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badidonc
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 Posté - 11 sept. 2010 : 00:54:26
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Bonjour,
Je viens vers vous pour avoir quelques eclaircissement concernant des problemes que rencontre une amie dans sa copropriete.
Je vous explique tres rapidement la situation.
Dans sa copropriete, un des proprietaire, qui loue son appartement, ne paie plus ses charges depuis quelques annees. La facture est lourde, car il est redevable a ce jour d'environ 15000€. Une procedure est en cours, mais plusieurs creanciers sont passé avant, notammet en bloquant le loyer. Toutefois, le syndic n'a pas repercute les impayés sur les autres proprietaires, laissant la dette s'alourdir.
En 2008, l'AG decide de créer un fond pour des travaux en previsions, notamment la refection de la cage d'escalier.
Chacun verse 150€ par trimestre. D''apres les calculs, ils ont constitué un fond de 22000€.
Ils ont voté cette annee la refection de la cage d'escalier, d'un montant de 9000€ environ. Le syndic a acté cette decision. L'entreprise choisie a attaqué les travaux, mais les travaux se sont arreté en plein milieu, le syndic pretextant qu'il n'y a plus assez d'argent pour payer la fin des travaux, le tiers ayant deja ete versé. J'ai etudié le proces verbal de l'AG, et aucun appel de fond n'est prevu pour ces travaux. De plus, dans les comptes, c'est assez obscure et on ne voit pas distinctement le fond pour travaux de 22000€
Donc voila les questions sur cette situation:
Le syndic n'aurait il pas dû repercuté les impayés du coproprietaire sur les autres coproprietaires? Sont ils obligé de combler le trou?
Concernant les travaux, le syndic ne doit il pas s'assurer que la copropriete possede les fonds suffisant avant d'entamer les travaux, auquel cas un appel de fond est prevu? sa responsabilite n'est pas engagé?
Concernant les comptes, le syndic peut il utiliser les fonds constitué pour les travaux pour combler la dette d'un des coproprietaires, sans en aviser les interessés?
Enfin voila plus ou moins les points d'interrogations. L'AG est prevu en octobre, et je lui ai conseillé de voir les comptes avec le syndic car c pas tres claire. Serait il pas plus judicieux de faire etudier les comptes par un expert?
Merci pour votre aide
Cordialement
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Posté - 11 sept. 2010 : 02:00:56
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Oui le syndic aurait du convoquer l'assemblée générale pour faire un appel exceptionnel.
Oui les autres copropriétaires aurait dû combler le trou de trésorerie (les problèmes de responsabilités ne sont évoqués que dans un second temps) c'est le principe de la solidarité obligatoire inhérente au régime de la copropriété.
Non le syndic n'aurait pas dû commander les travaux sans trésorerie.
Sur ce point oui, sa reponsabilité peut-être engagée.
Oui hélas, il peut utiliser les fonds quel que soit leur origine, c'est le principe de l'universalité du patrimoine.
Enfin il n'existe pas, à proprement parler, d'expert en matière de comptabilité de copropriété. Le recours à un expert comptable est souvent décevant et les officines privées s'auto-decernent leur qualité d'expert. Reste les associations qui, si je regrette parfois leur stratégie de communication grand public, ont souvent des contrôleurs de bonne qualité.
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Posté - 11 sept. 2010 : 08:31:35
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vous avez un syndic performant :
* une avance pour travaux a été voté en 2008 qui représente 22000 €. On espère que ces fonds ont été placés pour rapporter un petit quelque chose... 
* en 2010, la réfection de la cage d'escalier a été voté : bien . mais il aurait du être voté aégalement : soit des appels de fonds spécifiques pour ces travaux avec dates d'exigibilité, soit un transfert partiel des avances pour travaux. Il aurait pu être voté également des honoraires au syndic pour travaux 
En ce qui concerne les impayés, si ceux ci sont préjudiciables à la trésorerie du SDC, le syndic aurait du faire voter une avance dite de solidarité pour pallier temporairement à ce féficit. De plus, espérons que le syndic a pris hypothèque sur les biens
Pour démarrer les travaux, les fonds doivent être totalement rentrés, ce qui induit que lors du vote du projet, il ait été intégré que le copro qui a des impayés ne paierait pas .
Non, il ne peut pas faire du transfert de trésorerie entre gestion courante et avances pour travaux.
Pour l'étude des comptes : votre amie a du recevoir avec sa dernière convocation, ce qui s'appelle l'annexe 1 (situation financière de la copro) : qu'est-il inscrit en haut à droite sur les comptes 1031, 1032, 1033 ? et en haut à gauche, les comptes 50, 51 et 52 ?
pour links (je suis intéressé) : sur quel texte vous appuyez vous pour "Oui hélas, il peut utiliser les fonds quel que soit leur origine, c'est le principe de l'universalité du patrimoine." ? merci pour la réponse...
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Posté - 11 sept. 2010 : 16:53:36
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C'est plutôt l'inverse, sur quel texte vous fondez vous pour affirmer qu'il ne peut y avoir de transfert. Car en droit, si une chose ou un acte n'est pas interdit alors il est autorisé et n'a donc pas à etre justifié par un texte.
Voila une maladie courante que tout juriste nomme le juridisme.
Quant à la notion d'universalité du patrimoine, je vous renvoie au code civil et quelques principes generaux du droit qui sont :
Toute personne, physique ou morale a un patrimoine.
Une personne n'a qu'un patrimoine.
Le patrimoine est indivisible comme l'est la personnalité.
Tout patrimoine appartient à un personne. |
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Posté - 11 sept. 2010 : 18:07:35
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le nouveau plan comptable oblige à distinguer dans des comptes les avances et dans d'autres différents les provisions.
L'AG vote des avances pour travaux futurs non identifiés, ces fonds appartiennent toujours au prorpio tant qu'ils n'ont pas été utilisés, à la différence des provisions qui appartiennent au syndicat.
Supposons qu'un syndic transfère de l'argent des avances pour travaux 1032 dans les provisions pour combler la trésorerie, comment fait-il pour rembourser l'avance au vendeur ? comment agira t il pour le compte 450-3 ? A ce propos un petit rappel : citation: Article 9 de l'arreté:
Aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur.
Conformément à l'article 1256 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.
Par contre oui, l'avance pour trésorerie 1031 elle est faite pour combler la trésorerie, mais les montants individuels sont garantis aux vendeurs, car dans ce cas, le syndic doit ressortir l'argent du budget de gestion courante.
Quant au patrimoine, c'est trop compliqué pour moi, (je ne veux pas me faire une entorse au cerveau), car il faudrait ajouter (peut-être) une ligne, le patrimoine du syndicat est indivis entre les proprios, si bien que le patrimoine d'une parsonne (dans ce cas) se confond partiellement avec le patrimoine de tous  |
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Posté - 11 sept. 2010 : 18:44:30
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Mais le plan comptable n'a rien à voir avec cette question, nous parlons ici de trésorerie. Il n'y a aucune compensation entre les comptes de classe 1 et ceux de classe 6, il n'y a pas d'écriture.
Vous l'admettez d'ailleurs en expliquant que cela est possible avec le compte 1031. Or Tous les comptes de classe 1 (102,103) ont la même nature juridique. J'estime par conséquent que vous faites un distinction que la loi ne fait.
Le seul cas où vous auriez raison est si l'assemblée a autorisée le placement des fonds sur un compte différent du compte courant.
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badidonc
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 Posté - 11 sept. 2010 : 23:05:27
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Merci tout d'abord pour vozs reponses...mais la, j'avoue que je m'y perd...
Il existe apparmeent plusieurs maniere de constituer un fonds pour de futurs travaux....mais le debat est vif car on ne sait aps si ce fond peut servir a combler un deficit lié a des impayes d'affaires courantes telles que les charges!!!
Par contre, le syndic, en entamant les travaux sans s'assurer que la copropriete n'ait les fonds suffisant, s'est mis en faute??? Que doit faire le conseil syndical vis a vis du syndic? car il y a de toute evidence un flou sur ces fonds et sur la dette du coproprietaire ...
Autre point:
Rambouillet dit: "qu'est-il inscrit en haut à droite sur les comptes 1031, 1032, 1033 ? et en haut à gauche, les comptes 50, 51 et 52 ?"
A quoi correspond ces codes ???
Pour finir, je voulais savoir si elle pourrait consulter UNARC face a son pb pour etre aidée et conseillée?
Merci d'avance
Pascal
Merci encore pour vos explications
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Posté - 12 sept. 2010 : 09:44:47
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citation: Rambouillet dit: "qu'est-il inscrit en haut à droite sur les comptes 1031, 1032, 1033 ? et en haut à gauche, les comptes 50, 51 et 52 ?"
heum ! heum ! ces numéros obligatoires correspondent aux numéros du plan comptable des SDC. Mais avez vous eu cet annexe 1 lors de votre dernière convocation à AG ?
citation: Que doit faire le conseil syndical vis a vis du syndic? car il y a de toute evidence un flou sur ces fonds et sur la dette du coproprietaire ...
Moi, je dirai plutôt mais que fait-il depuis pluseiurs années ?  |
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badidonc
Contributeur débutant
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Posté - 13 sept. 2010 : 11:22:55
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OK Merci....effectivement, le CS n'a pas fait grand chose....ils ont laissé pourrir la situation, mais ont quand meme entamé des procedures judiciaires, pour faire une saisie sur les loyers, ce qui a permis de regler une infime partie de la dette. Comme le locataire a changé, faut relanbcer apparement une procedure... Ils ont demandé une AG debut octobre pour faire le point sur ce dossier, et notamment lancer une mise en vente du bien par adjudication.
Mais le souci est plutot sur les comptes. L'avance pour travaux a ete noté "Epargne" avec le code 1024, et ce credit est mis dans la balance afin de combler le deficit de l'exercice et des precedents!!!
De toute evidence, le syndic n'a pas tenu compte des comptes de la copropriete lors du dernier AG, et n'a pas prevu d'apel de fonds pour ces travaux!!! Clairement, il fait preuve de bcp de suffisance.
En gros, si ils veulent que les travaux se finissent, il faut que le syndic lance un appel de fonds?
Ou attendre que la dette du coproprietaire debiteur soit reglée?
Et si l'un vend, peut il recuperer l'epargne avancé?
Merci pour vos infos |
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Posté - 13 sept. 2010 : 11:42:37
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le compte 1024 n'existe pas dans la nomenclature comptable : hi ! hi ! hi !
en réalité je  , car vous avez affaire à un syndic :
* soit qui vous roule dans la farine..
* soit incompétent
* soit les 2 
On pourrait arguer que le compte 1024 est un sous compte interne du 102 : "provisions pour travaux décidés"
donc des provisions ne sont plus des avances donc n'appartiennent plus au proprios individuels mais à la communauté, donc en cas de vente pschitt !!! 
Donc normalement, cet argent qui serait (c'est mon élucubration/hypothese précédente) en "provisions pour travaux décidés" il peut être utilisé pour payer les travaux et uniquement les travaux .
Ce qui aurait du se passer :
1- le syndic prend hypothèque sur le bien du proprio qui ne paie pas (pas besoin d'AG pour cela)
2- lors de l'AG, fait voter une avance de solidarité couvrant les dettes en court du proprio défaillant, constatant une créance douteuse non récupérable.
2bis- l'AG décide de saisir le tribunal pour une procédure de saisie
3- lors de l'AG, fait voter les travaaux avec transfert des fonds détenus sur "avances pour travaux non décidés" et éventuellement des appels de fonds si cette avance ne suffit pas . |
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badidonc
Contributeur débutant
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10
Posté - 13 sept. 2010 : 13:28:19
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Donc pour etre plus precis, j'ai une ligne avec le code 102400 intitulé epargne, et en dessous, le code 103100 intitulé fond de roulement.
Ces 2 lignes sont dans la colonne crediteurs. On retrouve le total de cette somme dans l' etat de dettes et de creances, qui permet l'equilibre des comptes.
Il parait evident que l'argent prevu initialement pour les travaux a ete utilisé pour combler la dette du coproprietaire, mais d'apres mon amie, le syndic certifie le contraire. Elle a rdv avec le syndic le 21 pour faire le point sur les comptes avant l'AG debut octobre. Toutefois, j'ai eu quelques explications qui vont, j'en suis certain, vous faire sourire.
Lors de la derniere AG, le syndic a avisé les coproprietaires qu'il n'y avait pas assez de sous pour effectuer les travaux. Les coproprietaires ont tout de meme maintenu les travaux, estimant qu'un partie de la dette des coproprietaires debiteurs serait comblé!!! dans le compte rendu, le syndic stipule que le conseil syndical prend la responsabilite d'entamer les travaux!!!
Mais quand les travaux ont debuté, etant donne qu'il manquait de l'argent (3000€), le syndic a avise les coproprietaires que seulement la premiere partie serait realisé pour manque de fond. Dans cette affaire, les coproprietaires vivent sur une autre planete et le syndic est incompetent ou ne sert a rien!!!
Toutefois, dans cette affaire, tout s'eclaircit mais il n'empeche que ca reste flou dans les actes et les ecrits!
J'ai conseillé a mon amie d'exiger de la part du syndic qu'il specifie dans quel cadre comptable ou legal a ete placé les provisions realisés depuis 2 ans. je lui ai aussi conseillé de faire un point sur la situation financiere, car si le syndic certifie que les provisions pour travaux n'ont pas servit a combler le trou, comment la copropriete peut se permettre d'avoir un trou de 15000€ sur ses comptes???
Autre point. Si une saisie est realisé pour le coproprietaire debiteur, largent recuperé retournera a la copropriete? le syndic certifie le contraire, sans + d'explications!
Est ce qu'un syndic peut prendre a sa charge la dette d'une copropriete ?
Au final, quels conseils je peux donner a mon amie pour qu'il recadre rapidement la situation afin de savoir ou ils en sont?
Cordialement
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 13 sept. 2010 : 13:40:32
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que dire ? Quand un syndicat est d'une telle inconscience, assisté d'un syndic incompétent, le pire est à prévoir.
La réfection de la cage aurait du attendre le recouvrement de la dette. Il faut se focaliser sur l'avancement de la procédure, de façon à avoir une visibilité sur le remboursement.
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badidonc
Contributeur débutant
96 message(s)
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12
Posté - 13 sept. 2010 : 14:35:32
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Oui c une certitude...toutefois, faut deja remettre de l'ordre dans al gestion de cette copro, car rien est fait dans les regles de toute evidence.
C une petite copro ou les personnes manquent d'information et de conseils, se fait mener par le bout du nez par le syndic.
Est ce que consulter l'UNARC dans son cas serait pas la meilleure solution pour avoir le maximum d'informations? |
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Posté - 13 sept. 2010 : 15:04:58
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est ce que votre amie est membre du CS : NON, le syndic va la mettre à la porte et rigolera derrière la porte en refermant ! Il sera dans son droit !
jamais un syndic ne prendra à sa charge une dette de la copro : alex41 et links doivent rigoler dans leur coin.
Mettez vous dans la tête que les syndics sont des chefs d'entreprise, qui cherchent (à juste titre) à faire vivre leur entreprise (CA, BDR, bénéfice, marges, etc...), donc ne comptez pas sur eux pour faire acte de philantropie.
rappelez à votre amie, d'utiliser le bon langage : avances quand c'est avances, provisions quand c'est provisions, sinon le syndic va la tourner dans la farine...
sur cette fameuse annexe 1, dites nous ce qu'il y a de marquer en haut à gauche  citation: dans le compte rendu, le syndic stipule que le conseil syndical prend la responsabilite d'entamer les travaux!!!
alors là , je rigole (jaune) car cela montre l'incompétence de votre synidc : un CS ne décide de rien, ne prend la responsabilité de rien, tout au plus l'AG pourrait passer outre.citation: Autre point. Si une saisie est realisé pour le coproprietaire debiteur, largent recuperé retournera a la copropriete? le syndic certifie le contraire, sans + d'explications!
Est ce qu'un syndic peut prendre a sa charge la dette d'une copropriete ?
la saisie n'apporte pas d'argent ; il faut que le bien saisi soit vendu pour que les espèces sonnantes et trébuchantes retombent dans les caisses du syndicat et remboursent les avances de solidarité des propriso, si la vente est au moins égale au trou !
danc pour donner des conseils, il faut d'abord savoir si votre amie est membre du CS. Ensuite, rechercher un autre syndic et mettre en concurrence votre syndic lors de la prochaine AG, mais en attendant il faudra que le CS menne des actions pour récupérer le maxi d'informations en tous gesnres (contrats, référence des factures eau, EDg, téléphone, si ascenseur, le grans livre, etc...) Un changement de syndic se prépare... |
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badidonc
Contributeur débutant
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Posté - 13 sept. 2010 : 15:18:40
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Merci pour tous ces conseils...je ne suis aps au fait de tout, mais je me doute que les syndic ne sont aps des philantropes!!! La question etait plutot concernant le roulement de l''argent, et donc les entree et les sorties sont pas toujours coordonnées, et le syndic a peut etre un fond de roulement pour assurer les transitions?
Bon passons ce point....Mon amie est en fait presidente du CS... LOL...bon je sais, c pas glorieux, mais personne ne voulait s'y coller... courage fuyons...mais on se rend vite compte qu'on ne devient pas president du CS sans en prendre aussi la responsabilte!!!
Rambouillet, vous me parlez d'annexe 1? je ne trouve pas ce point sur les documents...c un document des comptes de la copro?
Et une autre question: quelle difference juridique entre "avances" et "provisions"???
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alex41
Contributeur actif
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Posté - 13 sept. 2010 : 15:41:43
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Bonsoir badidonc.
provisions et avances (comptes de la classe 1) : Il s'agit de sommes dues par le syndicat aux copropriétaires pour les avances (l’avance suit le copropriétaire et lui est restituée en cas de vente de son bien) et en attente d’utilisation pour les provisions (la provision suit le lot et est définitivement acquise à la copropriété).
Précisons que les avances (compte 1031), poste anciennement appelé « fonds de roulement », ne doit pas légalement dépasser 1/6ème du budget.. |
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badidonc
Contributeur débutant
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Posté - 13 sept. 2010 : 16:15:27
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Merci pour la precision...de toute evidence, l'epargne realisé n'a pas ete faite dans le cadre d'une avance, compte 1031...
Je lui conseillerais de se faire specifié ce point aupres du syndic...
J'ai deja bcp plus d'information pour qu'elle puisse etudier le dossier et se presenter devant le syndic avec quelques billes...
Merci pour votre aide et je vous tiendrais informé de la suite |
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Posté - 13 sept. 2010 : 20:58:19
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l'annexe 1 est apparemment le document sur lequel vous nous avez indiqué la rubrique 1024, c'est le document qui devrait s'intituler siutation financière, dans la cas de gauche en haut, se trouve le montant de l'argent sur le compte chèque et éventuellement de l'argent placé sur un compte à court terme... |
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