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Ankou
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 Posté - 20 oct. 2013 : 10:43:59
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormserça, on est tous d'accord, mais ça citation: Initialement posté par JPM
Lorsque l'ASL n'est chargée que de la gestion des parties communes, cellec ci ne peuvent qu'être indivises entre les propriétaires syndicataires.
c'est faux.
Pouvez-vous rappeler en deux mots simples pourquoi? merci |
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 Posté - 20 oct. 2013 : 11:06:36
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les espaces d'usage commun dont la gestion est confiée à l'ASL peuvent être en partie divise, chaque lot en étant propriétaire pour partie "au droit soi", ladite partie étant frappée d'une servitude au profit des autres lots.
les parties d'usage commun peuvent également être restées propriété du lotisseur ou d'un lot devenu servant qui est le lot d'origine divisé lors de l'opération de lotissement.
tous les cas de figure sont possibles et tous sont juridiquement acceptables... et je les ai rencontrés !
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 oct. 2013 11:11:01 |
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Ankou
Contributeur vétéran
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43
Posté - 20 oct. 2013 : 11:15:38
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Merci, j'ai compris à travers ces 2 exemples simples.
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44
Posté - 20 oct. 2013 : 11:52:49
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En complément à la réponse d’Emmanuel….et selon….moi !
De 2007 Ã nos jours :
Article *R442-7 : Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.
Article *R442-8 : Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables :
lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.
Dès lors que nous sommes dans le cadre du R442-8, les voies et espaces communs peuvent être attribués en propriétés « divises ou indivises ».
Pour le fun, notons que les « équipements communs ont été….oubliés ( ?)
De 1977 Ã 2007 : (avec quelques modifications entre-temps)
Article R*315-6 : Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :
a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;
b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;
c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.
Article R*315- 7: Les dispositions de l'article R. 315-6 ne sont pas applicables si le nombre de lots destinés à l'implantation des bâtiments n'étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s'engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots.
Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d'une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés.
Seuls les lotissements de plus de 5 lots devaient prévoir le transfert de la propriété « indivise » à l’ASL.
De 1959 Ã 1977
L’article 6 du décret du 8 juillet 1959 précise dans son alinéa 5concernant les pièces à fournir : les statuts de l’ASL constituée entre les acquéreurs des lots en vue de la gestion et de l’entretien des voies, espaces libres et ouvrages d’intérêt collectif qui ne seraient pas classés dans le domaine communal
L’on peut donc en déduire que la propriétés des dits-ouvrages pouvait être divise ou indivise, chose qui, comme le dit Emmanuel se retrouve dans notre quotidien.
Aucune mention, à ma connaissance, dans les textes entre 1924 (premiers lotissements approuvés) et 1959…..donc liberté totale d’attribution divise ou indivise et pire encore avant 1924……
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 20 oct. 2013 11:53:38 |
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Posté - 20 oct. 2013 : 12:53:33
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"et pourtant "elle tourne"
réflexion d'un membre d'un lot d'ASL, version 2007, fils d'un membre d'ASL version 1977, petit fils d'un membre d'ASL version 1959, arrière petit fils d'un membre de lotissement 1924, arrière arrière petit fils d'un membre d'un "truc" d'avant 1924...
A chaque génération, aucun des membres de lotissement des générations précédentes n'a "été foutu d'expliquer les règles de fonctionnements aux générations suivantes"
Vive la République, vive la France.
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46
Posté - 20 oct. 2013 : 13:01:17
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Posté - 20 oct. 2013 : 13:15:34
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ou à Néron qui, par un incendie valant DUP, organisa la plus grande opération d'aménagement moderne d'une ville en faisant parfaite application d'un principe affirmé dans la loi SRU 2000 ans plus tard : construire la ville sur la ville par un partage du foncier entre parties privatives et parties communes |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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48
Posté - 20 oct. 2013 : 13:20:10
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Mon Dieu ....on va arriver à hammourabi..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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49
Posté - 20 oct. 2013 : 13:31:30
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laisse Dieu de coté  |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 20 oct. 2013 : 13:42:24
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Posté - 20 oct. 2013 : 14:14:00
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Ouhhhlà là ... on dévie, on dévie… recentrons nous sur le sujet initial sinon… « panpan cul cul », avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent…. (Quoi que, entre adultes !)
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Posté - 20 oct. 2013 : 15:04:10
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"pas avec les pieds..."
"si !"
http://www.youtube.com/watch?v=M6iVSAGdG58 |
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cordialement
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 oct. 2013 15:06:18 |
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Posté - 20 oct. 2013 : 15:38:24
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Magali Noel était plus belle et mignonne dans ce rôle que "le garçon boucher"
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JPM
Modérateur
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54
Posté - 20 oct. 2013 : 16:00:11
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Je reprends les indications initiales de JM Lugherini :
citation: Article *R442-7 : Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.
Article *R442-8 : Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables :
lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots
ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.
Je rappelle d'abord qu'une partie commune, - en copropriété ou en ASL -, est une partie dont tous les membres ou certains d'entre peuvent avoir l'usage mais qu'en outre il faut distinguer les parties communes par nécessité (voirie, canalisations, etc ...) et les parties communes d'agrément (espaces verts notamment).
Primo : l'art. R 442-7 pose le principe de la dévolution à une association syndicale des acquéreurs de lots de la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.
Le situation est claire : les syndicataires sont membres de l'ASL et ils ont l'usage des terrains et équipemements communs.
Secundo : L'article R 442-8 prévoit une exception lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots.
et, toujours pour les seuls voies et espaces communs , en présence d'une stipulation de rétrocession à la commune.
Il faut donc distinguer le régime général des terrains et équipements communs de la dérogation propre aux voies et espaces communs
Les équipements communs n'entrent pas dans le champ de la dérogation et il faut par ailleurs distinguer les terrains communs des espaces communs.
Il faut enfin se demander ce que signifie dans l"article *R442-8 :
lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots !
Le texte vise les voies et espaces communs. Ils sont donc à l'usage de tous les syndicataires ou de certains d'entre eux. Il précise qu'ils sont attribués en propriété aux acquéreurs de lots. Pour la raison qui vient d'être indiquée (usage collectif) il ne peut s'agir que d'une attribution collective en indivision !!!!!!! On ne peut pas attribuer au propriétaire du lot 12 la propriété privative d'un espace commun ouvert à tout le monde.
Il est donc inexact, me semble-t-il, d'écrire : " Dès lors que nous sommes dans le cadre du R442-8, les voies et espaces communs peuvent être attribués en propriétés « divises ou indivises » ".
Il est seulement vrai que pour certains espaces communs il est possible de les diviser d'en faire attribution privative à un ou plusieurs propriétaires de lots contigus. Après réalisation d'une telle opération, ce ne sont plus des parties communes.
En principe une telle opération n'est pas réalisable pour les voies, sauf quelques cas exceptionnels.
Je maintiens donc qu'à ce stade les parties communes sont la propriété de l'ASL ou sont indivises entre les syndicataires.
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Posté - 20 oct. 2013 : 16:12:00
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JPM, votre remarque ne vaut que pour les lotissements réalisés après 2007..., la loi n'ayant pas "disposé pour le passé"...
les faits sont têtus : on contraire de la loi de 1965 qui avait fait un grand ménage dans les ensembles batis immobiliers, la réforme de 2007 n'a pas modifié l'existant... Elle ne l'aurait d'ailleurs sans doute pas pu.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 oct. 2013 16:13:32 |
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Ankou
Contributeur vétéran
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56
Posté - 20 oct. 2013 : 16:49:36
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citation: Initialement posté par JPM
Je rappelle d'abord qu'une partie commune, - en copropriété ou en ASL -, est une partie dont tous les membres ou certains d'entre peuvent avoir l'usage mais qu'en outre il faut distinguer les parties communes par nécessité (voirie, canalisations, etc ...) et les parties communes d'agrément (espaces verts notamment).
Je n'ai pas compris quelles étaient les conséquences de cette distinction. |
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JPM
Modérateur
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57
Posté - 20 oct. 2013 : 17:53:02
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Pour avant ? Voyez Bouyssou et Hugot Lotissements et divisions foncières 1982 ED. Litec. p. 135 n° 372 et suivants.
Jusqu'en 1978 l'ASL ne pouvait être propriétaire des équipements collectifs que si les statuts comportaient une clause prévoyant cette possibilité. A défaut ils étaient en indivision entre les syndicataires.
Ensuite l'art. R 315-6 du Code de l'Urbanisme a prévu que l'ASL était propriétaire des équipements collectifs;
Aucune modification donc à mes observations.
Pour ANKOU :
Dans une copropriété on ne peut pas privatiser l'ascenseur ou la chaudière
Par contre on peut privatiser une partie des des espaces verts. Ainsi pour les jardinets des lots du rez de chaussée, dont les propriétaires bénéficient d'une droit exclusif de jouissance.
Mutatis mutandis les solutions sont identiques en ASL. Une installation commune d'assainissement ne peut être privatisée.
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Posté - 20 oct. 2013 : 18:28:20
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JPM,
autant je respecte au plus haut point vos compétences en matière de copro, autant, manifestement, vous êtes totalement à la rue en matière de lotissements, désolé... et le Professeur Bouyssou ne me contredirait sans doute pas
et cela est vrai que cette rue soit indivise, en parties divises ou propriété unique asservie... ou tout autre schéma rencontré dans la vraie vie.
vous écartez notamment le cas particulier prévu par le R315-7 du Code de l'U entre 1977 et 2007, particulièrement pour les innombrables petits lotissements de moins de 5 lots... et surtout le cas des lotissements, également innombrables, antérieurs à la réforme de 1977.
accessoirement, pour intéressant à titre historique que soit l'ouvrage que vous mentionnez, je vous conseille vivement l'acquisition d'ouvrages plus récents sur le sujet, notamment ceux publiés depuis la réforme de 2012 qui tentent, parfois sans y parvenir malgré la qualité de leur auteur, de présenter les différents cas de figure rencontrés.
au hasard de mes rayonnages, JPMeng et SPérignon sont incontournables
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 oct. 2013 18:45:35 |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 20 oct. 2013 : 18:58:30
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JPM : vous voilà exclu du cercle Achille Talon... |
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Posté - 20 oct. 2013 : 19:20:51
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Réflexion précédente non partagée, ni vis à vis de JPM, ni concernant les divers intervenants dans ce fil.
Cela étant et en dehors même de toute passion, car nous le sommes tous"passionnés" pour échanger devant un clavier tant que ce type de réflexion ne viennent trop les agacer !!
Et donc dans un esprit d'échanges...... tout en respectant profondément les auteurs que vous avez cités, je crains qu’il n’y ait confusion et qu’il soit fait allusion à l’alinéa 2 de l’article 1 de la loi de 1965.
Nous savons en effet, qu’à défaut d’organisation prévue des équipements, espaces et voies communes d’un lotissement c’est le régime de la copropriété qui s’applique (en gestion !!!!)
Ceci pour avant 1977, pour après, oui en effet vous omettez le R315-7.
Quant à ceux depuis 2007, je pense avoir tout dit précédemment y compris en ayant fait état de la controverse sémantique lorsque l’on note que le R442-8 ne mentionne pas les « équipements communs ».
Pour l’heure, les auteurs s’opposent, pour les uns, il s’agit d’une simple coquille et pour les autres, dans le cas d’équipements communs, le R442-8 ne s’appliquerait pas.
Attendons donc les juges…..sur ce simple point tout en notant que la pratique administrative (je ne dis pas doctrine) accepte tous les jours le R442-8 avec des équipements communs.
Concernant donc le passé, nous pouvons rencontrer différents cas :
Jusqu’en 1959 : ASL Propriétaire/ASL que de gestion avec espaces et équipements communs en parties divises/ convention particulière types servitudes réciproques régissant l’ensemble des espaces et équipements communs et enfin application de la loi de 1965 – règles de la copro pour la gestion lorsque rien n’a été prévu.
59 à 2007 : idem pour les moins de 5 lots et pour les plus de 5 lots, ASL propriétaire et hélas, parce que le monde n’est pas rond aussi application de la loi de 1965 – règles de la copro pour la gestion, dans des cas où des « loupés » se sont produits
Depuis 2007, en fait c’est un retour en arrière puisque l’on retrouve tous les cas possibles d’avant 59 !! (Amusant !!) au bémol près sur les « équipements communs » déjà évoqué.
(je garde l’hypothèse de l’application de 65…….par expérience de lecture d’actes……où parfois….il a été oublié tel ou tel formalisme ou précautions.
Ceci étant, je fais partie, de ceux qui dans la majorité des cas conseilleront une ASL propriétaire, mais réservant d’autres hypothèses plus souples dans les cas de petits lotissements (une ASL pour deux lots pour gérer 10 ml de voie et un tube commun !!!!!)
Enfin, puisque le sujet semble avoir ses passionnés, notons que certains auteurs s’étonnent, en effet, de la possibilité d’avoir des « équipements communs » en partie divises (le bout de tuyau propriétaire de chacun à l’intérieur de son lot desservant tous les lots)…….soit, mais alors en guise de conclusion, je m’étonne également que l’on puisse avec facilité l’envisager en partie indivise si l’on veut se remémorer la définition du droit de propriété.
Comment une indivision de tous les colotis peut-elle être « propriétaire indivise » de tuyaux en tréfonds sur propriétés d’autrui…….. ?
Notre code , hors la volumétrie (qui n’est pas dans le code d’ailleurs) ne l’envisage pas……mais je sais que cette réflexion n’a pas que des adeptes……
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 20 oct. 2013 19:22:29 |
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