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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 10 déc. 2008 : 10:00:38
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je suis a ma quatrième demande de rendez-vous avec 4 comptable différent, aucun ne m'a proposé de rendez-vous,on me suggère d envoyé par mail mes questions on me rappelle. j'attends encore.
je proprose un rendez-vous avec honoraires sans succés.
1500 euros h.t. annuelle n'a pas l'air de les intéréssé plus que ca, pour une compta de 6 à 8 meublés.
ca va promettre pour les déclarations avec changement de régime.
quelqu'un connait il une solution comptable ? ( PARIS )
pour les autres ne négligez pas la recherche d'un comptable.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 14:25:45
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Citation :
Initialement posté par cane67
je suis a ma quatrième demande de rendez-vous avec 4 comptable différent, aucun ne m'a proposé de rendez-vous,on me suggère d envoyé par mail mes questions on me rappelle. j'attends encore.
je proprose un rendez-vous avec honoraires sans succés.
1500 euros h.t. annuelle n'a pas l'air de les intéréssé plus que ca, pour une compta de 6 à 8 meublés.
ca va promettre pour les déclarations avec changement de régime.
quelqu'un connait il une solution comptable ? ( PARIS )
pour les autres ne négligez pas la recherche d'un comptable.
Je ne dirai pas encore "mission impossible" mais mission difficile.
J'ai rencontré le responsable d'une association de comptabilité qui a noté l'ensemble de mes questions mais n'a pas pu apporter directement les réponses. Un spécialiste des questions juridiques du cabinet devait l'éclairer mais j'attends depuis une quinzaine de jours le devis et les réponses 
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 03:35:24
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Aïe aïe aïe, ce que vous me dites m'inquiète un peu, car ce que j'avais entendu dire sur les comptables, on ce que j'avais compris de discussion avec des comptables me laissait penser qu'ils étaient plus disponibles que cela.
D'autant plus que le cout indiqué me semble dans les 'cordes' de ce que j'avais entendu.
Est-ce que ce n'est pas précisément le changement potentiel (non éncore définitif tant que texte n'est pas voté de manière identique par les deux assemblées) qui les fait trainer et peut-être même hésiter en ne sachant pas si les possibilités mulitples n'augmenteraient pas leur quantité de travail donc leurs devis? |
Festina lente |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 08:12:43
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| ce qu'un commissaire aux compte m' a avoué, c'est que c'est compta ne les intéresse pas beaucoups, |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 09:51:52
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voila, comme disait fanette ce n'est pas impossible mais laborieux.
ca me coute 950 ht par an, je fais ma compta mensuel sur exel, et lui présente tous les trimestre ( pour rectif si nécessaire.)
lui rédige le bilan , passe a l'actif, les biens, fait les liasses fiscal, et surtout j'ai un conseillé pour les questions précise. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 16 déc. 2008 : 15:11:37
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Réponse au bout de trois semaines du cabinet comptable : "trop de surchage de travail" autrement dit "votre affaire ne m'intéresse pas" et je le comprends 
Ma demande était la suivante : rédaction statuts sarl famille, formalités inscription RCS et comme cane67, calcul des amortissements, élaboration du bilan et liasses fiscales.
J'espèrais des réponses concrètes à diverses questions par exemple :
Est il possible de cumuler des revenus en LMP sarl de famille pour un immeuble et d'autres revenus meublés en micro bic LMNP ????
J'ai consulté un site internet servicestart qui m'a mis en relation avec un comptable de ma région par e mail. J'attends désormais son appel téléphonique.
S'il n'y avait pas la décomposition des amortissements par composants je pense que je me lancerais mais j'ai peur de faire des erreurs |
Edité par - fanette44 le 16 déc. 2008 15:18:51 |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 16 déc. 2008 : 19:47:05
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je suis au micro-bic pour 2008, je passe au réel pour 2009, suite à ma consultation, l'amortissement des biens va se faire autour de 26 ans, dans mon cas il estime qu'il ne faut pas renir compte des 15 % du terrain.
l'amortissement 5 ans mobilier et 6 ans travaux
deux choix possible pour amortissement du bien
- l'amortissement du bien se fait avec les frais notaires et commissions, et de meme pour les futurs achats,
- ou alors on n'amorti que le prix du bien sans les charges payés (c'est perdu ), et on pourra en contre partie déduire les futurs charges (notaires commission )sur les futurs achats.
j'ai été obligé de le harceler pour avoir un rendez-vous
bon courrage
ps expert-comptable, commisssaire aux comptes |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 10:11:53
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En effet, on estime que le prix du terrain vaut en général autour de 15% du total, et le terrain n'est pas amortissable. Mais c'est une règle générale. Il n'y a aucune interprétation possible, hormis aller à 14% ou 16% peut-être...
Vous parlez d'amortissement des travaux sur 6 ans, de quel genre de travaux s'agit-il?
Votre comptable pratique t'il dans sa proposition un amortissement par composants, ou bien un amortissement global pour la partie immobilière?
En effet, si il s'agit d'amortissement par composant, le composant mis en cause par les travaux doit être affecté par ceux-ci, et je ne vois pas de composants qui s'amortissement sur 6 ans, du coup cette remarque m'intéresse particulièrement.
Pour le dernier point, en effet, il s'agit d'une option consistant à assimiler les frais d'achats à l'immobilisation en question, ou à les déduire en charges l'année de l'achat. L'option est irrévocable, si vous faites ce choix pour un bien, vous devez utiliser la même option pour les achats suivants.
Voyez les éléments donnés par pimpon dans ce fil: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=63956
Citation :
on n'amorti que le prix du bien sans les charges payés (c'est perdu ),
C'est perdu puisque vous étiez au microbic.
celui qui commence au réel les aurait déduits.
Pour ma part, j'étais LMnP la première année, au réel, et j'ai assimilé les frais d'achats a l'immobilisation, ce qui fait en effet aussi que j'ai perdu la déduction possible, et que j'ai du coup interdit toute future déduction pour un futur achat. Mais cela m'a permit de ne perdre que une toute petite partie de l'amortissement possible des ces frais d'achats.
Attention, avec l'option déduction on déduit 100% des frais liés à l'achat, alors qu'avec l'option amortissement on n'amorti que 85% de ceux-ci (en effet les frais d'achats liés aux 15% relatifs au terrain ne sont effectivement eux non plus pas amortissables).
Citation :
S'il n'y avait pas la décomposition des amortissements par composants je pense que je me lancerais mais j'ai peur de faire des erreurs
Fanette, qu'est-ce qui vous parait compliqué dans l'amortissement par composants?
Pour ma part, ce n'est pas ce qui me prend le plus de temps et d'énergie dans la comptabilité...
Le fil ou j'ai découvert cette obligation de décomposition, http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47608
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Festina lente |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 11:44:51
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travaux de rénovation de studio lors du premier achat.
pour l'amortissement il semblerai que les impots soi plus ou moin souple pour la durée de l'amortissement, il n'a pas voulu s'embéter avec une décomposition vu les sommes.
on amorti sur 26 ans et puis voilà. (un groupe parisien spécialisé dans le lmp eux font amortir à leur client sur 20 ans....) |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 12:11:17
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Ribouldingue Citation :
Fanette, qu'est-ce qui vous parait compliqué dans l'amortissement par composants?
Pour ma part, ce n'est pas ce qui me prend le plus de temps et d'énergie dans la comptabilité...
Existe t'il un document précis émanant de l'administration des finances concernant les pourcentages à appliquer à chaque composant ?
Le comptable que j'ai consulté et qui n'a pas donné suite m'a dit que pour lui c'est très imprécis et qu'aucun de ses clients n'a encore fait face à un controle fiscal étant donné la jeunesse de cette obligation.
Je vais continuer à faire mes déclarations pour les logements nus mais entre la SCI qui fait du "Besson" et va commencer un "de Robien" et la 2044 je suis au bout de mes compétences.
J'ai rendez vous lundi chez un comptable qui a répondu à ma demande par l'intermédiaire d'un site internet.
Ses honoraires seront le prix de ma tranquillité 
Une question me taraude : dois je faire racheter un immeuble (achat plus de quinze ans) entièrement loué meublé par la sarl de famille ou dois en faire l'apport ? il m'expliquera 
Une deuxième question : certains immeubles en monopropriété sont composés de logements loués nus et d'autres meublés.
Je compte sur lui pour m'éclairer car je ne vois pas comment faire pour les amortissements. |
Edité par - fanette44 le 18 déc. 2008 12:23:48 |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 13:05:51
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| Vérifié la derniére proposition de loi de mme boutin concernant les cautions des locataires pour les sociétés bailleurs ( elle demande imposssibilité au bailleurs en société de pouvoir bénéficié d'une caution pour les locataires.) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 13:27:13
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Ribouldingue Existe t'il un document précis émanant de l'administration des finances concernant les pourcentages à appliquer à chaque composant ?
Aucun à ma connaissance, et cela permet dont a Salins dans 250 question sur le LMP de dire tout et son contraire, ou presque...
Citation :
Le comptable que j'ai consulté et qui n'a pas donné suite m'a dit que pour lui c'est très imprécis et qu'aucun de ses clients n'a encore fait face à un controle fiscal étant donné la jeunesse de cette obligation.
Bon à savoir.
Citation :
Je vais continuer à faire mes déclarations pour les logements nus mais entre la SCI qui fait du "Besson" et va commencer un "de Robien" et la 2044 je suis au bout de mes compétences.
Oui, avec au minimum un changement législatif tous les ans, savoir ce qu'il faut faire devient un vrai métier.
Citation :
J'ai rendez vous lundi chez un comptable qui a répondu à ma demande par l'intermédiaire d'un site internet.
Ses honoraires seront le prix de ma tranquillité
Une deuxième question : certains immeubles en monopropriété sont composés de logements loués nus et d'autres meublés.
Je compte sur lui pour m'éclairer car je ne vois pas comment faire pour les amortissements.
J'ai la même chose.
Je considère que j'ai acheté x% du bien en foncier nu et 100-x% en meublé, et j'amorti sur (100-x)
Pour calculer x, j'ai calculé avec des millièmes.
Mais quand on fait des travaux et qu'on décompose en composant, ... les pourcentages évoluent.
En particulier si on effectue pour 100 000 euros de travaux pour créer de nouveaux meublés, ces travaux que j'amortis augmentent les composants (Certains. Par exemple pas le terrain estimé à 15% de l'achat initial mais bien les murs, la plomberie, ...) et du coup les charges générales (exemple: assurances, eau, taxe foncière) évoluent aussi.
On commence l'année zero avec x et 100-x
Plus tard on se retouve avec x-y et 100-x+y... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 déc. 2008 13:31:07 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 17:10:17
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Ribouldingue
Citation :
Pour calculer x, j'ai calculé avec des millièmes.
Etant en monopropriété il n'y a pas de millièmes car les immeubles n'ont jamais été en copropriété.
J'imagine que dans ce cas ce sont les M2
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 17:39:14
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news latter du pap
je ne sais pas faire les liens....
La caution supprimée dans certains cas
Les propriétaires personnes morales (les sociétés) ne pourraient plus demander à ce qu'une tierce personne se porte garante du paiement des loyers. Les propriétaires-bailleurs particuliers pourront toujours y avoir recours. Sauf s'ils souscrivent une assurance loyers impayés (aussi bien la GRL que les autres garanties contre les loyers impayés
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 18:20:05
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Citation :
Etant en monopropriété il n'y a pas de millièmes car les immeubles n'ont jamais été en copropriété.
J'imagine que dans ce cas ce sont les M2
Si, j'ai créé un règlement intérieur et je les ai créés.
Pour répercuter les charges pour les logement snon meublés, je suis bien obligé d'indiquer mon moyen de calcul, donc j'ai fait ce réglement avant de louer. Ainsi les choses sont claires.
Bien entendu, les surfaces entrent en jeu, mais il est logique de mettre plus de pourcentage a un 70 m2 au second étage qu'a ce lui du rez-de-chaussée, le second utilisant infiniment moins l'électricité de la cage d'escalier, ne salissant pas celui-ci.
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Festina lente |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 20:39:31
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Citation :
Initialement posté par cane67
news latter du pap
je ne sais pas faire les liens....
La caution supprimée dans certains cas
Les propriétaires personnes morales (les sociétés) ne pourraient plus demander à ce qu'une tierce personne se porte garante du paiement des loyers. Les propriétaires-bailleurs particuliers pourront toujours y avoir recours. Sauf s'ils souscrivent une assurance loyers impayés (aussi bien la GRL que les autres garanties contre les loyers impayés
Oui excusez moi j'ai retiré mon post car j'ai trouvé la réponse 
mon immeuble
Article 18
IL y a eu des aménagements lors de la discussion au sénat [;)
http://www.senat.fr/seances/s200810/s20081020/s20081020017.html |
Edité par - fanette44 le 18 déc. 2008 21:05:02 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 20:57:45
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Citation :
Etant en monopropriété il n'y a pas de millièmes car les immeubles n'ont jamais été en copropriété.
J'imagine que dans ce cas ce sont les M2
Si, j'ai créé un règlement intérieur et je les ai créés.
Pour répercuter les charges pour les logement snon meublés, je suis bien obligé d'indiquer mon moyen de calcul, donc j'ai fait ce réglement avant de louer. Ainsi les choses sont claires.
Bien entendu, les surfaces entrent en jeu, mais il est logique de mettre plus de pourcentage a un 70 m2 au second étage qu'a ce lui du rez-de-chaussée, le second utilisant infiniment moins l'électricité de la cage d'escalier, ne salissant pas celui-ci.
Avez vous fait publier ce règlement ? sinon il n'est pas opposable aux tiers.
Une répartition selon l'utilisation est acceptable pour les charges de ménage mais c'est moins certain pour les travaux.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 21:05:53
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En effet, mais il est opposable aux locataires à qui je le fait signer en pièce annexe du bail de location, et vis à vis des impots je compte m'en servir en cas de demande, mais il ne m'apporte pas plus ni moins qu'une explication donnant mon moyen de calcul.
Il m'a servi initialement lors du premier exercice comptable pour estimer la valeur de chaque logement. Je sais que c'est contestable, mais de toutes façon il faut faire une estimation de la valeur de chaque logement au moment d'achat ou de la mise en exploitation.
Pour être parfaitement exact, mon estimation se base sur ces millièmes et aussi sur les loyers attendus. |
Festina lente |
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mariotours
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 11:12:18
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Citation :
Initialement posté par cane67
je suis au micro-bic pour 2008, je passe au réel pour 2009, suite à ma consultation, l'amortissement des biens va se faire autour de 26 ans, dans mon cas il estime qu'il ne faut pas renir compte des 15 % du terrain.
Merci de ces informations Cane67. Excusez-moi par avance de faire l'avocat du diable. Je suis probablement dans une situation très voisine de la votre et je me pose beaucoup de questions... Je ne comprends pas pourquoi votre expert-comptable choisit cette durée d'amortissement de 26 ans? Pourquoi 26 ans et pas 27 ans ou 24 ans? Savez-vous sur quoi il se base pour fixer cette durée à 26 ans ? Pourquoi n'enlève-t-il pas les 15% du terrain? Pourquoi ne fait-il pas d'amortissement par composants selon les nouvelles règles IFRS ?
Sur ce document de 2007 du club des experts comptables http://84.96.29.178/fiscalis/pdf/207/Actualiteconf15-03-07-9.pdf on lit en page 5 que "les immeubles détenus par les loueurs en meublé (professionnels ou non) devraient être considérés comme des immeubles de placement".
Ceci signifiant (cf page 4 du même document) qu'il n'est pas possible de leur appliquer d'amortissements dérogatoires à savoir un amortissement fondé sur la durée d’usage fiscale applicable à l’immobilisation prise dans son ensemble. Or c'est ce que semble avoir fait votre expert-comptable....
Autre point qui m'interpelle car comme vous j'étais au micro-bic en 2008 et je vais probablement passer au réel en 2009 c'est la valeur amortissable pour un bien immobilier. Considère-t-il qu'une partie a déjà été amortie au titre des précédents exercices quand vous étiez au régime micro-bic? ou part-il de la valeur d'achat totale de ces biens ? Transfère t-il les biens au bilan? La même question se pose également pour les meubles...
Merci par avance des précisions que vous pourriez apporter. |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 12:50:50
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le 26 ans sort de mes calculs sur trois composants 40 ans 25 ans et 15 ans, c'est une moyenne.
je lui ai proposé un projet avec amortissement sur 26 ans (j'aurai pu choisir 30 ou 40 ans ).
suite à toute les remarques du forum, je posé à l'expert la question de passé l'amortissement sur 20 ans ,la il m'a dit que c'etait un peu trop court.
( pour ne pas cité de nom, certain vendeur de programme lmp passe amortissement sur 20 ans ).
j'en conclu que cette période de 26 ans a priori est laissé a l'apreciation des impots ?.
les 15% c'est lui qui me les a supprimé
je lui aie demandé pourquoi il m'a dit que l'on ne pouvait pas appliquer cette regle a ma situation.
( j'achète des lots dans des immebles anciens éxistants de plus de 50 ans, et quoi qu'il arrive le prix du terrain ne représentera pas plus de 1 à 2 % de ma valeur d'acquisition au jours de l'achat.).
peut etre que cette regle de 15 % s'applique au neuf.)
ces terrains ont été acheté il y a tres longtemps difficilement chiffrable ....
les années passée en micro bic compte comme des année d'amortissement
ex pour moi ,bien X, 5 année en micro = 26 année amortissement-5 année passé en micro bic reste a partir de 2009 reste 21 année au réel simplifié pour biens x. de meme pour travaux
mobilier 5 ans et travaux 6 ans, sachant que je fais les travaux et que j'achète juste les matériaux.
je précise que ce comptable a pignon sur rue et ce trouve a 400 m de chez moi, nous dépendons du meme centre, je rajoute, il ne sortait pas de l'école et fait ma compta .
en espérant avoir été clair
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 13:13:33
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Citation :
le 26 ans sort de mes calculs sur trois composants 40 ans 25 ans et 15 ans, c'est une moyenne.
Je lui ai proposé un projet avec amortissement sur 26 ans (j'aurai pu choisir 30 ou 40 ans ).
il a une drole de façon de faire, votre comptable. 
Citation :
suite à toute les remarques du forum, je posé à l'expert la question de passé l'amortissement sur 20 ans ,la il m'a dit que c'etait un peu trop court.
( pour ne pas cité de nom, certain vendeur de programme lmp passe amortissement sur 20 ans )
Tout dépend de quoi on parle, je crois que si c'est de l'EPHAD, ça peut fort bien être 20 ans. Pas un immeuble a but locatif dont on sait que toute la structure va certainement durer plus de 20 ans (certains immeubles locatifs ont plus de 150 ans).
Citation :
j'en conclu que cette période de 26 ans a priori est laissé a l'apreciation des impots ?
On peut dire cela, puisqu'il n'y a pas de règles précise concernant la durée.
Mais il ne faut tout de même pas trop les titiller quand même.
Citation :
les 15% c'est lui qui me les a supprimé
je lui aie demandé pourquoi il m'a dit que l'on ne pouvait pas appliquer cette regle a ma situation.
( j'achète des lots dans des immeubles anciens éxistants de plus de 50 ans, et quoi qu'il arrive le prix du terrain ne représentera pas plus de 1 à 2 % de ma valeur d'acquisition au jours de l'achat.).
peut etre que cette regle de 15 % s'applique au neuf.)
ces terrains ont été acheté il y a tres longtemps difficilement chiffrable ....
Sans être spécialiste, je peux dire qu'en cas de souci, vous allez droit au redressement.
L'argument disant que comme c'est ancien, ça vaut rien ... ne vaut pas.
Il suffirait d'acheter des immeubles en ruine au centre de Paris, de prétendre que construits il y a cent ans, le terrain ni l'immeuble ne valent plus rien...
Personellement j'aurais tendance à dire l'inverse: Plus votre immeuble est ancien, plus la probabilité de le refaire est importante donc à la limite plus ce que vous achetez est constitué du terrain plus que de l'immeuble....
L'autre argument qui consiste à dire que comme c'est vieux on ne peut pas estimer est abbérant si je peux me permettre, et votre comptable me parait vraiment étrange.
Il suffit de voir avec des terrains nus comparables situés dans la même commune par exemple.
Citation :
j'achète des lots dans des immeubles anciens éxistants de plus de 50 ans, et quoi qu'il arrive le prix du terrain ne représentera pas plus de 1 à 2 % de ma valeur d'acquisition au jours de l'achat.).
Certainement pas.
Estimez le prix du neuf: 1200 euros par m2.
Dites vous que votre logement est ancien ou très ancien donc vaut entre 300 et 700 euros/m2 à grand coup de louche comme on dit.
Ce qui reste est constitué du cout du terrain...
Si votre lot vaut 100 000 euros et qu'il y a cinq lots dans l'immeuble, estimez-vous le prix du terrain à 1% de 500 000 = 5000 euros?
Ca ne tient guère la route.
Citation :
mobilier 5 ans et travaux 6 ans, sachant que je fais les travaux et que j'achète juste les matériaux.
OK pour le mobilier.
Il amorti les travaux?
permettez moi d'être étonné....
Soit ces travaux sont déductibles, soit ils sont amortissables en étant assimilé à des composants existants, mais comme votre comptable ne décompose pas en composants, j'ai du mal à comprendre.
Et si vous faites des travaux de plomberie, habituellement amortis sur 15 ans minimum, vous aurez du mal à convaincre les impôts que cela s'amorti sur 5 ans.
Ce que fait votre comptable s'appelle du bidouillage, en deux étapes:
Etape 1/ Je met à l'actif un bien monocomposant, et la seule justification légale en est que tout ce que contient ce bien a la même durée de vie unique de 26 ans, qu'il n'est pas prévu de remplacement de certains composants qui auraient une durée de vie prévisible moindre.
Etape 2/ La même année, je m'aperçois... que j'ai fait une erreur, car un composant existe bien, nouveau composant, que je crée, et qui a une dure de vie de 5 ans.
Vous serez donc contraint vraisemblablement de remplacer 5 fois (5 fois 5ans = 25 ans) dans la durée de vie de l'immeuble.
Tiens, vous avez donc deja du le rmepalcer uen fois normalement....
Il y a donc drôlement intérêt à ce que:
1/ Cette création corresponde a qqchose de nouveau (pas de la plomberie, car il va être difficile deprétendre la nouvelle plomberie neuve être un composant de 5 ans, et que l'ancienne n'était pas un composant, puisque durée de vie 26 ans)
2/ Il n'y ait pas dans les 21 ans à venir de plomberie à refaire, d'électricité à refaire, de peinture à refaire, de tapisserie à reposer, car alors vous aller devoir créer un composant nouveau, qui devrait REMPLACER un composant ancien à sortir et à déclarer en perte.
MAis comment faire puisqu'il n'existe pas, ce composant à remplacer? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 déc. 2008 14:29:37 |
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