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 Sujet  |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 09 nov. 2008 : 10:23:12
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| Ne surtout pas oublié la date du 01 fevrier 2009 au plus tard pour tout changement de régime pour 2009 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 00:56:25
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Je n'ai que faire de vos conseils, je ne vois pas pourquoi j'irais sur 7%. D'ou vient ce chiffre?
Je ne réponds pas au malotru mais aux lecteurs qui en valent la peine et qui pourraient ête intéressés par la question.
La réponse est triviale, question de bon sens économique : quel est le rendement historique moyen des placements ? grosso modo, le meilleur placement historique concerne les actions avec un rendement moyen de 7% (légèrement supérieur à l'immobilier), rendement qui rétribue le risque de ce support.
Au dessus, l'investisseur s'enrichit sur le dos d'un autre (question de systémique et de vases communicants) : en immobilier locatif, c'est au détriment du locataire qui devrait acquérir le bien s'il était en situation de le faire.
Partir des taux actuels de crédit est une autre façon de vérifier et confirmer cette affirmation.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 09:39:52
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Citation :
Initialement posté par cane67
Ne surtout pas oublié la date du 01 fevrier 2009 au plus tard pour tout changement de régime pour 2009
Merci pour l'info, je pensais que c'était 1er janvier et que cela aurait fait un peu court par rapport à la loi de finances  |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 20:17:56
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Citation :
Initialement posté par sgnu
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
...je ne vois pas pourquoi j'irais sur 7%. D'ou vient ce chiffre?
...La réponse est triviale, question de bon sens économique : quel est le rendement historique moyen des placements ? grosso modo, le meilleur placement historique concerne les actions avec un rendement moyen de 7% (légèrement supérieur à l'immobilier), rendement qui rétribue le risque de ce support.
Au dessus, l'investisseur s'enrichit sur le dos d'un autre (question de systémique et de vases communicants) : en immobilier locatif, c'est au détriment du locataire qui devrait acquérir le bien s'il était en situation de le faire.
Partir des taux actuels de crédit est une autre façon de vérifier et confirmer cette affirmation.
Cette réponse ne me va pas trop  .
Monsieur X vend un bien a 100 000 euros qui se loue 7 000 euros par ans, les locataires sont dans l'immeuble et font partie de la vente. Pile dans votre cible.
Le marché ne va pas bien et Monsieur X non plus.
Monsieur X baisse de 20% et vend illico a Madame Y.
Que fait Madame Y?
Elle touche 7000 euros pour un achat à 80 000 et selon vos dire elle vit au dépend de ses locataires. Rendement de 8,5%.
Elle baisse instantanément de 7000 euros à 5 400 euros pour refléter la baisse du prix d'achat et se recentrer sur 7%
La seconde solution n'a aucun sens économique.
Autre cas (le mien par exemple):
Monsieuur X vend 100 000 euros avec un rendement de 7%. Monsieur Y fait 100 000 euros de travaux qui lui permet d'obtenir un loyer additionnel de 13 000 euros.
Doit-il s'abstenir?
Doit il louer ses logements neuf avec un rendement de 5% pour que la moytenne fasse 7%
Doit il baisser la valeur des loyers des anciens locataires, puisque dorénavant il les 'exploite'? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 nov. 2008 20:24:42 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 20:21:33
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Parler de rendement historique moyen en mélangeant des euros de 1990 voire 1970 et des euros de 2008 me parait hasardeux. L'inflation n'est pas la même, et vous ne pourriez parler au mieux que de rendement en euros constant.
D'autre part, vous êtes déformé par le fait que apparamment vous n'avez pas d'emprunt. Le cout de l'emprunt est un bon juge de paix pour la rentabilité instantannée (il faut qu'elel soit supérieure au taux de l'emprunt), bien que ce ne soit pas un critère perenne.
Enfin, si votre raisonnement tenait la route, une baisse de la valeur des biens s'acompagnerait d'une baisse de la valeur des loyers, mais il est évident pour moi en tout cas que valeur des biens et valeurs des loyers suivent des trajectoires tout a fait décorrélées;
Mais j'oubliais que pour vous, une augmeentation de la pression fiscale doit se traduire sur le long terme par une hausse des loyers.... Ca n'est pas un peu contraditoire, non? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 nov. 2008 20:27:51 |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 12:18:49
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| effectivement au 31/12 mais toléré pour le 01 février (ne pas oublié de demandé la tolérence au cdi) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 12:32:00
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http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=0774293C436B421799175444BC9C6595.tpdjo02v_2?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006302438&dateTexte=20081110&categorieLien=cid
Extrait de l'alinea 4 de l'Article 50-0 du CGI:
Citation :
..../....
4. Les entreprises placées dans le champ d'application du présent article ou soumises au titre de l'année 1998 à un régime forfaitaire d'imposition peuvent opter pour un régime réel d'imposition. Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier de ce régime. Toutefois, les entreprises soumises de plein droit à un régime réel d'imposition l'année précédant celle au titre de laquelle elles sont placées dans le champ d'application du présent article exercent leur option l'année suivante, avant le 1er février. Cette dernière option est valable pour l'année précédant celle au cours de laquelle elle est exercée. En cas de création, l'option peut être exercée sur la déclaration visée au 1° du I de l'article 286.
Les options mentionnées au premier alinéa sont valables deux ans tant que l'entreprise reste de manière continue dans le champ d'application du présent article.
Elles sont reconduites tacitement par période de deux ans. Les entreprises qui désirent renoncer à leur option pour un régime réel d'imposition doivent notifier leur choix à l'administration avant le 1er février de l'année suivant la période pour laquelle l'option a été exercée ou reconduite tacitement.
En aparte, je déocuvre que le seuil de 76 300 euros est passé à 80 000 euros, ce que je n'avais pas vu ailleurs.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 nov. 2008 12:40:31 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 02:13:11
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
D'autre part, vous êtes déformé ...
Enfin, si votre raisonnement tenait la route, ...
Mais j'oubliais que pour vous, une augmeentation de la pression fiscale doit se traduire sur le long terme par une hausse des loyers.... Ca n'est pas un peu contraditoire, non?
Je vous ai demandé de ne plus m'adresser la parole, mais il est vrai que vous ne respectez pas grand chose, à commencer par les règles de ce forum : si ces règles étaient respectées, vous auriez du être censuré, voire exclu :
Citation :
tout contributeur a un devoir de courtoisie et de respect des personnes et des points de vue qu’il ne partage pas ...
Les modérateurs veillent à la bonne tenue du forum, et à ce que les sujets soient abordés dans la courtoisie et le respect mutuel.
Les modérateurs sont habilités à supprimer tout message allant à l’encontre de la charte du forum ou à le "caviarder" (en remplaçant le partie censurée par des "********") sans préavis ni consultation des autres modérateurs.
Un membre peut être exclu ou banni du forum pour les raisons suivantes :
- insultes, mépris d’un autre membre ou de l’équipe du forum
Commencez donc par faire amende honorable de votre comportement qui a dépassé les limites du non retour.
Pour me traiter d'idiot comme vous l'avez fait, il faut vraiment être un pauvre type.
Pour se comporter, se méprendre et m'agresser comme vous l'avez fait, en profitant lâchement de mon absence, alors que je ne suis pas nouveau sur le forum, il faut vraiment être dérangé.
D'ailleurs vous continuez encore et toujours à vous méprendre. Vous avez décidément du mal avec le monde des idées, à distinguer le général du particulier, à appréhender et vous enrichir des idées des autres; je pourrais aisément reprendre point par point vos arguments et les démonter, outre que je ne suis déformé par rien du tout, tout comme la pression fiscale n'est pas une de mes préoccupations personnelles : éclectique et scientifique, je n'ai rien à défendre excepté ma quête de vérité, les épreuves que j'ai traversées dans la vie m'ont appris à voir le monde sous un autre angle que de petits raisonnements financiers, ainsi qu'à savoir me remettre en cause et changer d'activité si nécessaire. A mon programme, rigueur scientifique, bon sens, chaleur humaine, innovation et j'espère que d'autres bonnes choses suivront.
Si le raisonnement financier et l'art de la démonstration vous intéressent tant, généralisez votre technique du petit ambryon d'exemple spécifique, à de véritables modélisations et simulations. Ceci vous évitera certaines erreurs classiques comme l'idée reçue, à laquelle vous avez participé sur ce forum et que j'ai démontée, qu'il faut mieux toujours emprunter même lorsqu'on a les fonds suffisants.
C'est justement sur un point technique précis que mariotours et moi-même nous sommes rencontrés et que notre esprit "non moutonnier" nous a rapproché, sans pour autant qu'on ne puisse parler de clones et d'unicité de point de vue.
Sur ce, In Shala
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 08:22:08
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Je n'ai pas à faire amende honorable à quelqu'un qui m'accuse de louer des gourbis à des pauvres gens. Vous êtes tombés sur la tête.
J'attends les votres, d'excuses.
Je vous indiques qu'il serait plus sain de discuter des sujets des fils, pas des acrimonies que vous ruminez...
Citation :
...éclectique et scientifique, je n'ai rien à défendre excepté ma quête de vérité, les épreuves que j'ai traversées dans la vie m'ont appris à voir le monde sous un autre angle que de petits raisonnements financiers, ainsi qu'à savoir me remettre en cause et changer d'activité si nécessaire. A mon programme, rigueur scientifique, bon sens, chaleur humaine, innovation
Tant mieux tant mieux, je n'ai pas toutes ces qualités comme tous les lecteurs ont pu le comprendre...
Comprenez que je vais tenter de faire sans.... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 nov. 2008 08:28:30 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 08:26:43
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Citation :
Ceci vous évitera certaines erreurs classiques comme l'idée reçue, à laquelle vous avez participé sur ce forum et que j'ai démontée, qu'il faut mieux toujours emprunter même lorsqu'on a les fonds suffisants.
Si j'ai dit ou écrit cela, j'ai en effet écrit une bêtise, d'autant que je pratique autrement.
J'ai très souvent rappelé qu'acheter pour louer en foncier nu sans emprunt n'était pas une bonne solution.
C'est mon avis et je persiste.
En effet, au contraire, pour de la location meublé, il faut absolument se poser la question de ce que l'on veut faire, (et je précise donc)
> acquérir un patrimoine important à moyen ou longe terme auquel cas l'emprunt est une excellent solution qui s'impose évidemment puisqu'il procure un effet de levier, en annulant pour très longtemps les bénéfices imposables
ou bien
> se procurer des revenus faiblement ou non imposés, auquel cas un emprunt faible, voire pas d'emprunt du tout est le meilleur compromis;
Encore faut-il le dire en TOUTES LETTRES, que ce soit lisible, non pas seulement pour 'votre ennemi du jour', mais pour tous les lecteurs du fil. Nous sommes sur un forum.
Pour ma part, je pratique un mélange des deux pour du meublé. Je compte sur l'inflation (peut-être ais-je fait une hypothèse hardie d'ailleurs, c'est possible) pour escompter une hausse des mes bénéfices plus importantes avec une part achetée avec emprunt.
Ca n'est certes pas le résultat d'une simulation scientifique dont je suis bien incapable, mais un bon sens paysan.
Je participe aux autres parties du forum concernant la crise financière et ses implications a moyent trerme, non pas bien entendu pour comprendre ce qui risque de se passer dans les années à venir, et notamment vérifier si mes hypothèses d'inflation sont trop hardies, -je ne suis pas compétent- mais bien entendu, et vous l'avez finement compris, pour atteindre le plus vite possible les 10 000 interventions sur universimmo. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 nov. 2008 09:36:31 |
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ninethangel00
Pilier de forums
309 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 15:08:15
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Cela faisait quelques mois que je n'étais plus venu sur le forum...
Bah je vois que j'ai bien fais!
Les derniers posts que j'ai lu sont totalement dénués d'intérêts car une insulte ou une contradiction par ligne...
Tout cela est tombé bien bas. Je finirai donc par ceci:
Ribouldingue, SGNU, mariotours, fanette et autres, il existe un logiciel à télécharger si vous voulez vous battre et qui s'appelle MSN...
Le site n'a pas la prétention d'avoir systématiquement la parole exacte, mais les membres essayent de trouver des réponses à des préoccupations et si une réponse fournie s'avère inexacte, elle est corrigée rapidement par d'autres membres.
Alors soyez plus cool et éviter de vous contredire systématiquement... |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 21:34:56
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Citation :
Initialement posté par ninethangel00
Ribouldingue, SGNU, mariotours, fanette et autres, il existe un logiciel à télécharger si vous voulez vous battre et qui s'appelle MSN...
MSN et puis quoi encore ?!!!!
SKYPE et d'autres logiciels "libres", passe encore : comme sur ce forum, pas besoin de décliner son identité pour se faire ficher et tracer, qui plus est par une organisation étrangère et hégémoniste.
Chez moi, MSN est éradiqué, ne serait-ce qu'au nom de la liberté.
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mariotours
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 08:56:30
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Citation :
Initialement posté par ninethangel00
Cela faisait quelques mois que je n'étais plus venu sur le forum...
Bah je vois que j'ai bien fais!
Si je peux me permettre vous n'avez pas bien fais car avec votre "apparente" sagesse et votre « self control » légendaire vous auriez probablement facilement évité tous ces débordements
Vous mettez tout me monde dans le même sac.... c'est tellement facile! Il y théoriquement des modérateurs qui sont là pour éviter ce que vous regrettez. Les messages à caractère insultant n'ont jamais été retirés ce qui explique (mais n'excuse pas) que cela ait pu dégénérer...
Mais tout est redevenu plus calme bien avant que vous interveniez... comme on dit vous arrivez une fois que la "guerre" est finie...
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