention par la SCI est inférieure à 15 ans et de dissoudre la SCI ; soit de vendre les parts de la SCI avec le bien à l'intérieur de celle-ci. Dans ce second cas le vendeur vendra plus vite car un acheteur peut y avoir plusieurs intérêts : par exemple racheter en même temps les dettes de la SCI avec un taux d'emprunt introuvable aujourd'hui sur le marché. Si la SCI détient le bien par exemple depuis 11 ans, l'acheteur pourra sortir le bien de la sci au bout de 4 ans et un jour pour le revendre, dissoudre la SCi et hop pas de frais sur plus value puisque valeur de la SCI = zéro, et que la SCi aura détenu le bien pendant plus de 15 ans.
Mais attention de bien intégrer dans vos montages les différents frais que nécessitent les créations, mutations, dissolutions, publications officielles, etc .... car en deçà d'un certain montant du bien, il n'est pas très avantageux de constituer une SCI car tous ces frais restent les mêmes pour un studio à 30 000 EUR ou un immeuble de plusieurs millions d'EUR.
Autres avantages :
- La durée de vie d'une SCI étant souvent de 99 ans renouvelables, il ne peut plus y avoir de droit de préemption dés l'instant que le bien est dans une sci puisque la durée de vie de la SCI est supérieure à la durée de vie humaine. (très très utile pour un bien dans Paris par exemple)
Lorsqu'il y a vente de parts de SCI il n'est pas obligatoire de passer par un notaire, donc frais de ventes réduits pour l'acheteur. D'ailleurs même si le choix est de passer par un notaire pour la transaction, les frais sont réduit à 5% du montant de la transaction (je crois).
La session de parts de SCI ne nécessite pas tous les diagnostiques obligatoires à produire, donc là avantage au vendeur car pas de frais.
La session de parts de SCI peut-être réalisée par tranches donc pas d'imposition si vente de 15 000 EUR le 31 décembre et re 15 000 EUR le 2 janvier etc ....
Quand on vend des parts de SCI il n'est pas nécessaire d'attendre le DIA pendant 3 mois pour réaliser la transaction, donc le vendeur vends vite, et l'acheteur peut jouir de son acquisition rapidement.
Il y a certainement d'autres avantages, mais ils ne me viennent pas à l'esprit pour le moment.
PS : je crois me souvenir qu'il y a un truc lorsque l'on possede plus de 99 lignes (parts de SCI,Parts de SCPI, bien en propre, etc ) à déclarer au fisc ? donc au delà de 99 SCI, il faut mettre 2 immeubles par SCI et les revendre donc 2 par 2 .... que la vie est dure !!!!
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C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
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crog05
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 03 sept. 2008 : 22:48:40
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Citation :
Initialement posté par RM-IST
Pour moi les intérêts de constituer une SCI par logement peuvent être multiples :
Lors de la revente du bien qui appartient à une SCI il est possible soit de sortir le bien de la SCI et de payer la plus-value si durée de détention par la SCI est inférieure à 15 ans et de dissoudre la SCI ; soit de vendre les parts de la SCI avec le bien à l'intérieur de celle-ci. Dans ce second cas le vendeur vendra plus vite car un acheteur peut y avoir plusieurs intérêts : par exemple racheter en même temps les dettes de la SCI avec un taux d'emprunt introuvable aujourd'hui sur le marché. Si la SCI détient le bien par exemple depuis 11 ans, l'acheteur pourra sortir le bien de la sci au bout de 4 ans et un jour pour le revendre, dissoudre la SCi et hop pas de frais sur plus value puisque valeur de la SCI = zéro, et que la SCi aura détenu le bien pendant plus de 15 ans.
Je ne suis pas un expert, mais les parts de SCI sont soumis à l'impots des plus value.
Sortir le bien de la SCI est une mutation (frais de notaire), en admettant que le bien soit évaluer pour éviter les plus-values (en principe sous coté), le compteur pour les 15 ans est remis à zero.
Dernier point qui dit mutation dit possibilité de préemption (mairie, locataire...), surtout sur un bien sous coté.
Je ne vois pas la bonne affaire ou je me trompe ?
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 23:24:07
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Le fait que le bien soit dans une sci offre plusieurs possibilités à l'acheteur pour acquérir le bien tout simplement. Soit en sortant le bien de la sci (donc équivalent à un achat immo "classique") avec les frais et conséquences que vous écrivez, soit d'acheter l'ensemble des parts de la SCI avec tous les avantages que j'ai décrits dans mon précédent post.
Il n'est pas question ici de bonne affaire ou de sous-côté le bien, c'est tout simplement une possibilité supplémentaire de mutation non seulement moins couteuse mais aussi plus rapide, sans risques de préemption et avec moins de paperasse et autres diagnostiques de proposée à l'acheteur par rapport à la vente d'un bien détenu en direct par une personne physique.
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C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 13:19:08
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Citation :
Initialement posté par RM-IST
c'est tout simplement une possibilité supplémentaire de mutation non seulement moins couteuse mais aussi plus rapide, sans risques de préemption et avec moins de paperasse et autres diagnostiques de proposée à l'acheteur par rapport à la vente d'un bien détenu en direct par une personne physique.
Voulez-vous dire qu'un acquéreur par voie de transmission de la totalité de parts sociales de SCI peut acquérir un bien immobilier truffé de termites, d'amiante, de plomb, sur-hypothéqué avec saisie immobilière en cours sans aucune protection ni information ni être tout-à-fait sûr de son droit de propriété ?? |
moulinsart |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 15:50:39
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Bonjour,
Rapide passage par un cyber café Lillois pour venir sur le forum.
Je vous confirme que dans le cadre d'une session de parts de sociétés, il n'y a aucun diagnostique d'obligatoire (Thermite, plomb, amiante, risques, métrage carrez, etc...) que la SCI possède un seul bien ou une multitude.
Charge à l'acheteur de trouver un accord à la fois logistique et financier avec le vendeur pour faire réaliser tous ces diagnostiques et expertises.
En ce qui concerne l'hypothèque et la saisie en cours, charge encore une fois à l'acquéreur d'étudier les dossiers préalablement à la signature de l'acte de session de parts.
Personne ne vous dit que vous mangez du maïs transgénique, charge à vous de chercher l'information sur ce que vous achetez et consommez. Ne vous renseignez vous pas sur les entreprises avant d'investir en bourse ? Leur tréso, leur management, leur patrimoine, leur stratégie, leur résultat opérationnel, etc ...
Citation :
ni être tout-à-fait sûr de son droit de propriété
L'acquéreur sera sur et certain d'être l'heureux propriétaire des parts de SCI qu'il vient d'acquérir, mais pour ce qui est du patrimoine que possède la SCI, j'espère pour lui qu'il se sera préalablement renseigné.
Après ça, il y a certainement des lois qui couvrent les acheteurs lorsque une escroquerie est prouvée de la part de l'ancien gérant, mais là c'est un autre domaine que je laisse géré par les fans de Juju Courbette.
Bonne Braderie à tous les Bradeux présents sur ce forum |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 16:07:48
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Citation :
Initialement posté par RM-IST
Charge à l'acheteur de trouver un accord à la fois logistique et financier avec le vendeur pour faire réaliser tous ces diagnostiques et expertises.
En ce qui concerne l'hypothèque et la saisie en cours, charge encore une fois à l'acquéreur d'étudier les dossiers préalablement à la signature de l'acte de session de parts.
Je ne voudrais pas être l'assureur en responsabilité civile professionnelle du rédacteur de l'acte d'une telle cession de parts sociales |
moulinsart |
Edité par - moulinsart le 04 sept. 2008 16:08:25 |
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