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ronparchita
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 Posté - 02 févr. 2011 : 15:42:03
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Bonjour,
Je voudrais m'atteler à la rédaction du nouveau règlement d'une copropriété de moins de 20 lots. L'actuel date des années 50. Il est apparemment bien fait mais j'aimerais bien savoir ou en trouver des récents afin de pouvoir comparer, actualiser. Je donne un exemple : Le notre dit que la répartition des charges peut être augmentée pour certains copropriétaires des lors qu'il l'acceptent par un vote. Or nous avons voté la privatisation de parties communes et dans l'attente du document final du géomètre qui comporte encore des erreurs, nous avons voté des travaux importants dont la répartition s'est faite aux tantièmes anciens. J'aimerai savoir si notre vieux RDC s'applique toujours ou si cette disposition est réputée non écrite parce que non conforme à la législation de 1965 et après. Si vous pouvez me faire part de vos expériences, de sources à consulter, d'avance je vous remercie.
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JB22
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Posté - 02 févr. 2011 : 17:42:03
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La loi de 1965 qui prime sur les dispositions du règlement de copropriété.
Article 11, 1er alinéa de la loi du 10 juillet 1965:
"Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous; la répartition des charges ne peut être modifié qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut-être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité." |
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Gédehem
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Posté - 02 févr. 2011 : 20:53:43
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"...des travaux importants dont la répartition s'est faite aux tantièmes anciens."
Il n'est pas possible de faire autrement aussi longtemps que l'AG n'a pas statué sur une nouvelle grille, devrait-elle être modifiée !
Il faut surtout bien comprendre que la "mise en conformité" des RDC ne s'entend QUE des clauses qui seraient contraire aux dispositions légales actuelles.
Vtre RDC des années 50 est sans aucun doute basé sur le 1er statut de la copropriété de 1938. Tout n'est pas à jeter aux orties.
Les tantièmes généraux (les quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot sont par principe immuables, sauf à les modifier à l'unanimité.
Les grillesde charges le sont aussi .... sauf si elles sont contraire aux textes, alors réputées non écrites. A défaut pour l'AG de les réformer (double maj.art.26), c'est le juge qui l'imposera à la demande de n'importe quel copropriétaire.
Sont essentielement concernées les grilles qui ne retiennent pas le critère "utilité" pour ce qui concerne les services collectifs et éléments d'équipement commun (L.art.10 al.1).
En attendant une éventuelle révision de grilles de charges illicites, votre RDC s'applique. |
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2011 20:55:14 |
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ronparchita
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 Posté - 04 févr. 2011 : 16:19:47
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Bonjour,
Tout d'abord, merci de vos réponses, très sérieuses, re-merci.
Est-ce que je dois comprendre que (selon ce que dit JB22) dès lors que la vente de parties communes a été votée à l'unanimité, la redistribution des charges doit être votée à l'unanimité aussi.
Qu'elle ait été enregistrée chez le Notaire ou non ?
J'avais dit avant l'AG à notre nouveau syndic avec lequel on vient de voter les travaux, que les ventes de parties communes ayant été votées à l'unanimité, il allait de soi que la nouvelle répartition des charges ne pouvait être détachée de ce vote. Sinon un des bénéficiaires pourrait bloquer la nouvelle répartition à jamais.
Ca me semblait logique, mais ce n'est pas légal. Le Syndic me l'a dit lors de l'AG. S'il avait attiré notre attention sur ce sujet avant l'AG, nous aurions pu demander l'inscription d'une resolution et tenter de voter la nouvelle répartition de charges à l'unanimité....Dommage
Est-ce qu'il faut également comprendre que si les tantièmes supplémentaires calculés par le géomètre étaient erronés, ils sont à l'heure actuelle invérifiables parce qu'il n'a pas communiqué les dimensions des nouveaux lots créés, il faudrait à nouveau revoter à l'unanimité la modification qui s'en suivrait du fait d'une éventuelle erreur ? Ou y aurait-il la possibilité d'introduire dans la résolution une clause prévoyant l'adaptation.
Encore que s'il y avait une erreur ce serait moins dommageable que maintenant ?
Serait-il légal de voter à l'unanimité l'application rétroactive de cette modification, sachant que les travaux ont été votés.
D'avance merci,
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Édité par - ronparchita le 05 févr. 2011 12:44:47 |
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lagnurre
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Posté - 04 févr. 2011 : 17:29:58
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Une partie de la vente c'est le syndic qui l'empoche |
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BANZAI
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Posté - 04 févr. 2011 : 17:34:35
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citation: Initialement posté par lagnurre
Une partie de la vente c'est le syndic qui l'empoche
????
le syndic ne perçoit que les honoraires de mutation! |
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Posté - 04 févr. 2011 : 18:27:11
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la réponse était et est là :
citation: Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
...... |
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ronparchita
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Posté - 05 févr. 2011 : 20:20:39
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Merci Rambouillet,
"ainsi rendue nécessaire"... Il n'est jamais trop tard pour bien faire mais tout cela a été mené en dépit du bon sens, le Pdt du Conseil Syndical à l'époque aurait du évoquer cette question avec le Syndic d'alors et le Syndic en parler aussi.
On se demande parfois s'il est juste de payer le prix facturé par le Syndic.
Dans cette loi de 65, il y a une multitude de choses qui ne me paraissent pas facile à comprendre.
Les tantiemes des lots dans l'ancien règlement de copro sont par essence immuable sauf à les modifier à l'unanimité : c'est clair
voyons la methode
Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
"Dans le silence" est que ça veut dire que si il est constaté dans l'ancien descriptif des parties privatives une difference de tantieme à l'egard d'un lot pour des lots identiques en surface et en volume sans que cette difference soit explicitée, elle est de fait révisable à l'aune de ce que dit l'artice ... l'Article 10
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000(...)
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Est-ce qu'un règlement de copro prochainement actualisé et donc qui sera publié entre bien dans cette catégorie ?
Merci de votre aide. |
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Édité par - ronparchita le 05 févr. 2011 20:21:50 |
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Posté - 06 févr. 2011 : 09:17:24
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dans le silence ou la contradiction des titres, cela signifie, par ex, si rien n'est inscrit dans les RDC, dans les actes notariés, il faut prendre en considération ce qui est écrit après.
dans votre cas, cela ne s'applique pas, car il existe déjà quelque chose, peut-être erronée à votre avis, mais c'est inscrit.
si vous faites une modification du reglement et surtout des tantièmes vous devrez explicité le calcul... |
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ronparchita
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Posté - 06 févr. 2011 : 17:04:17
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citation: Initialement posté par rambouillet
(...)
si vous faites une modification du reglement et surtout des tantièmes vous devrez explicité le calcul...
Merci de votre reponse
Le Géometre qui a le RDC ainsi que les plans auxquels il ajoute les siens avec les creations de lots devrait pouvoir justifier des millièmes ajoutés par la surface relative de ces lots créés et de la même manière justifier la modification des anciens millièmes d'un lot identique à d'autres mais comptant 10% de millièmes en moins sans motif apparent, qu'en pensez-vous ?
D'avance merci |
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Édité par - ronparchita le 06 févr. 2011 17:05:59 |
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Posté - 06 févr. 2011 : 17:07:59
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cette nouvelle clé de répartition devra être voté à l'unanimité de TOUS les copros. Vous pensez que c'est jouable : aucun absent non représenté... ? |
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ronparchita
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 Posté - 06 févr. 2011 : 17:51:35
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citation: Initialement posté par rambouillet
cette nouvelle clé de répartition devra être voté à l'unanimité de TOUS les copros. Vous pensez que c'est jouable : aucun absent non représenté... ?
C'est une petite copro, ensuite la grande majorité y a intéret puisqu'elle verra se reduire (un peu) ses charges et qu'il y a des ravalements à voter. Légalement, les travaux importants votés à la fin de l'année derniere à l'AG ou justement le Syndic m'a dit qu'il fallait une resolution specifique pour modifier les tantièmes ne pourront jamais etres concernés, il n'y a pas d'exception ?.
Gedehem à écrit : Il faut surtout bien comprendre que la "mise en conformité" des RDC ne s'entend QUE des clauses qui seraient contraire aux dispositions légales actuelles.
J'ai bien compris; mais il semble qu'il est possible d'ajouter des clauses pour des questions qui n'avaient pas ete abordées.
Anterieurement il y avait une concierge qui sortait les poubelles, faisait l'entretien et distribuait le courrier, etc. Lorsque la copro a decidé qu'il n'y aurait plus de concierge et que l'appartement dédié serait vendu, le règlement a été modifié. Ce n'est pas pour autant que des boites aux lettres ont été prévues. De ce fait chaque copro à payé la sienne. Lorsqu'il sera question de les remplacer, ce serait bien que chacun continue d'etre propriétaire et responsable de sa boite. Il va donc falloir ajouter un article qui le précise.
De la même manière certains copros souhaitent disposer d'un interphone. Il serait bien que chacun disposant d'un appareil en soit responsable et paie, si c'est voté, son installation sous la forme : prix total divisé par nombre de beneficiaires.
Pour ce type d'article, j'aurais bien aimé pouvoir trouver des exemples sur le net car je pense qu'il y a certainement d'autres copropriétés qui ont dû rencontrer les mêmes nécessités.
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 06 févr. 2011 : 18:03:09
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c'est lors de la décision d'installation de l'interphone qu'il peut être décidé de la clé de répartition |
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 18:08:55
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La platine à la porte "équipement commun" aux tantièmes généraux, le raccordement et l'appareil dans les appartes à ceux qui veulent à l'unité. |
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ronparchita
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Posté - 06 févr. 2011 : 18:10:40
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citation: Initialement posté par BANZAI
c'est lors de la décision d'installation de l'interphone qu'il peut être décidé de la clé de répartition
Bonjour,
Il faut selon le Syndic qu'une resolution sur la cle de repartition soit demandée avant l'envoi de la convocation, sauf, il me semble, si le reglement de copro prevoit que la cle de repartition est chacun pour soi et l'Etre Supreme pour tous.
N'est pas ainsi que cela se passe ? |
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ronparchita
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Posté - 06 févr. 2011 : 18:18:14
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citation: Initialement posté par Gédehem
La platine à la porte "équipement commun" aux tantièmes généraux, le raccordement et l'appareil dans les appartes à ceux qui veulent à l'unité.
Bonjour Gedehem, ci-dessus, c'est une possibilité, ou cela s'appuie sur un texte et c'est une obligation ?
D'avance merci  |
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ronparchita
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Posté - 10 févr. 2011 : 15:46:03
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citation: Initialement posté par BANZAI
c'est lors de la décision d'installation de l'interphone qu'il peut être décidé de la clé de répartition
Bonjour et merci de cette indication.
l'article 10 dit :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
C'est interessant "les elements d'equipements communs en fonction de l'utilité" parce qu'un interphone avec platine d'appel ça veut dire que les boutiques du rez-de-chaussée donnant sur la rue sont exemptes alors que les appartements en ont tous un même usage.
Donc chacun, hormis les boutiques, ne doit il pas payer autant que les autres
Quid du vigic ? C'est aussi un équipement commun et les boutiques qui ouvrent sur la rue en ont besoin pour prendre leur courrier dans l'immeuble.
Comment s'y retrouve-t-on, qu'est-ce qui est équipement collectif, hors l'immeuble soumis à la répartition au tantièmes, qu'est-ce qui est équipement comme les ascenseurs avec une répartition en fonction de l'usage, qu'est-ce qui est équipement tel que boite à lettres tel que chacun paie la sienne ?
Y a-t-il des textes qui traitent de la juste répartition ?
D'avance merci pour votre aide, |
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eldora
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Posté - 11 févr. 2011 : 09:36:59
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"Elements d'équipements commun en fonction de l'utilité"
Est-ce qu'un appartement vendu sans W.C à l'intérieur de son lot peut se raccorder au W.C commun sur le palier ?
L'immeuble a plus de 1OO ans et il n'y avait que des W.C extérieurs communs à tous,et donc cette installation individuelle n'est pas mentionnée dans notre réglement de copropriété.
A qui incombent ces frais de raccordement ? Sachant que chacun en a fait son affaire personnelle mais que une personnes ayant acheté les derniers appartements restés dans l'état veut les raccorder aux fais de la copropriété.
Doit on voter par Batiment ? |
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ronparchita
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Posté - 11 févr. 2011 : 14:52:18
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Bonjour,
Je pense qu'il s'agit d'un nouveau sujet à ouvrir qui demande un descriptif plus complet pour permettre d'y voir clair, ne pensez vous pas ? |
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