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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 28 mars 2009 : 17:35:31
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je souhaite faire un acheter un appartement ancien à Marseille, et le meublé pour faire du LMNP.
Comment savoir si cette ville autorise la location meublé sans en demandé l'autorisation à la préfecture?
merci
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 19:43:17
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Je n'ai jamais entendu dire qu'il fallait demander une autorisation à la Préfecture pour louer un logement meublé ????
D'où sortez vous cette loi ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 20:01:11
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Toute ville de plus de 200 000 habitants nécessite une autorisation préfectorale, en général difficile a obtenir pour pouvoir louer en meublé.
En revanche, ceci n'est plus nécessiare s'il s'agit de la résidence principale de votre locataire. La loi a changé début 2008 si mes souvenirs sont bons. |
Festina lente |
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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 08:45:50
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merci pour l'info.
je vous explique le pourquoi de ma question initiale. J'ai acquis à marseille 3e un T1/2 de 38 M² dans l'ancien pour 40000€. Un loyer prévu de 420€ rend l'opération assez rentable. Pour optimiser, l'impact fiscal du BIC, que je paie de toute façon, je compte le mettre en meublé. J'avais une crainte sur cette possibilité car la banque m'avait parlé d'une autorisation a acquérir auprès de la préfecture. Sinon les impôts pouvaient rejeter le statut de LMNP et me mettre en revenu foncier.
Je suis a priori bon sur ce coup.
Merci Ribouldingue, que cela profites aux autres aussi. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 08:51:15
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Ce ne sont pas les impôts qui auraient mis en cause le type de revenu, ca aurait été la préfecture qui, apprenant qu'un logement est loué en meublé sans autorisation aurait tiqué.
Apparamment, il semble que jusqu'a promulgation de ces nouvelles dispositions, personne n'a jamais été inquiété, et je en sais pas si depuis début 2008, ceertains ont pu l'être.
En, effet, votre iinvestissement est tres rentable et idéal pour ce genre d'exploitation. Est-ce au centre ville? |
Festina lente |
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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 10:15:50
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En, effet, votre iinvestissement est tres rentable et idéal pour ce genre d'exploitation. Est-ce au centre ville?
[/quote]
oui c'est dans le centre ville,dans le 3eme arrondissement. j'ai un peu de travaux (4000€). je vais solliciter l'ANAH. j'ai acheter depuis 2 ans plusieurs bien dans ce genre de rentabilité. la location meublée que je découvre est pour moi la solution pour minimiser au mieux l'impôt car je n'ai pas d'effort financier à faire. Les montages s'équilibrent sur 15-17 ans. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 11:41:10
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Négatif.
Si vous êtes subventiionné par l'ANAH, vous vous engagez à louer en nu, et vous ne pouvez du coup plus faire de meublé. Il faut choisir. |
Festina lente |
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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 11:44:38
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Si vous êtes subventiionné par l'ANAH, vous vous engagez à louer en nu, et vous ne pouvez du coup plus faire de meublé. Il faut choisir.
[/quote]
MERCI POUR CETTE PRECISION QUE JE NE CONNAISSAIS PAS; |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 12:13:40
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Bonjour Franck13,
Citation :
oui c'est dans le centre ville,dans le 3eme arrondissement. j'ai un peu de travaux (4000€). je vais solliciter l'ANAH. j'ai acheter depuis 2 ans plusieurs bien dans ce genre de rentabilité. la location meublée que je découvre est pour moi la solution pour minimiser au mieux l'impôt car je n'ai pas d'effort financier à faire. Les montages s'équilibrent sur 15-17 ans.
Sur quoi t'appuies tu comme calcul pour indiquer que la location meublée est une solution pour minimiser l'impôt ??
Pour rappel des points fiscaux du meublé :
- CSG et RSA soit 12,1 % de la part net imposable
- Taxe professionnelle , j'ai pas encore compris le calcul de la part
des impots ( environ 3,5 % du net )
- revenu BIC à ajouter dans ta déclaration de revenu.
Diminution de la déduction forfaitaire de 71% à 50 % pour les revenus de 2009 imposé en 2010 d'où un fort changement de régime d'imposition des loueurs vers le réel.
L'avantage du meublé réside dans la souplesse de location ( pas de baux 89 ).
Mais si tu es au réel , je pense que la location nue est plus intéressante car tu évites la taxe professionnelle mais il faut faire le calcul.
Je vais voir de mon coté pour changer dans le temps
Philippe
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Edité par - philippe30 le 01 avr. 2009 12:20:20 |
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ninethangel00
Pilier de forums
309 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 17:59:01
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Citation :
Mais si tu es au réel , je pense que la location nue est plus intéressante car tu évites la taxe professionnelle mais il faut faire le calcul.
Cela dépend des situations. Pour ma part, je m'y retrouve bien mieux en étant au RSI (BIC) qu'en foncier.
De plus, pour une personne exploitant plusieurs meublés dans un même coin, il n'y a qu'une seule taxe pro à payer.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 avr. 2009 : 16:27:30
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De toutes façon le meublé permet (on ne parle plus du micro, qui est une option dépassée, pas meilleure désormais en meublé qu'en foncier)de déduire:
> Un amortissement entre 2% et 10% du bien selon les années
> Tous les frais et non ceux d'un liste (tous mon courrier et non aps seulement 20 euros, mles déplacements réels, etc...)
> TOUT LE TEMPS et non pas seulement certaines années comme en foncier (on n' a pas le droit d'être en négatif si il n'y a pas deux années posititives derrières, par exemple... cela veut dire qu'en général vos deux dernières années en foncier ne peuvent pas être négatives)
> Des frais de prospection non liés à un bien spécifique
> les frais de premeir établissement nonliés à un bien précis
> des cotisations sociales
De plus il me semble que les contributions sociales sont aussi prélevées sur les revenus fonciers nets...
Citation :
Taxe professionnelle , j'ai pas encore compris le calcul de la part
des impots ( environ 3,5 % du net )
Je dirais plutot, a moins d'être un TRES GRAND EXPLOITANT, minimum forfaitaire dépendant de la commune, variant de pas grand chose a beaucoup (500 euros)
Si vous exploitez sur trois communes, trois minimaux forfaitaires, du coup la notion de pourcentage est extrêmement loin de la réalité. |
Festina lente |
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 23:19:43
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RIBOULDINGUE
Vous qui êtes un pro de la comptabilité des revenus fonciers,
je cherche désespérément un petit logiciel qui me permettrait d'enregistrer mes recettes et dépenses.
Je cherche quelque chose de très simple.
Les logiciels que j'ai consultés sont trop compliqués.
J'ai pourtant des notions de comptabilité, mais je n'y comprends rien.
Je veux saisir des relevés bancaires : RECETTES - DEPENSES (par nature de frais) c'est tout, la déclaration fiscale j'en fais mon affaire.
Alors SVP, Ribouldingue donnez moi un tuyau ??? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 07:41:20
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Snoopy13, je ne suis absolument pas un pro,
Il y avait un pro sur ce forum, Hoodoo, mais malheureusement ses apparitions semblent de plus en plus rares.
Pour ma part, j'ai acheté il n'y a pas longtemps Ciel Compta, mais sans une formation je suis incapable de m'en servir.
En conséquence, en attente de cette formation, j'utilise touours des tableaux excels, tels que données dans le livre
LA COMPTABILITE de la PETITE ENTREP¨RISE par A. FAure, Chiron Editeur.
On le trouve relativement facilement,
mais si vous avez des notions de comptabilité, vous allez trouver ca un peu léger.
A mon avis, c'est à peu près adapté si vous avez moins d'une vingtaine d'opérations par mois. Pour ma part, je dépasse les cent, et je sens la grande limite du machin.
Désolé, je n'ai rien de mieux à vous répondre.
CORRECTION en ROUGE de mes fautes de frappe avant de me faire incendier par TITAN ou NEFER |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 avr. 2009 17:21:20 |
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 17:12:32
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Merci Ribouldingue pour votre réponse.
Je crois que je vais comme les années précédentes me contenter d'un petit cahier.
Je n'ai pas énormément d'opérations et l'apprentissage du logiciel sera plus longue que la transcription manuelle. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 02:29:18
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Snoopy13, je ne suis absolument pas un pro,
Il y avait un pro sur ce forum, Hoodoo, mais malheureusement ses apparitions semblent de plus en plus rares.
Pour ma part, j'ai acheté il n'y a pas longtemps Ciel Compta, mais sans une formation je suis incapable de m'en servir.
En conséquence, en attente de cette formation, j'utilise touours des tableaux excels, tels que données dans le livre
LA COMPTABILITE de la PETITE ENTREP¨RISE par A. FAure, Chiron Editeur.
On le trouve relativement facilement,
mais si vous avez des notions de comptabilité, vous allez trouver ca un peu léger.
A mon avis, c'est à peu près adapté si vous avez moins d'une vingtaine d'opérations par mois. Pour ma part, je dépasse les cent, et je sens la grande limite du machin.
Désolé, je n'ai rien de mieux à vous répondre.
CORRECTION en ROUGE de mes fautes de frappe avant de me faire incendier par TITAN ou NEFER
Ma comptable m'a fait acheter EBP COMPTA CLASSIQUE .Elle m'a donné un tableau avec les numéros à saisir par immeubles à la fois pour les meublés et les vides. Je saisi les opérations à partir du relevé de banque et la caisse, je trouve cela plutôt facile. Je lui laisse le soin de rédiger les documents fiscaux et de calculer les amortissements. |
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moglog12
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 11:59:39
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J'ai CIEL COMPTA depuis 1 an et demi pour 3 meublés en autodidacte. Pour la compta proprement dite, j'avais pris les conseils d'un professionnel pour le premier exercice et la première déclaration, et bien sûr avec l'aide du forum. J'avais acheté "La compta de la petite entreprise" mais je n'ai pas accroché, c'est beaucoup plus compliqué à mettre en place qu'avec un vrai logiciel de compta.
Je trouve le logiciel facile à utiliser, surtout que la comptabilité de locations ne demande pas des opérations très élaborées (à part les opérations de cloture et de réouverture d'exercice, mais un fois que l'on sait faire ....). Cela permet d'avoir une compta très rigoureuse et de faire la déclaration avec un minimum de calculs annexes (tableau d'amortissement et amortissements exédentaires et reportés). Une fois la compta faite, la déclaration ne prend pas plus de 2 heures.
Le logiciel vaut dans les 150€, mais je trouve que çà les vaut largement, si l'on compte que cela économise un comptable et que l'on maîtrise son affaire.
A votre disposition si vous voulez d'autres renseignements. |
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