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Raph C83
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 Posté - 19 janv. 2014 : 17:15:37
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C'est à l'occasion d'une future construction d'immeuble d'une trentaine d'appartements au lieu et place d'une maison individuelle que je découvre le problème. J'ai déjà lu beaucoup de posts mais aussi beaucoup de documents sans trouver de vraie réponse afin de définir une stratégie.
Exposé : J'ai acheté un appartement dans une copropriété en 1998 qui était inclus dans une ZAC approuvée en 1997 dont le périmètre comportait pas moins de 8 copropriétés distinctes , et 2 parcelles de maisons individuelles.
Une ASL a été crée, publiée en 1996. Ses statuts (loi du 21 juin 1965 +décret du 18 décembre 1957) définissent explicitement sa formation entre certaines parcelles de propriétaires par référence cadastrale -type AN a,b,c - (inclues dans cette ZAC).
Dans le paragraphe Membres de l'Association une mention est ainsi rédigée : les parcelles référencées -Type AM x,y,z - propriétés de Mrs X ,Y,Z "bénéficient de tous les services de la ZAC sans en faire partie et ne prennent pas part aux votes".
Mais il s'avère que les propriétés de Mrs X ,Y,Z ont pour vraies références cadastrales AN x,y,z et non AM x,y,z. A noter que les parcelles cadastrées AN x,y,z font partie des la ZAC et sont aussi propriétés de Mrs X ,Y,Z (ce qui ne doit pas être le cas des AM x,y,z, puisque je pense à une erreur de frappe de référence) .
Pourtant la lecture de ce qui est écrit dans les statuts m'amène à conclure que les propriétaires des parcelles AN x,y,z ne sont pas membres de l'ASL et que les propriétés de Mrs X ,Y,Z situées ailleurs et référencées AM x,y,z peuvent bénéficier de tous les services de la ZAC (même si cela ne leur sert à rien).
Question :-
1-Comme vous vous en doutez aujourd'hui une situation nouvelle existe. Suite à la suppression de la ZAC (2012), sur la propriété de M. X -parcelle AN x - il est déposé un permis de construire d'un immeuble pour 30 appart et le promoteur se dit prêt à participer aux charges de l'ASL.
Bien évidemment, compte tenu des arrangements ayant eu lieu dans cette opération, les copropriétés n'ont plus les mêmes intérêts et la ligne est plutôt "chacun pour soi", par ailleurs M.X est de la famille de l'aménageur privé qui a tout "arrangé".
Aussi, afin de voir l'aspect juridique du dossier je me pose les questions suivantes :
- L'ASL peut-elle accueillir un "propriétaire d'une nouvelle parcelle" (ici M. X propriétaire de AN x)? Si oui, quelles modalités et à quelles conditions (j'ai lu qu'à la création il fallait l'unanimité des fondateurs, les signatures etc..) ?
Les statuts de l'ASL ne prévoyant pas ce cas, est-il envisageable de ruser : d'abord modifier les statuts pour permettre une nouvelle "adhésion" (à la majorité), puis dans un second temps accepter la nouvelle adhésion à la majorité ? Bien que ceci est plus que limite, est-ce juridiquement valable ?
2- Je profite aussi de ce post pour évoquer un autre point : les statuts évoquent en plusieurs endroits un cahier des charges "ex : - " Elle peut également modifier les statuts et les dispositions du Cahier des Charges ou ..." et - "Bien entendu, ces dernières décisions peuvent être prises à l'unanimité , ainsi que celles concernant l'application des dispositions du Cahier des Charges qui règlementent l'usage des parcelles dans l'intérêt commun" et - "lorsque l'assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modifications des statuts ou du cahier des charges de droit privé..."
Mais personne ne connait de cahier des charges .... et ce n'est que dans les actes de vente et de copropriété qu'est signalé un "Projet de Cahier des Charges de Cession de Terrains ", document inconnu de tous les copropriétaires . Mais est-ce le même document ? Un cahier des charges est-il ou était-il obligatoire dans une ASL en 1996 ?
Merci à tous ceux qui m'auront lu et à ceux qui me documenteront.
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majik
Contributeur senior
863 message(s)
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1
Posté - 19 janv. 2014 : 17:50:19
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citation: Un cahier des charges est-il ou était-il obligatoire dans une ASL en 1996 ?
réponse binaire :NON
commentaire
Un cahier des charges, en 1996, régit les rapports entre les colotis et le mode gestion des parties communes dans le périmètre de la ZAC.
Il n'est opposable que s'il est publié ou reproduit dans les actes de vente publiés.
Le cas échéant, il fait obligation aux lotis d'adhérer à une ASP dont il peut imposer la forme légale (ASL ou autre), le périmètre et l'objet.
Il peut aussi attribuer la propriété des parties communes aux lotis, ou à l'ASP, ou à la commune...
question
Votre ASL créée et publiée en 1996 s'est-elle soumise aux obligations prévues par l'ordonnance du 1er juillet 2004et son décret d'application du 3 mai 2006?
C'est un préalable nécessaire pour "définir une stratégie"
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Raph C83
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 20 janv. 2014 : 00:23:09
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Bonjour et merci de ce début de réponse.
-Pour essayer d'être précis : les termes de CDG apparaissent dans les statuts de l'ASL regroupant au moins 8 copropriétés chacune d'elle ayant un règlement de copropriété spécifique, et à ce propos chacun de ces règlements de copro fait référence à un Projet de Cahier des Charges de Cession de Terrains. De même nos actes de vente publiés font référence à un Projet de Cahier des Charges de Cession de Terrains mais on ne sait pas si ce Projet de CCCT est publié (il serait plutôt d'ordre privé)!!
Aussi que deviendrait votre affirmation : "...opposable ..que si reproduit dans les actes de vente publiés" ?
-"Il peut aussi attribuer la propriété des parties communes aux lotis" : ceci est dans les statuts de l'ASL "qui doit s'approprier les parties communes de la zac"
-"Votre ASL créée et publiée en 1996 .... obligations prévues par l'ordonnance du 1er juillet 2004..?" : Réponse : je ne le pense pas car ceci n'a jamais été évoqué.
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Posté - 20 janv. 2014 : 05:03:34
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attention : un CdC de ZAC n'est pas un CdC de lotissement, ni par ses effets ni par sa durée de vie... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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majik
Contributeur senior
863 message(s)
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4
Posté - 20 janv. 2014 : 07:18:45
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citation: -"Votre ASL créée et publiée en 1996 .... obligations prévues par l'ordonnance du 1er juillet 2004..?" :
Réponse : je ne le pense pas car ceci n'a jamais été évoqué.
En priorité, il faut faire le point précis sur votre ASL
puisque votre question est de savoir si une nouvelle entrée est possible.
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Posté - 20 janv. 2014 : 08:05:40
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je répète... une ZAC n'est pas un lotissement....
et il faut distinguer les ZAC post-SRU et celles approuvées avant SRU, ce qui est le cas en l'espèce... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Raph C83
Contributeur débutant
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6
Posté - 20 janv. 2014 : 09:31:03
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Bonjour,
Afin d'avancer pas par pas peut-on déjà répondre à la 1ere question "- L'ASL peut-elle accueillir un "propriétaire d'une nouvelle parcelle" (ici M. X propriétaire de AN x)? Si oui, quelles modalités et à quelles conditions (j'ai lu qu'à la création il fallait l'unanimité des fondateurs, les signatures etc..) ?" Merci |
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Raph C83
Contributeur débutant
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7
Posté - 23 janv. 2014 : 18:22:26
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Non l'ASL n'a pas modifié ses statuts, donc il y aurait impossibilité pour elle d'ester en justice si j'ai bien tout compris mais cela n'est pas grave pour moi puisque n'étant pas d'accord avec L'ASL (pour une autre raison) c'est moi propriétaire d'un appartement dans une copropriété (ou la copropriété si elle me suit) faisant partie de l'ASL qui poursuivrait le promoteur s'il se branche sur les réseaux de l'ASL puisque d'après moi il n'en fait pas partie (cf message d'origine).
Ma seule crainte c'est que l'ASL puisse accepter son adhésion "maintenant" d'où mes questions : L'ASL peut-elle accueillir un "propriétaire d'une nouvelle parcelle" (ici M. X propriétaire de AN x)? Si oui, quelles modalités et à quelles conditions (j'ai lu qu'à la création il fallait l'unanimité des fondateurs, les signatures etc..) ? ? Merci |
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majik
Contributeur senior
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8
Posté - 23 janv. 2014 : 18:44:45
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une association syndicale de propriétaires regroupe des immeubles pour la gestion de LEURS choses communes.
Ces choses communes fondent la délimitation de l'OBJET de la personne morale.
L'ensemble des immeubles bien identifiés dans les statuts forme le PERIMETRE de la personne morale.
Lorsque l'ASL a satisfait à sa constitution légale en publiant des statuts qui l'identifient avec un nom, un périmètre et un objet, la personne juridique ainsi créée n'est pas libre de se métamorphoser "à plaisir" en bafouant le contrat d'adhésion.
On entre pas dans une ASL comme dans un moulin!
Mais les expériences relatées sur ce forum montrent assez que les dispositions législatives de l'ordonnance de 2004 et son décret de 2006 ne sont pas comprises ni appliquées lorsque les "moi je pense que" ont pris le pouvoir...
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Raph C83
Contributeur débutant
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Posté - 24 janv. 2014 : 12:53:13
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Franchement votre réponse me déçoit car je ne pense pas avoir montré être ""moi je pense que" ou alors je me suis mal exprimé et pour revenir au sujet je suis d'accord avec vous sur "L'ensemble des immeubles bien identifiés dans les statuts forme le PERIMETRE de la personne morale."
et si je suis toujours d'accord " la personne juridique ainsi créée n'est pas libre de se métamorphoser "à plaisir" en bafouant le contrat d'adhésion." cela n'exclue pas -puisque vous ne le dites pas- qu'il puisse être autorisé d'avoir une nouvelle adhésion suivant certaines modalités -règlémentaires, statutaires (je ne sais : d'où ma question)?
et cette dernière affirmation "On entre pas dans une ASL comme dans un moulin!" n'est pas une réponse argumentée juridiquement pour moi qui ne sait pas le droit en la matière (d'où ma question : désolé d'insister).
Merci de me lire
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hes
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Posté - 24 janv. 2014 : 13:16:33
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Je ne pense pas que l'observation de majik vous était destinée Raph C83.
Pour l'adhésion: j'imagine que vos statuts n'évoquent pas le sujet.
Si unanimité, pas de problème.
Si l'on assimile une modification de périmètre à une modification des statuts, vote à la majorité requise par les statuts pour une modif...
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 janv. 2014 : 16:49:41
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Le "Moi je pense quie ....." concernerait le/les responsables de l'ASL qui accepteraient unilatéralement et sans autorisation de dépasser son objet qui est la gestion des choses et équipements communs à certains (8 syndicats et 2 parcelles).
Le bureau de l'ASL (son pdt) n'a pas compétence pour admettre de nouveaux membres. |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2014 16:51:29 |
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Raph C83
Contributeur débutant
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Posté - 24 janv. 2014 : 23:29:20
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Ok, j'avais donc mal compris le message de Majik, pardon.
Donc si dans l'état actuel de ses statuts et de son Objet l'ASL ne peut modifier son périmètre, il faudra d'abord passer par une modification des statuts et de son objet (et en plus y compris une mise en conformité). Ce qui devra être voté à la majorité ou à l'unanimité (car la phrase n'est pas claire dans les statuts). Merci à tous |
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