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elungb
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 Posté - 26 juin 2011 : 11:27:09
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Bonjour,
Dans le cas d'un dégât des eaux (en fait canalisation eaux vannes) provenant d'une copropriété voisine, le tribunal a fait nommer un expert. L'expertise aura lieu le 8 juillet, mais le syndic dit que ni le CS, ni le Pdt du CS ne peuvent y assister car l'expertise est contradictoire. Nous avons payé les appels de fonds pour consigner les honoraires de l'expert. En tant que Présidente du Cs, puis-je me présenter quand même ? et un autre membre du CS ?
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Posté - 26 juin 2011 : 11:32:00
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elungb : une expertise est toujours contradictoire !!!! cette réponse est idiote.
Le CS dans sa mission peut s'occuper de tous les dossiers concernant le SDC et sans demander l'accord du Syndic.
Le syndic est le mandataire du SDC, il doit rendre des comptes Ă l'AG des actions en justice et des contentieux.
Il n'a aucun droit de refuser au président du CS de participer à cette réunion, et il est même très important que le président ou des memebres du CS y soit présent, dès la première réunion.
Présentez vous donc à plusierus du CS à cette réunion, et remettez en place ce syndic en lui dmeandant le texte de loi qui vous interdirait de suivre ce dossier avec son accord ?? Ceci est dans la loi de 1965, a lui rappeler. |
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elungb
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Posté - 26 juin 2011 : 12:52:50
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ALH14U
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Posté - 27 juin 2011 : 19:57:15
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J'étais et je suis redevenu Président d'un conseil syndical,
Attention à la réponse de Philippe, il me semble que vous semblez outrepasser vos droits.
Le rôle du conseil syndical est défini dans les articles 21 modifiié loi 2009 526 du 12 mai 2009 art 7 et 26 modifié décret 2010 391 du 20 avril 2010 art 12.
Vous pouvez assiter et contrĂ´ler LA GESTION du syndic,
Mais en aucun cas sauf exception les membres du syndicat ne vous ont mandater pour faire le travail du syndic et dont il assure la seule responsabilité et l'efficience.
Fait vous même éventuellement un état des lieux (avec photos et compte rendu) si vous n'avez pas trop confiance et demander surtout à voir la déclaration du sinistre.
S'il vous le refusait ce serait grave.
Sinon vous serez obligé d'aller partout et ce n'est pas votre rôle.
Il est normal de se sentir géner, c'est un peu comme si lors d'un constat d'accident d'autres personnes bien intentionnés de votre famille ou embarqués viennent également mettent leur grain de sel.
Mais si vous posez la question c'est que vous avez des craintes, lesquelles ?
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 Posté - 27 juin 2011 : 20:09:50
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Personellement notre syndic ne nous ferait jamais cela. POur refuser la présence du conseil syndcial c'est que:
1/ on craint que le conseil syndical disent des choses qui fassent pencher du mauvais coté la discussion
2/ On a des choses a dire ou a négocier qu'il serait gênant de mettree en présence du copnseil syndical.
Comme il s'agit d'une expertise judiciaire, je ne crois pas au point 2/ |
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ALH14U
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Posté - 27 juin 2011 : 20:10:22
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Je rappelle Ă Philippe le rĂ´le du CS
"Le CS contrôle la gestion du suyndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passées et exécutées les marchés t tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxécution.
Il peut recevoir d'autres missions iu délégations de l'AG.."
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Un vrai et bon syndic professionnel est effectivement le mandataire du syndicat et non celui du seul conseil syndical, car il risque d'y avoir des dérives.
A priori votre syndic assume sa fonction et ses responsabilités en vous répondant celà .
Mais il faut voir naturellement plus loin, vous avez raison et votre travail de contrĂ´le "a posteriori" le permet.
Parfois les déclarations ne sont pas faites, ....... !
Demandez à voir ultérieurement les remboursements de l'assureur et les frais supplémentaires éventuellement pris en charge par la copropriété !
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GĂ©dehem
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Posté - 27 juin 2011 : 20:32:00
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ALH, vous inventez des restrictions qui n'existent pas !
Vous sautez un élément important, il est vrai oublé de bien des CS ! Sa mission : " ASSISTANCE " du syndic ET CONTROLE du syndic ET de sa gestion.
"En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même. ..."
S'agissant d'un litige opposant ce syndicat à une propriété voisine, le CS est tout à fait dans sa mission assistance du syndic, s'agissant de défendre les intérets du syndicat, et de controle de sa gestion, la gestion de cette affaire, de cette expertise.
Certes, c'est le syndic qui 'parle' et le CS se retiendra d'intervenir, mais rien ne l'empeche de donner "avis" au syndic s'il constate une dérive ou une erreur au cours de l'expertise sur place !
Le Cs devra informer le syndic de sa présence sur place ( 2 ou 3, pas plus), aux cotés du syndic, pour l'assister ...
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Sunbird
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Posté - 28 juin 2011 : 10:00:45
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Oui vous pouvez assister Ă cette expertise judiciaire.
Sur ce type de dossier il faut que le conseil syndical s'organise et délègue tout au long de la procédure 1 ou 2 membres.
Si vous laissez le syndic seul sur ce dossier c'est le meilleur moyen d'avoir une surprise désagréable. |
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Posté - 28 juin 2011 : 10:17:47
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ALH14U : citation: Un vrai et bon syndic professionnel est effectivement le mandataire du syndicat et non celui du seul conseil syndical, car il risque d'y avoir des dérives.
Cela ne veut rien dire du tout !!! le syndic est le mandataire du SDC, POINT !!!
ALH14U : citation: A priori votre syndic assume sa fonction et ses responsabilités en vous répondant celà .
ALH14U : Tout à fait FAUX Ce syndic refuse l'accès à un dossier du SDC. Il ne respecte pas la loi et la mission du CS.
Le CS vérifie les comptes du SDC, contrôle la gestion du syndic, ET il peut se saisir lui-même de tous les dossiers concernant le SDC.
Pour cela le syndic n'a rien Ă dire !!!! il n'a pas Ă se mĂŞler des choix du CS.
ALH14U : rien n'interdit que le CS soit présent à des expertises, et il est très important que des membres du CS soient présents et suivent tous les contentieux.
Mon expérience personnelle d'un conflit de voisinage, avec un expert magnifique ( 17 000 € le rapport), ou ni le syndic , ni le CS fût présent aux premières expertises. Ce dossier simple au départ sur une mal-façon d'un cheministe sur une cheminée de 3 000 €, s'est terminé par une condamnation de ce chemisiste et du SDC de copropriété (conduit de cheminée parties communes) au bout de 7 ans à 45 000 € dont 1/3 pour le SDC. Si l'on rajoute les honraires de toutes les parties soit 4 avocats, 15 000 € pour le SDC , le montant total des sommes engagées dans ce dossier 105 000 € !!!!!! ( 30 000 € pour le SDC !!)
Notre nouveau CS avait pris immédiatement en charge ce dossier, mais malheureusement après la remise de l'expertise au tribunal. le juge a suivi comme 99 % des cas le rapport de l'expert.
Totalement ubuesque !!!
Un CS vigileant dès le premier jour; présent à la première expertise aurait pu proposer une négociation amiable entre les 2 copropriétaires et le cheministe. Le cheministe et son assurance aurait accepté une proposition nettement supérieure aux 3000€ du cout de la cheminée.
Syndic, CS et copropriétaires en cuase ont laissés trainé ce dossier, la justice est passée !!!!!
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ALH14U
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Posté - 01 juil. 2011 : 10:53:44
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Attention Ă bien dissocier :
Le syndic mandataire professionnel ou son délégué le gestionnaire d'immeuble ayant "théoriquement" une formation à la gestion des immeubles
et
Un membre du conseil syndical, n'ayant pas eu de formation et n'ayant par ailleurs aucune responsabilité professionnelle éventuellement engagée.
Je suis très circonspect sur le fait d'accompagner pendant les procédures le mandataire du syndicat,
Sauf naturellement s'il s'agit d'une visite de l'architecte ou d'autres prestataires.
Comme vous le signalez c'est l'accès aux dossiers qui est important.
Après effectivementsi le membre du conseil syndical a le temps et est discret, ..... pourquoi pas
Mais là encore les responsabilités doivent être claires à l'issu du travail commun et les compétences théoriques doivent rester aux professionnels (celà est une vision certes aujourd'hui très idéaliste et nous en sommes très loin dans de très nombreuses copropriétés).
"Un membre du conseil d'administration n'accompagne pas dans le suivi quotidien le directeur de l'entreprise ! celĂ serait un poids anormal !"
Voilà les précisions quand mes propos et j'insiste c'est en tant que Président d'un conseil syndical que j'écrit, car en fait j'ai "une autre profession" et il faut (faudrait) faire confiance sur le suivi "technique" des dossiers.
Je crois que la formation des gestionnaires d'immeuble bien identifiés aujourd'hui parfois dangereusement inexistante sera dans les années à venir complétement revue (complexité et risques obligent !).
Après les gros problèmes et conflits entre copropriétaires portent sur la passation des marchés, leurs suivis (avec ou sans architecte notamment !) et leurs efficiences, ce qui n'est pas rien ! et qui demande de l'investissement du conseil syndical !
Bonne journée.
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ALH14U
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Posté - 01 juil. 2011 : 11:07:52
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Philippe
Je crois que si le syndic professionnel n'est pas lĂ il y a sans doute quelque chose Ă creuser...... effectivement dans ce cas, .... il y a automatiquement substitution par quelqu'un du conseil syndical.
Mais je le pense la situation est complétement anormal avec des honoraires virtuels possibles vis à vis d'un syndic absent.
A moins qu'il y ai eu cas de force majeure,... expliquant cette absence,...;
Sinon il faut reporter les RDV, et il faut que le conseil syndical soit ĂŞtre strict sur le sujet de l'engagement de son mandataire Ă suivre la gestion de l'immruble.
C'est un avis perso, j'ai vécu ce type de situation justemment lors de mon précédent mandat, ... et il faut absolument que même de bonne volonté, voire compétent, personne ne prenne l'habitude de faire le travail à la place de l'Agence.
Un expert qui intervient sans présence de syndic, ni présence d'un membre du conseil syndical, peut à mon avis s'il créé préjudice être récusé;.... un peu ubuesque, il faut bien tout de même qu'il rentre dans l'immeuble, .... il avait donc un mandat du syndicat et de son représentant, il fallait faire une petite enquête car c'était effectivement une situation assez grâve de carence des deux cotés !
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Posté - 01 juil. 2011 : 12:21:13
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ALH14U : citation: Le syndic mandataire professionnel ou son délégué le gestionnaire d'immeuble ayant "théoriquement" une formation à la gestion des immeubles
et
Un membre du conseil syndical, n'ayant pas eu de formation et n'ayant par ailleurs aucune responsabilité professionnelle éventuellement engagée.
ALH14U : je remarque sur vos nombreuses interventions des affirmations toutes personnelles mais vous oubliez très souvent la loi de la copropriété et les missions de chacun.
Un syndic a une formation particulière mais pas dans tous les domaines, comme l'assurance, la justice ,.... et les expertises.
Vous parlez de responsabiliré professionnelle des membres du CS ?????
Cela n'a rien à voir avec la présence NECESSAIRE à une visite d'un
expert d'assurances. Le CS peut tout à fait informer et aider l'expert sur les problèmes de la copropriété, et peut-être mieux que le syndic lui-même.
Le syndic et le CS ne remplaceront pas non plus l'avocat du SDC.
de toute façon , PERSONNE ne peut empêcher le CS d'être présent sur tous les dossiers du SDC.
Le CS n'est pas la pour se substituer au syndic, mais pour controler celui-ci. Un expertice est un RDV sérieux, Syndic, avocat du SDC et CS doivent TOUS être présent.
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ALH14U
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Posté - 02 juil. 2011 : 13:00:49
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Monsieur je vous ai déjà demandé de relire les témoignages,
Il est complétement acquis que dans certains cas (relativement nombreux) les membres du conseil syndical sont soient aveugles, soient complices, soient inciviques, soient en conflits d'interêts soit de toute façon inefficace quand aux nombreuses astuces fiancières, et fraudes diverses le plus souvent par ailleurs niées par les administrations elle même.
Quelle porte ouverte, j'ai des affirmations personnelles,
Vous avez également des affirmations personnelles (quelle belle phrasologie !) déformant totalement la réalité quand aux tensions éventuelles en copropriété et entre copropriétaires dont bénéfécie certaines agences dans un climat de laxicité administratives quand aux contrôles qualité basiques.
Effectivement mes affirmations sont personnelles, .... et je dois doit dire que dans ma copropriété la majorité des copropriétaires qui ont été victimes (non consentantes mais obligées) des pratiques abusives successives pensent ainsi malheureusement,....
Nous sommes plus nombreux que vous le pensez à dénoncer des pratiques anormales en syndicat, bien souvent non dénoncées par les conseils syndicaux.
A vous de continuer à nier une réalité pourtant évidente, de conflits d'interêts et de sdifficulté d'accès à une justice efficace pour les problémens en copropriété ... mais c'est vraiment votre cas personnel d'aveuglement qui à la longue malgré les témoignages d'internautes, est inquiétant (avis perso).
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Posté - 02 juil. 2011 : 15:01:01
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ALH14U : citation: mais c'est vraiment votre cas personnel d'aveuglement
Pourquoi une telle insulte ?? Relisez les phrase précedentes de votre post; elles sont totalement incompréhensibles et vides de sens; on croirait un discours politique !!!
Pour votre info, et relisez mes nombreux posts; j'ai été en conflit depusi plus de 8 ans avec un grand syndic, et deux présidente de CS dictateur.
Pour la première fois depuis 20 ans, syndic et CS sont enfin réunis sur un même projet. Le pugnacité de certains copropriétaires pour " dégager " ces personnages qui ne respectaient pas la loi, les décisions d'AG et les autres copros.
je ne suis pas aveugle mais plutot très clairvoyant !!! je critique vos propos très souvent sans queue ni tête !!!! 
exemple : citation: soient en conflits d'interêts soit de toute façon inefficace quand aux nombreuses astuces fiancières, et fraudes diverses le plus souvent par ailleurs niées par les administrations elle même.
??
et
citation: déformant totalement la réalité quand aux tensions éventuelles en copropriété et entre copropriétaires dont bénéfécie certaines agences dans un climat de laxicité administratives quand aux contrôles qualité basiques.
OUF !!!!
et citation: la situation est complétement anormal avec des honoraires virtuels possibles vis à vis d'un syndic absent.
!!!
pour finir : citation: c'est un peu comme si lors d'un constat d'accident d'autres personnes bien intentionnés de votre famille ou embarqués viennent également mettent leur grain de sel.
On dirait du Ségolène ROYAL !
Sans rancune, philippe   |
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ALH14U
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Posté - 03 juil. 2011 : 12:44:59
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Il faut revenir aux propos initiaux
N'insistons chacun vous avez eu des conflits vous aussi dites vous aussi bien avec un syndic qu'avec deux conseils syndicaux,
Donc il s'agit bien de conflits d'interĂŞts, y avait il de plus escroqueries, .... celĂ n'interesse que vous ou nous avec les suites Ă©ventuelles.
Je confirme pour ma part une notion de non efficience délictuelle qui pourrait être changée si les administrations et associations de défense voulait un peu plus être transparente quand à la réalité sur le terrain.
Mais revenons y :
Le questionemment d'elungd qui a donné matière à diversition et à radicalisation est tout à fait concret :
Puis je assister ?
Non je préfère faire le travail seul !
A partit de ce moment questionnements sur les personnes et sur la Loi,...
Pas de réponse d'elundb, ...
Pourquoi ? veut il assister ?
Pas de réponse non plus du syndic puisque ce n'est pas lui qui est dans le forum,
GEDEHEM Ă juste titre me rappelle ou nous rappelle la LOi !
Vous aussi Philippe dans une certaine mesure,
Comme copropriétaire, comme Pdt dun CS je veut personnellement ou pour la bone marche de l'immeuble un vrai mandataire et un vrai gestionnaire d'immeuble,
Je ne peux contrĂ´ler quelqu'un que j'assiste, en celĂ la Loi est mal faite,
Il y aura des syndics qui demanderont assisatance voir substitution,
Cela ne va pas ! |
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Posté - 04 juil. 2011 : 09:27:07
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ALH14U : citation: Je ne peux contrĂ´ler quelqu'un que j'assiste, en celĂ la Loi est mal faite,
La loi ne dit pas du tout cela !!!
La mission du CS est très bien définie par la loi : vérification des comptes du syndicats (pas du syndic !!), controle de la gestion du syndic (controle que les décisions d'AG soient bien exécutées,, contentieux, impayés, paiements des factures, .....), et le CS peut se saisir de tous les dossiers du syndicat sans accord du syndic ou de l'AG !!!!
Chacun est Ă sa place, et ce controle par le CS ne peut que renforcer la confiance du syndicat envers le syndic.
Vous propsoez qu'un conseil de surveillance controle le CS qui controle le syndic ??? mais qui va controler ce conseil de surveillance ??
ALH14U : citation: Il y aura des syndics qui demanderont assisatance voir substitution,
Le syndic peut tout Ă fait se fiare assister par le CS, MAIS en aucun cas lui demander de faire son boulot Ă sa place.
J'ai connu des CS qui se substituait au syndic, le syndic laissant faire cela. Cela ne respecte en rien la loi et la mission des 2 parties. Ce style de syndic et de CS est Ă changer rapidement.
Un CS ne gère pas le syndicat.
La reponse au post d'emungb est évidente : le CS est un organe totalement indépendant, controle la gestion du syndic ET celui-ci n'a pas à se mêler des décisions du CS, il n'a pas à refuser ou à accorder le droit au CS d'assister à une expertise sur les aprties communes.
Le président du CS va au RDV avec un ou la totalité des membres du CS. Le syndic continue de refuser, alors elungb remmetra ce syndic à sa vrai place, et proposera un autre contrat à la prochaine AG.
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ALH14U
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Posté - 22 juil. 2011 : 19:38:53
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Aujourd'hui et les faits Ă©conomiquss faillittes de pays, le prouvent,
Les contrĂ´les et les mandats des contrĂ´leurs sont entieremment Ă revoir !
Permettre Ă des conseils, Ă des administrations de porter Ă la fois assistance et contrĂ´le ne fait que majore les dysfonctionnements et les incertitudes de bonne gestion.
Sinon vous avez raison mais je persiste à vouloir dissocier, car il est de ce fait très facile pour un mauvais syndic professionnel de se disculper astucieusement en responsabilisant injustemment et en mettant de ce fait en conflit les membres du syndicat.
Voilà ma justification, pour avoir constaté ces phénomènes assez récurents comme vous le dites vous même de Pdt de CS se substituant (parfois involontairement et "pour la bonne cause", je l'ai fait moi même !) si l'on en juge par les témoignages de copropriétaires qui ont malgré tout le plus souvent des difficultés à faire travailler leur gestionnaire entre deux AG !
De nouveaux modes de vérification et surtout de l'efficience des organisations et du travail au sein de ses organisation doivent être envisagés, pour sauver nos pays respectifs de la déchéance économique par une gestion saine des projets et décisions collectives (type gestion de copropriété !).
En ce sens également la demande d'elungb n'est pas anodine malgté tout et soulève un juste problème de confiance entre les parties.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 24 juil. 2011 : 19:43:58
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Pour préciser ma pensée :
Il est naturel avec la Loi Actuel que les conflits de copropriété et notamment les conflits éventuels entre copropriétaires ne puissent se régler facilement.
Le législateur a mal fait en donnant au conseil syndical à la fois un rôle d'asssistance ET un rôle de contrôle.
Il faudrait au contraire plutôt que les membres des conseils syndicaux soient "obligés ou fortement incités" ç effectuer un contrôle de gestion pur et large à posteriori de l'année, avant AG, englobant tous les domaines : comptables, finition, passations des marchés, mise en concurrence, suivi et réception des travaux, tenue du carnet d'entretien de l'immeuble, gestion du personnel du syndicat, gestion des archives et des dossiers auprès des tribunaux.... et j'en passe.
Il en est de même pour les contrôles externes et ceux effectués par l'ARC (celui que l'on a eu !) qui devrait apporter un peu plus au syndicac notamment en cas de désaccord (cf. : tenue des comptes) entre le syndic et le contrôleur externe.
Nul doute que celà donnerait une certaine vigueur quand aux gestions actuels et aux seuls contrôles le plus souvent celui des comptes, sans accès aux archives totales du syndicat.
A ajouter à mon programme perso (préconisation de réformes) issu de mes propres (et dures) expériences et de la lecture de nombreux forums et groupes de lectures, que j’ai déjà soumis à pas mal de personnes et professionnels de diverses entreprises ou administrations.
Quiétude, sécurité et efficience entre deux AG, 24 heures sur 24 en copropriété
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=6253
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Posté - 24 juil. 2011 : 21:11:16
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marco3030
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Posté - 25 juil. 2011 : 19:19:15
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visiblement pour certain la relation "normale" entre le syndic et le/les copropriétaires n'existe pas.
Si le syndic fait correctement son travail et rend compte au CS pourquoi faire double emploi.
Sauf si le CS Ă en effet (c'est souvent le cas s'il s'agit d'un CS Ă©lu depuis longtemps) plus l'historique que le syndic lui mĂŞme car changement de gest ou autre.
Alors lĂ c'est une aide qu'apporte le ou les membres du CS au syndic, pourquoi le refuserait-il??
Sinon en parler au syndic serait peut être la première étape.
Par contre il est vrai que le représentant légal du SDC reste le syndic et non le CS, de toute façon l'expert à "convoqué" par LRAR dans les règles de l'art, il faut simplement voir si le conseil syndical est convoqué (là perso je crois pas), s'agissant d'uns expertise avec tiers consignés et identifiés seuls ces derniers sont apte à assister à la dite expertise puisque convoqués.
Comme quoi la communication... |
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Posté - 25 juil. 2011 : 19:53:20
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marco3030 : pas besoin d'être convoqué à une expertise. Le CS DOIT être au courant de cette expertise, et personne ne peut l'empêcher d'y assister.
Un CS suit tous les dossiers contentieux, c'est sa mission et conforme à la loi. Il n'a pas à demander la permission au syndic et à l'expert !!!! Le représentant du CS est le syndic mandataire, et le CS est la pour suivre ce dossier. Tout ce beau monde reste dans son rôle. |
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